- Szczegóły
- Autor: Super User
Spółdzielnie w Polsce są chore. W większości zamiast mieszkańców rządzą prezesi. Wykorzystują do tego dziurawe prawo, które dowolnie naginają. W efekcie członkowie są bezradni wobec decyzji zarządów, nie mają żadnej kontroli nad spółdzielczymi pieniędzmi i sposobem ich wydawania, a ci najbardziej niepokorni są tępieni.
Za kilka dni w spółdzielniach w całej Polsce zaczynają się walne zgromadzenia. Przeciętny członek na walne nie chodzi, bo uważa, że i tak nie będzie miał na nic wpływu. To bardzo wygodne dla rządzących spółdzielniami. Nikt nie zadaje im pytań, co się dzieje z pieniędzmi, które co roku zasilają spółdzielcze konta (a to kwota niemała, bo łącznie - 18 mld zł).
Nikt nie interesuje się losami mieszkań rotacyjnych, zarobkami prezesów, planami remontów i "prowizjami" dla zarządu od wykonawców za pomoc w wygrywaniu przetargów.
NASZA RADA: Nie bądź bezwolny! Idź na walne lub zebranie swojej grupy członkowskiej. Zacznij walczyć o swoje!
Pamiętaj, że prawo spółdzielcze roi się od pułapek, w które łatwo wpaść, zwłaszcza jeśli się nie wie o ich istnieniu.
W jedną z nich wpadła Lidia Staroń, członek olsztyńskiej SM Pojezierze, która kilka lat temu z własnych pieniądzy wybudowała na terenie tej spółdzielni pawilon użytkowy (ma do niego tzw. spółdzielcze własnościowe prawo).
Za lokal zarząd naliczył jej 16-krotnie (sic!) większe opłaty za niż te, jakie płacili inni spółdzielcy, mimo że spółdzielnie prowadzą tzw. działalność bezwynikową. Innymi słowy, wysokość opłat obciążających członka powinna być powiązana, w możliwie maksymalnym stopniu, z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnię na poszczególne lokale.
Oto dziewięć typowych problemów, które czyhają na spółdzielców. Jak sobie z nimi radzić?
Problem pierwszy - zawyżone opłaty
Dostałeś podwyżkę za swoje spółdzielcze M lub lokal użytkowy? Nie zgadzasz się na nią? To masz problem.
Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich w prawie spółdzielczym: "brakuje skutecznego mechanizmu pozwalającego członkom spółdzielni na weryfikację legalności i zasadności dokonywanych przez spółdzielnie podwyżek opłat".
ROZWIĄZANIE: Członek czyli ty musi najpierw odwołać się od podwyżki do organu wyższej instancji - jeśli np. decyzję wydał zarząd, to do rady nadzorczej, a od decyzji rady - do walnego zgromadzenia.
Dopiero kiedy wyczerpiesz drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego, możesz iść do sądu.
Tu możliwe są dwa warianty:
1. Czekasz na pozew.
Na taki wariant zdecydowała się Lidia Staroń. - Mojego pawilonu Pojezierze ani nie remontowało, ani nim nie administrowało. Dlaczego miałabym płacić tak dużo? - pyta.
Pani Lidia do spółdzielczej kasy wpłacała więc tylko tyle, ile spółdzielnia co miesiąc wydawała na jej lokal.
Pojezierze zgodnie z jej przypuszczeniami poszło do sądu, domagając się od niej ok. 100 tys. zł plus odsetki. I... przegrało. Odwołało się od wyroku i... znowu przegrało.
Optymistyczne zakończenie? Nie do końca.
Sąd w wyroku bowiem stwierdził, że... "w przypadku zakwestionowania przez członka spółdzielni mieszkaniowej wysokości opłaty eksploatacyjnej na nim spoczywa ciężar dowodu (art. 6 kc), iż opłata ustalona uchwałą właściwego organu spółdzielni jest zawyżona w stosunku do rzeczywistych kosztów eksploatacji".
Jeśli taki pogląd w naszych sądach stałby się regułą (a na wyroki sądów apelacyjnych powołują się inne sądy, orzekając w podobnych sprawach), to spółdzielnie mogłyby od swych członków żądać dowolnych kwot, a mieszkańcy musieliby udawadniać, że te pieniądze się spółdzielniom nie należą!
Innymi słowy, musieliby dotrzeć do finansowej dokumentacji spółdzielni, zatrudnić biegłych do jej przejrzenia, a następnie wynająć prawników do poprowadzenia sprawy wsądzie.
Staroń tak właśnie zrobiła i sprawę wygrała.
2. Ty pozywasz spółdzielnię.
UWAGA! Od razu do sądu mogą się odwoływać tylko właściciele mieszkań, którzy po uzyskaniu prawa odrębnej własności (potocznie nazywa się to uwłaszczeniem) zrezygnowali z członkostwa spółdzielni.
"Zróżnicowanie poziomu ochrony prawnej wobec arbitralnie określonych grup właścicieli narusza konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności" stwierdził RPO i zaskarżył ten artykuł prawa spółdzielczego do Trybunału Konstytucyjnego. Wyrok ma być 30 marca.
Problem drugi - kreatywna księgowość
Spółdzielnie w swoich statutach zamieszczają zapisy typu: "w skład kosztów inwestycyjnych wchodzą również koszty utrzymania zarządu".
Mówiąc po ludzku znaczy to po prostu, że zarząd utrzymuje się z pieniędzy, które spółdzielnia przeznacza na inwestycje. Na koszty jego funkcjonowania (w zależności od zapisów statutowych albo regulaminowych) idzie np. 1 proc. od wartości każdej inwestycji. Dlaczego jest to groźne? Bo dzięki temu zarządowi opłaca się zawyżać koszty budowy. Im drożej wybuduje jakiś blok, tym więcej będzie miał z tego kasy.
ROZWIĄZANIE: Możesz spróbować zmienić statut spółdzielni tak, aby wykreślić ten niebezpieczny zapis. Jest to jednak niezwykle trudne. Takiej zmiany może dokonać tylko walne zgromadzenie (lub zgromadzenie przedstawicieli) spółdzielni większością dwóch trzecich głosów.
( Jeśli uważasz, że u ciebie w spółdzielni jest taka sytuacja (koszty budowy np. twojego bloku zostały zawyżone) możesz odwołać do rady nadzorczej, a później do walnego. W statucie sprawdź ile masz na to czasu.
( Jeśli i to nie poskutkuje, odwołaj się do sądu. Nie rób sobie jednak zbyt wielkich nadziei. Spółdzielnia do walki w sądzie zaangażuje cały swój aparat prawniczo-finansowy i zawali sąd ekspertyzami.
Obok drogi sądowej masz też kilka innych możliwości:
1. Możesz powiadomić o swoich wątpliwościach radę nadzorczą i zażądać od niej utworzenia specjalnej komisji do zbadania sprawy. Komisja może przekazać swoje wnioski radzie, a ta w konsekwencji np. odwołać zarząd.
