- Szczegóły
- Autor: Super User
Uprawnienia składające się na treść każdego z tych praw są w kodeksie cywilnym lub
w ustawach szczególnych ściśle określone, przy czym ich zestaw, jak i zakres jest większy niż ten, który składa się na prawo własności.
Obowiązuje zasada zamkniętej listy / numers clausus / tych praw, która oznacza, że zainteresowani mogą ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są przewidziane w kodeksie cywilnym lub ustawach szczególnych.
Prawami rzeczowymi ograniczonymi są wyłącznie:
- użytkowanie;
- służebność;
- zastaw;
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego;
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
- hipoteka / art. 244 §1 kc /.
Użytkowanie, służebność i zastaw są uregulowane w kodeksie cywilnym, natomiast hipotekę reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982r. / Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm. /, a spółdzielcze prawo do lokali ustawa – Prawo spółdzielcze z 16 września 1982r. /Dz.U. Nr 30, poz. 210 z poiźn. zm./.
autor / źródło:
http://www.sciaga.pl/tekst/26389-27-prawo_rzeczowe_ograniczone_prawo_rzeczowe_uzytkowanie_sluzebnosc_zastaw
- Szczegóły
- Autor: Super User
Dociera do mojego biura poselskiego wiele pytań dotyczących spraw związanych z przekształcaniem spółdzielczego prawa lokatorskiego w pełną własność, na mocy znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wśród nich wiele jest wątpliwości dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług (podatkiem VAT) tego przekształcenia.
Kierując się stanowiskiem Ministerstwa Finansów zawartego w piśmie z dnia 1 października 2007 PTI-0602/12/588/JW./07/1439 wyjaśniam, że spółdzielcy przekształcający swe lokale nie zapłacą VAT-u, jeśli "ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r.".
Istotne jest, że od 31 lipca 2007 r., czyli po wejściu w życie znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lokatorzy uzyskują własność mieszkania po uiszczeniu nominalnej kwoty umorzonego kiedyś przez państwo kredytu budowlanego. Pieniądze te spółdzielnie oddają w całości do budżetu państwa, nie mają więc przychodu. Skoro zatem spółdzielnie nie osiągają przychodu, nie ma od czego naliczyć podatku.
Inaczej sprawa wygląda w sytuacji, gdy ustanowienie prawa do lokalu i zasiedlenie nastąpiło po l maja 2004 r., natomiast przekształcenie prawa do lokalu nastąpi przed okresem 5 lat od ustanowienia tego prawa. Zastosowanie znajduje tu bowiem przepis art. 29 ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT). Czynności te zatem podlegają opodatkowaniu. Rozwiązaniem dla tych lokatorów, którzy przejęli po kimś lokal, chcą go przekształcić w pełną własność i jednocześnie nie chcą płacić podatku VAT jest przekształcenie tego lokalu dopiero po upływie pięciu lat od uzyskania przydziału. Lokatorzy, którzy zrobią to bez pięcioletniego okresu zwłoki będą musieli zapłacić podatek VAT.
Poseł na Sejm RP
Grzegorz Tobiszowski
Treść felietonu oraz pismo Ministerstwa Finansów dostępne są na stronie www.Tobiszowski.pl
autor / źródło:
http://www.uwlaszczenie.pl/
- Szczegóły
- Autor: Super User
Po pierwsze należy sprawdzić, czy od daty złożenia wniosku upłynęło 3 miesiące. Ustawa z dnia 14.06.2007 r. w art. 1 pkt 13 i pkt 22 wprowadza zmiany w art. 12 oraz 17 14 odpowiednio, wyznaczając zarządowi spółdzielni mieszkaniowej 3 miesiące na realizację wniosku. Wnioski złożone przed 31 lipca 2007 r. winny być zrealizowane nie później niż 3 miesiące od tej daty. Nie przenoszenie własności, mimo złożonego wniosku jest zagrożone karą grzywny lub ograniczenia wolności (art. 272). Dlatego, jeśli jest to uzasadnione, powinno się zawiadomić prokuraturę o łamaniu ustawy przez zarząd. Jednocześnie można skierować do sądu pozew zgodnie z art. 491, aby sąd dokonał przeniesienia własności wobec bezczynności czy obstrukcji zarządu. Koszty sądowe ponosi spółdzielnia. Jeszcze raz podkreślam, że trzeba się upewnić, czy nie przenoszenie własności jest z winy zarządu czy też z przyczyn obiektywnych. Najlepiej jest zadać zarządowi na piśmie pytanie z żądaniem przedstawienia stanu realizacji wniosku i podania przyczyn dotychczasowego jego nie zrealizowania.
2.Zarząd spółdzielni w uchwale dotyczącej przeniesienia własności mieszkania, podjętej w roku 2006, zaliczył piwnice jako własność wspólną nieruchomości. Na moje żądanie by piwnica, na którą mam przydział i którą cały czas użytkuję, była potraktowana jako pomieszczenie przynależne, zarząd odpowiada, że nie może tego uczynić ponieważ: a) uchwała jest prawomocna, weszła w życie przed uchwaleniem ustawy, b) już dokonano na jej podstawie przeniesienia własności przed wejściem wżycie ostatniej nowelizacji. Czy mam rzeczywiście prawo domagać się włączenia piwnicy jako pomieszczenia przynależnego? Notariusz potwierdza stanowisko zarządu spółdzielni.
Ani zarząd, ani notariusz nie mają racji. Art 7 ust. 5 ustawy z dnia 14.06.2007 r. przesądza tę kwestię. Każdy wniosek obecnie realizowany musi być oparty na przepisach obecnej ustawy. Natomiast w art. 42 ustawa jednoznacznie rozstrzyga, ze pomieszczeniem przynależnym jest piwnica, którą Pan użytkuje. Zatem zarząd musi skorygować swoją uchwałę. Dziwi mnie opinia notariusza, ponieważ winien on dbać, by umowa była zgodna z prawem. Jeśliby nadal nakłaniał do podpisania wadliwej umowy, ostrzec go o zamiarze złożenia skargi i tak rzeczywiście uczynić. Skargę należy kierować do Izby Notarialnej terenowo właściwej oraz do Ministra Sprawiedliwości.
3. Sąsiad podpisał umowę notarialną przeniesienia własności. W jej treści jest paragraf dotyczący zarządzania nieruchomością przez spółdzielnię zgodnie z ustawą. Na stronie internetowej wskazane jest to jako nieprawidłowe. Co zrobić jeśli zarząd przedstawi mi taką samą umowę?
Zdecydowanie należy w takim wypadku zażądać wykreślenia tego paragrafu. Znam już dziesiątki umów gdzie wnioskodawca odmówił podpisania takiej umowy i zapis został usunięty. Ustawa nakłada na zarząd obowiązek przeniesienia własności, jeśli osoba uprawniona taki wniosek złoży. W żadnym miejscu ustawy nie znajdziemy, że do umowy mają być wpisane, choćby najsłuszniejsze, fragmenty tej ustawy. Dlatego należy się upierać, by treść umowy dotyczyła wyłącznie przeniesienia własności.
4. Nasze osiedle powstało w 1979 roku na gruntach z prawem użytkowania wieczystego przez Spółdzielnię od Urzędu Miasta. Było to więc przed 25.05.1990r., czy mam rozumieć ,że zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 11.04.2003 członkowie Spółdzielni Mieszkaniowej zostali uwłaszczeni z mocy prawa nieodpłatnie, automatycznie? Czy Zarząd Spółdzielni zobowiązany był wystąpić do Urzędu Miasta o decyzję o uwłaszczeniu gruntu i w jakim czasie?
Z art. 35 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że jeśli spółdzielnia miała wszystkie zezwolenia na budowę przed dniem 5.12.1990, a właściciel gruntu był nieznany, to spółdzielnia ma wystąpić do sądu o uznanie zasiedzenia. Zgodnie z Pani informacją spółdzielnia miała jak najbardziej uregulowany stosunek do gruntu tj. użytkowanie wieczyste, a więc ten przepis nie dotyczy spółdzielni. Natomiast jeśli Rada Miasta podjęła uchwałę o bonifikacie przy wykupie gruntu z użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, to zarząd powinien w ciągu 3 miesięcy od złożenia pierwszego wniosku o przeniesienie własności lokalu, wystąpić do miasta o taki wykup. Jeśli wnioski były już dawno złożone, to termin ten liczy się od 31.07.2007 r.
