- Szczegóły
- Autor: Super User
Przekształcenie praw lokatorskich i własnościowych w pełną własność lokali jest nadal możliwe, mimo wielu przeszkód, jakie na drodze do realizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stawiają jej przeciwnicy.
Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych z 14.06.2007 r. Sejm RP stworzył korzystne warunki uzyskania praw własności lokali mieszkalnych dla członków spółdzielni mieszkaniowych. W rozliczeniu ze spółdzielnią wprowadzono zasadę kosztową - jedyną uzasadnioną w tym przypadku zarówno pod względem ekonomicznym, jak i moralnym. Członek spółdzielni uzyskał prawo do własności po spłacie w całości kosztów budowy jego mieszkania. W myśl tej ustawy członkowie spółdzielni posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkań pokrywają tylko koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej (ok. 800 zł) oraz ewentualnie koszty zakupu gruntu. Koszty budowy ponieśli już bowiem wcześniej, uzupełniając wkład budowlany.
Posiadający zaś mieszkania lokatorskie poza tym byli zobowiązani do zwrotu do budżetu państwa kwoty nominalnej umorzonego kredytu (od kilku do kilkunastu złotych), co stanowiło uzupełnienie do całości kosztów budowy - resztę wpłacili, wnosząc wkład mieszkaniowy i spłacając kredyt wraz z odsetkami. W obu sytuacjach warunkiem uwłaszczenia było uregulowanie ewentualnego zadłużenia z tytułu bieżących opłat.
W ustawie wprowadzono także kilka zmian wzmacniających prawa członków i zasadę samorządności w spółdzielczości mieszkaniowej oraz poprawiających bieżące funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych, np. kadencyjność rad nadzorczych, w których nie mogą zasiadać pracownicy spółdzielni, czy walne zgromadzenie zamiast zebrań przedstawicieli. Wspomniana nowelizacja wprowadzała jednocześnie karę grzywny i ograniczenia wolności dla władz spółdzielni bojkotujących wykonanie jej przepisów.
Wejście w życie ustawy z dniem 31 lipca 2007 r. wyraźnie przyśpieszyło proces uwłaszczeń w spółdzielniach mieszkaniowych w Polsce, zrywając z reliktami przeszłości, np. z ustanawianiem tzw. ograniczonych praw rzeczowych, czyli mieszkań spółdzielczych własnościowych czy też użytkowania wieczystego gruntu. Ustawa ta, wzorem innych państw, dała Polakom realne możliwości przejścia w stan posiadania lokali mieszkalnych, użytkowych czy garaży.
Ale przeciwnicy tych rozwiązań "nie złożyli broni". Trybunał Konstytucyjny w grudniu 2008 r. wydał wyrok, zgodnie z którym rozliczając się ze spółdzielnią przez pokrycie 100 proc. kosztów budowy, naraża się spółdzielnię na straty. Uznał on, wbrew swoim poprzednim orzeczeniom, że spółdzielnia nie otrzymuje dostatecznej rekompensaty, zalecając jednocześnie, aby przepisy ustawy obowiązywały jeszcze przez 1 rok, czyli do końca grudnia 2009 roku.
W tej sytuacji obecny rząd PO - PSL przedstawił projekt nowelizacji ustawy, który przywracał rozliczenia według wartości rynkowej lokalu, co obowiązywało przez wiele lat z korzyścią dla spółdzielni mieszkaniowych, a nie dla jej członków. Zgodnie z projektem PO, osoby posiadające mieszkania lokatorskie miały płacić nie nominalne kwoty umorzenia kredytu odprowadzane do budżetu państwa, ale kwoty zwaloryzowane np. 30, a nawet 50 proc. wartości rynkowej mieszkania z bonifikatą rzędu połowy tej kwoty. Projekt oznaczał krok wstecz względem rozwiązań już przyjętych przez rząd PiS i zahamowanie procesu uwłaszczenia. Na szczęście w parlamencie nastąpiła mobilizacja sił; nie przyjęto projektu obecnego rządu i utrzymano rozwiązania dotychczasowe.
Przepisy ustawy obowiązują
Jakie są więc aktualnie obowiązujące przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych po wprowadzeniu ostatnich zmian z dnia 18.12.2009 r. w zakresie podstawowych zasad uwłaszczenia i praw członków?
Jeśli chodzi o przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży, utrzymana została możliwość uzyskania odrębnej własności na dotychczasowych warunkach. W związku z powyższym uzyskanie odrębnej własności lokalu jest uzależnione od całkowitej spłaty kredytu i odsetek z tytułu kosztów budowy w części przypadającej na ten lokal oraz od uregulowania opłat bieżących, o których mowa w art. 4 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.). W przypadku mieszkań lokatorskich członek dodatkowo obowiązany jest dokonać spłaty nominalnej kwoty umorzonego kredytu.
Spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę na przeniesienie własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny dotyczący własności gruntu. W przypadku wniosków złożonych przed dniem 29.12.2009 r. spółdzielnia jest zobowiązana do zawarcia powyższej umowy w terminie do 30.06.2010 roku.
W razie bezczynności spółdzielni w zakresie ustanawiania prawa odrębnej własności lokalu osoba uprawniona może na drodze sądowej żądać na podstawie art. 491 realizacji złożonego wniosku na podstawie art. 64 kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 par. 1 kc. Koszty sądowe oraz koszt zastępstwa procesowego pokrywa spółdzielnia.
W razie śmierci członka spółdzielni lub osoby uprawnionej, która wystąpiła z żądaniem przeniesienia własności lokalu, na podstawie art. 12, art. 1714, 1715 oraz art. 39 i 48 u.s.m. spadkobiercy mogą domagać się przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni.
Koszt z tytułu zawarcia umowy notarialnej, tj. 25 proc. najniższego wynagrodzenia, 22 proc. VAT oraz koszt założenia księgi wieczystej, pokrywa członek lub osoba uprawniona i wynosi on ok. 800 zł (art. 481 u.s.m.).
Jeśli działka ma nieuregulowany stan prawny, członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo, może żądać na piśmie przekształcenia dotychczasowego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przepis ten obowiązuje do 31.12.2012 roku.
W razie śmierci członka spółdzielni, któremu przysługiwało lokatorskie prawo do mieszkania, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypada współmałżonkowi. Przeprowadzanie postępowania spadkowego nie jest wymagane. Małżonek pozostający przy życiu, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie 1 roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Nie jest wymagane również przeprowadzanie postępowania spadkowego w przypadku śmierci jednego z małżonków, któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W przypadku zastrzeżeń co do wysokości opłat na utrzymanie lokalu na podstawie art. 4 ust. 64 członek lub osoba uprawniona może żądać przedstawienia mu przez spółdzielnię kalkulacji wysokości opłat. Osoby te mogą również kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej - art. 4 ust. 8 u.s.m.
Ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego prowadzi zarząd spółdzielni odrębnie dla każdej nieruchomości na podstawie art. 4 ust. 41 u.s.m.
Na podstawie art. 81 u.s.m. członkowie spółdzielni mają prawo otrzymania bezpłatnego odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, protokołu z lustracji, rocznych sprawozdań finansowych, jak też faktur oraz umów zawieranych z osobami trzecimi.
