Uwłaszczenie mieszkaniami spółdzielczymi nadal możliwe

Dr Gabriela Masłowska

Przekształcenie praw lokatorskich i własnościowych w pełną własność lokali jest nadal możliwe, mimo wielu przeszkód, jakie na drodze do realizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stawiają jej przeciwnicy.

Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych z 14.06.2007 r. Sejm RP stworzył korzystne warunki uzyskania praw własności lokali mieszkalnych dla członków spółdzielni mieszkaniowych. W rozliczeniu ze spółdzielnią wprowadzono zasadę kosztową - jedyną uzasadnioną w tym przypadku zarówno pod względem ekonomicznym, jak i moralnym. Członek spółdzielni uzyskał prawo do własności po spłacie w całości kosztów budowy jego mieszkania. W myśl tej ustawy członkowie spółdzielni posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkań pokrywają tylko koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej (ok. 800 zł) oraz ewentualnie koszty zakupu gruntu. Koszty budowy ponieśli już bowiem wcześniej, uzupełniając wkład budowlany.
Posiadający zaś mieszkania lokatorskie poza tym byli zobowiązani do zwrotu do budżetu państwa kwoty nominalnej umorzonego kredytu (od kilku do kilkunastu złotych), co stanowiło uzupełnienie do całości kosztów budowy - resztę wpłacili, wnosząc wkład mieszkaniowy i spłacając kredyt wraz z odsetkami. W obu sytuacjach warunkiem uwłaszczenia było uregulowanie ewentualnego zadłużenia z tytułu bieżących opłat.
W ustawie wprowadzono także kilka zmian wzmacniających prawa członków i zasadę samorządności w spółdzielczości mieszkaniowej oraz poprawiających bieżące funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych, np. kadencyjność rad nadzorczych, w których nie mogą zasiadać pracownicy spółdzielni, czy walne zgromadzenie zamiast zebrań przedstawicieli. Wspomniana nowelizacja wprowadzała jednocześnie karę grzywny i ograniczenia wolności dla władz spółdzielni bojkotujących wykonanie jej przepisów.
Wejście w życie ustawy z dniem 31 lipca 2007 r. wyraźnie przyśpieszyło proces uwłaszczeń w spółdzielniach mieszkaniowych w Polsce, zrywając z reliktami przeszłości, np. z ustanawianiem tzw. ograniczonych praw rzeczowych, czyli mieszkań spółdzielczych własnościowych czy też użytkowania wieczystego gruntu. Ustawa ta, wzorem innych państw, dała Polakom realne możliwości przejścia w stan posiadania lokali mieszkalnych, użytkowych czy garaży.
Ale przeciwnicy tych rozwiązań "nie złożyli broni". Trybunał Konstytucyjny w grudniu 2008 r. wydał wyrok, zgodnie z którym rozliczając się ze spółdzielnią przez pokrycie 100 proc. kosztów budowy, naraża się spółdzielnię na straty. Uznał on, wbrew swoim poprzednim orzeczeniom, że spółdzielnia nie otrzymuje dostatecznej rekompensaty, zalecając jednocześnie, aby przepisy ustawy obowiązywały jeszcze przez 1 rok, czyli do końca grudnia 2009 roku.
W tej sytuacji obecny rząd PO - PSL przedstawił projekt nowelizacji ustawy, który przywracał rozliczenia według wartości rynkowej lokalu, co obowiązywało przez wiele lat z korzyścią dla spółdzielni mieszkaniowych, a nie dla jej członków. Zgodnie z projektem PO, osoby posiadające mieszkania lokatorskie miały płacić nie nominalne kwoty umorzenia kredytu odprowadzane do budżetu państwa, ale kwoty zwaloryzowane np. 30, a nawet 50 proc. wartości rynkowej mieszkania z bonifikatą rzędu połowy tej kwoty. Projekt oznaczał krok wstecz względem rozwiązań już przyjętych przez rząd PiS i zahamowanie procesu uwłaszczenia. Na szczęście w parlamencie nastąpiła mobilizacja sił; nie przyjęto projektu obecnego rządu i utrzymano rozwiązania dotychczasowe.