2. Możesz iść ze skargą do prokuratury. Niestety, prokuratura prawdopodobnie umorzy sprawę (ze względu na tzw. znikomą szkodliwość społeczną czynu) albo stwierdzi, że nie wykryła przestępstwa.
3. Możesz razem z innymi członkami wystąpić o tzw. lustrację, czyli kontrolę spółdzielni. Wniosek składa się do Krajowej Rady Spółdzielczej lub odpowiedniego związku rewizyjnego. Lustracja może dotyczyć całości lub tylko części jej działalności (np. rozliczenia nowo budowanych bloków).
Wniosek o kontrolę mogą złożyć:
( walne zgromadzenie;
( rada spółdzielni;
( 1/5 członków spółdzielni.
KRS informuje zarząd, że wpłynął do niej wniosek o kontrolę i ustala jej cenę (płaci spółdzielnia). Lustrator ma prawo przeglądać wszystkie dokumenty badanej spółdzielni, a jej organy muszą mu udzielać wyjaśnień i pomocy. Z kontroli sporządza protokół lustracyjny oraz list polustracyjny z zaleceniami dla spółdzielni (np. co trzeba poprawić).
List musi być odczytany członkom spółdzielni na najbliższym zebraniu przedstawicieli bądź walnym zgromadzeniu.
PAMIĘTAJ! Żadne z tych pism nie ma mocy wiążącej, chyba że wynika z nich, iż władze spółdzielni popełniły przestępstwo. Wtedy KRS musi zawiadomić prokuraturę. W innych przypadkach to spółdzielcy decydują, co dalej robić, np. czy postawić wniosek o zmianę zarządu czy rady.
UWAGA! Protokół i list są jawne, każdy członek spółdzielni może zażądać ich pokazania.
Problem trzeci - kłopoty z uwłaszczeniem
Spółdzielnia blokuje wniosek o przekształcenie lokatorskiego prawa we własność - piszą czytelnicy. Wszelkimi metodami za to zachęca do przyjęcia spółdzielczego własnościowego prawa.
Taką praktykę umożliwia prezesom przyjęta 15 stycznia zeszłego roku nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Po jej wejściu w życie uwłaszczyć się jest trudniej.
( Jeśli chcesz zamienić swoje lokatorskie prawo do mieszkania na własnościowe hipoteczne, musisz liczyć się z tym, że będziesz czekać na decyzję nawet dwa lata. Dlaczego? Bo od daty złożenia pierwszego wniosku o uwłaszczenie spółdzielnie mają 24 miesiące na uporządkowanie stanu gruntów spółdzielczych bloków, ustalenie, jaką powierzchnię mają mieszkania i bloki itp.
( Natomiast jeśli zechcesz zamienić swoje lokatorskie prawo do mieszkania na spółdzielcze własnościowe, poczekasz na decyzję tylko kilka tygodni (musisz jedynie wypełnić w spółdzielni odpowiednie podanie).
ROZWIĄZANIE: Niestety, możesz tylko monitować i prosić spółdzielnie o uwłaszczenie, bo ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje żadnychsankcji za zbyt powolnie przekształcanie prawa.
UWAGA! Stowarzyszenia członków, które walczą o uwłaszczenie, radzą, aby występować do spółdzielni grupowo (np. pisać petycje i zbierać pod nim podpisy). W przypadku jawnej opieszałości zarządu należy go po prostu zmienić.
Jak to zrobić?
( Zgodnie z prawem spółdzielczym członka zarządu odwołuje rada nadzorcza, ale od tej reguły jest wyjątek. Jeżeli walne zgromadzenie nie udzieli członkowi tzw. absolutorium, walne może go odwołać, nawet jeśli nie było to przedmiotem obrad. Pomaga to, zwłaszcza jeśli zarząd ma swoich ludzi w radzie nadzorczej, którzy go chronią.
( Przy odwołaniu trzeba się powołać na art. 49 par. 4 ustawy o prawie spółdzielczym. Absolutorium to wystawienie zarządowi pozytywnej oceny za to, co zdziałał przez ostatni tzw. rok rozliczeniowy (np. od marca 2002 do marca 2003 r.) lub okres swojej kadencji. Udziela go członkom zarządu walne zgromadzenie. Wniosek o absolutorium składa (zależnie od statutu) członek spółdzielni lub - co zdarza się częściej - rada nadzorcza.
UWAGA! Nad absolutorium dla każdego z członków zarządu głosuje się oddzielnie, zwykłą większością głosów (za musi być więcej osób niż przeciw).
Jeśli członek nie uzyska absolutorium, może zostać odwołany. Zwolniony może odwołać się od tej decyzji do sądu pracy, a uchwałę o nieudzielaniu absolutorium zaskarżyć do sądu okręgowego. Ma jednak marne szanse na powodzenie. Sądy, zwłaszcza w przypadku zarzutów o niegospodarność zarządu, stają zazwyczaj po stronie spółdzielców.
Problem czwarty - brak informacji
Chcesz wiedzieć, ile spółdzielnia zapłaciła za np. ogrodzenie osiedla, ile kosztuje ochrona, jaka jest miesięczna stawka za ciepłą wodę, albo jakie są pierwotne koszty budowy twojego mieszkania?
Figa z makiem.
Zarządy bardzo często odmawiają spółdzielcom dostępu do takich informacji. Mówią, że nie mają takiego obowiązku, zasłaniają się tajemnicą handlową albo ustawą o ochronie danych osobowych.
ROZWIĄZANIE: Spółdzielnie zgodnie z orzecznictwem NSA podlegają ustawie o dostępie do informacji publicznej (z dnia 6 września 2001 r. (DzU nr 112, poz. 1198).
Jak twierdzi sąd: "należą one bowiem do grupy podmiotów reprezentujących inne osoby lub jednostki organizacyjne, które wykonują zadania publiczne lub dysponują majątkiem publicznym ,o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 5 tej ustawy".
Co za tym idzie, powinny swym członkom na ich prośbę udostępniać takie informacje.
Co robić jeśli mimo to odmawiają?
1. Wpierw wyślij pismo do zarządu spółdzielni.
Zażądaj w nim dostępu do uchwał, powołując się uwaga! uwaga! na wyrok NSA z 20 czerwca 2002 r. o sygnaturze akt II SAB 113/02.
Według tego orzeczenia spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zadania publiczne i dysponuje majątkiem publicznym, a co za tym idzie - objęta jest przepisami ustawy o dostępie do informacji publicznej.
2. Jeśli zarząd ci odmówi, wystąp do niego z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy. Zaznacz, że czekasz na odpowiedź w terminie 14 dni.
3. Jeśli spółdzielnia nadal nie chce udostępnić uchwał, możesz poskarżyć się na jej "bezczynność" do Naczelnego Sądu Administracyjnego, i to bez wcześniejszego odwoływania się do rady nadzorczej czy walnego zgromadzenia spółdzielni! I prawdopodobnie wygrasz. Tyle że potrwa to około roku.
