- Szczegóły
- Autor: Super User
Polska wielka płyta narodziła się w latach 50. XX wieku i aż do połowy lat 80. stanowiła podstawę budownictwa mieszkaniowego.
- Szczegóły
- Autor: Super User
Podmiotem stosunkowo nowym na rynku inwestycji mieszkaniowych są wspólnoty mieszkaniowe. Wspólnota mieszkaniowa jest co prawda jednostką organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, to jednak posiada zdolność kredytową akceptowaną przez banki. Ten status prawny, jak również brak ograniczeń w dostępie do premii termomodernizacyjnej stwarzają dla wspólnot mieszkaniowych możliwość posiłkowania się kredytem termomodernizacyjnym przy podejmowaniu programów remontowych. Jest to szczególnie istotne wobec braku instrumentu polityki państwa ukierunkowanego na modernizację istniejących zasobów mieszkaniowych, bowiem nie zaistniał kredyt remontowy z dopłatą do oprocentowania, ani kredyt sanacyjny służący do finansowania programów rewitalizacji.
- Szczegóły
- Autor: Super User
MF: Lokale użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej - problemy z odliczaniem VAT
AFPŚroda, 10 czerwca 2009 (07:55)
- Szczegóły
- Autor: Super User
z dn. 2008-02-20
Ponieważ za utrzymanie, stan techniczny, konserwację i remonty części wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli odrębnych mieszkań i lokali, niezależnie od tego, czy dany właściciel z niej fizycznie korzysta czy nie, czasem pewne elementy budynków stanowią problem ich zakwalifikowania jako części wspólne – doskonałym tego przykładem są balkony.
Problem z balkonami – część wspólna nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, czy jednak nie?
- Szczegóły
- Autor: Super User
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. Aby jednak wspólnota mogła zacząć działać, należy dokonać pewnych czynności: zwołać pierwsze zebranie właścicieli, wybrać zarząd i dopełnić formalności w urzędach. Oczywiście jest to dopiero początek, gdyż nowa wspólnota mieszkaniowa musi też nauczyć się radzić z podstawowymi problemami, które napotykać będzie już od początku swojej działalności. Umiejętność ich rozwiązywania jest podstawową sprawą niezbędną do właściwego funkcjonowania każdej wspólnoty.
- Szczegóły
- Autor: Super User
Poniżej przedstawiono analizę problemów, które sygnalizują wspólnoty mieszkaniowe, odnosząc się do niskiej jakości usług świadczonych przez zarządców nieruchomości. Stanowi ona próbę zestawienia tych aspektów obsługi klienta, które mają kluczowy wpływ na zaspokajanie potrzeb właścicieli lokali. Obejmują zarówno aspekty charakterystyczne dla bezpośredniej obsługi wspólnot (tzw. front office, np. administratorzy nieruchomości), jak i również pozostałych służb zarządcy pośrednio odpowiedzialnych za jakość obsługi klientów (tzw. back office, np. służby księgowe czy inspektorzy techniczni). Stanowią one podstawę oceny działań zarządcy nieruchomości wspólnej bądź jej administratora i mogą być brane pod uwagę w trakcie formułowania systemu jakości w firmie zarządzającej nieruchomościami. Artykuł stanowi fragment nowego poradnika „Zarządzanie wartością nieruchomości mieszkaniowych” przygotowywanego do druku przez Wydawnictwo C.H. Beck.
- Szczegóły
- Autor: Stanisław Bartnik
Wbrew pozorom przyczyna jest bardzo prosta. We wspólnotach mieszkaniowych i małych spółdzielniach następuje praktyczna realizacja idei spółdzielczości - czyli zrzeszania się poprzez integrację w celu redukcji kosztów i racjonalizacji zarządzania. Nie trzeba być absolwentem ekonomii, by wiedzieć, że utrzymanie domu wielorodzinnego w normalnych warunkach w przeliczeniu na mieszkanie jest tańsze niż utrzymanie domu jednorodzinnego. Z tej zasady wzięłasię idea zrzeszania się, by móc oprócz redukcji kosztów utrzymania realizować inwestycje normalnie nieosiągalne dla jednostki.