Zgodnie z art. 83 u.s.m. walne zgromadzenie nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Jeżeli liczba członków przekracza 500, jeśli statut tak stanowi, walne zgromadzenie może być podzielone na części.
Zgodnie z art. 82 ust. 2 w skład rady nadzorczej nie mogą wchodzić pracownicy spółdzielni. Ponadto nie można być członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez dwie kolejne kadencje.
Zgodnie z art. 6 ust. 4 i 5 zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką na danej nieruchomości wymaga pisemnej zgody większości członków oraz osób niebędących członkami danej nieruchomości.
Przepisy ustawy z 14.06.2007 r. zobowiązywały spółdzielnie do wprowadzenia zmian do statutów wynikających z tej ustawy do dnia 30 listopada 2007 r. oraz zgłoszenia tych zmian do Krajowego Rejestru Sądowego do 31.12.2007 roku. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku z przyczyn zależnych od władz spółdzielni podejmowane uchwały są nieważne, ponieważ zebrania przedstawicieli członków nie są już organami uprawnionymi.
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i eksmisji z lokalu spółdzielnia obowiązana jest wypłacić osobie uprawnionej (wyeksmitowanej) wartość rynkową lokalu, którą spółdzielnia uzyskała w wyniku sprzedaży tegoż lokalu w drodze przetargu. Z wartości rynkowej lokalu uzyskanej w drodze przetargu spółdzielnia potrąca nominalną kwotę umorzenia kredytu w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m. w oparciu o art. 11 ust.11 i 21 u.s.m.
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu uzyskaną w drodze przetargu (art. 1711 ust. 1 i art. 1712 ust. 3).
Prawo nakłada odpowiedzialność na notariuszy
W ostatnim czasie toczy się dyskusja prasowa dotycząca ważności aktów notarialnych przekształcających prawa lokatorskie i własnościowe w pełną własność. Trzeba zauważyć dwa sprzeczne stanowiska. Jedno reprezentowane przez "Gazetę Prawną", zgodnie z którym jednoosobowa reprezentacja spółdzielni przy zawieraniu aktów notarialnych przez ustanowienie pełnomocnika czyni te akty nieważnymi, i drugie stanowisko utrzymywane przez Krajową Radę Notarialną, w którym wyraźnie stwierdza się, że akty te są ważne. Nie przesądzając o skali zjawiska ani o wyniku sporu co do ważności aktów notarialnych, wypada jednak przychylić się do stanowiska przyjętego przez Krajową Radę Notarialną. Zgodnie z prawem notarialnym to notariusze jako funkcjonariusze odpowiedzialni są za pewność obrotu prawnego i mają obowiązek troszczyć się o to, aby ich działania były zgodne z prawem. Należy ponadto podkreślić, że w orzecznictwie sądowym istnieją zapewne stanowiska sądów (będące obowiązującą wykładnią praktyczną), co w tej materii jest prawdziwe.
Mamy nadzieję, że znajomość powyższych problemów ułatwi członkom spółdzielni, którzy jeszcze nie skorzystali z dobrodziejstw ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uzyskać prawo własności mieszkań, zanim prawa te zostaną ograniczone kolejną nowelizacją.
Autorka jest doktorem nauk ekonomicznych, posłem na Sejm RP, współtwórcą ustawy umożliwiającej uwłaszczenie mieszkaniami spółdzielczymi. Dwukrotnie w imieniu członków spółdzielni mieszkaniowych składała skargę do Trybunału Konstytucyjnego, czego skutkiem były orzeczenia przesądzające o ostatecznym kształcie ustawy z 2007 roku.
autor / źródło:
http://www.naszdziennik.pl/index.php?dat=20100410&typ=my&id=my31.txt
- Szczegóły
- Autor: Super User
Powyższy zapis nie ogranicza uprawnień wynikających z art. 24.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
autor / źródło:
źródło: akt notarialny ze spółdzielni Metalowiec z Wrocławia
www.uwlaszczenie.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
Umieszczenie w akcie notarialnym zapisu o zarządzaniu przez spółdzielnię pozbawia właściciela lokalu prawa wyboru innego niż spółdzielnia zarządcy.
autor / źródło:
www.uwlaszczenie.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
Interpelacja nr 9842
do ministra sprawiedliwości
w sprawie regularnego naruszania przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw przez zarządy spółdzielni mieszkaniowych i notariuszy oraz wyjaśnienia kwestii odpowiedzialności za sporządzanie wadliwych aktów notarialnych
Szanowny Panie Ministrze! Podlaskie spółdzielnie mieszkaniowe przy realizacji wniosków mieszkańców o przeniesienie własności lokali nie stosują się do zapisów u.s.m. z 14 czerwca 2007 r. oraz uchwały SN III CZP 14/2009 i nie uwzględniają piwnic przy przeniesieniu własności lokali, a także odrzucają wnioski o tworzenie nieruchomości jednobudynkowych. W spółdzielniach tych zarządy, działając w porozumieniu z lokalnymi notariuszami, narzucają podpisywanie niekorzystnych dla obywateli aktów notarialnych nieuwzględniających piwnic i sankcjonujących nieruchomości wielobudynkowe. W jednej ze spółdzielni sporządzono ok. 2500 umów bez pomieszczeń piwnicznych. Aktualnie, nawet po uchwale Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2009 r., spółdzielnie te nadal nie stosują się do przepisów i tolerują podpisywanie wadliwych aktów notarialnych. Zaś spółdzielcom domagającym się prawidłowej formuły umów przeniesienia własności blokują dostęp do projektów umów i odmawiają zgody na wniesienie poprawek oraz niejako represjonując dociekliwych obywateli, dodatkowo opóźniają przeniesienie prawa własności, np. poprzez nieuzasadnione odwlekanie terminu podpisania umowy. Ponadto częste jest odrzucanie przez zarządy wniosków o tworzenie jednobudynkowych nieruchomości.
Wobec powyższego zwracam się do Pana Ministra o udzielenie odpowiedzi na postawione pytania:
- W jaki sposób spółdzielcy mogą skutecznie egzekwować od spółdzielni mieszkaniowych i notariuszy przestrzeganie prawa w zakresie prawidłowego sporządzania umów przeniesienia własności lokali, zgodnie z zapisami u.s.m. z 14 czerwca 2007 r. i uchwałą Sądu Najwyższego z 17 kwietnia III CZP 14/09?
- Kto i w jakim trybie ma poprawiać zawarte umowy przeniesienia własności, które spółdzielcy podpisali wskutek podjętych przez zarządy spółdzielni, sprzecznych z ustawą uchwał o nieruchomościach wielobudynkowych?
- W jakim trybie mają być poprawiane wadliwe umowy przeniesienia własności (nieuwzględniające piwnic) i kto ma ponieść koszty korygowania aktów notarialnych w spółdzielniach mieszkaniowych?
Z poważaniem
Poseł Jacek Żalek
Białystok, dnia 19 maja 2009 r.