UWAGA! Na odmowę udzielania informacji przez spółdzielnię (a więc łamanie ustawy o informacji publicznej) możesz też poskarżyć się do prokuratury. Skargę musi jednak podpisać jak największa liczba spółdzielców (np. 50-100 osób). Inaczej prokuratura umorzy sprawę ze względu na tzw. znikomą szkodliwość czynu.
Problem piąty - spółdzielnia chce cię wyrzucić
Wyrzucić członka ze spółdzielni może rada nadzorcza albo walne zgromadzenie (w zależności od postanowień statutu zazwyczaj jednak robi to rada). Robi to na dwa sposoby:
( wyklucza - wyrzucenie ze spółdzielni z przyczyn zawinionych przez członka, np. z powodu uporczywego niepłacenia przez niego opłat za mieszkanie;
( wykreśla - wyrzucenie ze spółdzielni z przyczyn niezawinionych przez członka
Zgodnie z prawem spółdzielczym wykluczenie bądź wykreślenie jest skuteczne już z chwilą doręczenia decyzji.
Co to oznacza?
Rada (albo sterujący radą prezes spółdzielni) może w ten sposób pozbywać się "wrogów politycznych".
UWAGA! Członek z chwilą wykluczenia (wykreślenia) nie może zaś zrobić nic. Nie masz dostępu do dokumentacji spółdzielni, nie możesz głosować na walnym czy brać udziału w zgromadzeniach przedstawicieli.
Wygasa także twoje prawo do mieszkania!
W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu dzieje się tak już z chwilą dostarczenia decyzji o wyrzuceniu ze spółdzielni.
Przy prawie spółdzielczym własnościowym w ciągu sześciu miesięcy od jej dostarczenia.
Po wygaśnięciu prawa spółdzielnia może zabrać ci lokal (oczywiście tylko na podstawie prawomocnego wyroku sądu nakazującego eksmisję), oddając jedynie wkład budowlany (mieszkaniowy), który czasem ma się nijak do jego wartości rynkowej.
ROZWIĄZANIE: Od decyzji o wyrzuceniu możesz się odwołać. Wstrzymuje to proces zabierania ci lokalu.
( Jeśli wyrzuciła cię rada nadzorcza, odwołujesz się do walnego zgromadzenia (w dużych spółdzielniach zgromadzenia przedstawicieli - zp).
( Jeśli walne (zp) to do sądu. Problem polega na tym, że walne (zp) zbiera się zazwyczaj raz na rok. Załatwienie sprawy w sądzie trwa też kilka miesięcy.
UWAGA! Sądy w przypadku wyrzucenia członka ze spółdzielni za krytykę jej władz niemal zawsze stają po jego stronie.
Problem szósty - i nie opuścisz jej...
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 stycznia 2003 r. zlikwidowała możliwość tworzenia w budynkach spółdzielczych wspólnot mieszkaniowych.
( Wspólnota może powstać dopiero wtedy, gdy wszyscy lokatorzy budynku będą mieli tytuły odrębnej własności mieszkań.
Prezesi spółdzielni wykorzystują tę furtkę, w ten sposób, że w nowym budynku sprzedają większość mieszkań na tzw. hipotecznym prawie własności, a kilka na spółdzielczym własnościowym, np. pracownikom spółdzielni.
( Zgodnie z obecnym stanem prawnym spółdzielni nie można też podzielić. Do 15 stycznia ubiegłego roku podział był możliwy na wniosek grupy członków - np. mieszkańców jednego budynku lub osiedla. Jeśli spółdzielnia się na podział nie zgadzała, mogli odwołać się do sądu, który w ciągu trzech miesięcy wydawał orzeczenie o podziale.
Teraz zgodę na podział może wyrazić tylko najwyższy organ spółdzielni - zebranie przedstawicieli (walne zgromadzenie).
Od decyzji odwołać się do sądu już nie można.
ROZWIĄZANIE: Brak. Jesteś bezradny. Pozostaje Ci tylko liczyć na kolejną nowelizację. RPO zaskarżył ten przepis do TK. Nie wiadomo, kiedy będzie wyrok.
Problem siódmy - fałszowanie wyborów
Bardzo często zarządowi spółdzielni jest na rękę, aby na walne przyszło jak najmniej osób. Może on wtedy przy pomocy swoich zwolenników (np. pracowników spółdzielni) łatwo przegłosować wygodne dla siebie, ale niekorzystne dla członków decyzje.
Na ograniczenie frekwencji na walnym, zarządy mają różne metody. ( Zdarza się, że zwołują zgromadzenie np. w dzień ważnego meczu piłkarskiego albo w bardzo małej sali, w której nie ma gdzie siedzieć.
( "Grają " terminem walnego zgromadzenia.
Prawo spółdzielcze nie reguluje, kiedy powinny się odbywać walne (zgromadzenia przedstawicieli). Mogą więc być w dni robocze, mogą w wolne, a jeśli się spółdzielnia uprze, to i 24 grudnia.
O wszystkim decyduje statut. Jeśli więc zarząd chce, aby na zebranie przyszli tylko jego zwolennicy, zwołuje je w jakimś niewygodnym dla normalnych ludzi terminie.
( Prawo spółdzielcze nie reguluje również, w jaki sposób o terminie walnego powinni być poinformowani członkowie spółdzielni i jak powinno się weryfikować ludzi, którzy na zebranie przyjdą.
O tym także decyduje statut.
Równie dobrze więc zawiadomienie o walnym może być zawieszone tylko w jednej gablocie w spółdzielni, a na obrady wpuszczani wszyscy jak leci (w końcu nie ma obowiązku legitymowania z dowodów osobistych przy wejściu).
Czasami "sprytni" prezesi posuwają się wręcz do łamania prawa. Na salę wpuszczają bowiem osoby, które nie mają prawa głosu. Tacy "partyzanci" głosują tak, jak chce zarząd, a później się ulatniają.
ROZWIĄZANIE: (Termin zebrania - niestety, nie ma na to lekarstwa - spółdzielnia zwoła zebranie wtedy, kiedy będzie chciała. Ty możesz robić tylko jedno - musisz tam być.
( Weryfikacje. Jeśli zauważysz, że na salę obrad wchodzą osoby, które nie są członkami spółdzielni, składaj od razu wniosek o sprawdzenie list członków z dowodami osobistymi obecnych na walnym.
Problem ósmy - program walnego programem...
Zarządy często układają program walnego (zgromadzenia przedstawicieli) tak, aby najważniejsze sprawy (np. wykluczenie części spółdzielców czy odwołanie członka zarządu) były ostatnimi punktami obrad. Najpierw godzinami dyskutuje się na mało ważne tematy, np. czy na klombach mają rosnąć bratki, czy tulipany. Kiedy większość znużonych spółdzielców opuści już salę, przewodniczący zmienia porządek obrad, a zarząd ze swoimi zwolennikami głosuje za korzystnymi dla siebie rozwiązaniami.
ROZWIĄZANIE: Można temu zapobiec. Na początku walnego (grupy członkowskiej) wybiera się przewodniczącego zebrania, sekretarza i co najmniej dwóch tzw. asesorów.
