Spółdzielcze pułapki

Płacisz zawyżone rachunki za mieszkanie? Masz problemy z przekształceniem swego prawa do mieszkania w hipoteczne? Wyrzucono cię ze spółdzielni? Jak sobie z tym radzić?

Spółdzielnie w Polsce są chore. W większości zamiast mieszkańców rządzą prezesi. Wykorzystują do tego dziurawe prawo, które dowolnie naginają. W efekcie członkowie są bezradni wobec decyzji zarządów, nie mają żadnej kontroli nad spółdzielczymi pieniędzmi i sposobem ich wydawania, a ci najbardziej niepokorni są tępieni.

Za kilka dni w spółdzielniach w całej Polsce zaczynają się walne zgromadzenia. Przeciętny członek na walne nie chodzi, bo uważa, że i tak nie będzie miał na nic wpływu. To bardzo wygodne dla rządzących spółdzielniami. Nikt nie zadaje im pytań, co się dzieje z pieniędzmi, które co roku zasilają spółdzielcze konta (a to kwota niemała, bo łącznie - 18 mld zł).

Nikt nie interesuje się losami mieszkań rotacyjnych, zarobkami prezesów, planami remontów i "prowizjami" dla zarządu od wykonawców za pomoc w wygrywaniu przetargów.

NASZA RADA: Nie bądź bezwolny! Idź na walne lub zebranie swojej grupy członkowskiej. Zacznij walczyć o swoje!

Pamiętaj, że prawo spółdzielcze roi się od pułapek, w które łatwo wpaść, zwłaszcza jeśli się nie wie o ich istnieniu.

W jedną z nich wpadła Lidia Staroń, członek olsztyńskiej SM Pojezierze, która kilka lat temu z własnych pieniądzy wybudowała na terenie tej spółdzielni pawilon użytkowy (ma do niego tzw. spółdzielcze własnościowe prawo).

Za lokal zarząd naliczył jej 16-krotnie (sic!) większe opłaty za niż te, jakie płacili inni spółdzielcy, mimo że spółdzielnie prowadzą tzw. działalność bezwynikową. Innymi słowy, wysokość opłat obciążających członka powinna być powiązana, w możliwie maksymalnym stopniu, z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnię na poszczególne lokale.

Oto dziewięć typowych problemów, które czyhają na spółdzielców. Jak sobie z nimi radzić?

Problem pierwszy - zawyżone opłaty

Dostałeś podwyżkę za swoje spółdzielcze M lub lokal użytkowy? Nie zgadzasz się na nią? To masz problem.

Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich w prawie spółdzielczym: "brakuje skutecznego mechanizmu pozwalającego członkom spółdzielni na weryfikację legalności i zasadności dokonywanych przez spółdzielnie podwyżek opłat".

ROZWIĄZANIE: Członek czyli ty musi najpierw odwołać się od podwyżki do organu wyższej instancji - jeśli np. decyzję wydał zarząd, to do rady nadzorczej, a od decyzji rady - do walnego zgromadzenia.

Dopiero kiedy wyczerpiesz drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego, możesz iść do sądu.

Tu możliwe są dwa warianty:

1. Czekasz na pozew.

Na taki wariant zdecydowała się Lidia Staroń. - Mojego pawilonu Pojezierze ani nie remontowało, ani nim nie administrowało. Dlaczego miałabym płacić tak dużo? - pyta.

Pani Lidia do spółdzielczej kasy wpłacała więc tylko tyle, ile spółdzielnia co miesiąc wydawała na jej lokal.

Pojezierze zgodnie z jej przypuszczeniami poszło do sądu, domagając się od niej ok. 100 tys. zł plus odsetki. I... przegrało. Odwołało się od wyroku i... znowu przegrało.

Optymistyczne zakończenie? Nie do końca.

