Interpelacja Jacka Żalka ws. procedury przeniesienia własności lokalu

PYTANIE:

Interpelacja nr 9725

do ministra sprawiedliwości

w sprawie określenia zakresu uprawnień spółdzielców i obowiązków notariuszy przy sporządzaniu umów przeniesienia własności lokali

Szanowny Panie Ministrze! Spółdzielcy zgłaszają szereg trudności przy realizacji wniosków o przeniesienie własności lokali oraz przypadki żądania przez notariuszy opłacania dodatkowej kwoty za udostępnienie do wglądu projektu umowy przeniesienia własności mieszkania na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Naszym zdaniem takie postępowanie nie ma żadnych podstaw prawnych, a wręcz jest sprzeczne z prawem. Ustawa o s.m. wyraźnie mówi, że wynagrodzenie notariusza obliczane jest za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, a więc i za przygotowanie projektu umowy, który dopiero po zaakceptowaniu i podpisaniu przez strony staje się umową. Tak więc sporządzenie projektu umowy jest integralną częścią ogółu czynności notarialnych z nią związanych.

Ogólne przepisy wynagrodzenia notariuszy nie mają tu zastosowania, a w szczególności rozporządzenie ministra sprawiedliwości (Dz. U. 2004, 148, 1564).

Powoływanie się notariusza przy udostępnianiu stronie projektu umowy na § 7.1 wspomnianego rozporządzenia jest wadliwe, ponieważ ten przepis dotyczy zupełnie innej materii i okoliczności. Trudno tu nie posądzić notariusza o złą wolę, bowiem wątpliwe jest, by nie rozumiał on tekstu punktów 1-3 § 7.1, enumeratywnie wymienionych, i nie zauważył, że żaden z nich nie dotyczy przeniesienia własności mieszkania.

Na podstawie § 3 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej wynagrodzenie notariusza uzależnione jest od wartości przedmiotu umowy, a przeniesienie własności mieszkania dokonuje się bez podania wartości.

Żądanie przez notariusza opłaty za udostępnienie projektu umowy przeniesienia własności lokalu budzi uzasadnione podejrzenie, że mamy tu do czynienia z próbą wyłudzenia nienależnego wynagrodzenia przez urzędnika, od którego oczekuje się najwyższego poziomu zaufania.

W związku z powyższym uprzejmie proszę o wyjaśnienie:

1. Czy zgodne z prawem jest odmawianie spółdzielcom prawa wglądu do projektów umów przeniesienia własności lokalu?

2. Czy słuszne i zgodne z prawem jest żądanie przez notariusza dodatkowej opłaty (oprócz tej pobieranej za ogół czynności) za udostępnienie do wglądu projektu aktu notarialnego dotyczącego wyodrębnienia własności mieszkania?

3. Czy spółdzielca ma prawo wybrać notariusza, czy też musi podpisywać akt notarialny u notariusza wskazanego przez spółdzielnię?

4. Czy spółdzielca może wnieść uwagi i wnioski do treści projektu aktu sporządzonego na zlecenie spółdzielni przez notariusza?

5. Czy spółdzielca ma prawo żądać, by w akcie notarialnym znajdowały się tylko zapisy dotyczące przeniesienia własności lokalu i by nie kopiowano do aktu fragmentów statutu niemających związku z przeniesieniem własności lokalu oraz czy spółdzielnia ma prawo narzucać wpis o zarządzaniu wyodrębnionym lokalem?

6. Czy spółdzielca ma prawo proponować własny projekt umowy przeniesienia własności?

Z poważaniem

Poseł Jacek Żalek

Białystok, dnia 15 maja 2009 r.