5.Jestem członkiem MSM w G... posiadającym mieszkanie własnościowe w bardzo atrakcyjnej dzielnicy pod lasem z widokiem na morze. Rok temu dotarły do nas informacje o moźliwości uwłaszczenia naszych lokali, ale w Spółdzielni nie można było uzyskać szczegółowych informacji. Na początku tego roku zostaliśmy poinformowani o wykupie od Urzędu Miasta części dotychczas dzierżawionej przez Spółdzielnię działki (nieczytelna mapka została wywieszona na klatkach schodowych naszych trzech bloków, koszty ponieśli spółdzielcy). Na dzień dzisiejszy istnieje jedna księga wieczysta dla trzech czteroklatkowych 10 piętrowych wieżowców i jedna wspólna działka o obszarze 15823 ha( 282 mieszkania), która moim zdaniem nie jest wytyczona zgodnie z interesem mieszkańców. W sprawie określenia przedmiotu odrebnej własności lokali jest Uchwała z czerwca 2007 roku. Obecnie spółdzielcy są wzywani do jednego wyznaczonego przez Spółdzielnię Biura Notarialnego, gdzie odczytywany im jest akt notarialny bez możliwości wcześniejszego zapoznania się z jego treścią /konsultacji prawnej. Część mieszkańców to już ludzie starsi (osiedle powstało w 1979 roku), a więc mają ograniczoną możliwość rozumienia urzędowych pism, a na miejscu muszą zadecydować o tak ważnej sprawie (część osób podpisuje) inni uciekają, bo nikt im nie chce nic wytłumaczyć ani dać projektu aktu notarialnego do domu. Jakoś udało się uzyskać projekt aktu notarialnego i o zgrozo są w nim trzy paragrafy, które jak czytałam w Pana radach nie powinny być a więc:
- o ciężarach i korzyściach związanych z własnością, wydatkach i kosztach obciążajacych nabywców
- o przestrzeganiu Regulaminu porzadku domowego
- o wykonywaniu zarządu nieruchomością wspólną przez Spóldzielnię
brak jest natomiast zapisu o zabezpieczeniu dojazdu do osiedla, bo droga dojazdowa leży poza wydzieloną działką gdzie właścicielem jest ktoś inny. Proszę Pana o radę co w tej sytuacji zrobić.
Jako pierwszy krok proponuję przestudiowanie strony internetowej, a dopiero po tym przeanalizowanie moich odpowiedzi. Musi Pan zostać ekspertem w swojej sprawie.
1. Art. 42 ustawy nakazuje w uchwale zarządu spółdzielni ustanowienie nieruchomości jednobudynkowych. Przyjęcie innej uchwały przez zarząd, gdy było już wiadome jak wygląda ustawa (14.06.2007) jest jej zwykłym bojkotem.
2. Może umówić Pan notariusza i wezwać zarząd, by stawił się do podpisania umowy zgodnie z Pana wzorem. Nie musi Pan godzić się na wpisanie do umowy czegoś, co nie jest przeniesieniem własności.
3. Wezwać zarząd na piśmie do skorygowania uchwały, dając na odpowiedź 7 dni, jako że terminy zostały już przekroczone. Podstawą prawną do tego jest art.7 ust.5 ustawy nowelizującej ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14.06.2007 r. (Wniosek ma być zrealizowany zgodnie ze znowelizowaną ustawą tzn. również art. 42).
4. Skierować pozew do sądu zgodnie z art. 491 (wzór pozwu na stronie)
5. Zawiadomić prokuratora o złamaniu ustawy przez zarząd, co jest karalne (rozdział 31 ustawy)
6. Ogólnie nie dać się zwodzić oraz twardo i konsekwentnie dochodzić swego, a także namawiać innych by robili to samo.
6. Podobno ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych została zaskarżona do Trybunłu Konstytucyjnego. Czy to prawda i czy oznacza to koniec uwłaszczenia w spółdzielniach mieszkaniowych?
Nie,nie jest to prawda. Prawdą jest, że niektóre przepisy zostały zaskarżone, ale nie oznacza to, że Trybunał Konstytucyjny automatycznie uzna je za niekonstytucyjne lub że przestały one obowiązywać. Zacytuję artykuły, które zostały zaskarżone, by samemu można było sprawdzić czego skarga dotyczy. Tak więc wszystkie wnioski winny być realizowane zgodnie ze znowelizowaną w dniu 14 czerwca 2007 r. ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych.
Skarga ma sygnaturę K 64/07
Grupa posłów wystąpiła o zbadanie zgodności:
1. art. 4 ust. 41 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych z art. 32 ust. 2 Konstytucji RP;
2. art. 4 ust. 8 tej ustawy z art. 32 ust. 2 oraz art. 64 Konstytucji RP;
3. art. 81 ust. 3 tej ustawy z art. 49 i art. 51 Konstytucji RP;
4. art. 82 ust. 3 i 4 ustawy z art. 31 ust. 3, art. 32 oraz z art. 58 Konstytucji RP;
5. art. 83 ust. 1 ustawy z art. 32 Konstytucji RP;
6. art. 11 ust. 11 pkt 2 tej ustawy z art. 32 Konstytucji RP;
7. art. 26 ust. 1 tej ustawy z art. 58 oraz z art. 75 Konstytucji RP;
8. art. 35 ust. 21 tej ustawy z art. 32 Konstytucji RP;
9. art. 48 tej ustawy z art. 64 Konstytucji RP;
10. art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw z art. 2 Konstytucji RP;
11. art. 10 ust. 1 ustawy nowelizującej (a nie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) z art. 31 ust. 3, art. 32 oraz art. 58 Konstytucji RP;
12. art. 12 ustawy nowelizującej (a nie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) z art. 2 Konstytucji RP;
13. art. 93a ustawy z dnia 16 września 1982 roku - Prawo spółdzielcze z art. 32 ust. 1, art. 78 oraz z art. 146 ust. 4 Konstytucji RP;
Druga sprawa ma sygnaturę P16/08 razem z P17/08
zapytanie Sądu Rejonowego dla Łodzi-Środmieścia XIX Wydział Grodzki
czy:
a) art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, w zakresie w jakim zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni wyłącznie spłat, o których mowa w jego art. 1-3 oraz czy art. 1714 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, w zakresie w jakim zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni wyłącznie spłat, o których mowa w jego pkt 1-2, są zgodne z art. 64 w związku z art. 21 Konstytucji RP oraz art. 1 Protokołu nr 1 do Europejskiej Konwencji Praw Człowieka,
b) art. 12 ust. 11 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 1714 ust. 11 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych i art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw są zgodne z art. 2 Konstytucji RP;
c) art. 272 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw, jako normy sankcjonujące naruszenie nakazu zawartego w art. 12 ust. 1 i art. 1714 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw są zgodne z art. 31 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 3 i art. 21 Konstytucji RP;
7. Mam mieszkanie spółdzielczo-lokatorskie i chciałem je przekształcić na własnościowe za tak zwaną złotówkę na podstawie ustawy, która weszła w życie z dniem pierwszego sierpnia tego roku. Dugiego sierpnia złożyłem podanie do spółdzielni o następującej treści; proszę o przekształcenie mojego lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego znajdującego się we Wrocławiu przy ul..............na odrebną własność tego lokalu na podstawie art.12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Proszę o odpowiedź czy forma tego podania jest własciwa i co mam dalej robić, gdyż do tej pory nie otrzymałem żadnej odpowiedzi.
Po pierwsze, nie za złotówkę tylko za ciężkie pieniądze i proszę nie powtarzać tego sprytnego sloganu, który tylko w ludziach wzbudza nienawiść. Po drugie, wysłać poleconym za potwierdzeniem odbioru żądanie natychmiastowej informacji o stanie realizacji Pańskiego wniosku, (7 dni) ponieważ termin ustawowy już dawno minął. Forma wniosku nie ma żadnego znaczenia. Wystarczy, że napisał Pan, iż żąda Pan przeniesienia własności lokalu, do czego ma Pan ustawowe prawo. Jeśli odpowiedź nie nadejdzie, lub będzie daleka od Pańskich oczekiwań i ustawowych wymogów, skierować pozew do sądu (wzór na stronie internetowej), by sąd dokonał przeniesienia własności (art.491). Pozew ten wolny jest od opłaty sądowej, a koszty sądowe ponosi spółdzielnia. Należy też zawiadomić prokuratora o złamaniu ustawy przez zarząd, co jest karalne (rozdział 31 ustawy).
8. Minął 1 stycznia 2008 r. Czy to prawda, że będę musiał teraz zapłacić podatek VAT za przeniesienie własności mieszkania spółdzielczego?.
W odpowiedzi zacytuję artykuł ze strony internetowej Pana Posła Tobiszowskiego przewodniczącego Podkomisji Sejmowej, która przygotowała nowelizację ustawy o SM z dnia 14.06.2007 r. oraz dokument z Ministerstwa Finansów wydany w wyniku interwencji Pani Poseł Gabrieli Masłowskiej.
9. Notariusz oprócz opłaty wymienionej w ustawie nowelizującej ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14.06.2007 r. zażądał blisko 200 zł za 5 wypisów z umowy notarialnej powołując się na §12 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. (Dz. U. Nr 148 poz. 1564). Czy żądanie notariusza jest słuszne? Ponadto w projekcie umowy notarialnej nieruchomość, na której jest budynek z moim mieszkaniem składa się z działki gruntu zabudowanej pięcioma niezależnymi budynkami, oraz mieszkanie, którego własność ma być mi przekazana pozbawione jest piwnicy. Czy jest to zgodne z prawem?
Opłata notariusza jest niezwykle precyzyjnie zdefiniowana w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, a mianowicie w art. 12, 1714 oraz 39. Cytuję: Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Wydanie niezbędnej liczby kopii umowy notarialnej bez wątpliwości wchodzi w ogół czynności notarialnych .
Również obowiązkiem notariusza jest sprawdzenie czy przedłożona uchwała zarządu spółdzielni jest zgodna z obowiązującą ustawą. Należy pamiętać, że pozbawienie lokali przynależnych jest konkretną stratą własności członka spółdzielcy, któremu na mocy ustawy, należy się ta własność.
Dlatego w obu przypadkach należy złożyć skargę na notariusza do właściwej terenowo Izby Notarialnej (adresy Izb Notarialnych) oraz do Ministra Sprawiedliwości (adres Ministerstwa Sprawiedliwości).