------------------------------------------------------------------------------------------------------
ODPOWIEDŹ:
Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości - z upoważnienia ministra -
na interpelację nr 9842
w sprawie regularnego naruszania przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw przez zarządy spółdzielni mieszkaniowych i notariuszy oraz wyjaśnienia kwestii odpowiedzialności za sporządzanie wadliwych aktów notarialnych
Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację pana posła Jacka Żalka (SPS-023-9842/09) w sprawie naruszania przez zarządy spółdzielni mieszkaniowych i notariuszy przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw oraz odpowiedzialności notariuszy za sporządzanie wadliwych aktów notarialnych uprzejmie przedstawiam, co następuje.
Na wstępie pragnę wskazać, że zgodnie z przepisami ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 189, poz. 1158, z późn. zm.) notariusz jest zobowiązany do udzielenia stronom czynności notarialnych niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Sporządzane przez notariusza akty notarialne powinny być zrozumiałe dla stron. Notariusz musi także czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron. Powyższe działania notariusza muszą być zawsze zgodne z obowiązującym prawem. W innej sytuacji notariusz zobowiązany jest do odmowy dokonania czynności notarialnej. Strona, której notariusz odmówił dokonania czynności notarialnej, ma prawo żądać pisemnego doręczenia tej odmowy z uwagi na fakt, iż przysługuje jej prawo zaskarżenia odmowy do sądu okręgowego.
W wypadku naruszenia wyżej wskazanych zasad notariusz ponosi odpowiedzialność dyscyplinarną za dopuszczenie się określonego deliktu dyscyplinarnego. Nie jest też wykluczona jego odpowiedzialność karna za niedopełnienie lub przekroczenie obowiązków funkcjonariusza publicznego określona w art. 231 K.k. Ponadto notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu czynności, i w związku z tym podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej.
Dokonując czynności notarialnych dotyczących przeniesienia własności lokali na podstawie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), notariusz także zobowiązany jest do przestrzegania wyżej wymienionych zasad.
Przechodząc do meritum, stwierdzić należy, iż przeniesienie własności lokali następuje na podstawie uchwały wydanej w oparciu o art. 42 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119, poz. 1116 z 2003 r., z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 lipca 2007 r. Notariusz winien dysponować uchwałą zarządu spółdzielni dotyczącą ustanowienia odrębnej własności lokali. Uchwała powinna zawierać: oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek lub budynki, w których ustanawia się odrębną własność lokali, rodzaj, położenie i powierzchnie lokali oraz pomieszczeń przynależnych.
Począwszy od wejścia w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), w myśl art. 42 ust. 3 pkt 1 i 2 notariusz co do zasady winien dysponować uchwałą zarządu spółdzielni zawierającą: oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym, jako podstawową nieruchomość ewidencyjną, w którym ustanawia się odrębną własność lokali. Uchwała taka może dotyczyć nieruchomości wielobudynkowej, ale tylko wtedy gdy budynki posadowione są w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie lub działka, na której posadowiony jest budynek, pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej. Uchwała spółdzielni winna także określać: rodzaj, położenie i powierzchnie lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje.
W sytuacji gdy uchwała zarządu spółdzielni wydana w oparciu o art. 42 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119, poz. 1116 z 2003 r., z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 lipca 2007 r., weszła w życie i rozpoczęto jej realizację przez wyodrębnienie i sprzedaż choćby jednego lokalu, to notariusz, dokonując czynności notarialnej, powinien dysponować tą,,starą˝ uchwałą. Uchwały te bowiem zachowały swoją moc.
Uchwały, które nie weszły w życie np. na skutek ich zaskarżenia, zgodnie z art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powinny zostać dostosowane do obowiązującego obecnie brzmienia art. 42 ustawy. Jeśli uchwała zarządu spółdzielni weszła w życie, ale nie podjęto jej realizacji przez przystąpienie do wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego, zgodnie z wnioskiem uprawnionego spółdzielcy, to na podstawie art. 7 ust. 5 ustawy zmieniającej zarząd spółdzielni ma obowiązek zmienić swoją uchwałę. W pozostałych przypadkach prawomocnej uchwały zarządu spółdzielni zmienić nie można. Obowiązujące przepisy prawa nakazują, aby wszystkie lokale mieszkalne w danej nieruchomości były zbywane na tych samych zasadach i uwzględniały uprawnienia wnioskodawców do części wspólnych. Inne regulacje prowadziłyby do naruszenia zasady ochrony praw słusznie nabytych.
Zgodnie z art. 7 ust 5 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 171 (o przeniesienie własności lokali), niezrealizowane do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej są rozpatrywane na podstawie nowej ustawy. Znowelizowane przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mają więc zastosowanie do czynności procesowych podejmowanych po dacie wejścia w życie ustawy, tj. po dniu 31 lipca 2007 r. Dotychczasowe czynności pozostają w mocy, a zainteresowani nie muszą składać ponownych wniosków.
Jak wcześniej wskazano, notariusz przy dokonywaniu czynności notarialnych, w tym także czynności przeniesienia własności lokali, nie może dokonać czynności sprzecznej z prawem. W szczególności notariusz nie może sporządzić aktu notarialnego przenoszącego własność lokali, jeżeli podstawą tego aktu miałaby być uchwała spółdzielni nieważna z mocy prawa.
Nieważne z mocy prawa są te uchwały, które są sprzeczne z przepisami innych ustaw albo mają na celu obejście ustawy. Do stwierdzenia sprzeczności z innymi ustawami ma zastosowanie przepis art. 58 K.c., co stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 lipca 2006 r. (sygn. akt II CSK 71/06), czyli w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej (uchwały) wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
Uchwały spółdzielni mogą być też sprzeczne z postanowieniami statutu spółdzielni, dobrymi obyczajami albo mogą krzywdzić członka spółdzielni. W takiej sytuacji spółdzielca może wytoczyć powództwo o uchylenie uchwały, w terminie 6 tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia. Termin ten nie dotyczy uchwał sprzecznych z prawem. Uchwała sprzeczna z prawem jest bowiem nieważna od chwili jej podjęcia i każdy, kto ma w tym interes prawny, może wytoczyć powództwo z art. 189 K.p.c., tj. żądać ustalenia nieważności uchwały.
Jeżeli doszłoby do sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego na podstawie uchwały sprzecznej z prawem, to strona czynności notarialnej winna przede wszystkim wytoczyć powództwo o ustalenie nieważności uchwały, a następnie wystąpić do sądu z powództwem ostwierdzenie nieważności lub bezskuteczności umowy przenoszącej własność lokalu (aktu notarialnego).
W tym miejscu stwierdzić należy, iż dla uniknięcia wszelkich wątpliwości co do treści czynności notarialnej czy ewentualnych negatywnych skutków takiej czynności notarialnej strony nie powinny podpisywać aktu notarialnego, jeżeli dokument ten nasuwa jakiekolwiek wątpliwości lub nie jest dla nich zrozumiały. Zgodnie z art. 94 § 1 ustawy Prawo o notariacie notariusz ma obowiązek odczytania całego projektu aktu notarialnego i dopiero wówczas gdy upewni się, że strony czynności rozumieją jego treść oraz że treść ta zgodna jest z ich wolą, może przedstawić go stronom do podpisania.
Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że notariusz, sporządzając akt notarialny na podstawie uchwały spółdzielni, zobowiązany jest do sprawdzenia, czy uchwała zgodna jest z obowiązującymi przepisami prawa.