Sąd w wyroku bowiem stwierdził, że... "w przypadku zakwestionowania przez członka spółdzielni mieszkaniowej wysokości opłaty eksploatacyjnej na nim spoczywa ciężar dowodu (art. 6 kc), iż opłata ustalona uchwałą właściwego organu spółdzielni jest zawyżona w stosunku do rzeczywistych kosztów eksploatacji".

Jeśli taki pogląd w naszych sądach stałby się regułą (a na wyroki sądów apelacyjnych powołują się inne sądy, orzekając w podobnych sprawach), to spółdzielnie mogłyby od swych członków żądać dowolnych kwot, a mieszkańcy musieliby udawadniać, że te pieniądze się spółdzielniom nie należą!

Innymi słowy, musieliby dotrzeć do finansowej dokumentacji spółdzielni, zatrudnić biegłych do jej przejrzenia, a następnie wynająć prawników do poprowadzenia sprawy wsądzie.

Staroń tak właśnie zrobiła i sprawę wygrała.

2. Ty pozywasz spółdzielnię.

UWAGA! Od razu do sądu mogą się odwoływać tylko właściciele mieszkań, którzy po uzyskaniu prawa odrębnej własności (potocznie nazywa się to uwłaszczeniem) zrezygnowali z członkostwa spółdzielni.

"Zróżnicowanie poziomu ochrony prawnej wobec arbitralnie określonych grup właścicieli narusza konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności" stwierdził RPO i zaskarżył ten artykuł prawa spółdzielczego do Trybunału Konstytucyjnego. Wyrok ma być 30 marca.

Problem drugi - kreatywna księgowość

Spółdzielnie w swoich statutach zamieszczają zapisy typu: "w skład kosztów inwestycyjnych wchodzą również koszty utrzymania zarządu".

Mówiąc po ludzku znaczy to po prostu, że zarząd utrzymuje się z pieniędzy, które spółdzielnia przeznacza na inwestycje. Na koszty jego funkcjonowania (w zależności od zapisów statutowych albo regulaminowych) idzie np. 1 proc. od wartości każdej inwestycji. Dlaczego jest to groźne? Bo dzięki temu zarządowi opłaca się zawyżać koszty budowy. Im drożej wybuduje jakiś blok, tym więcej będzie miał z tego kasy.

ROZWIĄZANIE: Możesz spróbować zmienić statut spółdzielni tak, aby wykreślić ten niebezpieczny zapis. Jest to jednak niezwykle trudne. Takiej zmiany może dokonać tylko walne zgromadzenie (lub zgromadzenie przedstawicieli) spółdzielni większością dwóch trzecich głosów.

( Jeśli uważasz, że u ciebie w spółdzielni jest taka sytuacja (koszty budowy np. twojego bloku zostały zawyżone) możesz odwołać do rady nadzorczej, a później do walnego. W statucie sprawdź ile masz na to czasu.

( Jeśli i to nie poskutkuje, odwołaj się do sądu. Nie rób sobie jednak zbyt wielkich nadziei. Spółdzielnia do walki w sądzie zaangażuje cały swój aparat prawniczo-finansowy i zawali sąd ekspertyzami.

Obok drogi sądowej masz też kilka innych możliwości:

1. Możesz powiadomić o swoich wątpliwościach radę nadzorczą i zażądać od niej utworzenia specjalnej komisji do zbadania sprawy. Komisja może przekazać swoje wnioski radzie, a ta w konsekwencji np. odwołać zarząd.

2. Możesz iść ze skargą do prokuratury. Niestety, prokuratura prawdopodobnie umorzy sprawę (ze względu na tzw. znikomą szkodliwość społeczną czynu) albo stwierdzi, że nie wykryła przestępstwa.

3. Możesz razem z innymi członkami wystąpić o tzw. lustrację, czyli kontrolę spółdzielni. Wniosek składa się do Krajowej Rady Spółdzielczej lub odpowiedniego związku rewizyjnego. Lustracja może dotyczyć całości lub tylko części jej działalności (np. rozliczenia nowo budowanych bloków).