10. Złożyłem pozew do sądu przeciw spółdzielni, ponieważ mimo upływu wielu miesięcy zarząd nie przeniósł na mnie własności. Sąd nakazał mi uzupełnić wniosek tj. mam podać o co konkretnie występuję? Co mam napisać?
W pierwszej kolejności proszę zobaczyć jak powinien wyglądać pozew "klikając" na słowo pozew. Aby zrozumieć sens tak zredagowanego pozwu oraz udzielić właściwej odpowiedzi na wezwanie sądu proszę zapoznać się z treścią cytowanych w pozwie artykułów Kodeksu Cywilnego oraz Kodeksu Postępowania Cywilnego. Oto one:
Kodeks Cywilny
Art. 64.
Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.
Kodeks Postępowania Cywilnego
Art. 1047.
§ 1. Jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika.
Tak więc odpowiadając na wezwanie sądu najlepiej zacytować w całości pozew, oczywiście bez uzasadnienia, chodzi tu o podaną we wzorcu formułę.
Bezczynność zarządu to również sytuacja, w której zarząd spółdzielni odmawia przeniesienia własności zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy, a zwłaszcza gdy o tę zgodność specjalnie spółdzielca występuje.
Orzeczenie sądu jest podstawą do wpisu do księgi wieczystej, nie wymaga wizyty u notariusza, a więc nie ponosimy kosztów notariusza tylko koszt wpisu do księgi wieczystej.
11. W umowie notarialnej przeniesienia własności, zarząd spółdzielni wpisał balkon związany wyłącznie z moim mieszkaniem jako część wspólną nieruchomości, w której jest moje mieszkanie. Na mój monit, że nie jest to zgodne z rzeczywistością, zarząd uzasadniał swoje stanowisko tym, że jest to element elewacji, a więc własności wspólnej? Czy zarząd ma rację?
Nie, zarząd w oczywisty sposób nie ma racji. W tej sprawie jest orzeczenie Sądu Najwyższego, które cytuję:
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 3 października 2002 r. III RN 153/2001
Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego.
Natomiast jeśli w umowie notarialnej balkon nie jest wymieniony jako część składowa mieszkania, ale też nie jest wymieniony jako składowa części wspólnej nieruchomości, rozumie się, że jest częścią składową tego mieszkania.
autor / źródło:
http://www.uwlaszczenie.pl/
- Szczegóły
- Autor: Super User
Poniżej pośrodku wpisz: ZAWIADOMIENIE O POPEŁNIENIU WYKROCZENIA.
Treść zawiadomienia: „Niniejszym zawiadamiam o popełnieniu przez .....(tu wpisz imię i nazwisko) - członka zarządu Spółdzielni ......(tu podaj nazwę i adres spółdzielni) wykroczenia z art. 272 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. DzU z 2003 roku, nr 119, poz. 1116 ze zm.), poprzez dopuszczenie do tego, że spółdzielnia nie zawarła ze mną umowy o przeniesienie własności lokalu w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku".
Poniżej piszesz na środku strony: UZASADNIENIE.
Treść uzasadnienia: „W dniu ........złożyłem w Spółdzielni ..... (podaj nazwę spółdzielni i miasto, w którym działa) wniosek o przekształcenie przysługującego mi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu położonego w .......(tu wpisz adres) w prawo odrębnej własności lokalu.
Spółdzielnia Mieszkaniowa poprzez ................(tu wpisujemy powód, np. przez odmowę przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności) dopuściła do tego, że umowa nie została zawarta w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku.
Tym samym, doszło do popełnienia wykroczenia z art. 272 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych".
Podpisz się imieniem i nazwiskiem
autor / źródło:
Źródło:Gazeta Wyborcza
http://www.naszesm.pl/?s=a&i=276
- Szczegóły
- Autor: Super User
Należy wskazać, że głównym celem noweli z czerwca 2007 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest wzmocnienie procesu przywłaszczeń członków dysponujących spółdzielczymi lokatorskimi prawami do lokali mieszkalnych (z wyjątkiem tych wybudowanych z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz w domach o specjalnym przeznaczeniu, o czym stanowi art. 121 ustawy).
Zgodnie z art. 12. ust. 11. obowiązującej ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę przeniesienia własności lokalu na żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.
Podsumowując, można wskazać dwa przypadki, które mogą stać się podstawą do opóźniania próby przekształcenia lokatorskiego prawa we własność przez Zarząd spółdzielni:
1) nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
2) spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.
Ad. 1.
Art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że „przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe”.
Jeżeli otrzymamy od spółdzielni informację, że nieruchomość na którym wybudowany został budynek mieszkalny, w którym ubiegamy się o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiada nieuregulowany stan prawny, możemy sprawdzić tą informację udając się do Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych celem ustalenia numeru księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. W ten sposób będziemy mieli 100 % pewność, że owa księga wieczysta faktycznie nie istnieje.
Jeżeli istnieje, wnosimy o odpis takowej księgi wieczystej (koszt 30 zł) celem wykazania Zarządowi Spółdzielni, że Księga Wieczysta została założona i nie posiada żadnych ograniczeń stwierdzających możliwość nieuregulowanego stanu prawnego.
Ponadto w powyższym wypadku prawo własności spółdzielnia może nabyć przez zasiedzenie. Sąd w postępowaniu nieprocesowym może orzec o nabyciu własności nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w dacie postanowienia o zasiedzeniu.
Ad. 2.
Spółdzielnia może też poinformować wnioskodawcę, że nie przysługuje jej prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.
Należy jednakże wskazać, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 35 przyznała spółdzielniom mieszkaniowym, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były posiadaczem gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej innej niż Skarb Państwa, gmina lub związek międzygminny lub osoby fizycznej oraz przed tym dniem wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni budynki lub inne urządzenia trwale z gruntem związane, roszczenie przeciwko właścicielom zajętych na ten cel działek budowlanych, aby przenieśli je na własność spółdzielni za wynagrodzeniem.
W takim wypadku należy wystąpić do spółdzielni z pytaniem na piśmie, kiedy zamierza zrealizować swoje roszczenie.
Spółdzielnia nie dochowuje 3 miesięcznego terminu na zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu!
Zgodnie ze znowelizowanym art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Art. 12. 1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
11. Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.
2. (uchylony).
3. (uchylony).
4. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczysto-księgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.
5. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
Jeżeli Spółdzielnia nie zdąży w okresie 3 miesięcy, to zastosowanie znajdzie art. Art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: " Osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni może wystąpić do sądu z powództwem na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Pozew wolny jest od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia".
Co zrobić, gdy spółdzielnia odmawia członkowi spółdzielni udostępnienia jakichkolwiek dokumentów?
Zgodnie z Art. 81 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
1. Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.
2. Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie.
3. Statut spółdzielni mieszkaniowej,regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni.
Unormowanie powyższe (wprowadzone przez nowelę czerwcową z 2007 r.) jest unormowaniem szczególnym wobec tego, zamieszczonego w art. 18 § 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r. Nr 188 poz. 1848). Nowością jest przyznane członkom spółdzielni prawo do otrzymywania m.in. faktur i umów z osobami trzecimi. Niestety pojęcie „osoby trzecie” nie zostało zdefiniowane w ustawie, stąd spory interpretacyjne. Należy jednak wskazać, że sens i treść tego unormowania, nie może być interpretowane w sprzeczności z ustawowym i statutowym przedmiotem działania spółdzielni. Z tego też powodu osobami trzecimi będą tylko te osoby, które pozostają w stosunkach gospodarczych ze spółdzielnią, a więc nie obejmie członków spółdzielni i osób, które realizują w spółdzielni określone prawa do lokali lub domów jednorodzinnych zgodnie z przedmiotem działania danej spółdzielni, oraz osób, których lokalami zarządza spółdzielnia, stosownie do art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Czy najemca lokalu użytkowego może skorzystać z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczących „uwłaszczenia” wynajmowanego przez niego lokalu?
Materię powyższą reguluje Art. 39. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
Art. 39 1. Na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełni koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tą osobą umowę przeniesienia własności tego lokalu po dokonaniu przez najemcę spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.
2. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.
3. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
Nowela czerwcowa z 2007 r. wyeliminowała możliwość najemcy lokalu żądania zawarcia z nim umowy o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przepis art. 39 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w obecnym kształcie przewiduje jedynie możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Istniejące roszczenia są realizowane według przepisów nowych, co oznacza, że osoby, które zgłosiły wniosek o przekształcenie prawa w prawo własnościowe, uzyskają odrębna własność na zasadach obecnie przewidzianych w art. 12.
Nowela czerwcowa z 2007 r. zmieniła także zasady przywłaszczeń najemców.
Poniesienie nakładów na budowę w pełnym zakresie oznacza, że najemca, choćby nie był członkiem spółdzielni, poniósł koszty wkładu budowlanego danej pracowni, garażu lub lokalu o innym przeznaczeniu w rozumieniu dotychczasowych przepisów prawa spółdzielczego oraz postanowień statutu. Osobie, która poniosła takie koszty tylko częściowo, roszczenie to nie przysługuje (por. uchwała SN z dnia 27 maja 1992 r., III CZP 83/92 , OSNCP 1993 nr 3, poz. 24), z zastrzeżeniem sytuacji, gdy nie wniesiona część kosztów stanowi dług najemcy wobec spółdzielni lub innego podmiotu uprawnionego.
