Interpelacja Jacka Żalka ws. naruszania uprawnień i wadliwych aktów notarialnych

PYTANIE:

Interpelacja nr 9842

do ministra sprawiedliwości

w sprawie regularnego naruszania przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw przez zarządy spółdzielni mieszkaniowych i notariuszy oraz wyjaśnienia kwestii odpowiedzialności za sporządzanie wadliwych aktów notarialnych

Szanowny Panie Ministrze! Podlaskie spółdzielnie mieszkaniowe przy realizacji wniosków mieszkańców o przeniesienie własności lokali nie stosują się do zapisów u.s.m. z 14 czerwca 2007 r. oraz uchwały SN III CZP 14/2009 i nie uwzględniają piwnic przy przeniesieniu własności lokali, a także odrzucają wnioski o tworzenie nieruchomości jednobudynkowych. W spółdzielniach tych zarządy, działając w porozumieniu z lokalnymi notariuszami, narzucają podpisywanie niekorzystnych dla obywateli aktów notarialnych nieuwzględniających piwnic i sankcjonujących nieruchomości wielobudynkowe. W jednej ze spółdzielni sporządzono ok. 2500 umów bez pomieszczeń piwnicznych. Aktualnie, nawet po uchwale Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2009 r., spółdzielnie te nadal nie stosują się do przepisów i tolerują podpisywanie wadliwych aktów notarialnych. Zaś spółdzielcom domagającym się prawidłowej formuły umów przeniesienia własności blokują dostęp do projektów umów i odmawiają zgody na wniesienie poprawek oraz niejako represjonując dociekliwych obywateli, dodatkowo opóźniają przeniesienie prawa własności, np. poprzez nieuzasadnione odwlekanie terminu podpisania umowy. Ponadto częste jest odrzucanie przez zarządy wniosków o tworzenie jednobudynkowych nieruchomości.

Wobec powyższego zwracam się do Pana Ministra o udzielenie odpowiedzi na postawione pytania:

- W jaki sposób spółdzielcy mogą skutecznie egzekwować od spółdzielni mieszkaniowych i notariuszy przestrzeganie prawa w zakresie prawidłowego sporządzania umów przeniesienia własności lokali, zgodnie z zapisami u.s.m. z 14 czerwca 2007 r. i uchwałą Sądu Najwyższego z 17 kwietnia III CZP 14/09?

- Kto i w jakim trybie ma poprawiać zawarte umowy przeniesienia własności, które spółdzielcy podpisali wskutek podjętych przez zarządy spółdzielni, sprzecznych z ustawą uchwał o nieruchomościach wielobudynkowych?

- W jakim trybie mają być poprawiane wadliwe umowy przeniesienia własności (nieuwzględniające piwnic) i kto ma ponieść koszty korygowania aktów notarialnych w spółdzielniach mieszkaniowych?

Z poważaniem

Poseł Jacek Żalek

Białystok, dnia 19 maja 2009 r.

------------------------------------------------------------------------------------------------------

ODPOWIEDŹ:

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 9842

w sprawie regularnego naruszania przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw przez zarządy spółdzielni mieszkaniowych i notariuszy oraz wyjaśnienia kwestii odpowiedzialności za sporządzanie wadliwych aktów notarialnych

Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację pana posła Jacka Żalka (SPS-023-9842/09) w sprawie naruszania przez zarządy spółdzielni mieszkaniowych i notariuszy przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw oraz odpowiedzialności notariuszy za sporządzanie wadliwych aktów notarialnych uprzejmie przedstawiam, co następuje.

Na wstępie pragnę wskazać, że zgodnie z przepisami ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 189, poz. 1158, z późn. zm.) notariusz jest zobowiązany do udzielenia stronom czynności notarialnych niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Sporządzane przez notariusza akty notarialne powinny być zrozumiałe dla stron. Notariusz musi także czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron. Powyższe działania notariusza muszą być zawsze zgodne z obowiązującym prawem. W innej sytuacji notariusz zobowiązany jest do odmowy dokonania czynności notarialnej. Strona, której notariusz odmówił dokonania czynności notarialnej, ma prawo żądać pisemnego doręczenia tej odmowy z uwagi na fakt, iż przysługuje jej prawo zaskarżenia odmowy do sądu okręgowego.

