Zmieniło się prawo spółdzielcze

Zmiana zasad wykupu mieszkań, kary dla niesfornych prezesów oraz większa kontrola spółdzielni przez członków. Pod koniec lipca w życie weszła nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa spółdzielczego

Na zmiany w ustawach regulujących działalność spółdzielni czekało 11 milionów ich członków. Rewolucji, niestety, nie ma.

- Parlamentarzyści się przestraszyli- twierdzą zwolennicy reform w spółdzielczości. - Wprowadzili kilka cennych zmian, ale wiele spraw zostawili odłogiem [jakich? czytaj dalej - red.]).

Zmiany zablokowali posłowie SLD, którzy od wielu lat roztaczają parasol ochronny nad działaczami spółdzielczymi.

Nie będzie możliwy np. podział spółdzielni na wniosek mniejszości członków (cześć posłów chciała, by spór w tej sprawie rozstrzygał sąd).

Posłowie nie zdołali też uchwalić (i już nie uchwalą w tej kadencji) prezydenckiego projektu ustawy Prawo spółdzielcze. Miała to być pierwsza tak fundamentalna nowelizacja tych przepisów od... 23 lat. Aktualnie obowiązująca ustawa została uchwalona w 1982 r.

Projekt prezydencki zawierał kilka cennych dla spółdzielców przepisów. Zgodnie z nowelą członek mógł np. żądać "rozpatrzenia przez organy spółdzielni zgłoszonych przez niego wniosków dotyczących jej działalności". Innymi słowy, spółdzielnie musiałyby w końcu odpowiadać na korespondencję i pisma od członków. W chwili obecnej takiego obowiązku nie mają.

Prezydent chciał też wzmocnić pozycję rady nadzorczej. Miała kontrolować i nadzorować działalność spółdzielni oraz prowadzić "nadzór nad przestrzeganiem przez spółdzielnię praw jej członków" oraz "rozpatrywać zgłoszone przez członków wnioski dotyczące działalności spółdzielni i skarg na działalność zarządu".

Cześć pomysłów prezydenckich w noweli się jednak znalazła, np. przepis stanowiący, że uchwała sprzeczna z ustawą jest automatycznie nieważna.

O ile projekt Aleksandra Kwaśniewskiego można już chyba odłożyć do lamusa, to do solidnych zmian w spółdzielczości szykuje się Platforma Obywatelska oraz PiS. Obie partie szykują projekty ustaw spółdzielczych. Jak wynika na razie z zapowiedzi tych partii, przepisy mają być proczłonkowskie. Czy tak będzie naprawdę? Czas pokaże.

Poza tym zdaniem specjalistów nawet najlepsze zmiany w prawie nie będą funkcjonować, dopóki rada nadzorcza nadal będzie tylko elementem dekoracyjnym, a spółdzielcy nie będą chodzić na zebrania.

Jakie są jednak najważniejsze zmiany w już obowiązującej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawie spółdzielczym?

Wykup po nowemu

Nowe przepisy są bardzo korzystne dla lokatorów. Ustawa ułatwia im przekształcenie mieszkań spółdzielczych o statusie lokatorskim na spółdzielcze własnościowe, a także w prawo odrębnej własności, dając spółdzielcom 50 proc. bonifikatę przy wykupie.

Przed nowelizacją lokatorzy płacili różnicę między rynkową wartością lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. W sumie musieli więc wyłożyć z własnej kieszeni połowę wartości lokalu.

Teraz od tej połowy spółdzielnia podaruje im jeszcze 50 proc.

Lokator, któremu nie wystarczy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i zażąda pełnej własności, będzie jeszcze musiał dopłacić jakieś kilkaset złotych, m.in. z tytułu opłaty notarialnej i sądowej.

To o wiele mniej niż normalnie, bo parlamentarzyści zdecydowali, że wynagrodzenie notariusza w przypadku takiej transakcji będzie wynosić niezależnie od wartości mieszkania 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę, które wynosi obecnie 849 zł.

UWAGA! Niektórzy lokatorzy na nowych regulacjach, niestety, stracą. Czemu? Może się zdarzyć, że w jakiejś spółdzielni warunki wykupu jeszcze kilka dni temu były bardziej atrakcyjne.

Np. dawała wyższą, bo 70-proc. bonifikatę bądź udzielała równie wysokiej bonifikaty, ale dodatkowo rozkładała płatność na raty.

Cieszyć się mogą za to najemcy byłych mieszkań zakładowych, które w latach 90. przeszły nieodpłatnie w posiadanie spółdzielni. Powód? Żeby zostać posiadaczami lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu, już nie będą musieli wpłacać do spółdzielni wkładu mieszkaniowego, czyli lekką ręką licząc nawet połowy wartości mieszkania.

Kary dla prezesów

Rzecznik praw obywatelskich od lat apelował o wprowadzenie sankcji dla zarządów spółdzielni. W kraju bardzo głośno jest o nieuczciwych prezesach, którzy pobierają np. 5-10 proc. prowizje od wykonawców remontujących bloki. Spółdzielcy, którzy tam mieszkają, w wyniku dorabiania zarządu na boku płacą później krocie na fundusz remontowy.

Do wejścia ustawy w życie łapówkarzom groziła kara w wysokości trzykrotnego wynagrodzenia.

Teraz za udowodnione straty (np. niekorzystne umowy) odpowiedzą całym swoim majątkiem. Mówi o tym art. 58 ustawy: "Członek zarządu, rady oraz likwidator odpowiada wobec spółdzielni za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem sprzecznym z prawem lub postanowieniami statutu spółdzielni, chyba że nie ponosi winy".