Uprawnienie z ust. 1 art. 39 dotyczy także dzierżawcy, jeżeli spełnia pozostałe przesłanki z tego przepisu. Nie ma znaczenia, czy najem lub dzierżawa zawarte były na czas określony lub nie określony (por. wyrok SN z dnia 26 sierpnia 1992 r., I CRN 126/92 , OSNCP 1993, nr 3, poz. 46 - odpowiednio). Roszczenie, o którym mowa w tym przepisie, członek oraz najemca nie będący członkiem może zrealizować, w przypadku bezczynności spółdzielni albo odmowy realizacji stosownych wniosków, w trybie sądowym - żądania przeniesienia na niego własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, albo udziału we współwłasności wielostanowiskowego garażu bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu , stosownie do art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. (jeżeli spór dotyczy samego prawa przewłaszczenia lub przekształcenia); w innym wypadku znajdzie zastosowanie art. 49 ustawy.
Sąd Rejonowy w Opolu Wydział Ksiąg Wieczystych w porozumieniu z notariuszami „informuje”, że przy sporządzaniu aktów notarialnych dotyczących przekształceń własnościowych lokali należy stosować opłaty za wpis zarówno wg art. 42 ust. 1 i ust. 2 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tj. łącznie 300 zł!
Pomijając kwestie procedury wydawania interpretacji przez Sad, należy wskazać, że na podstawie art. 80. Ustawy o kosztach sądowych ust. 1. należy wskazać, że sąd z urzędu zwraca stronie różnicę między opłatą pobraną od strony a opłatą należną.
Ponadto ust. 2 stanowi, że opłatę zwraca sąd, który ją pobrał, a w przypadku gdy opłatę pobierał notariusz - sąd, który rozpoznawał wniosek.
Powołując się na powyższą regulację, radzimy wnieść do właściwego sądu wniosek o wydanie postanowienia w przedmiocie zwrotu nadpłaty 100 zł opłaty sądowej. Jeżeli postanowienie było by odmowne, należy wnieść zażalenie na postanowienie sądu I instancji do sądu II instancji na podstawie 394 pkt 9 Kodeksu postępowania cywilnego
Art. 394. § 1. Zażalenie do sądu drugiej instancji przysługuje na postanowienia sądu pierwszej instancji kończące postępowanie w sprawie, a ponadto na postanowienia sądu pierwszej instancji i zarządzenia przewodniczącego, których przedmiotem jest:
1)zwrot pozwu, odmowa odrzucenia pozwu, przekazanie sprawy sądowi równorzędnemu lub niższemu albo podjęcie postępowania w innym trybie,
2)odmowa zwolnienia od kosztów sądowych lub cofnięcie takiego zwolnienia oraz odmowa ustanowienia adwokata lub radcy prawnego lub ich odwołanie;
3)oddalenie opozycji przeciwko wstąpieniu interwenienta ubocznego oraz niedopuszczenie interwenienta do udziału w sprawie wskutek uwzględnienia opozycji;
4)rygor natychmiastowej wykonalności;
41)wstrzymanie wykonania prawomocnego orzeczenia do czasu rozstrzygnięcia skargi o wznowienie postępowania;
5)skazanie świadka, biegłego, strony i osoby trzeciej na grzywnę, zarządzenie przymusowego sprowadzenia i aresztowania świadka oraz odmowa zwolnienia świadka i biegłego od grzywny i świadka od przymusowego sprowadzenia;
6)zawieszenie postępowania i odmowa podjęcia zawieszonego postępowania;
7)odmowa uzasadnienia orzeczenia oraz jego doręczenia;
8)sprostowanie lub wykładnia orzeczenia albo ich odmowa;
9)określenie zasad ponoszenia przez strony kosztów procesu, wymiar opłaty, zwrot opłaty lub zaliczki, obciążenie kosztami sądowymi, jeżeli strona nie składa środka zaskarżenia co do istoty sprawy, koszty przyznane w nakazie zapłaty oraz wynagrodzenie biegłego,
10)oddalenie wniosku o wyłączenie sędziego;
101)zatwierdzenie ugody zawartej przed mediatorem;
11)odrzucenie zażalenia;
12)odrzucenie skargi na orzeczenie referendarza sądowego.
§ 2. Termin do wniesienia zażalenia jest tygodniowy i liczy się od doręczenia postanowienia, a gdy strona nie zażądała w terminie przepisanym doręczenia postanowieniazapadłego na rozprawie - od ogłoszenia postanowienia.
§ 3. Zażalenie powinno czynić zadość wymaganiom przepisanym dla pisma procesowego oraz zawierać wskazanie zaskarżonego postanowienia i wniosek o jego zmianę lub uchylenie, jak również zwięzłe uzasadnienie zażalenia ze wskazaniem w miarę potrzeby nowych faktów i dowodów.
Zarząd Spółdzielni mieszkaniowej dokonuje inwestycji termomodernizacji budynku bez porozumienia z członkami spółdzielni, co zrobić?
Niestety ustawa nie reguluje w sposób szczegółowy jakie inwestycje mogą być poczynione, a jakie nie przez Zarząd Spółdzielni. O zasadach przeprowadzania termomodernizacji jest mowa w statucie spółdzielni, lub wydawanych na podstawie statutu Regulaminów termomodernizacji. W większości statutów Decyzję o przeprowadzeniu inwestycji związanej z termomodernizacją budynku podejmuje Zarząd Spółdzielni na podstawie planu gospodarczo - finansowego zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą.
Przypominam, że w skład Rady Nadzorczej wchodzą tylko i wyłącznie członkowie spółdzielni (więc teoretycznie decyzja zarządu jest kontrolowana przez mieszkańców członków). Istnieje możliwość dochodzenia od spółdzielni (członków zarządu i rady nadzorczej) odszkodowania w pełnej wysokości za bezprawne lub niezgodne ze statutem zawinione działania lub zaniechania, skutkujące szkodą po stronie spółdzielni. (art. 58 ustawy prawo spółdzielcze). Trudno jednak tę regulację wykorzystać wprost na rzecz osób zobowiązanych do wniesienia wkładu budowlanego.
Wynajmuje mieszkanie z zasobów spółdzielni na czas nieokreślony. Nie jestem członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Czy spółdzielnia ma prawo mi odmówić przyjęcia w poczet członków?
Materię powyższą reguluje art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
Art.3. 1.Członkiem spółdzielni może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych.
2. Członkami spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
3. Członkiem spółdzielni może być osoba prawna, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
4. Wysokość wpisowego nie może przekraczać wysokości 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679, z 2004 r. Nr 240, poz. 2407 oraz z 2005 r. Nr 157, poz. 1314).
5. Jeżeli prawo odrębnej własności lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni jest tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia.
O przyjmowaniu w poczet członków spółdzielnia decyduje swobodnie. Nie musi przyjąć określonej osoby, choćby ta spełniała ustawowe i statutowe przesłanki dla uzyskania członkostwa, poza przypadkami, gdy danej osobie przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków.
Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków:
- małżonka członka, jeżeli choćby jednemu z nich przysługiwało w tej spółdzielni spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo prawo odrębnej własności lokalu (art. 3 ust. 2 ustawy) ;
- dzieci i innych osób bliskich byłych małżonków lub jednego z nich w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie niedokonania czynności, o których mowa w art. 13 ust. 2 ustawy ( art. 15 ust. 1 ustawy);
- małżonka, dzieci i innych osób bliskich zamieszkałych razem z byłym członkiem w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie ustania członkostwa lub niedokonania czynności, o których mowa w art. 14 (art. 15 ust. 2 ustawy);
- byłego członka lub osób, o których mowa w art. 15 ust. 1 lub 2 ustawy, w przypadku, gdy ustanie członkostwa w dotychczasowej spółdzielni jest następstwem jej likwidacji lub upadłości, a budynek lub udział w budynku, w którym te osoby miały lokatorskie prawo do mieszkania albo roszczenie o jego uzyskanie, został nabyty przez inną spółdzielnię mieszkaniową ( art. 16 ust. 2 ustawy);
- nabywcy ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo odrębnej własności lokalu, w tym spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta ( art. 17 4 ust. 2 w zw. z art. 17 1 ust. 6 i art. 19 ust. 1 i 2 , z zastrzeżeniem art. 23 ust. 1 ustawy);
- właściciela odrębnej własności lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta, z zastrzeżeniem art. 3 ust. 3 i art. 23 ust. 1 (art. 23 ust. 2);
- nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu , jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu; dotyczy to również licytanta ( art. 17 1 ust. 6 ustawy );
- nabywcy prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, w tym licytanta ( art. 17 1 ust. 6 w zw. z art. 52 ustawy );
- spadkobiercy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej ( art. 17 1 ust. 6 w zw. z art. 52 ustawy );
- osoby uprawnionej w myśl innych postanowień statutu lub umowy, jeżeli nie jest sprzeczna ze statutem.
Należy sprawdzić jeszcze statut, ale statuty spółdzielni bardzo często pomijają tą kwestię. Jeżeli w statucie przewidziana jest taka możliwość, to w takim wypadku istnieje możliwość zwrócenia się ze stosownym powództwem do sądu.
Czy walne zgromadzenie może skutecznie kontrolować lub nadzorować zarząd?