Odnosząc się do uchwał spółdzielni, które nie zawierają regulacji odnośnie pomieszczeń przynależnych, np. piwnic, to istota problemu sprowadza się do ustalenia stanu prawnego, który może być różny w różnych spółdzielniach.
Zgodnie z treścią art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) uchwała spółdzielni winna rozstrzygać, czy piwnica, strych, komórka lub garaż stanowi pomieszczenie przynależne w rozumieniu ustawy czy też nie. Jeśli np. piwnica została przydzielona jako pomieszczenie przynależne i jest w tym budynku podporządkowana lokalowi a władający lokalem faktycznie piwnicę użytkuje, to piwnica stanowi część składową lokalu. Wówczas uchwała spółdzielni wydana zarówno pod rządami art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 lipca 2007 r., jak i po nowelizacji powinna tę przynależność określać.
W sytuacji natomiast gdy piwnica nie jest częścią składową lokalu, a władający otrzymał jedynie prawo do korzystania z piwnicy niebędącej częścią składową lokalu (właścicielem piwnicy jest spółdzielnia) lub władający lokalem uzyskał jedynie prawo do wyłącznego korzystania z wydzielonej części wspólnej, to spółdzielnia w swej uchwale nie musi wymieniać piwnicy jako pomieszczenia przynależnego.
Odnosząc się do kwestii kosztów związanych z ewentualnym korygowaniem aktów notarialnych sporządzanych w oparciu o nieważne uchwały, to koszty takie co do zasady obciążają strony tych czynności. Spółdzielca może jednak domagać się odszkodowania od zarządu spółdzielni na drodze postępowania sądowego, wytaczając powództwo o odszkodowanie, w sytuacji gdy sąd uchylił uchwałę spółdzielni bądź stwierdził jej nieważność. Poza tym spółdzielca może wystąpić z powództwem przeciwko notariuszowi o odszkodowanie za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych, wskazując, iż notariusz, sporządzając akt notarialny przenoszący własność lokalu w oparciu o nieważną bądź uchyloną przez sąd uchwałę spółdzielni, nie zachował szczególnej staranności, do jakiej jest zobowiązany przy dokonywaniu czynności notarialnych.
Kończąc, pragnę wyrazić nadzieję, iż powyższe wyjaśnienia będą pomocne w załatwieniu spraw członków spółdzielni mieszkaniowych dokonujących czynności notarialnych na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy Prawo spółdzielcze.
Z wyrazami szacunku
Podsekretarz stanu
Zbigniew Wrona
Warszawa, dnia 2 lipca 2009 r.
autor / źródło:
Stanisław Bartnik
- Szczegóły
- Autor: Super User
Interpelacja nr 9725
do ministra sprawiedliwości
w sprawie określenia zakresu uprawnień spółdzielców i obowiązków notariuszy przy sporządzaniu umów przeniesienia własności lokali
Szanowny Panie Ministrze! Spółdzielcy zgłaszają szereg trudności przy realizacji wniosków o przeniesienie własności lokali oraz przypadki żądania przez notariuszy opłacania dodatkowej kwoty za udostępnienie do wglądu projektu umowy przeniesienia własności mieszkania na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Naszym zdaniem takie postępowanie nie ma żadnych podstaw prawnych, a wręcz jest sprzeczne z prawem. Ustawa o s.m. wyraźnie mówi, że wynagrodzenie notariusza obliczane jest za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, a więc i za przygotowanie projektu umowy, który dopiero po zaakceptowaniu i podpisaniu przez strony staje się umową. Tak więc sporządzenie projektu umowy jest integralną częścią ogółu czynności notarialnych z nią związanych.
Ogólne przepisy wynagrodzenia notariuszy nie mają tu zastosowania, a w szczególności rozporządzenie ministra sprawiedliwości (Dz. U. 2004, 148, 1564).
Powoływanie się notariusza przy udostępnianiu stronie projektu umowy na § 7.1 wspomnianego rozporządzenia jest wadliwe, ponieważ ten przepis dotyczy zupełnie innej materii i okoliczności. Trudno tu nie posądzić notariusza o złą wolę, bowiem wątpliwe jest, by nie rozumiał on tekstu punktów 1-3 § 7.1, enumeratywnie wymienionych, i nie zauważył, że żaden z nich nie dotyczy przeniesienia własności mieszkania.
Na podstawie § 3 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej wynagrodzenie notariusza uzależnione jest od wartości przedmiotu umowy, a przeniesienie własności mieszkania dokonuje się bez podania wartości.
Żądanie przez notariusza opłaty za udostępnienie projektu umowy przeniesienia własności lokalu budzi uzasadnione podejrzenie, że mamy tu do czynienia z próbą wyłudzenia nienależnego wynagrodzenia przez urzędnika, od którego oczekuje się najwyższego poziomu zaufania.
W związku z powyższym uprzejmie proszę o wyjaśnienie:
1. Czy zgodne z prawem jest odmawianie spółdzielcom prawa wglądu do projektów umów przeniesienia własności lokalu?
2. Czy słuszne i zgodne z prawem jest żądanie przez notariusza dodatkowej opłaty (oprócz tej pobieranej za ogół czynności) za udostępnienie do wglądu projektu aktu notarialnego dotyczącego wyodrębnienia własności mieszkania?
3. Czy spółdzielca ma prawo wybrać notariusza, czy też musi podpisywać akt notarialny u notariusza wskazanego przez spółdzielnię?
4. Czy spółdzielca może wnieść uwagi i wnioski do treści projektu aktu sporządzonego na zlecenie spółdzielni przez notariusza?
5. Czy spółdzielca ma prawo żądać, by w akcie notarialnym znajdowały się tylko zapisy dotyczące przeniesienia własności lokalu i by nie kopiowano do aktu fragmentów statutu niemających związku z przeniesieniem własności lokalu oraz czy spółdzielnia ma prawo narzucać wpis o zarządzaniu wyodrębnionym lokalem?
6. Czy spółdzielca ma prawo proponować własny projekt umowy przeniesienia własności?
Z poważaniem
Poseł Jacek Żalek
Białystok, dnia 15 maja 2009 r.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
ODPOWIEDŹ:
Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości - z upoważnienia ministra -
na interpelację nr 9725
w sprawie określenia zakresu uprawnień spółdzielców i obowiązków notariuszy przy sporządzaniu umów przeniesienia własności lokali
Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na przesłaną za pośrednictwem Pana Marszałka interpelację posła Platformy Obywatelskiej pana Jacka Żalka, z dnia 15 maja 2009 r., w sprawie zakresu uprawnień spółdzielców i obowiązków notariuszy przy sporządzaniu umów przeniesienia własności lokali oraz wysokości opłat notarialnych uprzejmie informuję, co następuje:
Zgodnie z art. 2 ustawy Prawo o notariacie (Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158, z późn. zm.) zawód notariusza jest zawodem zaufania publicznego. Do obowiązków notariusza należy sporządzanie aktów notarialnych i innych czynności notarialnych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Stosownie do dyspozycji art. 80 § 1 i 2 wyżej wymienionej ustawy akty notarialne (...) powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty, natomiast przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.
Nadto notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (§ 3).