( Dogadaj się więc z innymi spółdzielcami i wybierzcie na przewodniczącego kogoś zaufanego. Przebieg i czas trwania zebrania w wielkiej mierze zależy od tej osoby: to ona dopuszcza do głosu, przedłuża lub skraca dyskusję.
( Następnie postaw wniosek o zmianę porządku obrad. Powołaj się na art. 38 (59 przy grupie członkowskiej) prawa spółdzielczego, który wymienia po kolei, jakie są najważniejsze problemy życia spółdzielni(kierunki rozwoju działalności gospodarczej spółdzielni, zatwierdzanie sprawozdań rocznych i finansowych, udzielanie absolutorium członkom zarządu itd.).
Jeśli przewodniczący jest po twojej stronie, na pewno zgodzi się na zmiany.
Problem dziewiąty - jak ukarać prezesa
Prezes bierze łapówki, marnotrawi spółdzielczy majątek.
ROZWIĄZANIE: Sejm właśnie pracuje nad nowelizacją prawa spółdzielczego. Po jej wejściu w życie członkom zarządu oraz rady nadzorczej spółdzielni za działanie na jej szkodę będzie grozić do pięciu lat więzienia.
Spółdzielnia będzie też mogła domagać się od nich na drodze sądowej odszkodowania, i to nie jak teraz - do wysokości ich trzymiesięcznego wynagrodzenia - ale w sposób nieograniczony. W praktyce członkowie zarządu i rady za szkody wyrządzone spółdzielni odpowiadaliby całym swoim majątkiem.
Ponadto grzywna bądź kara ograniczenia wolności groziłaby władzom spółdzielni za:
( niezwołanie walnego zgromadzenia, zebrań przedstawicieli albo zebrań grup członkowskich,
( niepoddanie spółdzielni lustracji,
( nieudzielanie wyjaśnień lustratorowi lub okłamywanie go,
( nieudostępnianie członkom spółdzielni protokołu lustracji.
autor / źródło:
Piotr Miączyński 22-03-2004, ostatnia aktualizacja 22-03-2004 21:05
www.gazeta.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
Poseł sprawozdawca Jerzy Polaczek (PiS) zwrócił uwagę na propozycję wprowadzenia zasady, że wykreślenie i wykluczenie ze spółdzielni staje się skuteczne z chwilą bezskutecznego upływu terminu do zaskarżenia do sądu uchwały rady nadzorczej albo walnego zgromadzenia. W ten sposób zwiększyłaby się ochrona praw członków spółdzielni. Druga propozycja - jego zdaniem również istotna - dotyczy wprowadzenia pełnej odpowiedzialności członków zarządu, rady i likwidatora za szkodę wyrządzoną działaniami sprzecznymi z prawem lub z postanowieniami statutu.
Obecnie odpowiedzialność pracowników tych organów jest ograniczona do wysokości ich trzymiesięcznego wynagrodzenia, co nie chroni członków spółdzielni przed ich zaniedbaniami. Właściwej ochronie nie sprzyja też brak przepisów karnych. Na poprawę gospodarowania majątkiem spółdzielców i spółdzielni - zdaniem posła - istotny wpływ wywrze wprowadzenie przepisów karnych zaproponowanych w projekcie, które są wzorowane na przepisach kodeksu spółek handlowych.
Zdaniem posła Łukasza Abgarowicza (PO) należałoby wzmocnić uprawnienia i funkcje kontrolne i nadzorcze członków. Dlatego plany gospodarcze i programy działalności społecznej zaproponował powierzyć wyłącznie kompetencjom walnego zgromadzenia. Nie uchwalałyby więc ich rady nadzorcze, jak to jest do tej pory.
Natomiast poseł Bolesław Bujak (PSL) zwrócił uwagę, że przygotowane przepisy dotyczące administracyjnego nadzoru i kompetencji ministra do stwierdzenia nieważności uchwał organów spółdzielni pozostają w niejasnej relacji do tych zasad prawa spółdzielczego, które przewidują zaskarżalność uchwał organów spółdzielni w trybie sądowym.
autor / źródło:
Malgorzata Piasecka-Sobkiewcz
Gazta Prawna
17.02.2005
- Szczegóły
- Autor: Super User
Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (przygotowany przez posłów Ligi Polskich Rodzin) przewiduje m.in., że spółdzielcy, którzy uiszczą pełny wkład budowlany, musieliby otrzymać mieszkanie na własność (czyli tzw. odrębną własność lokalu). Nie można byłoby już bowiem ustanawiać nowych własnościowych praw do lokali (czyli tzw. mieszkań własnościowych). Nowelizacja miałaby więc rozstrzygnąć trwającą od wielu lat dyskusję nad sensownością utrzymywania - oprócz pełnej własności lokalu - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będącego namiastką własności stworzoną w latach PRL. Obecnie - po wielu nowelizacjach przepisów i kilku wyrokach Trybunału Konstytucyjnego - oba te prawa faktycznie niewiele się różnią (są dziedziczne, można nimi zabezpieczać kredyty, mogą należeć do kilku osób itp.), co jest dobrym argumentem zarówno dla przeciwników własnościowego prawa do lokalu, jak i jego zwolenników.
Posłowie-wnioskodawcy proponują też wprowadzenie swoistego kredytu na wykupienie na własność mieszkania lokatorskiego. Spółdzielnia będzie bowiem musiała ustanowić własność lokalu, choćby spółdzielca nie uiścił całej wyliczonej sumy. Reszta długu spółdzielcy byłaby zabezpieczona hipoteką na prawie własności mieszkania. Hipoteka zostanie wykreślona po uiszczeniu całości wymaganej od mieszkańca kwoty.
Projekt nowelizacji przewiduje ponadto zaostrzenie odpowiedzialności karnej członków władz spółdzielni (członków zarządu, rady nadzorczej, likwidatora itp.). Za szkody wyrządzone spółdzielni przez działanie tych osób groziłoby więzienie do 5 lat i grzywna. Również przedstawianie nieprawdziwych danych groziłoby grzywną lub nawet dwuletnim więzieniem. 5 lat pozbawienia wolności i grzywna to kara za utrudnianie przekształceń własnościowych w spółdzielniach przez członków ich władz, czyli np. za brak przygotowania uchwały o wyodrębnieniu własności lokali.
Posłowie pod koniec kadencji Sejmu będą też rozstrzygać o losie lokatorów w mieszkaniach zakładowych. Projekt nowelizacji w tej sprawie zgłosił już rok temu klub Prawa i Sprawiedliwości. Projekt przewiduje m.in. uwłaszczenie najemców w już sprzedanych firmom lub osobom prywatnym byłych budynkach zakładowych. Najemcy mieliby rok na zgłoszenie chęci wykupu mieszkania od obecnego właściciela. Projekt zakłada, że kwota wykupu byłaby taka sama jak ta, za którą obecny właściciel nabył mieszkanie - powiększono by ją jedynie o wskaźniki wzrostu cen dóbr inwestycyjnych, z uwzględnieniem poniesionych nakładów np. na remonty.