W wypadku naruszenia wyżej wskazanych zasad notariusz ponosi odpowiedzialność dyscyplinarną za dopuszczenie się określonego deliktu dyscyplinarnego. Nie jest też wykluczona jego odpowiedzialność karna za niedopełnienie lub przekroczenie obowiązków funkcjonariusza publicznego określona w art. 231 K.k. Ponadto notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu czynności, i w związku z tym podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej.

Dokonując czynności notarialnych dotyczących przeniesienia własności lokali na podstawie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), notariusz także zobowiązany jest do przestrzegania wyżej wymienionych zasad.

Przechodząc do meritum, stwierdzić należy, iż przeniesienie własności lokali następuje na podstawie uchwały wydanej w oparciu o art. 42 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119, poz. 1116 z 2003 r., z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 lipca 2007 r. Notariusz winien dysponować uchwałą zarządu spółdzielni dotyczącą ustanowienia odrębnej własności lokali. Uchwała powinna zawierać: oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek lub budynki, w których ustanawia się odrębną własność lokali, rodzaj, położenie i powierzchnie lokali oraz pomieszczeń przynależnych.

Począwszy od wejścia w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), w myśl art. 42 ust. 3 pkt 1 i 2 notariusz co do zasady winien dysponować uchwałą zarządu spółdzielni zawierającą: oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym, jako podstawową nieruchomość ewidencyjną, w którym ustanawia się odrębną własność lokali. Uchwała taka może dotyczyć nieruchomości wielobudynkowej, ale tylko wtedy gdy budynki posadowione są w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie lub działka, na której posadowiony jest budynek, pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej. Uchwała spółdzielni winna także określać: rodzaj, położenie i powierzchnie lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje.

W sytuacji gdy uchwała zarządu spółdzielni wydana w oparciu o art. 42 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119, poz. 1116 z 2003 r., z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 lipca 2007 r., weszła w życie i rozpoczęto jej realizację przez wyodrębnienie i sprzedaż choćby jednego lokalu, to notariusz, dokonując czynności notarialnej, powinien dysponować tą,,starą˝ uchwałą. Uchwały te bowiem zachowały swoją moc.

Uchwały, które nie weszły w życie np. na skutek ich zaskarżenia, zgodnie z art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powinny zostać dostosowane do obowiązującego obecnie brzmienia art. 42 ustawy. Jeśli uchwała zarządu spółdzielni weszła w życie, ale nie podjęto jej realizacji przez przystąpienie do wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego, zgodnie z wnioskiem uprawnionego spółdzielcy, to na podstawie art. 7 ust. 5 ustawy zmieniającej zarząd spółdzielni ma obowiązek zmienić swoją uchwałę. W pozostałych przypadkach prawomocnej uchwały zarządu spółdzielni zmienić nie można. Obowiązujące przepisy prawa nakazują, aby wszystkie lokale mieszkalne w danej nieruchomości były zbywane na tych samych zasadach i uwzględniały uprawnienia wnioskodawców do części wspólnych. Inne regulacje prowadziłyby do naruszenia zasady ochrony praw słusznie nabytych.

Zgodnie z art. 7 ust 5 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 171 (o przeniesienie własności lokali), niezrealizowane do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej są rozpatrywane na podstawie nowej ustawy. Znowelizowane przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mają więc zastosowanie do czynności procesowych podejmowanych po dacie wejścia w życie ustawy, tj. po dniu 31 lipca 2007 r. Dotychczasowe czynności pozostają w mocy, a zainteresowani nie muszą składać ponownych wniosków.

Jak wcześniej wskazano, notariusz przy dokonywaniu czynności notarialnych, w tym także czynności przeniesienia własności lokali, nie może dokonać czynności sprzecznej z prawem. W szczególności notariusz nie może sporządzić aktu notarialnego przenoszącego własność lokali, jeżeli podstawą tego aktu miałaby być uchwała spółdzielni nieważna z mocy prawa.