Funkcję powyższą walne zgromadzenie realizuje poprzez rozpatrywanie sprawozdań zarządu, rady nadzorczej, sprawozdań finansowych oraz poprzez podejmowanie uchwał w tych sprawach.
Odmawiając udzielenia absolutorium poszczególnym członkom zarządu, walne zgromadzenie może odwołać ich niezależnie od tego, który organ (stosownie do postanowień statutu) wybiera członka zarządu. Należy jednak wskazać, że są to dwie różne uchwały.
Powyższe podzielił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 marca 2002 r. II CKN 989/00 stwierdzając, że „Uchwała walnego zgromadzenia spółdzielni w przedmiocie udzielenia absolutorium członkom zarządu nie wywołuje skutków cywilnoprawnych. Ma ona charakter oświadczenia wiedzy opartego na uznaniu, a nie oświadczenia woli, nie jest zatem czynnością prawną. Następstwem uchwały może, ale nie musi być wywoływanie dalszych następstw, polegających m.in. na odwoływaniu członków zarządu, którym nie udzielono. Z tych względów ocena uchwały o nieudzielaniu absolutorium w aspekcie przepisu art. 58 § 2 k.c. jest niedopuszczalna. Nie jest też możliwe odwoływanie się do konstrukcji prawa podmiotowego (art. 5 k.c.)”.
Należy jednakże wskazać, że odwoływanie członków zarządu nie uprawnia walnego zgromadzenia do wyboru nowych, jeżeli kompetencja w tym zakresie należy do rady nadzorczej
autor / źródło:
http://www.naszesm.pl/?s=a&i=273
- Szczegóły
- Autor: Super User
Kłopot w tym, że spółdzielnie robią wszystko, żeby mieszkań za tak małe pieniądze nie sprzedawać.
- Prezesi blokują uwłaszczenie. Dociera do mnie tak dużo sygnałów z całej Polski, że zjawisko można uznać za powszechne - przyznaje posłanka PO Lidia Staroń, założycielka Stowarzyszenia Obrony Spółdzielców.
- Ludzie do nas dzwonią i skarżą się, że spółdzielnie bojkotują ustawę, wymyślają dziesiątki powodów, żeby przynajmniej opóźnić przekształcenie - mówi też Andrzej Krzyżański z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.
Jak wylicza Staroń, spółdzielcze władze nagminnie próbują zniechęcać mieszkańców, mnożąc koszty rzekomo związane z wykupem. - Żądają np. zwrotu pieniędzy za docieplenie budynku finansowane z funduszu remontowego. To wbrew ustawie, ci lokatorzy od lat płacili składki na fundusz remontowy i dalej to będą robić, także po przekształceniu. Inne spółdzielnie zawyżają ceny gruntów, nie uwzględniając bonifikat, których udzieliły im gminy. Przykładami można sypać jak z rękawa.
Krzyżański: - Prezesi straszą ogromnymi kosztami notarialnymi, chociaż ustawa dokładnie określa, jaką taksę może zastosować notariusz. Tłumaczą się nieuregulowanym stanem prawnym gruntów, nawet jeżeli tylko kilkadziałek nie należy do spółdzielni.
Kilka poznańskich spółdzielni przekonuje natomiast swoich członków, że nie może sprzedawać mieszkań z gruntem w wieczystym użytkowaniu. - Usłyszałem, że spółdzielnia nie przystąpi do sprzedaży, dopóki nie kupi gruntu od miasta. I koniec! A jak mi się nie podoba, to mogę iść do sądu - opowiada pan Kazimierz, od 40 lat członek SM Grunwald. - Spytałem więc, kiedy wykupi ziemię. To mi powiedzieli, że nie wiadomo, bo wnioski są w mieście, a urzędników żadne terminy nie obowiązują.
Podobnie jest w ogromnej (niemal 100 tys. mieszkańców) poznańskiej SM Osiedle Młodych. "Spółdzielnia nie może zawrzeć z Państwem umowy przeniesienia własności lokalu, gdyż trwają procedury związane z przekształceniem prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności (...)" - przeczytała część lokatorów starających się o wykup.
Iwona Ossowska z Osiedla Młodych tak tłumaczy treść listów rozsyłanych do mieszkańców: - Jeżeli w trakcie trwania procedur wykupu gruntu od miasta przekształcilibyśmy tylko jedno mieszkanie na wieczystym użytkowaniu, wówczas nasz wniosek o wykup tego gruntu na własność byłby nieaktualny, bo w danej nieruchomości pojawiliby się nowi współwłaściciele, którzy musieliby wspólnie ze spółdzielnią złożyć nowy wniosek.
Co innego mówi jednak prof. Krzysztof Pietrzykowski, specjalista od prawa spółdzielczego: - To, że spółdzielnia ma grunt w wieczystym użytkowaniu, nie ma żadnego znaczenia i nie powinno stanowić przeszkody w sprzedaży mieszkania.
- To zwykła opieszałość. Spółdzielnie miały ponad sześć lat na wykupienie gruntów. Nie można tego uznać za racjonalny powód wstrzymywania uwłaszczenia - dorzuca Tadeusz Borowiecki ze Stowarzyszenia Obrony Spółdzielców w Płocku.
Prezesi, jak sami przyznają, liczą na to, że niekorzystne dla spółdzielni przepisy cofnie Trybunał Konstytucyjny.
Czy jest na to szansa? Pietrzykowski: - Nie widzę raczej takiej możliwości. Zasada jest prawidłowa: spółdzielnia może wziąć od członka tylko tyle, ile sama zwraca do banku. Nie ma tu niezgodności z konstytucją.
Jak radzi prof. Pietrzykowski, lokator, któremu nie uda się porozumieć ze spółdzielnią, może iść do sądu. Przy wniesieniu pozwu jest w tym przypadku zwolniony z opłaty sądowej, a kosztami postępowania sąd obciąża spółdzielnię.
Staroń radzi kierować wnioski do prokuratury: - Ustawa przewiduje sankcje karne za celowe opóźnianie przekształceń. W takim przypadku prokurator wszczyna postępowanie z urzędu.
Borowiecki już teraz zapowiada: - Jeżeli do listopada, kiedy mija przyznany spółdzielniom termin realizacji wniosków, sytuacja się nie zmieni, zaczniemy kierować sprawy do prokuratury.
autor / źródło:
Marta Tyleda
Gazeta Wyborcza
http://gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,4577852.html
- Szczegóły
- Autor: Super User
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2007 r. nr 125, poz. 873) zmieniła zasady przekształcania mieszkań spółdzielczych. Żeby stać się właścicielem takiego lokalu, podjęta przez zarząd uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości musi dotyczyć tylko jednego budynku (chyba że podział jest fizycznie niemożliwy albo blok nie ma dostępu do drogi). Teraz spółdzielnie, które podjęły uchwały dla działek wielobudynkowych, spotykają się z odmową sporządzenia aktów notarialnych na wyodrębniane lokale.
Nieruchomości jednobudynkowe
To, że notariusze coraz częściej wymagają od zarządów podziału na nieruchomości jednobudynkowe, to jednak nie tylko efekt wprowadzenia nowych przepisów, ale i nacisku samych spółdzielców.
- Wymagamy od notariuszy, żeby stosowali wprost przepisy nowelizacji. Spółdzielnie nie przyjmowały do tej pory żadnych argumentów i nawoływania do podzielenia nieruchomości na mniejsze. Teraz będą musiały to zrobić, żeby uwłaszczyć swoich członków - mówi Jadwiga Hennig, prezes Obywatelskiego Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego i Obrony Praw Mieszkańców.
Podczas szkoleń dla notariuszy związanych ze zmianami w ustawie dominował pogląd, że uchwały zarządów spółdzielni podjęte po wejściu w życie znowelizowanych przepisów muszą uwzględniać zmienioną treść art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
- Oznacza to, że co do zasady tworzone powinny być nieruchomości jednobudynkowe, wielobudynkowe zaś tylko gdy istniejących na gruncie budynków nie da się rozdzielić lub nie można zapewnić im dostępu do drogi publicznej - wyjaśnia Jan Gielec, wiceprezes Krajowej Rady Notarialnej.
Wystarczy aneks do uchwały
Spółdzielnie, którym odmówiono podpisania aktów przenoszących własność lokali, mogą szybko dokonać podziału nieruchomości i odblokować procedurę przekształceniową.
- W tym celu nie muszą podejmować nowychuchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali. Wystarczy, że do obowiązującej uchwały wprowadzą aneks - tłumaczy Janusz Tarasiewicz z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców. Jego zdaniem o korektę takiej uchwały mogą wystąpić sami spółdzielcy.
Przy wprowadzaniu poprawek do uchwały obowiązuje taka sama procedura jak przy jej podejmowaniu. Decyzje sprawie podejmuje zarząd. Projekt aneksu powinien być przedłożony do wglądu spółdzielcom, którym przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności lokali. Wtedy mogą zgłosić do niego zastrzeżenia na piśmie. Jeśli nie zostaną one uwzględnione lub jeżeli aneks będzie sprzeczny z prawem (np. bezpodstawnie utworzono nieruchomości wielobudynkowe), mogą oni w terminie 30 dni od momentu doręczenia poprawionej uchwały zaskarżyć ją do sądu.
Zaraz po wprowadzeniu poprawek spółdzielnia powinna o tym poinformować miejscowy wydział geodezji.