Spółdzielczość rozwijała się prawidłowo do momentu pojawienia się systemu totalitarnego zwanego komunizmem. Ideolodzy tego systemu wytworzyli coś niemożliwego w warunkach gospodarki wolnorynkowej: zrzeszanie się w duże podmioty = wzrost kosztów. A więc w praktyce doszło do zaprzeczenia podstawowej reguły rynku. Ten niebywały paradoks jest wciąż możliwy i wciąż go doświadczamy wskutek niezreformowania odziedziczonej po PRL-u spółdzielczości PRL negującej prawa jednostki. W szczególności mam tu na myśli pozbawianie obywateli realnego prawa do demokratycznych wyborów przedstawicieli władz spółdzielni w spółdzielniach liczących po kilka lub kilkanaście tysięcy członków. Nieuchronnie skutkuje to zanikiem mechanizmów kontroli i nadzoru. Z reguły w spółdzielniach-molochach zarządy rozbudowują zatrudnienie w grupy liczące (łącznie z rodzinami) setki osób. W ten sposób władze zyskują gwarancję nieusuwalności. Przy takiej formule funkcjonowania spółdzielni nie ma już mowy o racjonalnym zarządzaniu, ograniczaniu wydatków ani presji konkurencji zewnętrznych zarządców.
Wspólnoty mieszkaniowe i małe spółdzielnie są tańsze, ponieważ funkcjonują w sposób demokratyczny. Zmiana źle działającego zarządcy jest w nich możliwa, wykonalna i pozostaje w zasięgu członków tych zrzeszeń. Dlatego sama świadomość istnienia takiego narzędzia jest bezpośrednim bodźcem dla funkcjonujących na rynku zarządców do świadczenia usług na jak najwyższym poziomie. Dlatego też, gdy w spółdzielni-molochu opłata eksploatacyjna wynosi np. 1,80 zł/m2 czy 2,00 zł/m2, to we wspólnocie lub małej spółdzielni ta stawka maleje średnio o ok. 50% i wynosi złotówkę za m2 powierzchni.
Reasumując, wymieńmy jeszcze raz najważniejsze czynniki determinujące koszt usługi zarządzania we wspólnotach mieszkaniowych i małych spółdzielniach:
1. DEMOKRATYCZNE FUNKCJONOWANIE - realna możliwość dokonania zmiany zarządcy i w związku z tym odpowiedzialność zarządcy przed mieszkańcami.
2. Duża konkurencja wśród zarządców oferujących swoje usługi.
3. Integracja społeczności wspólnoty/małej SM - mieszkańcy znają się, czują się odpowiedzialni za własne pieniądze i mienie.
4. Mieszkańcy mogą łatwo kontrolować działalność zarządcy.
5. Transparentność zarządzania i możliwość zmiany zarządcy gwarantuje racjonalizację wydatków, stosowanie mechanizmów przetargowych, wdrażanie innowacji (np. pozyskiwanie dotacji).
autor / źródło:
oprac. Stanisław Bartnik
- Szczegóły
- Autor: Super User
Spółdzielnia chce 21 milionów odszkodowania.
Marta Kowalczuk
Lokatorzy spółdzielni Słoneczny Stok mogli przekształcić swoje mieszkania za złotówkę. Umożliwiła im to ustawa, ale zakwestionował ją Trybunał Konstytucyjny. Dlatego szefowie spółdzielni szykują pierwszy w Polsce pozew przeciwko Skarbowi Państwa. I domagają się odszkodowania.
Ustawa umożliwiła lokatorom przekształcenie mieszkania na własnościowe za symboliczną złotówkę. Na Słonecznym Stoku w ten sposób ludzie wykupili 693 mieszkani
Według naszych wyliczeń chodzi o ponad 21 milionów złotych - mówi Jerzy Cywoniuk, prezes spółdzielni Słoneczny Stok. Pozew o takie odszkodowanie ma być gotowy już w lutym. Teraz pracują nad nim prawnicy.