Są już bonifikaty
W piątek Sejm uchwalił nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która była połączeniem kilku projektów (m.in. PiS). Nowelizacja przewiduje 50-procentowe bonifikaty przy przekształcaniu mieszkania lokatorskiego we własnościowe lub w pełną własność. Trzeba jednak od razu uiścić całość wymaganej kwoty. Nowymi przepisami zaostrzono też odpowiedzialność karną i cywilną władz spółdzielni. Nowelizacja czeka już tylko na podpis prezydenta.
autor / źródło:
Michał Kosiarski
Gazeta Prawna
07.06.2005
- Szczegóły
- Autor: Super User
Spółdzielnia jest autonomicznym zrzeszeniem osób, które zjednoczyły się dobrowolnie w celu zaspokojenia swoich wspólnych aspiracji i potrzeb ekonomicznych, społecznych i kulturalnych poprzez współposiadane i demokratycznie kontrolowane przedsiębiorstwo.
Spółdzielnia jest korporacją, a więc zrzeszeniem osób, w przeciwieństwie do spółki handlowej, która jest zrzeszeniem kapitałów. Spółdzielnia, jak każda korporacja, stawia sobie za cel realizację określonych wspólnych zadań.
Spółdzielnia jest osobą prawną w rozumieniu prawa cywilnego. Podobnie wiec jak osoba fizyczna (a więc człowiek), spółdzielnia może być podmiotem prawa i obowiązków (tzn. ma zdolnosć prawną) oraz może za pomocą własnych działań nabywać prawa i zaciągać obowiązki (tzn. zdolność do czynności prawnych).
Cechą spółdzielni jako korporacyjnej osoby prawnej jest posiadanie przez nią majątku odrębnego od majątku członków. Spółdzielnia odpowiada za zobowiązania całym swoim majątkiem, natomiast członkowie ponoszą ryzyko jej działalności gospodarczej (tj. uczestniczą w pokrywaniu strat spółdzielni) tylko do wysokości zadeklarowanych udziałów. Spółdzielnia jako osoba prawna ma swoją nazwę (firmę), która podlega ochronie prawnej (zwłaszcza właściwej dla ochrony dóbr osobistych).
II. Wartości.
Spółdzielnie opierają swoją działalność na wartościach samopomocy, samoodpowiedzialnosci, demokracji, sprawiedliwosci i solidarności. Zgodnie z tradycjami założycieli ruchu spółdzielczego, członkowie spółdzielni wyznają wartości etyczne uczciwości, otwartości, odpowiedzialnosci społecznej i troski o innych.
autor / źródło:
www.spoldzielczosc.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
Spółdzielnia jest korporacją, a więc zrzeszeniem osób, w przeciwieństwie do spółki handlowej, która jest zrzeszeniem kapitałów. Spółdzielnia, jak każda korporacja, stawia sobie za cel realizację określonych wspólnych zadań.
Spółdzielnia jest osobą prawną w rozumieniu prawa cywilnego. Podobnie wiec jak osoba fizyczna (a więc człowiek), spółdzielnia może być podmiotem prawa i obowiązków (tzn. ma zdolnosć prawną) oraz może za pomocą własnych działań nabywać prawa i zaciągać obowiązki (tzn. zdolność do czynności prawnych).
Cechą spółdzielni jako korporacyjnej osoby prawnej jest posiadanie przez nią majątku odrębnego od majątku członków. Spółdzielnia odpowiada za zobowiązania całym swoim majątkiem, natomiast członkowie ponoszą ryzyko jej działalności gospodarczej (tj. uczestniczą w pokrywaniu strat spółdzielni) tylko do wysokości zadeklarowanych udziałów. Spółdzielnia jako osoba prawna ma swoją nazwę (firmę), która podlega ochronie prawnej (zwłaszcza właściwej dla ochrony dóbr osobistych).
II. Cel spółdzielni.
Celem spółdzielni jest podniesienie zarobku lub gospodarstwa członków przez prowadzenie wspólnego przedsiębiorstwa (cel obligatoryjny) oraz podniesieie poziomu kulturalnego członków (cel fakultatywny). Celem obligatoryjnym będzie więc prowadzenie działalności gospodarczej dla zaspokojenia potrzeb członków, a celem fakultatywnym - prowadzenie także działalności społeczno - kulturalnej na rzecz członków, ich rodzin i lokalnego środowiska.
W spółdzielni (inaczej niż w spółce handlowej) osiąganie zysku (nadwyżki bilansowej) nie powinno być celem samym w sobie, ale jedynie środkiem do realizacji innych celów, a więc podniesienia zarobku lub gospodarstwa członków oraz (lub) poziomu kulturalnego członków.
III. Zasady spółdzielcze.
Spółdzielnia w swojej działalności powinna przestrzegać zasad spółdzielczych ustalonych przez Międzynarodowy Związek Spółdzielczy. Zgromadzenie Ogólne Międzynarodowego Związku Spółdzielczego podczas kongresu odbywającego się w Manchesterze w dniach 20-23 września 1995 roku zaakceptowało poniższe zasady spółdzielcze:
1. Zasada dobrowolnego i otwartego członkostwa.
Spółdzielnie są organizacjami dobrowolnymi, otwartymi dla wszystkich osób, które są zdolne do korzystania z ich usług oraz gotowe są ponosić związaną z członkostwem odpowiedzialnosć, bez jakiejkolwiek dyskryminacji z powodu różnicy płci, społecznej, rasowej, politycznej czy religijnej.
2. Zasada demokratycznej kontroli członkowskiej
Spółdzielnie są demokratycznymi organizacjami kontrolowanymi przez swoich członków, którzy aktywnie uczestniczą w określaniu swojej polityki i podejmowaniu decyzji. Mężczyźni i kobiety pełniący funkcje przedstawicielskie z wyboru są odpowiedzialni wobec członków. W spółdzielniach szczebla podstawowego członkowie maja równe prawa głosu (jeden członek - jeden głos), zaś spółdzielnie innych szczebli również zorganizowane są w sposób demokratyczny.
3. Zasada ekonomicznego uczestnictwa członków.
Członkowie uczestniczą w sposób sprawiedliwy w tworzeniu kapitału swojej spółdzielni i demokratycznie go kontrolują. Co najmniej część tego kapitału jest zazwyczaj wspólną własnością spółdzielni. Jeżeli członkowie otrzymują jakąś rekompensatę od kapitału wniesionego jako warunek członkostwa, jest ona zazwyczaj ograniczona. Członkowie przeznaczają nadwyżki na jeden lub wszystkie sposród następujących celów: na rozwój swojej spółdzielni, jeśli to możliwe przez stworzenie funduszu rezerwowego, z którego przynajmniej cześć powinna być niepodzielna; na korzyści dla członków proporcjonalne do ich transakcji ze spółdzielnią; na wspieranie innych dziedzin działalności zaaprobowanych przez członków.