Przepisy ustawy obowiązują
Jakie są więc aktualnie obowiązujące przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych po wprowadzeniu ostatnich zmian z dnia 18.12.2009 r. w zakresie podstawowych zasad uwłaszczenia i praw członków?
Jeśli chodzi o przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży, utrzymana została możliwość uzyskania odrębnej własności na dotychczasowych warunkach. W związku z powyższym uzyskanie odrębnej własności lokalu jest uzależnione od całkowitej spłaty kredytu i odsetek z tytułu kosztów budowy w części przypadającej na ten lokal oraz od uregulowania opłat bieżących, o których mowa w art. 4 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.). W przypadku mieszkań lokatorskich członek dodatkowo obowiązany jest dokonać spłaty nominalnej kwoty umorzonego kredytu.
Spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę na przeniesienie własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny dotyczący własności gruntu. W przypadku wniosków złożonych przed dniem 29.12.2009 r. spółdzielnia jest zobowiązana do zawarcia powyższej umowy w terminie do 30.06.2010 roku.
W razie bezczynności spółdzielni w zakresie ustanawiania prawa odrębnej własności lokalu osoba uprawniona może na drodze sądowej żądać na podstawie art. 491 realizacji złożonego wniosku na podstawie art. 64 kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 par. 1 kc. Koszty sądowe oraz koszt zastępstwa procesowego pokrywa spółdzielnia.
W razie śmierci członka spółdzielni lub osoby uprawnionej, która wystąpiła z żądaniem przeniesienia własności lokalu, na podstawie art. 12, art. 1714, 1715 oraz art. 39 i 48 u.s.m. spadkobiercy mogą domagać się przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni.
Koszt z tytułu zawarcia umowy notarialnej, tj. 25 proc. najniższego wynagrodzenia, 22 proc. VAT oraz koszt założenia księgi wieczystej, pokrywa członek lub osoba uprawniona i wynosi on ok. 800 zł (art. 481 u.s.m.).
Jeśli działka ma nieuregulowany stan prawny, członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo, może żądać na piśmie przekształcenia dotychczasowego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przepis ten obowiązuje do 31.12.2012 roku.
W razie śmierci członka spółdzielni, któremu przysługiwało lokatorskie prawo do mieszkania, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypada współmałżonkowi. Przeprowadzanie postępowania spadkowego nie jest wymagane. Małżonek pozostający przy życiu, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie 1 roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Nie jest wymagane również przeprowadzanie postępowania spadkowego w przypadku śmierci jednego z małżonków, któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W przypadku zastrzeżeń co do wysokości opłat na utrzymanie lokalu na podstawie art. 4 ust. 64 członek lub osoba uprawniona może żądać przedstawienia mu przez spółdzielnię kalkulacji wysokości opłat. Osoby te mogą również kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej - art. 4 ust. 8 u.s.m.
Ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego prowadzi zarząd spółdzielni odrębnie dla każdej nieruchomości na podstawie art. 4 ust. 41 u.s.m.
Na podstawie art. 81 u.s.m. członkowie spółdzielni mają prawo otrzymania bezpłatnego odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, protokołu z lustracji, rocznych sprawozdań finansowych, jak też faktur oraz umów zawieranych z osobami trzecimi.
Zgodnie z art. 83 u.s.m. walne zgromadzenie nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Jeżeli liczba członków przekracza 500, jeśli statut tak stanowi, walne zgromadzenie może być podzielone na części.
Zgodnie z art. 82 ust. 2 w skład rady nadzorczej nie mogą wchodzić pracownicy spółdzielni. Ponadto nie można być członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez dwie kolejne kadencje.
Zgodnie z art. 6 ust. 4 i 5 zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką na danej nieruchomości wymaga pisemnej zgody większości członków oraz osób niebędących członkami danej nieruchomości.
Przepisy ustawy z 14.06.2007 r. zobowiązywały spółdzielnie do wprowadzenia zmian do statutów wynikających z tej ustawy do dnia 30 listopada 2007 r. oraz zgłoszenia tych zmian do Krajowego Rejestru Sądowego do 31.12.2007 roku. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku z przyczyn zależnych od władz spółdzielni podejmowane uchwały są nieważne, ponieważ zebrania przedstawicieli członków nie są już organami uprawnionymi.
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i eksmisji z lokalu spółdzielnia obowiązana jest wypłacić osobie uprawnionej (wyeksmitowanej) wartość rynkową lokalu, którą spółdzielnia uzyskała w wyniku sprzedaży tegoż lokalu w drodze przetargu. Z wartości rynkowej lokalu uzyskanej w drodze przetargu spółdzielnia potrąca nominalną kwotę umorzenia kredytu w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m. w oparciu o art. 11 ust.11 i 21 u.s.m.
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu uzyskaną w drodze przetargu (art. 1711 ust. 1 i art. 1712 ust. 3).

Prawo nakłada odpowiedzialność na notariuszy
W ostatnim czasie toczy się dyskusja prasowa dotycząca ważności aktów notarialnych przekształcających prawa lokatorskie i własnościowe w pełną własność. Trzeba zauważyć dwa sprzeczne stanowiska. Jedno reprezentowane przez "Gazetę Prawną", zgodnie z którym jednoosobowa reprezentacja spółdzielni przy zawieraniu aktów notarialnych przez ustanowienie pełnomocnika czyni te akty nieważnymi, i drugie stanowisko utrzymywane przez Krajową Radę Notarialną, w którym wyraźnie stwierdza się, że akty te są ważne. Nie przesądzając o skali zjawiska ani o wyniku sporu co do ważności aktów notarialnych, wypada jednak przychylić się do stanowiska przyjętego przez Krajową Radę Notarialną. Zgodnie z prawem notarialnym to notariusze jako funkcjonariusze odpowiedzialni są za pewność obrotu prawnego i mają obowiązek troszczyć się o to, aby ich działania były zgodne z prawem. Należy ponadto podkreślić, że w orzecznictwie sądowym istnieją zapewne stanowiska sądów (będące obowiązującą wykładnią praktyczną), co w tej materii jest prawdziwe.
Mamy nadzieję, że znajomość powyższych problemów ułatwi członkom spółdzielni, którzy jeszcze nie skorzystali z dobrodziejstw ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uzyskać prawo własności mieszkań, zanim prawa te zostaną ograniczone kolejną nowelizacją.
Autorka jest doktorem nauk ekonomicznych, posłem na Sejm RP, współtwórcą ustawy umożliwiającej uwłaszczenie mieszkaniami spółdzielczymi. Dwukrotnie w imieniu członków spółdzielni mieszkaniowych składała skargę do Trybunału Konstytucyjnego, czego skutkiem były orzeczenia przesądzające o ostatecznym kształcie ustawy z 2007 roku.


autor / źródło:

http://www.naszdziennik.pl/index.php?dat=20100410&typ=my&id=my31.txt