Wniosek o kontrolę mogą złożyć:

( walne zgromadzenie;

( rada spółdzielni;

( 1/5 członków spółdzielni.

KRS informuje zarząd, że wpłynął do niej wniosek o kontrolę i ustala jej cenę (płaci spółdzielnia). Lustrator ma prawo przeglądać wszystkie dokumenty badanej spółdzielni, a jej organy muszą mu udzielać wyjaśnień i pomocy. Z kontroli sporządza protokół lustracyjny oraz list polustracyjny z zaleceniami dla spółdzielni (np. co trzeba poprawić).

List musi być odczytany członkom spółdzielni na najbliższym zebraniu przedstawicieli bądź walnym zgromadzeniu.

PAMIĘTAJ! Żadne z tych pism nie ma mocy wiążącej, chyba że wynika z nich, iż władze spółdzielni popełniły przestępstwo. Wtedy KRS musi zawiadomić prokuraturę. W innych przypadkach to spółdzielcy decydują, co dalej robić, np. czy postawić wniosek o zmianę zarządu czy rady.

UWAGA! Protokół i list są jawne, każdy członek spółdzielni może zażądać ich pokazania.

Problem trzeci - kłopoty z uwłaszczeniem

Spółdzielnia blokuje wniosek o przekształcenie lokatorskiego prawa we własność - piszą czytelnicy. Wszelkimi metodami za to zachęca do przyjęcia spółdzielczego własnościowego prawa.

Taką praktykę umożliwia prezesom przyjęta 15 stycznia zeszłego roku nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Po jej wejściu w życie uwłaszczyć się jest trudniej.

( Jeśli chcesz zamienić swoje lokatorskie prawo do mieszkania na własnościowe hipoteczne, musisz liczyć się z tym, że będziesz czekać na decyzję nawet dwa lata. Dlaczego? Bo od daty złożenia pierwszego wniosku o uwłaszczenie spółdzielnie mają 24 miesiące na uporządkowanie stanu gruntów spółdzielczych bloków, ustalenie, jaką powierzchnię mają mieszkania i bloki itp.

( Natomiast jeśli zechcesz zamienić swoje lokatorskie prawo do mieszkania na spółdzielcze własnościowe, poczekasz na decyzję tylko kilka tygodni (musisz jedynie wypełnić w spółdzielni odpowiednie podanie).

ROZWIĄZANIE: Niestety, możesz tylko monitować i prosić spółdzielnie o uwłaszczenie, bo ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje żadnychsankcji za zbyt powolnie przekształcanie prawa.

UWAGA! Stowarzyszenia członków, które walczą o uwłaszczenie, radzą, aby występować do spółdzielni grupowo (np. pisać petycje i zbierać pod nim podpisy). W przypadku jawnej opieszałości zarządu należy go po prostu zmienić.

Jak to zrobić?

( Zgodnie z prawem spółdzielczym członka zarządu odwołuje rada nadzorcza, ale od tej reguły jest wyjątek. Jeżeli walne zgromadzenie nie udzieli członkowi tzw. absolutorium, walne może go odwołać, nawet jeśli nie było to przedmiotem obrad. Pomaga to, zwłaszcza jeśli zarząd ma swoich ludzi w radzie nadzorczej, którzy go chronią.

( Przy odwołaniu trzeba się powołać na art. 49 par. 4 ustawy o prawie spółdzielczym. Absolutorium to wystawienie zarządowi pozytywnej oceny za to, co zdziałał przez ostatni tzw. rok rozliczeniowy (np. od marca 2002 do marca 2003 r.) lub okres swojej kadencji. Udziela go członkom zarządu walne zgromadzenie. Wniosek o absolutorium składa (zależnie od statutu) członek spółdzielni lub - co zdarza się częściej - rada nadzorcza.

UWAGA! Nad absolutorium dla każdego z członków zarządu głosuje się oddzielnie, zwykłą większością głosów (za musi być więcej osób niż przeciw).