Nad podobnym krokiem zastanawiają się też szefowie innych białostockich spółdzielni. Na razie obserwują co robi Słoneczny Stok i czekają na finał. Tym bardziej, że podobnego procesu w Polsce jeszcze nie było.
Chodzi o ustawę, która umożliwiła lokatorom przekształcenie mieszkania na własnościowe za symboliczną złotówkę. Na Słonecznym Stoku w ten sposób ludzie wykupili 693 mieszkania. Lokatorzy byli zadowoleni, bo płacili grosze, ale spółdzielnia traciła pieniądze. Dlatego chce pozwać państwo, by je oddało. - To nie mój pomysł, ale wynik orzeczenia Trybunału - tłumaczy Jerzy Cywoniuk. Bo w grudniu 2008 roku Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że ustawa jest niezgodna z konstytucją.
- Dobrze, że idą do sądu. Będziemy obserwować, co z tego wyjdzie. My też się zastanawiamy nad pozwem i jeśli wygrają pewnie też się zdecydujemy - mówi Stanisław Hołubowski, prezes Białostockiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Szacuje, że BSM na ustawie straciła około 12 mln złotych.
Wyliczenia ma też Rodzina Kolejowa: to około 20 mln złotych. - Też czekamy na wyrok. I życzymy kolegom sukcesu - komentuje prezes Andrzej Rojek, prezes spółdzielni.
http://www.poranny.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20100123/BIALYSTOK/327672741
KOMENTARZ EKSPERTA:
Artykuł Marty Kowalczuk w Kurierze Porannym z dnia 23.01.2010 Słoneczny Stok vs Skarb Państwa. Spółdzielnia chce 21 milionów odszkodowania, wprawił mnie w zdumienie. Zdumienie moje nie powodowane jest absurdalnością pomysłu zarządu SM Słoneczny Stok , by za nic wyłudzić od Skarbu Państwa 21 milionów zł, ale kilkakrotnym stwierdzeniem przez autorkę artykułu, że spółdzielcy wykupili mieszkania za złotówkę lub symboliczną złotówkę.
Niedługo minie 10 lat gdy weszła w życie ustawa porządkująca sprawy własności w spółdzielniach mieszkaniowych, a pani Marta Kowalczuk nadal nie wie, że spółdzielnie mieszkaniowe według konstrukcji PRL-owskiej nie zapłaciły ani jednego grosza za wybudowanie mieszkań spółdzielczych. Jak powszechnie wiadomo, a płacący spółdzielcy wiedzą to z własnego doświadczenia, koszt budowy mieszkania w 100% pokryli ci spółdzielcy, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a w 70-75%, ci którzy mają spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Resztę kosztów pokrył Skarb Państwa. Mimo, że spółdzielnie mieszkaniowe nie zapłaciły za te mieszkania ani grosza, na mocy ustawy z 1961 r. stały się właścicielami tych mieszkań. W ustawie o SM z 15.12.2000 r. z późniejszymi zmianami, Skarb Państwa pozwolił spółdzielcom mającym, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zwrócić te 25-30% na tej samej zasadzie jak na początku lat 90. pan Balcerowicz wymieniał pieniądze. I jak sądzę zarządom spółdzielni nic do tego, to Skarb Państwa tak zadecydował. W ten sposób spółdzielcy z prawem lokatorskim również mogli pokryć w 100% koszty budowy mieszkania i nabyć prawo do żądania, by mieszkanie było ich prawdziwą, odrębną własnością.
Powstaje zatem pytanie, w którym miejscu przy przeniesieniu własności mieszkania spółdzielnia poniosła stratę? Nic za mieszkania nie zapłaciła, na mocy socjalistycznej sprawiedliwości została właścicielem, a teraz gdy ma oddać prawowitemu właścicielowi nie swoją rzecz podnosi wielkie larum jak bardzo jest stratna.