- Podziału nieruchomości dokonują prywatni geodeci i trwa to około dwóch tygodni - informuje Jadwiga Hennig.
Lepiej poczekać na podział
Lokatorzy, którzy chcą wyodrębnić własność mieszkania, powinni cierpliwie czekać na podział nieruchomości, gdyż nabycie własności lokalu w nieruchomości wielobudynkowej jest mniej korzystne.
- Przede wszystkim ciężko jest sprawdzić rzeczywisty koszt jej utrzymania.
- Szczególnie na początku lat 90. budowano bezsensownie systemy centralnego ogrzewania. Linie są tak rozdzielone, że nie wiadomo, kto jest podłączony do jakiego węzła. Gdyby rozliczenia dotyczyły pojedy nczych budynków, ich mieszkańcy mogliby ponosić koszty eksploatacji nawet o 50 proc. mniejsze - twierdzi Jadwiga Hennig.
- W małych nieruchomościach spółdzielcy będą płacić nie tylko mniej, ale uzyskają większą kontrolę nad pieniędzmi związanymi z zarządzaniem - mówi senator Adam Biela. Podkreśla, że spółdzielnia ma możliwość występowania do budżetu państwa o zwrot kosztów poniesionych w związku z podziałem, tak więc nie będą one dodatkowym obciążeniem dla mieszkańców.
Dawne uchwały są ważne
Na gruncie obowiązujących do 31 lipca 2007 r. przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali mogła dotyczyć dowolnej liczby budynków. Na działce mógł znajdować się jeden blok, ale równie dobrze mogło być ich 50. Teraz pojawiają się wątpliwości, czy tak podjęte uchwały dotyczące nieruchomości wielobudynkowych mogą być dla notariusza podstawą do odmowy podpisania aktu przenoszącego własność.
Zdaniem mec. Agnieszki Lipowicz z Kanclearii Adwokatów i Radców Prawnych P. J. Sowisło z Poznania nie mogą.
- Jeżeli uchwały zostały podjęte na tle przepisów, z którymi były zgodne, to nie straciły mocy prawnej. W związku z tym tych regulacji nie można teraz stosować do tych uchwał. W jej ocenie nie ma problemów, żeby te uchwały zachowały moc prawną i żeby notariusze na podstawie tamtych uchwał dokonywali wpisów.
Tak samo podchodzą do tej kwestii notariusze. Jak twierdzi Jan Gielec, jeżeli uchwały zarządów spółdzielni zapadły przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, są one ostateczne i trudno wymagać, aby były dostosowywane do aktualnych przepisów.
- Nie może być mowy o zmienianiu uchwał, w sytuacji gdy w danej nieruchomości zaczęto już przekształcanie lokali na własność i wyodrębniono chociaż jeden lokal.
Adam Makosz, Małgorzata Kryszkiewicz
autor / źródło:
http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/mobilizacja-notariuszy,990521
- Szczegóły
- Autor: Super User
W razie problemów z otwarciem pliku zalecamy darmowy program OpenOffice Impress wchodzący w skład również darmowego pakietu biurowego OpenOffice.
autor / źródło:
Redakcja SlonecznyStok.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
10. Uwłaszczenie w sytuacji likwidacji bądź upadłości spółdzielni
Chociaż uwłaszczenie lokalami w sytuacji ogłoszenia upadłości spółdzielni bądź postawienia jej w stan likwidacji jest bardzo utrudnione, to jednak nie jest niemożliwe. Jeśli członkowie spółdzielni mają jakieś sygnały o zagrożeniu likwidacją lub upadłością spółdzielni, to winni niezwłocznie złożyć stosowne wnioski uwłaszczeniowe w zarządzie swojej spółdzielni, dopóki ona jeszcze istnieje. Wnioski takie rodzą bowiem już w dniu złożenia skutki prawne w postaci prawa roszczenia o uwłaszczenie. Gdyby spółdzielnia upadła bądź została postawiona w stan likwidacji, wówczas zarówno sąd prowadzący postępowanie, jak i powołany przez niego syndyk masy upadłościowej spółdzielni bądź jej likwidator muszą wnioski te uwzględniać w postępowaniu upadłościowym bądź likwidacyjnym.
Ustawodawca przewidział również możliwość składania wniosków uwłaszczeniowych przez członków upadłej spółdzielni bądź postawionej w stan likwidacji do syndyka masy upadłościowej spółdzielni, bądź jej likwidatora, który jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania uwłaszczeniowego (art. 541).
11. Czy uwłaszczenie w spółdzielniach mieszkaniowych będzie tym razem zrealizowane?
Ustawa nowelizująca wprowadziła cztery następujące instrumenty pozwalające odpowiedzieć twierdząco na postawione pytanie tytułowe:
1) sankcje karne dla członków zarządu spółdzielni, pełnomocników, likwidatorów lub syndyków, którzy dopuszczają do tego, że spółdzielnia nie zawiera umowy o przeniesienie własności lokalu w terminie określonym w ustawie (patrz: Rozdział 31. Przepisy karne w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 8 w ustawie nowelizującej);
2) możliwość ustanowienia przez sąd prawa odrębnej własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni (wprowadzenie art. 491 w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych);
3) wprowadzenie przepisów umożliwiających pełny wgląd członka spółdzielni do jej dokumentów oraz większe włączanie się członków w tok postępowania uwłaszczeniowego w spółdzielni oraz w zarządzanie nią (patrz: Rozdział 11. Prawa członków spółdzielni w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych);
4) wprowadzenie przepisów umożliwiających podział spółdzielni na mniejsze jednostki (patrz: art. 108 b w ustawie Prawo spółdzielcze).
Ustawodawca nauczony doświadczeniami z realizacji tzw. ustawy-matki z dnia 15 grudnia 2006 r. wprowadził aż cztery zabezpieczenia systemowe gwarantujące realizowanie ustawy nowelizującej i znowelizowanej. Pokrótce postaramy się je omówić.
Termin uwłaszczenia a sankcje karne
Ustanowiony w ustawie termin reali zacji uwłaszczenia współdzielniach mieszkaniowych wynosi 3 miesiące. Dla osób, które złożyły wnioski uwłaszczeniowe w zarządzie spółdzielni przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej (a więc przed 31 lipca 2007 r.), dokładnie 31 października 2007 r. to ostateczny termin dla podpisania aktu notarialnego przez reprezentanta zarządu spółdzielni z osobą uwłaszczającą się (art. 8 ust. 1).
Czy jest to termin realny? Oczywiście że tak. Zarządy spółdzielni w niektórych przypadkach miały nawet kilka lat na realizację ustawy i nie wykonały jej.
W przypadku wniosków uwłaszczeniowych złożonych od dnia 31 lipca 2007 r. termin jego realizacji wynosi również 3 miesiące i jest liczony od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną (patrz: art. 12 ust. 11, art. 1714 ust. 1).
Kiedy będą miały zastosowanie wprowadzone przez ustawodawcę przepisy karne? Otóż tylko wówczas, gdy członek zarządu, jego pełnomocnik ds. uwłaszczenia, syndyk lub likwidator wyraźnie lekceważą ustawę i nie realizują jej w terminie ustalonym w przepisach tej ustawy. Jest to kara pozbawienia wolności albo grzywny. Odstępuje się od niej wówczas, gdy spółdzielni trudno jest wykonać ustawowy wymóg uwłaszczenia w ustalonym terminie 3-miesięcznym z uwagi na to, iż nie przysługuje jej prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała ona budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. W tych sytuacjach spółdzielnia winna nabyć prawo do nieruchomości gruntowej na mocy znowelizowanych przepisów ustawy, które znacznie ułatwiają nabycie przez spółdzielnię prawa własności ziemi.
Uwłaszczenie przez sąd w razie bezczynności spółdzielni
W razie bezczynności spółdzielni w sprawie realizacji wniosku uwłaszczeniowego jej członek lub najemca lokalu spółdzielczego może wystąpić do sądu z powództwem o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu.
Podstawą formalną powództwa jest wówczas art. 64 kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 § 1 kodeksu postępowania cywilnego. Pozew ten jest wolny od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia (patrz art. 49 wprowadzony do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Za bezczynność spółdzielni w przepisach ustawy uważa się niedoprowadzenie przez zarząd spółdzielni do podpisania z uprawnioną osobą fizyczną umowy przeniesienia własności lokalu w terminie 3-miesięcznym, określonym w przepisach ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 roku.
Przepisy ustawy warunkujące wzrost aktywności członków spółdzielni
Mając na względzie potrzebę stymulowania aktywności członków spółdzielni w kierunku współdecydowania o sprawach jej dotyczących, w tym również o postępowaniu zmierzającym do uwłaszczenia, ustawodawca wprowadził do obiegu prawnego Rozdział 11 zatytułowany "Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej", w którym zawarte są przepisy dotyczące udostępnienia członkom dokumentów (odpisów statutu i regulaminów, kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi - patrz art. 81). Przepisy te umożliwiają członkowi spółdzielni dotarcie do informacji źródłowych o działalności spółdzielni, co stanowi konieczny warunek współuczestniczenia w kontroli zarządzania spółdzielnią i ponoszenia współodpowiedzialności za to zarządzanie.