W zakresie swoich uprawnień notariusz korzysta z ochrony przysługującej funkcjonariuszom publicznym, a czynności notarialne dokonane przez niego zgodnie z prawem mają charakter dokumentu urzędowego i są dokonywane w języku polskim.
Notariusz winien czuwać nad treścią i formą sporządzanych aktów notarialnych, bowiem zgodnie z art. 50 ustawy Prawo o notariacie odpowiada dyscyplinarnie za przewinienia zawodowe, w tym za oczywistą i rażącą obrazę przepisów prawnych oraz uchybienia powadze i godności zawodu (...).
Natomiast stosownie do dyspozycji art. 49 tejże ustawy notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.
Odnosząc się do poszczególnych pytań zawartych w interpelacji, wyjaśniam, co następuje:
Słuszny jest pogląd wyrażany w interpelacji, iż brak podstaw prawnych do żądania przez notariusza dodatkowej opłaty za udostępnienie do wglądu projektu umowy przeniesienia własności mieszkania na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Powoływanie się przez notariusza na uregulowanie zawarte w § 7 ust. 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564, z późn. zm.) jest niezasadne, albowiem stosownie do jego brzmienia notariuszowi przysługuje wynagrodzenie, ale za sporządzenie projektu aktu notarialnego obejmującego umowę oraz za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego m.in. zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego (...). Również brak uregulowań prawnych uniemożliwiających - spółdzielcom będącym stronami aktu notarialnego - wgląd do projektów umów przeniesienia własności, a także wnoszenie uwag i wniosków do projektu aktu notarialnego.
Zgodnie z art. 80 § 2 ustawy Prawo o notariacie, przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Natomiast stosownie do § 3 przywoływanego przepisu notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.
Odnosząc się do możliwości zamieszczania wakcie notarialnym konkretnych zapisów zgodnie z wolą stron, to jest to oczywiście możliwe, ale pod warunkiem że są one istotne i niezbędne dla dokonywanej czynności prawnej, znajdują uzasadnienie w obowiązujących przepisach prawa i nie powodują, iż akt notarialny staje się nieczytelny. Jednakże każdorazowo notariusz decyduje, jakie zapisy winny się znaleźć w akcie notarialnym, bowiem do jego obowiązków należy czuwanie nad formą i treścią aktu notarialnego.
Nie może także budzić wątpliwości, iż obie strony aktu notarialnego mogą dokonywać wyboru notariusza, przed którym zostanie dokonana konkretna czynność prawna, jak również zgłaszać własne propozycje zapisów, jakie winny się w nim znaleźć.
W myśl art. 92 § 1 ust. 5, 6 i 7 ustawy Prawo o notariacie akt notarialny powinien m.in. zawierać oświadczenia stron (z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty); stwierdzenie - na żądanie stron - faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu.
Zgodnie z § 3 wyżej cytowanego przepisu, jeżeli akt notarialny dotyczy czynności prawnej, akt ten powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Ponadto powinien zawierać inne stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie wynika z ustawy, z przepisów szczególnych albo z woli stron.
Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza lub przez inną osobę w jego obecności. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą.
Reasumując, na podstawie wyżej przytoczonych przepisów należy stwierdzić, że to notariusz czuwa nad treścią i formą sporządzanych aktów notarialnych i czynności nimi objętych, ale z uwzględnieniem woli stron aktu.
Z wyrazami szacunku
Podsekretarz stanu
Zbigniew Wrona
Warszawa, dnia 8 czerwca 2009 r.
autor / źródło:
Stanisław Bartnik
- Szczegóły
- Autor: Super User
Interpelacja nr 9845
do ministra sprawiedliwości
w sprawie uprawnień członka spółdzielni mieszkaniowej
Szanowny Panie Ministrze! Spółdzielnie-molochy liczące często kilkanaście tysięcy członków rozporządzają ogromnym majątkiem w sposób zupełnie niekontrolowany. Zaznaczyć należy, że majątek spółdzielni mieszkaniowej sfinansowany i wypracowany przez członków nie jest własnością zarządu ani tym bardziej rady nadzorczej, mimo to tylko tym organom przysługuje status pokrzywdzonych, choć szkody wyrządzone spółdzielni działaniami zarządu i rady nadzorczej bezpośrednio dotykają finansowo każdego członka spółdzielni np. w postaci przymusu wnoszenia zwiększonych opłat. Zaistniałe wskutek nieprawidłowości w zarządzaniu (np. ustawianie przetargów, zawyżanie cen robót) straty pokrywają wszyscy członkowie SM.
W związku z powyższym zwracam się z uprzejmą prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:
1. Czy członek spółdzielni mieszkaniowej lub członek rady nadzorczej posiadający spółdzielczy własnościowy tytuł do lokalu lub prawo własności lokalu może uzyskać status pokrzywdzonego w postępowaniu przed prokuraturą i przed sądami w przypadku, gdy zarząd SM poprzez niegospodarność wyrządził spółdzielni policzalną i znaczną szkodę majątkową?
2. Po spełnieniu jakich wymogów formalnych członek spółdzielni może uzyskać status pokrzywdzonego?
3. Jakie uprawnienia przysługują członkowi przy występowaniu przed prokuraturą i sądami w sprawach dotyczących niegospodarności i nadużycia uprawnień przez członków zarządu i rady nadzorczej?
Z poważaniem
Poseł Damian Raczkowski
Białystok, dnia 20 maja 2009 r.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
ODPOWIEDŹ:
Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości - z upoważnienia ministra -
na interpelację nr 9845
w sprawie uprawnień członka spółdzielni mieszkaniowej
Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację pana posła Damiana Raczkowskiego w sprawie uprawnień członka spółdzielni mieszkaniowej przesłaną pismem z dnia 3 czerwca 2009 r. (znak: SPS-023-9845/09) uprzejmie przedstawiam, co następuje.
Podstawowym aktem prawnym regulującym zagadnienia dotyczące spółdzielczości jest ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r., Nr 188, poz. 1848, z późn. zm.).
Art. 2 powołanej ustawy stanowi, że działalność spółdzielni prowadzona jest w oparciu o jej przepisy, przepisy innych ustaw oraz zarejestrowanego statutu.
W myśl art. 3 majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków. Zauważyć jednak należy, że przytoczone brzmienie przepisu nie odpowiada pojęciu własności w znaczeniu cywilnoprawnym. Użyte w nim bowiem wyrażenie ˝majątek˝ nie jest równoznaczne z określeniem ˝mienie˝ zawartym w przepisie art. 44 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), który stanowi, iż na to pojęcie składają się obok własności także inne prawa majątkowe.
Sformułowanie użyte w art. 3 Prawa spółdzielczego rozumieć należy jako zakwalifikowanie własności spółdzielczej stanowiącej formę własności grupowej do typu własności prywatnej. Przepis ten nie przyznaje natomiast członkom spółdzielni bezpośredniego prawa do rozporządzania majątkiem spółdzielni w zakresie przyznanym właścicielowi przez przepis art. 140 Kodeksu cywilnego.