Wygląda na to, że pani Marta Kowalczuk nic o tym nie wie, ale artykuł pisze. Nie dopuszczam myśli, że jest inaczej, że wszystko to pani Marta Kowalczuk wie, a mimo to tak pisze, bo to wystawiałoby autorce najgorsze świadectwo.
Ktoś jednak powie, że spółdzielnia jest dobrem wspólnym i jeśli zarząd Złotego Stoku wycygani od Skarbu Państwa 21 mln. zł. to będzie dlaspółdzielców korzyść. Otóż figa z makiem. Po pierwsze zapłacimy, spółdzielcy też, ten koszt z naszych podatków kosztem zdrowia lub edukacji, po drugie w ustawie zapisane jest, że spółdzielnia nie może zarabiać na swoich członkach, a zwłaszcza przy przekształcaniu własności mieszkań. Jeśli tak, to wystąpienie do sądu jest całkowicie bezpodstawne, ale koszty sądowe poniesie spółdzielnia, czyli główny jej sponsor, każdy spółdzielca.
Prezes Słonecznego Stoku według Marty Kowalczuk powołuje się na orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, ja też się na nie powołam. Po pierwsze blisko połowa składu TK wyraziła zdanie odrębne. Po drugie TK składa się z ludzi i też popełnia błędy, co widać w orzeczeniu z 18 grudnia 2008 r. , a szczególnie w niezgodności tego orzeczenia z poprzednimi orzeczeniami oraz na pominięciu w swoim stanowisku podstawowej zasady konstytucyjnej – SPRAWIEDLIWOŚCI ! Prawo ma strzec sprawiedliwości, a nie wspierać niesprawiedliwość.
Niech każdy odpowie sobie sam, czy jest sprawiedliwe, by za towar jeden płacił, a właścicielem był ktoś inny, czy ten kto płaci ma być jego właścicielem?
autor / źródło:
dr Tomasz Wójcik
- Szczegóły
- Autor: Super User
Wyburzanie bloku w Rostoku, w tym miejscu powstał miejski park
Jeden blok wymaga kilkunastu dni pracy. Najpierw patroszy się jego wnętrza - usuwa drzwi i okna, wyrywa futryny, zrywapodłogi. Potem do akcji wchodzi koparka z wielkimi stalowymi nożycami na kilkunastometrowym wysięgniku. Nożyce dosłownie obcinają betonową płytę, blok znika kawałek po kawałku. W ciągu kilku dni zostaje po nim kupa gruzu, który potem trafia na przemiał.
Stoimy pod takim rumowiskiem w przy Straße der Frieden w tzw. nowym mieście. Koparka z nożycami zmaga się właśnie z drutem zbrojeniowym na ósmym piętrze dwunastopiętrowca. Na ziemię co chwila spadają betonowe płyty. - Jeszcze 20 lat temu ludzie zabijali się o takie mieszkania. Zresztą wtedy doskonale się tu żyło. Bloki były porządne i zadbane. Dziś stoją puste - opowiada architekt Thomas Gröbe. Niegdyś sam dorastał w hoyerswerdzkiej wielkiej płycie, dziś nadzoruje jej wyburzanie.
- Od tego nie ma u nas odwrotu. Po zjednoczeniu Niemiec straciliśmy prawie połowę mieszkańców. Wyburzamy bloki, by zebrać Hoyerswerdę z powrotem do kupy. Inaczej zamieni się w miasto duchów - dodaje burmistrz Stefan Skora.