4. Zasada autonomii i niezależności.
Spółdzielnie są autonomicznymi organizacjami wzajemnej pomocy kontrolowanymi przez swoich członków. Jeżeli zawierają porozumienia z innymi organizacjami, włączając w to rządy lub pozyskują swój kapitał z zewnętrznych źródeł, to czynią to tylko na warunkach zapewniających demokratyczną kontrolę przez swoich członków oraz zachowanie swojej spółdzielczej autonomii.
5. Zasada kształcenia, szkolenia i informacji.
Spółdzielnie zapewniają możliwość kształcenia i szkolenia swoim członkom, osobom pełniącym funkcje przedstawicielskie z wyboru, menedżerom i pracownikom tak, aby mogli oni efektywnie przyczyniać się do rozwoju swoich spółdzielni. Informują one ogół społeczeństwa - a zwłaszcza młodzież i osoby kształtujące opinię społeczną - o istocie spółdzielczości i korzyściach z nią zwiazanych.
6. Zasada współpracy pomiędzy spółdzielniami.
Spółdzielnie w najbardziej efektywny sposób służą swoim członkom i umacniają ruch spółdzielczy poprzez współpracę w ramach struktur lokalnych, krajowych, regionalnych i międzynarodowych.
7. Zasada troski o społeczność lokalną.
Spółdzielnie pracują na rzecz właściwego rozwoju społeczności lokalnych, w których działają, poprzez prowadzenie polityki zaaprobowanej przez swoich członków.
IV. Własność spółdzielcza jest własnością grupową członków, a więc jest własnością prywatną członków spółdzielni.
V. Statut spółdzielni.
Obok ustawy - Prawo spółdzielcze i innych ustaw zawiera regulacje dotyczące działalnosci spółdzielni. Reguluje on kwestie związane z organizacją spółdzielni, stosunkiem członkostwa i wiele innych zagadnień. Nie może być sprzeczny z ustawą. Jest uchwalony przez członków założycieli oraz może być zmieniony na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia podjętej większością 3/4 głosów.
VI. Organy spółdzielni.
Spółdzielnia, jak każda korporacyjna osoba prawna działa przez swoje organy:
1. Walne Zgromadzenie - najwyższy organ spółdzielni składający się ze wszystkich swoich członków (może ono być zastąpione przez zebranie przedstawicieli; wtedy organami demokracji bezpośredniej są zebrania grup członkowskich). Walne Zgromadzenie podejmuje uchwały obowiązujące wszystkich członków i wszystkie organy spółdzielni.
2. Rada Nadzorcza - organ co najmniej trzy osobowy, składający się z członków spółdzielni, o charakterze kontrolnym.
VII. Wybory do organów spółdzielni.
1. Wybory do organów spółdzielni są dokonywane spośród nieograniczonej liczby kandydatów.
2. Wybory są dokonywane w głosowaniu tajnym.
3. Do skuteczności wyboru wystarcza zwykła większość głosów, chyba że statut wymaga większości kwalifikowanej.
4. Przy obliczaniu wymaganej większości głosów uwzględnia się tylko głosy oddane za i przeciw uchwale, chyba że statut stanowi inaczej.
5. Statut decyduje o tym, który organ jest właściwy do wyboru Rady Nadzorczej (Walne Zgromadzenie albo zebranie grup członkowskich).
6. Statut decyduje o tym, który organ jest właściwy do wyboru Zarządu (Walne Zgromadzenie albo Rada Nadzorcza) - jeżeli Walne Zgromadzenie jest właściwe do dokonania wyboru Rady Nadzorczej lub Zarządu, sprawa musi być umieszczona w porządku obrad.
7. Zgodnie z ustawą statut określa kadencję Rady Nadzorczej; przed upływem kadencji, członek Rady może być odwołany większością 2/3 głosów w głosowaniu tajnym przez organ, który go wybrał.
8. Ustawa nie wprowadza kadencyjności Zarządu (może to przewidywać statut); członek Zarządu może być w każdej chwili odwołany przez organ, który go wybrał (w głosowaniu tajnym, a także zwykłą większością głosów, chyba że statut wymaga większości kwalifikacyjnej).
Jeżeli według statutu organem właściwym do wyboru Rady Nadzorczej lub Zarządu jest Walne Zgromadzenie, obowiązują następujące reguły jego zwoływania:
1. Walne Zgromadzenie jest zwoływane przez Zarząd (jeżeli Zarząd tego nie uczyni, może być ono zwołane przez Radę Nadzorczą).
2. Zarząd zwołuje Walne Zgomadzenie z własnej inicjatywy lub na żądanie: Rady
Nadzorczej, przynajmniej 1/10 członków (nie mniej jednak niż 3 członków), albo zebrań grup członkowskich obejmujących przynajmniej 1/5 członków spółdzielni.
3. Uprawnieni do zwołania Walnego Zgromadzenia mogą również żądać umieszczenia sprawy wyborów w jego porządkuobrad, o czasie, miejscu i porządku obrad należy zawiadomić członków w sposób i terminach określonych w statucie.
4. Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad. Sprawa wyborów musi więc byc umieszczona w porządku obrad. Nie dotyczy to sytuacji, gdy Walne Zgromadzenie odwołuje członka Zarządu, któremu nie udzieliło absolutorium.
5. Zarząd - organ składający się z członków spółdzielni, o charakterze wykonawczym, składa oświadczenia woli za spółdzielnię i reprezentuje ją na zewnątrz. Statut spółdzielni decyduje o tym czy zarząd będzie organem jednoosobowym, czy kolegialnym oraz, czy będą mogły wchodzić w jego skład osoby nie będące członkami spółdzielni (jednakże przynajmniej jeden członek Zarządu musiałby być członkiem spółdzielni).
autor / źródło:
www.spoldzielczosc.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
Przekształcenie praw lokatorskich i własnościowych w pełną własność lokali jest nadal możliwe, mimo wielu przeszkód, jakie na drodze do realizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stawiają jej przeciwnicy.
Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych z 14.06.2007 r. Sejm RP stworzył korzystne warunki uzyskania praw własności lokali mieszkalnych dla członków spółdzielni mieszkaniowych. W rozliczeniu ze spółdzielnią wprowadzono zasadę kosztową - jedyną uzasadnioną w tym przypadku zarówno pod względem ekonomicznym, jak i moralnym. Członek spółdzielni uzyskał prawo do własności po spłacie w całości kosztów budowy jego mieszkania. W myśl tej ustawy członkowie spółdzielni posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkań pokrywają tylko koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej (ok. 800 zł) oraz ewentualnie koszty zakupu gruntu. Koszty budowy ponieśli już bowiem wcześniej, uzupełniając wkład budowlany.
Posiadający zaś mieszkania lokatorskie poza tym byli zobowiązani do zwrotu do budżetu państwa kwoty nominalnej umorzonego kredytu (od kilku do kilkunastu złotych), co stanowiło uzupełnienie do całości kosztów budowy - resztę wpłacili, wnosząc wkład mieszkaniowy i spłacając kredyt wraz z odsetkami. W obu sytuacjach warunkiem uwłaszczenia było uregulowanie ewentualnego zadłużenia z tytułu bieżących opłat.