Z kolei przepisy art. 82 stanowią o członkostwie organów statutowych spółdzielni oraz o ich wynagrodzeniu i o okresie trwania kadencji rady nadzorczej. Znaczącym ustaleniem w tych przepisach jest zakaz wybierania do rady nadzorczej osób, które są pracownikami spółdzielni.
Rozdział ten wprowadza również ustalenia (zawarte w art. 83) dotyczące zmiany przepisów regulujących podział walnego zgromadzenia na części (w przypadku gdy liczba członków spółdzielni mieszkaniowej przekroczy 500 osób). Przepisy te mogą przyczynić się do zwiększenia aktywności członków spółdzielni przy współdecydowaniu o jej losach, a więc w zwiększeniu się podmiotowości członków spółdzielni.
Możliwość podziału spółdzielni
Ustawodawca przywrócił przepis umożliwiający podział spółdzielni z inicjatywy samych członków. W tym celu zostały wprowadzone przepisy art. 108 b w ustawie Prawo Spółdzielcze (patrz zmiana 5 w art. 1 ustawy nowelizującej). Przepisy te składają się z 6 paragrafów regulujących kolejne kroki zmierzające do podziału spółdzielni:
1. Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjną jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę większością głosów tych członków, o podziale spółdzielni, w ten sposób, iż z tej wyodrębnionej części powstaje nowa spółdzielnia.
2. Zarząd dotychczasowej spółdzielni zobowiązany jest nie dłużej niż w ciągu 60 dni przygotować dokumenty niezbędne do dokonania podziału spółdzielni.
3. Walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni nie później niż w ciągu 3 miesięcy podejmuje uchwałę o podziale lub odmawiającą podziału.
4. W razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni lub w razie uchwały odmawiającej podziału reprezentanci członków, którzy podjęli uchwałę o podziale spółdzielni, mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni.
5. Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni lub prawomocne orzeczenie sądu zastępującego taką uchwałę stanowią podstawę dokonania wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego i do księgi wieczystej.
6. Koszty postępowania sądowego o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni ponoszą solidarnie wnoszący o podział.
Ustawodawca znowelizował również w art. 3 ustawę z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych, ustalając opłatę stałą w kwocie 500 zł w sprawie wydania orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia spółdzielni o podziale.
Podział spółdzielni może stać się jednym z najbardziej istotnych instrumentów prawnych służących wzrostowi poczucia podmiotowości jej członków.
Łącznie wszystkie cztery rodzaje narzędzi prawnych wprowadzonych ustawą nowelizującą z dnia 14 czerwca 2007 r. stanowią gwarancję urealniającą wykonanie uwłaszczenia w spółdzielniach mieszkaniowych.
12. Niektóre ważniejsze przepisy przejściowe i końcowe ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r.
Istotną częścią każdej ustawy są jej przepisy przejściowe i końcowe, które wprowadzają ustawę w życie i regulują kwestie związane z funkcjonowaniem materii ustawowej z innymi przepisami prawnymi, które obowiązywały przed wejściem nowej ustawy w życie lub obowiązują nadal.
Zmiana statutów spółdzielni i wejście w życie ustawy
Artykuł 12 ustawy stanowi, że wchodzi ona w życie z dniem 31 lipca 2007 roku. Ustawodawca zdecydował się na ustalenie dokładnej daty wejścia w życie ustawy, gdyż od niej zależy cały harmonogram realizacji procedury uwłaszczeniowej oraz tempo jej przeprowadzenia.
Z kolei art. 9 postanawia, iż spółdzielnie istniejące w dniu wejścia w życie ustawy dokonują zmian swoich statutów nie później niż do 30 listopada 2007 r., zaś zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego zmian w statutach winno być dokonane nie później niż do 30 grudnia 2007 roku.
Dotychczasowa i nowa regulacja zasady przekształceń własnościowych
W związku ze zmianą w ustawie warunków przekształceń własnościowych zachodziła konieczność uregulowania tej kwestii w przepisach przejściowych. Ustawodawca dokonał tego w art. 6, którego ust. 1 stanowi, iż jeśli członek spółdzielni, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w związku z przekształceniem po 23 kwietnia 2001 r. tego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo lub w związku z nabyciem po tym dniu własności tego lokalu, nie dokonał całkowitej spłaty należnej spółdzielni z tego tytułu, to z dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej niespłaconą kwotę umarza się jako nienależną, jeżeli dokonana spłata pokrywa całkowite koszty budowy lokalu.
Pozostałe dwa ustępy tego artykułu dotyczą członków spółdzielni, którzy już przed wejściem w życie ustawy nowelizującej dokonali całkowitej spłaty należności dla spółdzielni wynikających z przepisów ustawy opartej niena zasadzie rozliczania kosztów budowy lokalu, lecz w oparciu o wyceną wartości rynkowej lokalu. Przepisy te stanowią, że jeśli walne zgromadzenie wyrazi zgodę w drodze uchwały, koszty poniesione przez członka spółdzielni przy przekształceniu własnościowym lokalu zostaną wpisane na poczet wpłat na fundusz remontowy na rzecz osoby, która dokonała takiej wpłaty (art. 6 ust. 2). Wówczas osoba, której koszty te dotyczyły, nie będzie dokonywała miesięcznych wpłat na fundusz remontowy do czasu, aż kwota będąca różnicą pomiędzy kwotą kosztów poniesionych przez tę osobę a sumą wpłat miesięcznych na fundusz remontowy na ten lokal będzie większa od zera. Przepisy tego artykułu łagodzą w jakimś stopniu poczucie społecznej niesprawiedliwości. Racją takiego rozwiązania jest to, że przed zmianą zasad przekształceniowych członek spółdzielni, zamieniając spółdzielcze lokatorskie prawo na spółdzielcze własnościowe, wpłacał faktycznie kwotę wynikającą z rozliczenia według wartości rynkowej na rzecz funduszu remontowego. W obecnym rozwiązaniu członkowie ci nie wpłacaliby żadnych kwot na fundusz remontowy aż do czasu osiągnięcia ekwiwalentu kwotowego wpłaconej sumy, nie uiszczając należnych comiesięcznych wpłat na konto funduszu. Ciężar funduszy ponosiliby w okresie przejściowym natomiast ci członkowie spółdzielni, którzy nabyli mieszkania na zasadzie rozliczenia kosztów budowy lokali. W ten sposób poprzez rekompensatę osiągniętą bezgotówkowo w zakresie świadczeń na fundusz remontowy można było osiągnąć jakieś rozwiązanie problemu poczucia niesprawiedliwości społecznej wynikające ze zmiany zasady przekształceń własnościowych: z niczym nieuzasadnionej wyceny wartości rynkowej na uzasadnioną ekonomicznie zasadę rozliczenia kosztów budowy lokalu.
13. Czy nowe zasady przekształceń własnościowych w ustawie nowelizującej są zgodne z Konstytucją RP?
Konstytucyjność ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r. polega na zastąpieniu niczym nieuzasadnionej zasady przekształceń własnościowych opartej na wycenie wartości rynkowej mieszkań, a następnie udzielaniu członkom spółdzielni bonifikaty od należnej kwoty wpłaty na rzecz spółdzielni z tytułu tych przekształceń, na uzasadnioną logicznie i racjonalną ekonomicznie zasadę rozliczania kosztów budowy lokalu mieszkalnego jako podstawy przekształceń własnościowych. Na niekonstytucyjność przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych sprzed jej nowelizacji, uchwalonej właśnie 14 czerwca 2007 r., zwracał uwagę Trybunał Konstytucyjny już zarówno w wersji pierwotnej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwalonej 15 grudnia 2000 r. (uchylił wtedy art. 46 ust. 1 mówiący o możliwości przekształcenia lokatorskiego prawa do mieszkania w prawo własności za 3 proc. jego wartości rynkowej), jak i jej późniejsze wersje po kolejnych nowelizacjach tej ustawy.
Wszystkie one miały tę wadę, że opierając się na wycenie wartości rynkowej mieszkania, proponowały przekształcenia własnościowe, opierając się na modelu "ceny sztywnej". Wyrażenie to zaczerpnięte jest z kolejnych orzeczeń Trybunału w przedmiotowej sprawie:
1) z dnia 29 maja 2001 r.;
2) z dnia 20 kwietnia 2005 r.;
3) z dnia 5 września 2006 r.
Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie przypominał, że w postępowaniu przed Trybunałem obowiązuje zasada ne bis in idem mająca na celu zapewnienie stabilizacji sytuacji powstałych w wyniku orzeczenia ostatecznego jako formalnie prawomocnego. Niestety, kolejne wersje znowelizowanej ustawy zawierały ten sam błąd co ustawa-matka z 15 grudnia 2000 roku. Proponowały model "ceny sztywnej" przekształceń własnościowych w spółdzielniach, oparty na wycenie wartości rynkowej. Okazuje się więc, iż nie da się skonstruować przepisów ustawy zgodnej z Konstytucją, jeśli jako zasadę przekształceń będzie się traktowało "ceną sztywną" opartą na wartości rynkowej mieszkania. Zasada wyceny wartości rynkowej mieszkań nie jest uzasadniona ekonomicznie w sytuacji działań wewnątrzspółdzielczych, gdzie przekształceń ekonomicznych dokonuje się tylko dla członków spółdzielni, którzy zapłacili już za swoje mieszkanie, pokrywając koszty jego budowy. Co więcej, zasada ta nie jest nawet zgodna z intuicją zdroworozsądkową, w świetle której nie da się zrozumieć, dlaczego członek spółdzielni ma jeszcze za coś płacić, skoro pokrył całkowite koszty budowy swojego mieszkania?