Jeśli członek nie uzyska absolutorium, może zostać odwołany. Zwolniony może odwołać się od tej decyzji do sądu pracy, a uchwałę o nieudzielaniu absolutorium zaskarżyć do sądu okręgowego. Ma jednak marne szanse na powodzenie. Sądy, zwłaszcza w przypadku zarzutów o niegospodarność zarządu, stają zazwyczaj po stronie spółdzielców.

Problem czwarty - brak informacji

Chcesz wiedzieć, ile spółdzielnia zapłaciła za np. ogrodzenie osiedla, ile kosztuje ochrona, jaka jest miesięczna stawka za ciepłą wodę, albo jakie są pierwotne koszty budowy twojego mieszkania?

Figa z makiem.

Zarządy bardzo często odmawiają spółdzielcom dostępu do takich informacji. Mówią, że nie mają takiego obowiązku, zasłaniają się tajemnicą handlową albo ustawą o ochronie danych osobowych.

ROZWIĄZANIE: Spółdzielnie zgodnie z orzecznictwem NSA podlegają ustawie o dostępie do informacji publicznej (z dnia 6 września 2001 r. (DzU nr 112, poz. 1198).

Jak twierdzi sąd: "należą one bowiem do grupy podmiotów reprezentujących inne osoby lub jednostki organizacyjne, które wykonują zadania publiczne lub dysponują majątkiem publicznym ,o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 5 tej ustawy".

Co za tym idzie, powinny swym członkom na ich prośbę udostępniać takie informacje.

Co robić jeśli mimo to odmawiają?

1. Wpierw wyślij pismo do zarządu spółdzielni.

Zażądaj w nim dostępu do uchwał, powołując się uwaga! uwaga! na wyrok NSA z 20 czerwca 2002 r. o sygnaturze akt II SAB 113/02.

Według tego orzeczenia spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zadania publiczne i dysponuje majątkiem publicznym, a co za tym idzie - objęta jest przepisami ustawy o dostępie do informacji publicznej.

2. Jeśli zarząd ci odmówi, wystąp do niego z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy. Zaznacz, że czekasz na odpowiedź w terminie 14 dni.

3. Jeśli spółdzielnia nadal nie chce udostępnić uchwał, możesz poskarżyć się na jej "bezczynność" do Naczelnego Sądu Administracyjnego, i to bez wcześniejszego odwoływania się do rady nadzorczej czy walnego zgromadzenia spółdzielni! I prawdopodobnie wygrasz. Tyle że potrwa to około roku.

UWAGA! Na odmowę udzielania informacji przez spółdzielnię (a więc łamanie ustawy o informacji publicznej) możesz też poskarżyć się do prokuratury. Skargę musi jednak podpisać jak największa liczba spółdzielców (np. 50-100 osób). Inaczej prokuratura umorzy sprawę ze względu na tzw. znikomą szkodliwość czynu.

Problem piąty - spółdzielnia chce cię wyrzucić

Wyrzucić członka ze spółdzielni może rada nadzorcza albo walne zgromadzenie (w zależności od postanowień statutu zazwyczaj jednak robi to rada). Robi to na dwa sposoby:

( wyklucza - wyrzucenie ze spółdzielni z przyczyn zawinionych przez członka, np. z powodu uporczywego niepłacenia przez niego opłat za mieszkanie;

( wykreśla - wyrzucenie ze spółdzielni z przyczyn niezawinionych przez członka

Zgodnie z prawem spółdzielczym wykluczenie bądź wykreślenie jest skuteczne już z chwilą doręczenia decyzji.

Co to oznacza?

Rada (albo sterujący radą prezes spółdzielni) może w ten sposób pozbywać się "wrogów politycznych".

UWAGA! Członek z chwilą wykluczenia (wykreślenia) nie może zaś zrobić nic. Nie masz dostępu do dokumentacji spółdzielni, nie możesz głosować na walnym czy brać udziału w zgromadzeniach przedstawicieli.