Położona na Łużycach Górnych Hoyerswerda pod wieloma względami przypomina polskie Tychy. Jeszcze ćwierć wieku temu, gdy NRD mocno trzymało się w posadach, była dumą wschodnioniemieckich urbanistów. Udało im się bowiem przemienić prowincjonalne miasteczko w tętniące życiem nowoczesne robotnicze miasto. W latach 50. na Łużycach zaczęto na masową skalę wydobywać węgiel brunatny - jedyny surowiec energetyczny ówczesnej NRD. W okolicach Hoyerswerdy powstawały kolejne odkrywki, a kilkanaście kilometrów od miasta wyrosła zasilana węglem brunatnym elektrownia Schwarze Pumpe. Miasto tak jak Tychy stało się sypialnią dla pracowników kopalni i elektrowni. - Pierwsze osiedla wznoszono jeszcze z głową. To były niskie luźno rozstawione budynki otoczone zielenią. Potem nasi urbaniści poszli na ilość. Budynki rosły w górę, stawiano je coraz gęściej. Wokół starej Hoyerswerdy powstała nowa zbudowana z betonu - mówi Manfred Schmidt, prawie 70-letni mieszkaniec miasta i szef jednego ze stowarzyszeń kulturalnych. W połowie lat 80., gdy Schwarze Pumpe produkowała z węgla brunatnego setki megawatów prądu, w Hoyerswerdzie mieszkało 70 tys. ludzi. Prasa w NRD pisała, że nigdzie w kraju nie rodzi się tyle dzieci, ile w tym łużyckim mieście. - Życie koncentrowało się wokół odjazdów autobusów, które wiozły do elektrowni kolejną zmianę. Niczego nie brakowało, były sklepy, kina, kluby. Patrzyliśmy na starą Hoyerswerdę i okoliczne łużyckie wioski z pogardą. Bo myśmy mieszkali w nowoczesnym mieście - wylicza Schmidt.
Sen o potędze skończył się wraz ze zjednoczeniem Niemiec. Przemysł oparty na węglu brunatnym od razu zaczął się sypać. Wydobycie przestało być opłacalne. Kolejne odkrywki zalewano i w ich miejscu robiono sztuczne jeziora. Stare bloki w Schwarze Pumpe wyburzono, a na ich miejscu Vatenfall zbudował nowoczesną i ekologiczną elektrownię. Tyle że zatrudnienie z tysięcy pracowników zmalało do kilkuset. Upadek miasta przyspieszyła też emigracja. Młodzi ludzie postanowili szukać lepszego życia w zachodnich Niemczech. - Pierwsze odeszły przedszkolanki, młode świetnie wykształcone dziewczyny. Potem inni wykształceni młodzi ludzie - wspomina Schmidt. - Ale czego oni mieli tu szukać. W mieście posypało się wszystko, bo wszystko, nawet handel i rozrywka, było państwowe - wylicza.
Na początku lat 90. wyludnienie i upadek przemysłu niespodziewanie dotknęły całe NRD. Ale w Hoyerswerdzie przybrały katastrofalne rozmiary. W ciągu 20 lat 70-tys. miasto skurczyło się do niespełna 40-tys. Według prognoz w przeciągu najbliższych 20 lat miasto straci kolejne 12 tys. mieszkańców. - Odczuliśmy to podwójnie boleśnie. Po pierwsze, do kasy wpływało mniej podatków, po drugie, w mieście zaczęło przybywać pustostanów, naliczyliśmy ich aż 6 tys. Niektóre dzielnice na obrzeżach powoli zaczęły zamieniać się wczarne dziury - opisuje architekt Gröbe. Wzrosła też przestępczość, a w mieście pojawili się neonaziści.
Burmistrz Skora wspomina, że gdy pod koniec lat 90. jego poprzednicy rzucili hasło wyburzania bloków, burmistrzowie z innych wschodnioniemieckich miast pukali się w czoło. - Wówczas bloki odnawiano. Miasta liczyły, że jeśli podniosą standard, ocieplą mieszkania, pomalują elewacje, to ludzie przestaną się wyprowadzać albo przynajmniej do bloków wprowadzą się nowi mieszkańcy. Jeśli nie Niemcy, to gastarbeiterzy ze Wschodu. Wydali miliony, a ich bloki dziś niszczeją - mówi. Z krajobrazu Hoyerswerdy pierwsze bloki zniknęły już w 1997 r. Kolejne zostaną wyburzone w ciągu najbliższych lat. To w sumie kilkaset bloków z kilkunastoma tysiącami mieszkań. W ślady łużyckiego miasta idą teraz inne z byłego NRD. Za wyburzenia płacą rząd RFN i władze landu. - Zrozumieli, że by przetrwać, czasem trzeba się skurczyć. My w Hoyerswerdzie uczyniliśmy z tego nasze motto - mówi Gröbe.