W ustawie wprowadzono także kilka zmian wzmacniających prawa członków i zasadę samorządności w spółdzielczości mieszkaniowej oraz poprawiających bieżące funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych, np. kadencyjność rad nadzorczych, w których nie mogą zasiadać pracownicy spółdzielni, czy walne zgromadzenie zamiast zebrań przedstawicieli. Wspomniana nowelizacja wprowadzała jednocześnie karę grzywny i ograniczenia wolności dla władz spółdzielni bojkotujących wykonanie jej przepisów.
Wejście w życie ustawy z dniem 31 lipca 2007 r. wyraźnie przyśpieszyło proces uwłaszczeń w spółdzielniach mieszkaniowych w Polsce, zrywając z reliktami przeszłości, np. z ustanawianiem tzw. ograniczonych praw rzeczowych, czyli mieszkań spółdzielczych własnościowych czy też użytkowania wieczystego gruntu. Ustawa ta, wzorem innych państw, dała Polakom realne możliwości przejścia w stan posiadania lokali mieszkalnych, użytkowych czy garaży.
Ale przeciwnicy tych rozwiązań "nie złożyli broni". Trybunał Konstytucyjny w grudniu 2008 r. wydał wyrok, zgodnie z którym rozliczając się ze spółdzielnią przez pokrycie 100 proc. kosztów budowy, naraża się spółdzielnię na straty. Uznał on, wbrew swoim poprzednim orzeczeniom, że spółdzielnia nie otrzymuje dostatecznej rekompensaty, zalecając jednocześnie, aby przepisy ustawy obowiązywały jeszcze przez 1 rok, czyli do końca grudnia 2009 roku.
W tej sytuacji obecny rząd PO - PSL przedstawił projekt nowelizacji ustawy, który przywracał rozliczenia według wartości rynkowej lokalu, co obowiązywało przez wiele lat z korzyścią dla spółdzielni mieszkaniowych, a nie dla jej członków. Zgodnie z projektem PO, osoby posiadające mieszkania lokatorskie miały płacić nie nominalne kwoty umorzenia kredytu odprowadzane do budżetu państwa, ale kwoty zwaloryzowane np. 30, a nawet 50 proc. wartości rynkowej mieszkania z bonifikatą rzędu połowy tej kwoty. Projekt oznaczał krok wstecz względem rozwiązań już przyjętych przez rząd PiS i zahamowanie procesu uwłaszczenia. Na szczęście w parlamencie nastąpiła mobilizacja sił; nie przyjęto projektu obecnego rządu i utrzymano rozwiązania dotychczasowe.
Przepisy ustawy obowiązują
Jakie są więc aktualnie obowiązujące przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych po wprowadzeniu ostatnich zmian z dnia 18.12.2009 r. w zakresie podstawowych zasad uwłaszczenia i praw członków?
Jeśli chodzi o przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży, utrzymana została możliwość uzyskania odrębnej własności na dotychczasowych warunkach. W związku z powyższym uzyskanie odrębnej własności lokalu jest uzależnione od całkowitej spłaty kredytu i odsetek z tytułu kosztów budowy w części przypadającej na ten lokal oraz od uregulowania opłat bieżących, o których mowa w art. 4 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.). W przypadku mieszkań lokatorskich członek dodatkowo obowiązany jest dokonać spłaty nominalnej kwoty umorzonego kredytu.
Spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę na przeniesienie własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny dotyczący własności gruntu. W przypadku wniosków złożonych przed dniem 29.12.2009 r. spółdzielnia jest zobowiązana do zawarcia powyższej umowy w terminie do 30.06.2010 roku.
W razie bezczynności spółdzielni w zakresie ustanawiania prawa odrębnej własności lokalu osoba uprawniona może na drodze sądowej żądać na podstawie art. 491 realizacji złożonego wniosku na podstawie art. 64 kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 par. 1 kc. Koszty sądowe oraz koszt zastępstwa procesowego pokrywa spółdzielnia.
W razie śmierci członka spółdzielni lub osoby uprawnionej, która wystąpiła z żądaniem przeniesienia własności lokalu, na podstawie art. 12, art. 1714, 1715 oraz art. 39 i 48 u.s.m. spadkobiercy mogą domagać się przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni.
Koszt z tytułu zawarcia umowy notarialnej, tj. 25 proc. najniższego wynagrodzenia, 22 proc. VAT oraz koszt założenia księgi wieczystej, pokrywa członek lub osoba uprawniona i wynosi on ok. 800 zł (art. 481 u.s.m.).
Jeśli działka ma nieuregulowany stan prawny, członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo, może żądać na piśmie przekształcenia dotychczasowego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przepis ten obowiązuje do 31.12.2012 roku.
W razie śmierci członka spółdzielni, któremu przysługiwało lokatorskie prawo do mieszkania, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypada współmałżonkowi. Przeprowadzanie postępowania spadkowego nie jest wymagane. Małżonek pozostający przy życiu, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie 1 roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Nie jest wymagane również przeprowadzanie postępowania spadkowego w przypadku śmierci jednego z małżonków, któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W przypadku zastrzeżeń co do wysokości opłat na utrzymanie lokalu na podstawie art. 4 ust. 64 członek lub osoba uprawniona może żądać przedstawienia mu przez spółdzielnię kalkulacji wysokości opłat. Osoby te mogą również kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej - art. 4 ust. 8 u.s.m.
Ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego prowadzi zarząd spółdzielni odrębnie dla każdej nieruchomości na podstawie art. 4 ust. 41 u.s.m.
Na podstawie art. 81 u.s.m. członkowie spółdzielni mają prawo otrzymania bezpłatnego odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, protokołu z lustracji, rocznych sprawozdań finansowych, jak też faktur oraz umów zawieranych z osobami trzecimi.
Zgodnie z art. 83 u.s.m. walne zgromadzenie nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Jeżeli liczba członków przekracza 500, jeśli statut tak stanowi, walne zgromadzenie może być podzielone na części.
Zgodnie z art. 82 ust. 2 w skład rady nadzorczej nie mogą wchodzić pracownicy spółdzielni. Ponadto nie można być członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez dwie kolejne kadencje.
Zgodnie z art. 6 ust. 4 i 5 zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką na danej nieruchomości wymaga pisemnej zgody większości członków oraz osób niebędących członkami danej nieruchomości.
Przepisy ustawy z 14.06.2007 r. zobowiązywały spółdzielnie do wprowadzenia zmian do statutów wynikających z tej ustawy do dnia 30 listopada 2007 r. oraz zgłoszenia tych zmian do Krajowego Rejestru Sądowego do 31.12.2007 roku. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku z przyczyn zależnych od władz spółdzielni podejmowane uchwały są nieważne, ponieważ zebrania przedstawicieli członków nie są już organami uprawnionymi.