Wygasa także twoje prawo do mieszkania!

W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu dzieje się tak już z chwilą dostarczenia decyzji o wyrzuceniu ze spółdzielni.

Przy prawie spółdzielczym własnościowym w ciągu sześciu miesięcy od jej dostarczenia.

Po wygaśnięciu prawa spółdzielnia może zabrać ci lokal (oczywiście tylko na podstawie prawomocnego wyroku sądu nakazującego eksmisję), oddając jedynie wkład budowlany (mieszkaniowy), który czasem ma się nijak do jego wartości rynkowej.

ROZWIĄZANIE: Od decyzji o wyrzuceniu możesz się odwołać. Wstrzymuje to proces zabierania ci lokalu.

( Jeśli wyrzuciła cię rada nadzorcza, odwołujesz się do walnego zgromadzenia (w dużych spółdzielniach zgromadzenia przedstawicieli - zp).

( Jeśli walne (zp) to do sądu. Problem polega na tym, że walne (zp) zbiera się zazwyczaj raz na rok. Załatwienie sprawy w sądzie trwa też kilka miesięcy.

UWAGA! Sądy w przypadku wyrzucenia członka ze spółdzielni za krytykę jej władz niemal zawsze stają po jego stronie.

Problem szósty - i nie opuścisz jej...

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 stycznia 2003 r. zlikwidowała możliwość tworzenia w budynkach spółdzielczych wspólnot mieszkaniowych.

( Wspólnota może powstać dopiero wtedy, gdy wszyscy lokatorzy budynku będą mieli tytuły odrębnej własności mieszkań.

Prezesi spółdzielni wykorzystują tę furtkę, w ten sposób, że w nowym budynku sprzedają większość mieszkań na tzw. hipotecznym prawie własności, a kilka na spółdzielczym własnościowym, np. pracownikom spółdzielni.

( Zgodnie z obecnym stanem prawnym spółdzielni nie można też podzielić. Do 15 stycznia ubiegłego roku podział był możliwy na wniosek grupy członków - np. mieszkańców jednego budynku lub osiedla. Jeśli spółdzielnia się na podział nie zgadzała, mogli odwołać się do sądu, który w ciągu trzech miesięcy wydawał orzeczenie o podziale.

Teraz zgodę na podział może wyrazić tylko najwyższy organ spółdzielni - zebranie przedstawicieli (walne zgromadzenie).

Od decyzji odwołać się do sądu już nie można.

ROZWIĄZANIE: Brak. Jesteś bezradny. Pozostaje Ci tylko liczyć na kolejną nowelizację. RPO zaskarżył ten przepis do TK. Nie wiadomo, kiedy będzie wyrok.

Problem siódmy - fałszowanie wyborów

Bardzo często zarządowi spółdzielni jest na rękę, aby na walne przyszło jak najmniej osób. Może on wtedy przy pomocy swoich zwolenników (np. pracowników spółdzielni) łatwo przegłosować wygodne dla siebie, ale niekorzystne dla członków decyzje.

Na ograniczenie frekwencji na walnym, zarządy mają różne metody. ( Zdarza się, że zwołują zgromadzenie np. w dzień ważnego meczu piłkarskiego albo w bardzo małej sali, w której nie ma gdzie siedzieć.

( "Grają " terminem walnego zgromadzenia.

Prawo spółdzielcze nie reguluje, kiedy powinny się odbywać walne (zgromadzenia przedstawicieli). Mogą więc być w dni robocze, mogą w wolne, a jeśli się spółdzielnia uprze, to i 24 grudnia.

O wszystkim decyduje statut. Jeśli więc zarząd chce, aby na zebranie przyszli tylko jego zwolennicy, zwołuje je w jakimś niewygodnym dla normalnych ludzi terminie.

( Prawo spółdzielcze nie reguluje również, w jaki sposób o terminie walnego powinni być poinformowani członkowie spółdzielni i jak powinno się weryfikować ludzi, którzy na zebranie przyjdą.