Problem niekonstytucyjności przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozwiązuje właśnie jej nowelizacja z dnia 14 czerwca 2007 r., zastępując zasadę wyceny wartości rynkowej mieszkania (jako generującą niekonstytucyjne przepisy "ceny sztywnej"), prostą ekonomicznie i czytelną zdroworozsądkowo zasadą rozliczenia całkowitych kosztów budowy lokalu (budynku, w którym znajduje się lokal, bądź całego zadania inwestycyjnego spółdzielni, którego częścią jest dany budynek). Argumenty dotyczące samej zasady rozliczania kosztów budowy przyjął już Trybunał, orzekając niekonstytucyjność niektórych przepisów dotyczących ustanowienia spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Oto stosowne fragmenty z uzasadnienia do tego orzeczenia:
"Dokonując nowelizacji [Trybunał mówi o nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 19 grudnia 2002 r.], ustawodawca nie uwzględnił, że w stanie prawnym, w którym dopuszczalne jest nabycie własności lokalu, regulacja dotycząca warunków nabycia prawa rzeczowego ograniczonego mającego za przedmiot lokal nie może być mechanicznym powtórzeniem rozwiązań przyjętych w okresie, gdy ten typ prawa miał zastąpić własność lokalu [chodzi o 1982 r. kiedy to w ustawie Prawo spółdzielcze wprowadzono do obiegu prawnego w Polsce nazwę "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu"]". (...)
"Członek spółdzielni, który przewiduje ustanowienie zarówno lokatorskiego, jak i własnościowego prawa do lokalu oraz prawa własności lokalu, spełnia na rzecz spółdzielni świadczenie pieniężne, o którego wysokości decyduje - mówiąc najogólniej - wysokość kosztów budowy przypadających na nabywany lokal [podkreślenie autora]. Natomiast członek spółdzielni, której statut dopuszcza ustanowienie tylko prawa lokatorskiego, może zamiast tego prawa uzyskać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo własności tegoż lokalu, ale wówczas obowiązany jest uiścić na rzecz spółdzielni kwotę odpowiadającą wartości rynkowej (a nie wartości nabywanego prawa, jak to przewidywał pierwotny, już nieobowiązujący tekst art. 12 ust. 1 pkt 4), a więc kwotę inną, z reguły - wyższą - od kwoty odpowiadającej kosztom budowy lokalu [podkreślenie autora]. Regulacja taka odnosi się także do sytuacji, gdy wprawdzie statut spółdzielni przewiduje ustanawianie na rzecz członków prawa własności lokalu, ale faktycznienie jest to możliwe wskutek tego, że spółdzielnia nie sfinalizowała określonych w art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych działań niezbędnych do ustanowienia własności lokalu. Uregulowanie takie jest niedopuszczalnym naruszeniem zasady równości między osobami zamierzającymi w związku z członkostwem spółdzielni uzyskać prawo własności lokalu lub prawo rzeczowe ograniczone do lokalu. Jest ono także niekonsekwentne w stosunku do założenia, zgodnie z którym działania spółdzielni, w szczególności na płaszczyźnie stosunków z jej członkami, nie powinny zmierzać do przysporzenia spółdzielni zysków kosztem jej członków [podkreślenie autora]".
W kontekście analizy orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego widać więc, że wprowadzone ustawą nowelizującą przepisy regulujące finansowe zasady uwłaszczenia są zgodne z Konstytucją, gdyż:
1) wymagają od członka spółdzielni, wyrażającegowolę uwłaszczenia swoim mieszkaniem spółdzielczym, tego, co jej się należy zgodnie z racjonalną ekonomicznie zasadą rozliczania kosztów budowy mieszkania;
2) wymagają od spółdzielni wpłaty do budżetu państwa umorzonej kwoty kredytu według zasad kwoty nominalnej, zgodnie z zapisami ustawy budżetowej oraz przepisami prawa bankowego, w sytuacji gdy spółdzielnia uzyskała tego rodzaju pomoc z finansów publicznych, a dokonywane jest uwłaszczenie mieszkań spółdzielczych na rzecz członków spółdzielni;
3) wymagają od członków spółdzielni spłaty umarzanej części kredytu według tych samych zasad, którymi kieruje się spółdzielnia, zwracając umorzoną kwotę budżetowi państwa, co jest wewnętrznie spójne i zgodne z zasadą rozliczenia całkowitego kosztów budowy. W tej sytuacji członek spółdzielni zostaje uwłaszczony mieszkaniem, którego koszty budowy pokrył, rozliczając się ze swoją spółdzielnią w 100 procentach;
4) stanowią, iż spółdzielnia, realizując przepisy nowej ustawy, nie zarabia w sposób nieuzasadniony ekonomicznie kosztem swoich członków.
Biorąc pod uwagę przedstawione wnioski, można stwierdzić, że nowelizacja ustawy spółdzielczej z dnia 14 czerwca 2007 r. jest faktycznie rewolucyjna w sensie przełomu mentalnego, który proponuje:
1) odkłamanie historii manipulacji dotyczących prawa członków spółdzielni do swoich mieszkań, rozpoczętych od 1961 r. w PRL, a następnie w 1982 r., a utrwalonych w kolejnych nowelizacjach ustawy, w których wmawiano członkom spółdzielni, że spółdzielcze własnościowe prawo jest tak samo dobre jak prawo własności lokalu;
2) przejrzystą logikę uwłaszczenia opartą na uzasadnionej ekonomicznie zasadzie rozliczenia kosztów budowy mieszkania, które jest zgodne z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego.
Szacuje się, że na uwłaszczenie czeka około 900 tys. osób mających mieszkania lokatorskie. Aktualnie na ustawę tę czeka ponad 12 mln spółdzielców. Tylko około 10 proc. z nich uzyskało już prawo własności mieszkań. Pozostali mają ciągle tylko ograniczone prawo - rzeczowe, do swoich mieszkań, nazwane w 1982 r. spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Ustawodawca proponuje im również uwłaszczenie swoimi mieszkaniami, na wzór innych krajów Unii Europejskiej, gdzie członkowie spółdzielni są właścicielami swoich mieszkań. Tylko w polskich spółdzielniach mieszkaniowych jest jeszcze inaczej. A trzeba zrobić tak niewiele - złożyć wniosek o uwłaszczenie, o ile ktoś tego jeszcze do tej pory nie zrobił z jakiegokolwiek powodu.
I jeszcze ostatnia uwaga. Nie należy rozsiewać opinii, że ustawa jest niesprawiedliwa dla tych, którzy zapłacili więcej, nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, niż ci, którzy nabyli tylko prawo lokatorskie, a teraz na mocy znowelizowanych przepisów zapłacą znacznie mniej, niż przewidywały to "stare" przepisy. Zazdrość jest bardzo destrukcyjną emocją. "Stare" przepisy w dużym stopniu konserwowały kłamstwa i manipulacje rodem z PRL, gdzie członka spółdzielni z mocy prawa pozbawiono własności swojego mieszkania. Ustawę tę należało zmienić z następujących powodów:
1) moralnych - jako ucięcie drogi kłamstwom i manipulacjom odnośnie do prawa własności;
2) ustrojowych - gospodarka rynkowa oparta jest na prawie własności, a nie na własności kolektywnej ani na połowicznej własności (ograniczone prawo rzeczowe);
3) konstytucyjnych - z uwagi na niezgodność z Konstytucją wielu "starych" przepisów.
Ustawodawca usiłował częściowo zrekompensować różnicę pomiędzy kosztami uzyskania prawa do mieszkania pod rządami "starych" i "nowych" przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Rekompensata ta dotyczy odpowiedniego operowania funduszem remontowym. To jednak wymaga większego zaangażowania samych członków spółdzielni, którzy winni zainteresować się tą możliwością i podjąć w swojej spółdzielni stosowną uchwałę uwzględniającą możliwości samej spółdzielni.
W kraju, który szczyci się swoimi korzeniami chrześcijańskimi, emocje zazdrości nie mogą dominować. Potrzebna jest rozwaga i poszukiwanie przez samych członków spółdzielni drogi rozwiązania problemów związanych z łamaniem zasady sprawiedliwości od czasów PRL. Nowa ustawa daje właśnie takie możliwości, lecz nie rozwiąże ich bez odpowiedniego zaangażowania członków spółdzielni. To oni właśnie mają zyskać większą rolę podmiotową w swoich spółdzielniach mieszkaniowych i coraz bardziej współdecydować o tym, co dzieje się w spółdzielni i jak jest ona zarządzana. Warto przypomnieć, że chodzi tu aż o 1/3 wszystkich Polaków. Od tego, jak będą funkcjonowały spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce, w dużym stopniu będzie zależało funkcjonowanie polskiej demokracji.
Adam Biela
prof. KUL, senator RP VI kadencji
Wychodząc naprzeciw prośbom naszych Czytelników, w najbliższą sobotę zamieścimy pełny tekst (wszystkie 4 części) komentarza senatora Adama Bieli do wchodzącej w życie z dniem 31 lipca 2007 r. nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Dołączymy również wzory wniosków.
autor / źródło:
http://www.radiomaryja.pl/artykuly.php?id=9288