Nieważne z mocy prawa są te uchwały, które są sprzeczne z przepisami innych ustaw albo mają na celu obejście ustawy. Do stwierdzenia sprzeczności z innymi ustawami ma zastosowanie przepis art. 58 K.c., co stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 lipca 2006 r. (sygn. akt II CSK 71/06), czyli w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej (uchwały) wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Uchwały spółdzielni mogą być też sprzeczne z postanowieniami statutu spółdzielni, dobrymi obyczajami albo mogą krzywdzić członka spółdzielni. W takiej sytuacji spółdzielca może wytoczyć powództwo o uchylenie uchwały, w terminie 6 tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia. Termin ten nie dotyczy uchwał sprzecznych z prawem. Uchwała sprzeczna z prawem jest bowiem nieważna od chwili jej podjęcia i każdy, kto ma w tym interes prawny, może wytoczyć powództwo z art. 189 K.p.c., tj. żądać ustalenia nieważności uchwały.

Jeżeli doszłoby do sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego na podstawie uchwały sprzecznej z prawem, to strona czynności notarialnej winna przede wszystkim wytoczyć powództwo o ustalenie nieważności uchwały, a następnie wystąpić do sądu z powództwem ostwierdzenie nieważności lub bezskuteczności umowy przenoszącej własność lokalu (aktu notarialnego).

W tym miejscu stwierdzić należy, iż dla uniknięcia wszelkich wątpliwości co do treści czynności notarialnej czy ewentualnych negatywnych skutków takiej czynności notarialnej strony nie powinny podpisywać aktu notarialnego, jeżeli dokument ten nasuwa jakiekolwiek wątpliwości lub nie jest dla nich zrozumiały. Zgodnie z art. 94 § 1 ustawy Prawo o notariacie notariusz ma obowiązek odczytania całego projektu aktu notarialnego i dopiero wówczas gdy upewni się, że strony czynności rozumieją jego treść oraz że treść ta zgodna jest z ich wolą, może przedstawić go stronom do podpisania.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że notariusz, sporządzając akt notarialny na podstawie uchwały spółdzielni, zobowiązany jest do sprawdzenia, czy uchwała zgodna jest z obowiązującymi przepisami prawa.

Odnosząc się do uchwał spółdzielni, które nie zawierają regulacji odnośnie pomieszczeń przynależnych, np. piwnic, to istota problemu sprowadza się do ustalenia stanu prawnego, który może być różny w różnych spółdzielniach.

Zgodnie z treścią art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) uchwała spółdzielni winna rozstrzygać, czy piwnica, strych, komórka lub garaż stanowi pomieszczenie przynależne w rozumieniu ustawy czy też nie. Jeśli np. piwnica została przydzielona jako pomieszczenie przynależne i jest w tym budynku podporządkowana lokalowi a władający lokalem faktycznie piwnicę użytkuje, to piwnica stanowi część składową lokalu. Wówczas uchwała spółdzielni wydana zarówno pod rządami art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 lipca 2007 r., jak i po nowelizacji powinna tę przynależność określać.

W sytuacji natomiast gdy piwnica nie jest częścią składową lokalu, a władający otrzymał jedynie prawo do korzystania z piwnicy niebędącej częścią składową lokalu (właścicielem piwnicy jest spółdzielnia) lub władający lokalem uzyskał jedynie prawo do wyłącznego korzystania z wydzielonej części wspólnej, to spółdzielnia w swej uchwale nie musi wymieniać piwnicy jako pomieszczenia przynależnego.

Odnosząc się do kwestii kosztów związanych z ewentualnym korygowaniem aktów notarialnych sporządzanych w oparciu o nieważne uchwały, to koszty takie co do zasady obciążają strony tych czynności. Spółdzielca może jednak domagać się odszkodowania od zarządu spółdzielni na drodze postępowania sądowego, wytaczając powództwo o odszkodowanie, w sytuacji gdy sąd uchylił uchwałę spółdzielni bądź stwierdził jej nieważność. Poza tym spółdzielca może wystąpić z powództwem przeciwko notariuszowi o odszkodowanie za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych, wskazując, iż notariusz, sporządzając akt notarialny przenoszący własność lokalu w oparciu o nieważną bądź uchyloną przez sąd uchwałę spółdzielni, nie zachował szczególnej staranności, do jakiej jest zobowiązany przy dokonywaniu czynności notarialnych.

Kończąc, pragnę wyrazić nadzieję, iż powyższe wyjaśnienia będą pomocne w załatwieniu spraw członków spółdzielni mieszkaniowych dokonujących czynności notarialnych na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy Prawo spółdzielcze.

Z wyrazami szacunku

Podsekretarz stanu

Zbigniew Wrona

Warszawa, dnia 2 lipca 2009 r.


autor / źródło:

Stanisław Bartnik