O tym także decyduje statut.

Równie dobrze więc zawiadomienie o walnym może być zawieszone tylko w jednej gablocie w spółdzielni, a na obrady wpuszczani wszyscy jak leci (w końcu nie ma obowiązku legitymowania z dowodów osobistych przy wejściu).

Czasami "sprytni" prezesi posuwają się wręcz do łamania prawa. Na salę wpuszczają bowiem osoby, które nie mają prawa głosu. Tacy "partyzanci" głosują tak, jak chce zarząd, a później się ulatniają.

ROZWIĄZANIE: (Termin zebrania - niestety, nie ma na to lekarstwa - spółdzielnia zwoła zebranie wtedy, kiedy będzie chciała. Ty możesz robić tylko jedno - musisz tam być.

( Weryfikacje. Jeśli zauważysz, że na salę obrad wchodzą osoby, które nie są członkami spółdzielni, składaj od razu wniosek o sprawdzenie list członków z dowodami osobistymi obecnych na walnym.

Problem ósmy - program walnego programem...

Zarządy często układają program walnego (zgromadzenia przedstawicieli) tak, aby najważniejsze sprawy (np. wykluczenie części spółdzielców czy odwołanie członka zarządu) były ostatnimi punktami obrad. Najpierw godzinami dyskutuje się na mało ważne tematy, np. czy na klombach mają rosnąć bratki, czy tulipany. Kiedy większość znużonych spółdzielców opuści już salę, przewodniczący zmienia porządek obrad, a zarząd ze swoimi zwolennikami głosuje za korzystnymi dla siebie rozwiązaniami.

ROZWIĄZANIE: Można temu zapobiec. Na początku walnego (grupy członkowskiej) wybiera się przewodniczącego zebrania, sekretarza i co najmniej dwóch tzw. asesorów.

( Dogadaj się więc z innymi spółdzielcami i wybierzcie na przewodniczącego kogoś zaufanego. Przebieg i czas trwania zebrania w wielkiej mierze zależy od tej osoby: to ona dopuszcza do głosu, przedłuża lub skraca dyskusję.

( Następnie postaw wniosek o zmianę porządku obrad. Powołaj się na art. 38 (59 przy grupie członkowskiej) prawa spółdzielczego, który wymienia po kolei, jakie są najważniejsze problemy życia spółdzielni(kierunki rozwoju działalności gospodarczej spółdzielni, zatwierdzanie sprawozdań rocznych i finansowych, udzielanie absolutorium członkom zarządu itd.).

Jeśli przewodniczący jest po twojej stronie, na pewno zgodzi się na zmiany.

Problem dziewiąty - jak ukarać prezesa

Prezes bierze łapówki, marnotrawi spółdzielczy majątek.

ROZWIĄZANIE: Sejm właśnie pracuje nad nowelizacją prawa spółdzielczego. Po jej wejściu w życie członkom zarządu oraz rady nadzorczej spółdzielni za działanie na jej szkodę będzie grozić do pięciu lat więzienia.

Spółdzielnia będzie też mogła domagać się od nich na drodze sądowej odszkodowania, i to nie jak teraz - do wysokości ich trzymiesięcznego wynagrodzenia - ale w sposób nieograniczony. W praktyce członkowie zarządu i rady za szkody wyrządzone spółdzielni odpowiadaliby całym swoim majątkiem.

Ponadto grzywna bądź kara ograniczenia wolności groziłaby władzom spółdzielni za:

( niezwołanie walnego zgromadzenia, zebrań przedstawicieli albo zebrań grup członkowskich,

( niepoddanie spółdzielni lustracji,

( nieudzielanie wyjaśnień lustratorowi lub okłamywanie go,

( nieudostępnianie członkom spółdzielni protokołu lustracji.


autor / źródło:

Piotr Miączyński 22-03-2004, ostatnia aktualizacja 22-03-2004 21:05
www.gazeta.pl