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i eksmisji z lokalu spółdzielnia obowiązana jest wypłacić osobie uprawnionej (wyeksmitowanej) wartość rynkową lokalu, którą spółdzielnia uzyskała w wyniku sprzedaży tegoż lokalu w drodze przetargu. Z wartości rynkowej lokalu uzyskanej w drodze przetargu spółdzielnia potrąca nominalną kwotę umorzenia kredytu w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m. w oparciu o art. 11 ust.11 i 21 u.s.m.
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu uzyskaną w drodze przetargu (art. 1711 ust. 1 i art. 1712 ust. 3).
Prawo nakłada odpowiedzialność na notariuszy
W ostatnim czasie toczy się dyskusja prasowa dotycząca ważności aktów notarialnych przekształcających prawa lokatorskie i własnościowe w pełną własność. Trzeba zauważyć dwa sprzeczne stanowiska. Jedno reprezentowane przez "Gazetę Prawną", zgodnie z którym jednoosobowa reprezentacja spółdzielni przy zawieraniu aktów notarialnych przez ustanowienie pełnomocnika czyni te akty nieważnymi, i drugie stanowisko utrzymywane przez Krajową Radę Notarialną, w którym wyraźnie stwierdza się, że akty te są ważne. Nie przesądzając o skali zjawiska ani o wyniku sporu co do ważności aktów notarialnych, wypada jednak przychylić się do stanowiska przyjętego przez Krajową Radę Notarialną. Zgodnie z prawem notarialnym to notariusze jako funkcjonariusze odpowiedzialni są za pewność obrotu prawnego i mają obowiązek troszczyć się o to, aby ich działania były zgodne z prawem. Należy ponadto podkreślić, że w orzecznictwie sądowym istnieją zapewne stanowiska sądów (będące obowiązującą wykładnią praktyczną), co w tej materii jest prawdziwe.
Mamy nadzieję, że znajomość powyższych problemów ułatwi członkom spółdzielni, którzy jeszcze nie skorzystali z dobrodziejstw ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uzyskać prawo własności mieszkań, zanim prawa te zostaną ograniczone kolejną nowelizacją.
Autorka jest doktorem nauk ekonomicznych, posłem na Sejm RP, współtwórcą ustawy umożliwiającej uwłaszczenie mieszkaniami spółdzielczymi. Dwukrotnie w imieniu członków spółdzielni mieszkaniowych składała skargę do Trybunału Konstytucyjnego, czego skutkiem były orzeczenia przesądzające o ostatecznym kształcie ustawy z 2007 roku.
autor / źródło:
http://www.naszdziennik.pl/index.php?dat=20100410&typ=my&id=my31.txt
- Szczegóły
- Autor: Super User
Powyższy zapis nie ogranicza uprawnień wynikających z art. 24.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
autor / źródło:
źródło: akt notarialny ze spółdzielni Metalowiec z Wrocławia
www.uwlaszczenie.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
Umieszczenie w akcie notarialnym zapisu o zarządzaniu przez spółdzielnię pozbawia właściciela lokalu prawa wyboru innego niż spółdzielnia zarządcy.
autor / źródło:
www.uwlaszczenie.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
- prawo do korzystania z przydzielonego członkowi lokalu;
- prawo do rozporządzania swoim prawem.
Prawo korzystania podlega podwójnemu ograniczeniu:
1/ członek może korzystać ze swego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem;
2/ użytek tego taki powinien być wykonywany przez członka oraz przez osoby pozostające
z nim we wspólnym gospodarstwie domowym.
Uprawnienie do rozporządzania obejmuje przede wszystkim prawo przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu na inną osobę, ale i to uprawnienie podlega ograniczeniu.
Skoro spółdzielcze prawo do lokalu może należeć w zasadzie tylko do członków spółdzielni, przesłanką jego zbytu jest uzyskanie przez nabywcę członkostwa, natomiast zgoda spółdzielni na zbyt nie jest wymagana.
Nie jest możliwe, rozporządzanie ułamkową częścią tego prawa. Ustawa wyklucza też zbycie prawa do fizycznej części lokalu /np. 223 §4 pr. spółdz./.
Do przeniesienia własnościowego prawa do lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego /np. 223 §5 pr. spółdz./.
Członek może swoim spółdzielczym prawem do lokalu rozporządzać także na wypadek śmierci. W braku testamentu prawo to przechodzi na spadkobiercę na podstawie ustawowego dziedziczenia.
Konsekwencją zbywalności własnościowego prawa do lokalu jest to, że podlega ono egzekucji za długi członka. Do egzekucji z tego prawa stosuje się przepisy o egzekucji
z nieruchomości /np. 230 pr. spółdz./. Prawo to może być obciążone hipoteką.
Ze względu na swe przeznaczenie, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego przypada z reguły osobom fizycznym, jednakże może być też przydzielone osobie prawnej, np. z przeznaczeniem na mieszkania służbowe.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w zasadzie należy tylko do członków spółdzielni. Prawo do lokalu może należeć tylko do jednej osoby / zasada jednopodmiotowości pr. spółdz. /, za wyjątkiem małżonków, którzy otrzymali prawo do lokalu / przydział / w czasie trwania małżeństwa oraz spadkobiercom.
Aby spółdzielcze prawo do lokalu mogło powstać, konieczne jest spełnienie trzech przesłanek:
1. uzyskanie członkostwa;
2. wniesienie części wkładu budowlanego;
3. uzyskanie przydziału.
Do powstania spółdzielczego prawa do lokalu dochodzi na skutek zgodności oświadczeń woli dwu stron:
- spółdzielni, która swą wolę wyraża przez wydanie „przydziału”;
- członka przez złożenie wniosku o przydział i jego akceptację.
Spółdzielcze prawo do lokalu powstaje z mocy umowy zawartej przez członka ze spółdzielnią. Umowny charakter ma również powstanie własnościowego prawa do lokalu w wyniku przekształcenia na takie przysługującego członkowi prawa lokatorskiego. W obu przypadkach oświadczenie woli spółdzielni wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Powstanie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w obu przypadkach jest ostateczne w tym sensie, że spółdzielnia nie może cofnąć przydziału ani dokonać bez zgody członka zamiany lokalu.
Wygaśnięcie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu może wynikać z:
- umowy członka ze spółdzielnią, np. o tzw. spółdzielczą zamianę lokalu;
- jednostronnego zrzeczenia się tego prawa przez członka;
- ustanie członkostwa;
- ustanie małżeństwa, gdy byli małżonkowie nie zawiadomili spółdzielni komu przypadło dotychczas wspólne prawo do lokalu lub o wszczęciu postępowania sądowego
w sprawie podziału majątku obejmującego to prawo, spółdzielnia może podjąć uchwałę o jego wygaśnięciu.
autor / źródło:
http://www.sciaga.pl/tekst/26389-27-prawo_rzeczowe_ograniczone_prawo_rzeczowe_uzytkowanie_sluzebnosc_zastaw