Poza tym każdy członek zarządu lub rady, który działa na szkodę spółdzielni będzie zagrożony karą pięciu lat więzienia oraz grzywny.

Więzienie grozi organom spółdzielni również za: ogłaszanie (przedstawianie) nieprawdziwych danych np. o przeprowadzonych inwestycjach spółdzielni oraz niezłożenie wniosku o upadłość, jeśli spółdzielnia ma kłopoty finansowe. Ustawa pozwoli również karać grzywną zarząd za:

• brak zgody na lustrację;

• niepokazanie członkom protokołu lustracji;

• niezwołanie walnego zgromadzenia, zebrania przedstawicieli albo grup członkowskich.

Opłaty za mieszkanie po nowemu

Członkowie spółdzielni oraz osoby, które nie są członkami, a mają tam mieszkania, wszelkie podwyżki opłat za mieszkania mogą kwestionować bezpośrednio na drodze sądowej. Do tej pory aby wytoczyć spółdzielni proces, trzeba było wyczerpać postępowanie tzw. wewnątrzspółdzielcze (czyli wnieść odwołanie do rady, walnego zgromadzenia zależnie od postanowień statutu). A to potrafiło przedłużyć postępowanie o wiele miesięcy.

UWAGA! Wystąpienie na drogę sądową nie zwalnia z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości!

PAMIĘTAJ! O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.

Hipoteka, ale za zgodą

Kupujesz mieszkanie w spółdzielni? Do 23 lipca w przypadku gdy spółdzielnia nie miała pieniędzy na budowę, obciążała nieruchomość hipoteką, a spółdzielcy nie mieli nic do gadania. Teraz spółdzielnia na hipotekę będzie musiała uzyskać zgodę większości kupujących.

Pieniądze uzyskane z kredytu będą mogły przy tym pójść tylko na potrzeby budowanej nieruchomości.

Trudniej wyrzucićspółdzielcę

Do 23 lipca wykluczenie bądź wykreślenie członka ze spółdzielni było skuteczne już z chwilą doręczenia decyzji. Co to oznaczało w praktyce?

Rada (albo sterujący radą prezes spółdzielni) mógł w ten sposób pozbywać się "wrogów politycznych". Członek z chwilą wykluczenia (wykreślenia) był bezbronny.

Nie miał dostępu do dokumentacji spółdzielni, nie mógł głosować na walnym czy brać udziału w zgromadzeniach przedstawicieli. Po nowelizacji ma się to zmienić.

Rada bądź walne przed podjęciem decyzji o wyrzuceniu ze spółdzielni będą musiały wysłuchać wyjaśnień członka. Wykluczenie bądź wykreślenie mają być zaś skuteczne dopiero z chwilą prawomocnego odrzucenia przez sąd skargi członka.

Więcej informacji

Nowela umożliwia członkom szerszy dostęp do dokumentów. Wiele osób chce wiedzieć, ile spółdzielnia zapłaciła za ogrodzenie osiedla, ile kosztuje ochrona, jaka jest miesięczna stawka za ciepłą wodę albo jakie są pierwotne koszty budowy mieszkania. Zarządy odmawiają im dostępu do takich informacji. Mówią, że nie mają takiego obowiązku, zasłaniają się tajemnicą handlową albo ustawą o ochronie danych osobowych.

Ustawa wyraźnie określa, jakichdokumentów może zażądać spółdzielca. Są to:

• odpisy statutu i regulaminów

• protokoły obrad organów (np. rady nadzorczej, zarządu);

• sprawozdania z działalności spółdzielni oraz finansowe;

• protokoły z lustracji.

Spółdzielca może również przeglądać umowy zawierane przez zarząd z osobami trzecimi, np. wyżej wspomnianą agencją ochrony.

Ale uwaga! Zgodnie z art. 18 par. 3. spółdzielnia może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę".

Specjaliści obawiają się, że prezesi będą nadużywać tego paragrafu i powołując się ma "sprzeczność z interesami spółdzielni" odmawiać wglądu do umów swoim przeciwnikom politycznym.

Co wtedy?

Zgodnie z ustawą członek może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o "zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia umów". Powinien to zrobić w ciągu siedmiu dni od dnia doręczenia członkowi pisemnej odmowy.

Uchwała nieważna bez sądu

Przed nowelizacją w przypadku gdy uchwała spółdzielni była niezgodna z prawem, członek mógł ją zaskarżyć do sądu. Do momentu wydania prawomocnego wyroku musi się jednak do niej stosować.

Nowela przewiduje, że uchwała sprzeczna z ustawą jest po prostu nieważna (bez żadnego dodatkowego postępowania).

Z kolei uchwałę "sprzeczną z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godzącą w interesy spółdzielni albo mającą na celu pokrzywdzenie jej członka" spółdzielca będzie mógł zaskarżyć do sądu.

Lustracja przez ministra

Minister właściwy do spraw budownictwa (czyli w praktyce jeden z wiceministrów infrastruktury) ma prawo żądać od spółdzielni danych dotyczących jej organizacji oraz działalności.

Może również jeśli podejrzewa, że coś w niej jest nie tak, wystąpić do związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, lub do Krajowej Rady Spółdzielczej (jeśli nie jest zrzeszona w żadnym związku) z wnioskiem o przeprowadzenie lustracji.

Lustracja musi się odbyć w ciągu 30 dni od złożenia wniosku przez ministra.

UWAGA! Jeśli spółdzielnia nie wykona zaleceń lustratora, minister nakazuje jej uwzględnienie tych wniosków w terminie 3 miesięcy.


autor / źródło:

PiotrMiączyński
03-08-2005 17:26
www.gazeta.pl