---------------------------------------------------------------------------------------------------

ODPOWIEDŹ:

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 9725

w sprawie określenia zakresu uprawnień spółdzielców i obowiązków notariuszy przy sporządzaniu umów przeniesienia własności lokali

Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na przesłaną za pośrednictwem Pana Marszałka interpelację posła Platformy Obywatelskiej pana Jacka Żalka, z dnia 15 maja 2009 r., w sprawie zakresu uprawnień spółdzielców i obowiązków notariuszy przy sporządzaniu umów przeniesienia własności lokali oraz wysokości opłat notarialnych uprzejmie informuję, co następuje:

Zgodnie z art. 2 ustawy Prawo o notariacie (Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158, z późn. zm.) zawód notariusza jest zawodem zaufania publicznego. Do obowiązków notariusza należy sporządzanie aktów notarialnych i innych czynności notarialnych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Stosownie do dyspozycji art. 80 § 1 i 2 wyżej wymienionej ustawy akty notarialne (...) powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty, natomiast przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.

Nadto notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (§ 3).

W zakresie swoich uprawnień notariusz korzysta z ochrony przysługującej funkcjonariuszom publicznym, a czynności notarialne dokonane przez niego zgodnie z prawem mają charakter dokumentu urzędowego i są dokonywane w języku polskim.

Notariusz winien czuwać nad treścią i formą sporządzanych aktów notarialnych, bowiem zgodnie z art. 50 ustawy Prawo o notariacie odpowiada dyscyplinarnie za przewinienia zawodowe, w tym za oczywistą i rażącą obrazę przepisów prawnych oraz uchybienia powadze i godności zawodu (...).

Natomiast stosownie do dyspozycji art. 49 tejże ustawy notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.

Odnosząc się do poszczególnych pytań zawartych w interpelacji, wyjaśniam, co następuje:

Słuszny jest pogląd wyrażany w interpelacji, iż brak podstaw prawnych do żądania przez notariusza dodatkowej opłaty za udostępnienie do wglądu projektu umowy przeniesienia własności mieszkania na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Powoływanie się przez notariusza na uregulowanie zawarte w § 7 ust. 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564, z późn. zm.) jest niezasadne, albowiem stosownie do jego brzmienia notariuszowi przysługuje wynagrodzenie, ale za sporządzenie projektu aktu notarialnego obejmującego umowę oraz za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego m.in. zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego (...). Również brak uregulowań prawnych uniemożliwiających - spółdzielcom będącym stronami aktu notarialnego - wgląd do projektów umów przeniesienia własności, a także wnoszenie uwag i wniosków do projektu aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 80 § 2 ustawy Prawo o notariacie, przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Natomiast stosownie do § 3 przywoływanego przepisu notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

Odnosząc się do możliwości zamieszczania wakcie notarialnym konkretnych zapisów zgodnie z wolą stron, to jest to oczywiście możliwe, ale pod warunkiem że są one istotne i niezbędne dla dokonywanej czynności prawnej, znajdują uzasadnienie w obowiązujących przepisach prawa i nie powodują, iż akt notarialny staje się nieczytelny. Jednakże każdorazowo notariusz decyduje, jakie zapisy winny się znaleźć w akcie notarialnym, bowiem do jego obowiązków należy czuwanie nad formą i treścią aktu notarialnego.

Nie może także budzić wątpliwości, iż obie strony aktu notarialnego mogą dokonywać wyboru notariusza, przed którym zostanie dokonana konkretna czynność prawna, jak również zgłaszać własne propozycje zapisów, jakie winny się w nim znaleźć.

W myśl art. 92 § 1 ust. 5, 6 i 7 ustawy Prawo o notariacie akt notarialny powinien m.in. zawierać oświadczenia stron (z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty); stwierdzenie - na żądanie stron - faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu.

Zgodnie z § 3 wyżej cytowanego przepisu, jeżeli akt notarialny dotyczy czynności prawnej, akt ten powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Ponadto powinien zawierać inne stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie wynika z ustawy, z przepisów szczególnych albo z woli stron.

Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza lub przez inną osobę w jego obecności. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą.

Reasumując, na podstawie wyżej przytoczonych przepisów należy stwierdzić, że to notariusz czuwa nad treścią i formą sporządzanych aktów notarialnych i czynności nimi objętych, ale z uwzględnieniem woli stron aktu.

Z wyrazami szacunku

Podsekretarz stanu

Zbigniew Wrona

Warszawa, dnia 8 czerwca 2009 r.


autor / źródło:

Stanisław Bartnik