Podmiotem własności w znaczeniu cywilnoprawnym jest spółdzielnia jako osoba prawna, nie zaś poszczególni jej członkowie. Pogląd taki przedstawiany jest w orzecznictwie. Sąd Najwyższy, m.in. w uchwale z dnia 19 stycznia 1996 r. (III CZP 152/95, OSNC 1996, Nr 4, poz. 52), wskazał, że spółdzielnie, stając się z chwilą wpisania do rejestru osobami prawnymi, stają się podmiotami prawa cywilnego, w tym również prawa własności rzeczy i wykonują to prawo w granicach określonych przez art. 140 K.c.
W uchwale z 6 lutego 1996 r. (III CZP 4/96, OSNC 1996, Nr 4, poz. 58) Sąd Najwyższy podniósł, że art. 3 Prawa spółdzielczego nie statuuje zasady, iż członkowie są współwłaścicielami nieruchomości spółdzielczych czy innych praw, a zawiera jedynie określenie majątku spółdzielczego traktowanego dawniej jako mienie społeczne, z ekonomicznego punktu widzenia.
W wyroku z dnia 9 lipca 2003 r. (III KK 334/02) Sąd Najwyższy uzupełnił powyższy pogląd, stwierdzając, że własność taka w rozumieniu przepisów prawa karnego jest własnością cudzą, a jej przedmiot jest cudzym mieniem, także dla członka spółdzielni.
Takie stanowisko podziela doktryna prawa spółdzielczego (vide A. Stefaniak, Prawo spółdzielcze. Komentarz i orzecznictwo, wyd. IV, 2001, s. 11-12).
Ustawa Prawo spółdzielcze określa organy spółdzielni oraz zawiera unormowanie dotyczące członkowstwa w spółdzielni i wynikających z niego praw i obowiązków członków. Zgodnie z jej art. 18 § 2 pkt 4 członkowi spółdzielni przysługuje prawo do żądania rozpatrzenia przez właściwe organy spółdzielni wniosków dotyczących jej działalności. Szczegółowe uregulowania w tym zakresie powinny wynikać ze statutu spółdzielni (art. 5).
Organami spółdzielni są: walne zgromadzenie, rada nadzorcza, zarząd oraz w tych przypadkach, kiedy walne zgromadzenie jest zastąpione przez zebranie przedstawicieli, zebrania grup członkowskich.
Najwyższym organem spółdzielni jest walne zgromadzenie, do któregowyłącznej właściwości zgodnie z art. 38 § 1 ustawy zastrzeżone są decyzje w istotnych kwestiach związanych z działalnością spółdzielni. Organ ten rozpatruje m.in. wnioski członków spółdzielni. Członkowie spółdzielni mają prawo aktywnego udziału w walnym zgromadzeniu oraz wpływania na podejmowane w formie uchwał decyzje.
Rada nadzorcza spółdzielni sprawuje kontrolę i nadzór nad jej działalnością (art. 44), natomiast jej bieżąca działalność i reprezentacja, zgodnie z art. 48 § 1, należy do zarządu.
Zgodnie z art. 67 ustawy działalność gospodarcza spółdzielni powinna być prowadzona na zasadach rachunku ekonomicznego przy zapewnieniu korzyści członkom spółdzielni. Za swoje zobowiązania spółdzielnia odpowiada całym majątkiem (art. 68 prawa spółdzielczego).
W świetle wskazanych przepisów członek spółdzielni może w drodze realizacji uprawnień przysługujących mu z tytułu tego członkostwa podejmować działania zmierzające do ochrony jego praw, jak również samej spółdzielni.
Szczegółowe unormowania dotyczące spółdzielczości mieszkaniowej zawarte są w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.).
Art. 4 powołanej ustawy określa zakres zobowiązań członków spółdzielni i innych osób z tytułu pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz inną jej statutową działalnością.
Zauważyć należy, że każdy z wymienionych wyżej organów spółdzielni, wykonując obowiązki i wykorzystując przyznane uprawnienia, powinien działać w granicach swojego umocowania, także w płaszczyźnie respektowania uprawnień członka spółdzielni. W przypadku naruszenia obowiązujących w tym zakresie procedur, ich charakter i skutek warunkował będzie określone konsekwencje formalnoprawne.
W sytuacji, gdy wynikiem określonego zachowania lub zaniechania będzie przekroczenie uprawnień lub niedopełnienie obowiązku powodujące naruszenie prawnie chronionego interesu spółdzielni lub jej członka, w grę może wchodzić odpowiedzialność dyscyplinarna lub odszkodowawcza osób reprezentujących spółdzielnię, ale też naruszenie przepisu 231 Kodeksu karnego.
Działanie na szkodę interesu prywatnego członka spółdzielni wskazuje na możliwość jego pokrzywdzenia ze strony organów spółdzielni.
W kontekście przedstawionych uregulowań i poglądów rozważyć należy zagadnienia objęte zawartymi w interpelacji pytaniami szczegółowymi dotyczącymi uprawnień w postępowaniu karnym członka spółdzielni mieszkaniowej lub członka rady nadzorczej posiadającego spółdzielczy własnościowy tytuł do lokalu lub prawo własności lokalu, w przypadku gdy zarząd spółdzielni w wyniku niegospodarności wyrządził w jej majątku policzalną, znaczną szkodę.
Punktem wyjścia dla odpowiedzi na postawione pytania jest definicja pokrzywdzonego w postępowaniu karnym zawarta w art. 49 § 1 Kodeksu postępowania karnego (Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 555, z późn. zm.). Przepis ten stanowi, że pokrzywdzonym jest osoba fizyczna lub prawna, której dobro prawne zostało bezpośrednio naruszone lub zagrożone przez przestępstwo. Zatem dla przyznania statusu pokrzywdzonego niezbędne jest ustalenie zarówno naruszenia lub zagrożenia przestępstwem dobra prawnego danej osoby fizycznej lub prawnej, jak i stosunku bezpośredniości pomiędzy przestępstwem a naruszeniem (zagrożeniem) tego dobra prawnego.
Doktryna i orzecznictwo wypowiadają się za wąską interpretacją powołanego przepisu, podnosząc materialny charakter zawartej w nim definicji pokrzywdzonego.
Podstawowe znaczenie dla prawidłowego ustalenia pokrzywdzonego ma każdorazowo wskazanie przedmiotu ochrony przepisu prawa karnego, którego znamiona wypełnia czyn będący przedmiotem postępowania.
Zagadnienie prawne, którego dotyczą pytania zawarte w interpelacji, związane jest z interpretacją art. 49 § 1 K.p.k. w odniesieniu do czynu określonego w niej ogólnie jako niegospodarność zarządu spółdzielni mieszkaniowej powodująca znaczną, policzalną szkodę.
Tak ogólny charakter informacji identyfikujących zdarzenie uniemożliwia sprecyzowanie znamion przestępnego zachowania członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej, w wyniku którego dobro prawne zostało naruszone lub zagrożone. Okoliczność ta praktycznie uniemożliwia skonkretyzowanieprzedmiotu ochrony naruszonego przepisu prawa karnego, co w praktyce ma fundamentalne znaczenie dla określenia, na czyją szkodę przestępstwo zostało popełnione.
Użyte w interpelacji pojęcie niegospodarności wypełniać może znamiona rodzajowo różnych przestępstw, a tym samym występować może wielość dóbr prawnie chronionych.