Gröbe twierdzi, że pracuje trochę jak ogrodnik. Hoyerswerda jest jak zaniedbany krzew, który teraz trzeba mocno poprzycinać, by znowu zaczął kwitnąć. Architekt pokazuje plan miasta - na czarno zaznaczono kwartały bloków, które już rozebrano albo wkrótce je to czeka. - Plan jest taki, by miasto znowu skonsolidować, by wyznaczyć mu nowy punkt ciężkości. Bo ludzie na poszczególnych osiedlach zaczęli żyć jak w gettach - opisuje architekt. Obrzeża, gdzie niegdyś, by budować bloki, wycinano lasy, Gröbe postanowił oddać naturze. Łąka czy las z samosiejek jest tańszy niż zakładanie parków, a też można w nim spędzać wolny czas.
W centrum nowej Hoyerswerdy na miejscu wyburzonych bloków powstało wielkie centrum handlowe, w ten sposób miasto ściąga klientów z całej okolicy. Młodych ludzi przyciągają też dobre szkoły - oczywiście również wybudowane w miejscu, gdzie niegdyś stała wielka płyta. Obok powstają też kilkupiętrowe kameralne kamienice.
Część bloków zmniejszono o kilka pięter - z sześciopiętrowców zrobiono trzypiętrowce. Do innych dorobiono spadziste dachy. - W ten sposób urozmaicamy architekturę. Hoyerswerda nie może kojarzyć się wyłącznie z prostopadłościanami - wyjaśnia architekt. Ocalone bloki zmodernizowano. Nie ma już obskurnych klatek, na parterze budynków są za to recepcje. Na dachach najwyższych bloków założono ogrody.
Odnowionymi blokami administrują spółdzielnie mieszkaniowe. W Hoyerswerdzie specjalnie podzielono socjalistyczną spółdzielnię na części, by wytworzyć na rynku nieruchomości konkurencję. Ocalono też najbardziej charakterystyczne bloki. Władze Hoyerswerdy wpisały je na listę zabytków. Odnowiono też kamieniczki w starej części miasta. - Chcemy, by granica między nowym i starym w Hoyerswerdzie nie była taka rażąca - mówi architekt.
Miejska administracja wzbrania się przed używaniem słowa "wyburzenia", pisze za to o rozbiórce. Urzędnicy chcą starym mieszkańcom miasta oszczędzić bólu.Gdy dziesięć lat temu ciężki sprzęt wjeżdżał na pierwsze osiedle, oburzenie ludzi nie miało granic. - Jeździłem po ludziach i tłumaczyłem, że inaczej się nie da. Oferowaliśmy pomoc w przeprowadzce, niski czynsz, obiecywaliśmy większe i lepsze mieszkania. Myślę, że większość udało się przekonać - mówi burmistrz Skora.
Ale samo wyburzanie blokowisk nie pomoże postawić Hoyerswerdy na nogi. W mieście bez pracy jest co czwarty mieszkaniec. To bardzo dużo, nawet jak na byłe NRD. - Chcemy rozruszać tu przemysł związany z energią ekologiczną - mówi burmistrz. Miasto już otaczają elektrownie wiatrowe, a w Schwarze Pumpe Vattenfal za unijne pieniądze zbudował testową instalację do ekologicznej produkcji energii z węgla. Władze liczą też, że firmy z branży medycznej przyciągnie miejska klinika. Inną szansą dlamiasta jest turystyka. Gdy odkrywki zamieniono w jeziora, Łużyce Górne stały się pojezierzem. - Miasto będzie mniejsze, ale bardziej prężne. Inwestorzy to docenią - mówi burmistrz Skora.
Źródło: Gazeta Wyborcza
autor / źródło:
http://wyborcza.biz/biznes/1,101716,7282040,W_Niemczech_z_mapy_znikaja_cale_blokowiska__Powstana___.html