W zasygnalizowanym zakresie należy wziąć pod uwagę przepisy prawa karnego materialnego zawarte w rozdziale XXXVI Kodeksu karnego (Dz. U. z 1997 Nr 88, poz. 553, z późn. zm.) obejmującym przestępstwa przeciwko obrotowi gospodarczemu (w szczególności przestępstwo nadużycia zaufania oraz oszustwo na stanowisku kierowniczym określone w art. 296 i 296a K.k.), a także przepisy karne zawarte w prawie spółdzielczym - przede wszystkim art. 267a, przewidującego odpowiedzialność karną osoby biorącej udział w tworzeniu spółdzielni, członka zarządu lub rady nadzorczej spółdzielni albo likwidatora za działanie na szkodę spółdzielni.
Szeroko rozumianym przedmiotem ochrony art. 267a prawa spółdzielczego są interesy spółdzielni, narażonej na szkodliwe dla niej działanie ze strony członków organów spółdzielni oraz szeroko rozumiana prawidłowość funkcjonowania spółdzielni.
Odwołując się do unormowań przytoczonej na wstępie ustawy Prawo spółdzielcze należy podnieść, że zgodnie z art. 11 tej ustawy spółdzielnia jest osobą prawną i z tego tytułu może rozporządzać majątkiem spółdzielczym.
Podkreślić ponownie należy, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu uprawnia do korzystania z lokalu oraz do rozporządzania tym prawem i jest związane z członkowstwem w spółdzielni, nie oznacza jednak prywatnej własności mienia tej spółdzielni. Majątkiem spółdzielczym może rozporządzać tylko spółdzielnia jako osoba prawna przez swoje statutowe organy.
Zwrócić należy uwagę, że zgodnie z art. 48 § 1 prawa spółdzielczego działalnością spółdzielni kieruje zarząd, który również reprezentuje ją na zewnątrz.
W przypadku natomiast nieprawidłowości stwierdzonych w działaniach zarządu w charakterze podmiotu reprezentującego interesy spółdzielni powinna wystąpić jej rada nadzorcza, która w myśl przepisu art. 44 prawa spółdzielczego sprawuje kontrolę i nadzór nad działalnością spółdzielni. Szczegółowe uprawnienia rady nadzorczej w tym zakresie określa przepis art. 46 § 1 pkt 2 powołanej ustawy.
Podejmowane przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej niekorzystne działania inwestycyjne prowadzące do powstania strat w świetle przedstawionych okoliczności oceniać należy jako działania na szkodę samej spółdzielni, choć niewątpliwie w sposób pośredni rzutują one na sytuację jej członków.
Odnosząc się zatem do podstawowego pytania postawionego przez autora interpelacji dotyczącego przesłanek uzyskania statusu pokrzywdzonego, zauważyć należy, iż w przypadku szkody w majątku spółdzielni stanowiącej znamię czynu zabronionego status pokrzywdzonego przysługiwał będzie spółdzielni.
Uzyskanie takiego statusu przez członka spółdzielni mieszkaniowej posiadającego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możliwe będzie jedynie wówczas, gdy działanie przestępne stanowić będzie bezpośrednie naruszenie lub zagrożenie, także lub wyłącznie, jego dobra prawnego.
Pogląd taki uprawniony jest w świetle uchwały Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 1993 r., I KZP 6/93, w której uznano, że właściciel lokalu w budynku wielomieszkaniowym, administrowanym przez przedsiębiorstwo gospodarki mieszkaniowej, uzyskuje status pokrzywdzonego w postępowaniu karnym, którego przedmiotem jest przestępne zawyżenie kosztów remontu wówczas, gdy koszty tego remontu mogą go obciążyć bezpośrednio (OSNKW 5-6/1993, poz. 28).
Zauważyć należy, że dopiero w przypadku spełnienia wymogów ustawowych określonych w art. 49 § 1 K.p.k. dany podmiot jako pokrzywdzony nabywa uprawnienia strony w postępowaniu karnym. Rolę procesową pokrzywdzonego w postępowaniu przygotowawczym określa przepis art. 299 § 1 K.p.k.
Konsekwencją posiadania statusu strony są przysługujące pokrzywdzonemu uprawnienia procesowe, wśród których do najistotniejszych należą: prawo do inicjatywy dowodowej określone w art. 315 § 1 K.p.k., prawo do ustanowienia i korzystania z pomocy pełnomocnika (art. 87 § 1 K.p.k.), udziału w czynnościach procesowych (art. 316 § 1 k.p.k.) i zaskarżania decyzji wydanych przez organ prowadzący postępowanie oraz podejmowanych czynność (art. 302 § 2 K.p.k., art. 30§ 1 i 3 K.p.k., art. 466 K.p.k.).
Zwrócić należy przy tym uwagę na korespondujące z powyższymi uprawnieniami zobowiązanie organu procesowego do poinformowania pokrzywdzonego o przysługujących mu uprawnieniach (art. 16 K.p.k.), zawiadamiania go o terminach czynności, w których jest uprawniony do wzięcia udziału (art. 117 K.p.k.), zawiadamiania o skierowaniu aktu oskarżenia (art. 334 § 2 K.p.k.) oraz obowiązek doręczania odpisów tych rozstrzygnięć, od których przysługują mu środki odwoławcze w zakresie wynikającym z art. 100 § 2 K.p.k.
W postępowaniu sądowym pokrzywdzony będzie mógł występować w charakterze strony procesowej, jeżeli skorzysta z uprawnienia do wstąpienia w sprawie z oskarżenia publicznego w prawa oskarżyciela posiłkowego (art. 53 k.p.k.) lub powoda cywilnego (art. 62 k.p.k.). Jego uprawnienia uzależnione są w tym wypadku od roli procesowej, w jakiej występuje. O ich zakresie jest informowany przez sąd.
Jeżeli natomiast pokrzywdzony nie korzysta w postępowaniu jurysdykcyjnym z możliwości występowania w roli strony procesowej, zakres jego aktywności w sposób precyzyjny określają przepisy Kodeksu postępowania karnego, przyznając m.in. uprawnienie do uczestnictwa w posiedzeniu w przedmiocie warunkowego umorzenia postępowania (art. 341 § 3 i 4 K.p.k.), skorzystania z możliwości zaskarżenia rozstrzygnięcia w przedmiocie dowodów rzeczowych w wyroku umarzającym postępowanie (art. 342 K.p.k. w zw. z art. 323 § 2 K.p.k.), złożenia apelacji od wyroku warunkowo umarzającego postępowanie (art. 444 K.p.k.), udziału w posiedzeniu w przedmiocie skazania oskarżonego bez rozprawy (art. 343 § 5 K.p.k.), złożenia wniosku o nałożenie na oskarżonego na podstawie art. 46 K.k. obowiązku naprawienia szkody wyrządzonej przestępstwem (art. 49a K.p.k.).
W świetle podniesionych okoliczności zauważyć należy, że problem ujęty w interpelacji, wyrażony pytaniem, kogo uznać należy za pokrzywdzonego działaniami zarządu spółdzielni, uniemożliwia udzielenie uniwersalnej odpowiedzi i wymaga każdorazowego rozstrzygnięcia w ramach okoliczności konkretnej sprawy w kontekście przesłanek określonych w art. 49 Kodeksu postępowania karnego.
Z wyrazami szacunku
Podsekretarz stanu
Zbigniew Wrona
Warszawa, dnia 25 czerwca 2009 r.
autor / źródło:
Stanisław Bartnik
- Szczegóły
- Autor: Super User
- prawo do korzystania z przydzielonego członkowi lokalu;
- prawo do rozporządzania swoim prawem.
Prawo korzystania podlega podwójnemu ograniczeniu:
1/ członek może korzystać ze swego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem;
2/ użytek tego taki powinien być wykonywany przez członka oraz przez osoby pozostające
z nim we wspólnym gospodarstwie domowym.
Uprawnienie do rozporządzania obejmuje przede wszystkim prawo przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu na inną osobę, ale i to uprawnienie podlega ograniczeniu.
Skoro spółdzielcze prawo do lokalu może należeć w zasadzie tylko do członków spółdzielni, przesłanką jego zbytu jest uzyskanie przez nabywcę członkostwa, natomiast zgoda spółdzielni na zbyt nie jest wymagana.
Nie jest możliwe, rozporządzanie ułamkową częścią tego prawa. Ustawa wyklucza też zbycie prawa do fizycznej części lokalu /np. 223 §4 pr. spółdz./.
Do przeniesienia własnościowego prawa do lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego /np. 223 §5 pr. spółdz./.
Członek może swoim spółdzielczym prawem do lokalu rozporządzać także na wypadek śmierci. W braku testamentu prawo to przechodzi na spadkobiercę na podstawie ustawowego dziedziczenia.
Konsekwencją zbywalności własnościowego prawa do lokalu jest to, że podlega ono egzekucji za długi członka. Do egzekucji z tego prawa stosuje się przepisy o egzekucji
z nieruchomości /np. 230 pr. spółdz./. Prawo to może być obciążone hipoteką.
Ze względu na swe przeznaczenie, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego przypada z reguły osobom fizycznym, jednakże może być też przydzielone osobie prawnej, np. z przeznaczeniem na mieszkania służbowe.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w zasadzie należy tylko do członków spółdzielni. Prawo do lokalu może należeć tylko do jednej osoby / zasada jednopodmiotowości pr. spółdz. /, za wyjątkiem małżonków, którzy otrzymali prawo do lokalu / przydział / w czasie trwania małżeństwa oraz spadkobiercom.
Aby spółdzielcze prawo do lokalu mogło powstać, konieczne jest spełnienie trzech przesłanek:
1. uzyskanie członkostwa;
2. wniesienie części wkładu budowlanego;
3. uzyskanie przydziału.
Do powstania spółdzielczego prawa do lokalu dochodzi na skutek zgodności oświadczeń woli dwu stron:
- spółdzielni, która swą wolę wyraża przez wydanie „przydziału”;
- członka przez złożenie wniosku o przydział i jego akceptację.
Spółdzielcze prawo do lokalu powstaje z mocy umowy zawartej przez członka ze spółdzielnią. Umowny charakter ma również powstanie własnościowego prawa do lokalu w wyniku przekształcenia na takie przysługującego członkowi prawa lokatorskiego. W obu przypadkach oświadczenie woli spółdzielni wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Powstanie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w obu przypadkach jest ostateczne w tym sensie, że spółdzielnia nie może cofnąć przydziału ani dokonać bez zgody członka zamiany lokalu.
Wygaśnięcie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu może wynikać z:
- umowy członka ze spółdzielnią, np. o tzw. spółdzielczą zamianę lokalu;
- jednostronnego zrzeczenia się tego prawa przez członka;
- ustanie członkostwa;
- ustanie małżeństwa, gdy byli małżonkowie nie zawiadomili spółdzielni komu przypadło dotychczas wspólne prawo do lokalu lub o wszczęciu postępowania sądowego
w sprawie podziału majątku obejmującego to prawo, spółdzielnia może podjąć uchwałę o jego wygaśnięciu.
autor / źródło:
http://www.sciaga.pl/tekst/26389-27-prawo_rzeczowe_ograniczone_prawo_rzeczowe_uzytkowanie_sluzebnosc_zastaw
- Szczegóły
- Autor: Super User
Uprawnienia składające się na treść każdego z tych praw są w kodeksie cywilnym lub
w ustawach szczególnych ściśle określone, przy czym ich zestaw, jak i zakres jest większy niż ten, który składa się na prawo własności.
Obowiązuje zasada zamkniętej listy / numers clausus / tych praw, która oznacza, że zainteresowani mogą ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są przewidziane w kodeksie cywilnym lub ustawach szczególnych.
Prawami rzeczowymi ograniczonymi są wyłącznie:
- użytkowanie;
- służebność;
- zastaw;
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego;
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
- hipoteka / art. 244 §1 kc /.
Użytkowanie, służebność i zastaw są uregulowane w kodeksie cywilnym, natomiast hipotekę reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982r. / Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm. /, a spółdzielcze prawo do lokali ustawa – Prawo spółdzielcze z 16 września 1982r. /Dz.U. Nr 30, poz. 210 z poiźn. zm./.
autor / źródło:
http://www.sciaga.pl/tekst/26389-27-prawo_rzeczowe_ograniczone_prawo_rzeczowe_uzytkowanie_sluzebnosc_zastaw
- Szczegóły
- Autor: Super User
Dociera do mojego biura poselskiego wiele pytań dotyczących spraw związanych z przekształcaniem spółdzielczego prawa lokatorskiego w pełną własność, na mocy znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wśród nich wiele jest wątpliwości dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług (podatkiem VAT) tego przekształcenia.
Kierując się stanowiskiem Ministerstwa Finansów zawartego w piśmie z dnia 1 października 2007 PTI-0602/12/588/JW./07/1439 wyjaśniam, że spółdzielcy przekształcający swe lokale nie zapłacą VAT-u, jeśli "ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r.".
Istotne jest, że od 31 lipca 2007 r., czyli po wejściu w życie znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lokatorzy uzyskują własność mieszkania po uiszczeniu nominalnej kwoty umorzonego kiedyś przez państwo kredytu budowlanego. Pieniądze te spółdzielnie oddają w całości do budżetu państwa, nie mają więc przychodu. Skoro zatem spółdzielnie nie osiągają przychodu, nie ma od czego naliczyć podatku.
Inaczej sprawa wygląda w sytuacji, gdy ustanowienie prawa do lokalu i zasiedlenie nastąpiło po l maja 2004 r., natomiast przekształcenie prawa do lokalu nastąpi przed okresem 5 lat od ustanowienia tego prawa. Zastosowanie znajduje tu bowiem przepis art. 29 ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT). Czynności te zatem podlegają opodatkowaniu. Rozwiązaniem dla tych lokatorów, którzy przejęli po kimś lokal, chcą go przekształcić w pełną własność i jednocześnie nie chcą płacić podatku VAT jest przekształcenie tego lokalu dopiero po upływie pięciu lat od uzyskania przydziału. Lokatorzy, którzy zrobią to bez pięcioletniego okresu zwłoki będą musieli zapłacić podatek VAT.
Poseł na Sejm RP
Grzegorz Tobiszowski
Treść felietonu oraz pismo Ministerstwa Finansów dostępne są na stronie www.Tobiszowski.pl
autor / źródło:
http://www.uwlaszczenie.pl/
