Podmiotem stosunkowo nowym na rynku inwestycji mieszkaniowych są wspólnoty mieszkaniowe. Wspólnota mieszkaniowa jest co prawda jednostką organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, to jednak posiada zdolność kredytową akceptowaną przez banki. Ten status prawny, jak również brak ograniczeń w dostępie do premii termomodernizacyjnej stwarzają dla wspólnot mieszkaniowych możliwość posiłkowania się kredytem termomodernizacyjnym przy podejmowaniu programów remontowych. Jest to szczególnie istotne wobec braku instrumentu polityki państwa ukierunkowanego na modernizację istniejących zasobów mieszkaniowych, bowiem nie zaistniał kredyt remontowy z dopłatą do oprocentowania, ani kredyt sanacyjny służący do finansowania programów rewitalizacji.
Zdolność kredytowa wspólnoty opiera się na stałych miesięcznych wpłatach jej członków, które są przeznaczane na rozliczenie kosztów mediów dostarczanych do budynku, pokrycie kosztów remontów i bieżącej konserwacji oraz na inne opłaty.
Wspólnoty mieszkaniowe stając się zarządcami budynków obowiązane są do pokrywania kosztów operacyjnych nieruchomości wspólnej. Natomiast źródłem finansowania inwestycji modernizacyjnych w budynkach może być fundusz remontowy utworzony przez wspólnotę. Uzasadnieniem dla tworzenia funduszu remontowego jest konieczność pokrywania wydatków, które nie wynikają z bieżącej eksploatacji budynku, ale z planu działań ukierunkowanych na zapewnienie stałego dobrego funkcjonowania budynków. Działania te związane są z remontami kapitalnymi instalacji wewnętrznych (woda, ścieki, energia elektryczna, gaz, ciepła woda użytkowa i ogrzewanie), jak również z poprawą izolacyjności przegród zewnętrznych.
Koszty remontów kapitalnych sięgają kwot rzędu 200-1000 zł w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej (w zależności od zakresu remontów), podczas gdy wysokość składek na fundusze remontowe waha się w granicach 1,00 - 3,50 zł za 1m2 powierzchni użytkowej miesięcznie. Przy przeciętnej wielkości mieszkania ok. 60 m2 i przeciętnej wysokości składki ok. 2,50 zł/m2 p.u. oznacza to, że roczna składka na fundusz remontowy osiągnie 30 zł/m2 p.u. tj. 1800 zł w przeliczeniu na 1 mieszkanie. Sfinansowanie remontu kapitalnego budynku
o koszcie 200 zł/m2 p.u. w ciągu jednego roku wymagałoby więc podniesienia składki do ok. 17 zł/m2 p.u. Tego rodzaju podwyżka trudna byłaby do zaakceptowania przez mieszkańców, gdyż wywołałaby obciążenie budżetu domowego do kwoty ok. 1000 zł miesięcznie przez cały rok. Stąd też uzasadnionym z punktu widzenia wspólnoty jest zaciągnięcie kredytu na realizację przedsięwzięć modernizacyjnych w celu rozłożenia w czasie kosztów niezbędnych remontów.
Wbrew panującym opiniom, wspólnoty mieszkaniowe są atrakcyjnym klientem dla banków prowadzących bankowość detaliczną, a ich wiarygodność jest oceniana nawet wyżej niż klientów indywidualnych. Dowodem na to jest stosowanie łagodniejszych zabezpieczeń niż przy kredytach konsumpcyjnych. Przykładowa oferta banku (BISE) prowadzącego kredyty dla wspólnot mieszkaniowych, w tym kredyt termomodernizacyjny, wygląda następująco:
Przeznaczenie: finansowanie przedsięwzięć inwestycyjnych mających na celu modernizację lub remont infrastruktury technicznej w zasobach mieszkaniowych wspólnoty
Kwota kredytu: maksymalnie 75% wartości inwestycji (80% dla kredytu termomodernizacyjnego, 5000-100000 zł). W przypadku uzyskania przez wspólnotę poręczenia (np. poręczenie gminy) możliwe jest zmniejszenie udziału własnego maksymalnie tak, aby kwota kredytu nie przekraczała 90% przedsięwzięcia.
Okres kredytowania: maksymalnie 7 lat. Spłata rat kapitału i odsetek następuje w ratach miesięcznych z wpływów na rachunek remontowy wspólnoty
Waluta: PLN
Terminy spłat (raty i odsetki): miesięcznie, kwartalnie lub półrocznie (równe raty kapitału)
Koszt kredytu: stopa bazowa (jedna ze stóp bazowych NBP: redyskonto weksli, kredyt lombardowy lub refinansowy, WIBOR, publikowana codziennie w dzienniku „Rzeczpospolita”) + marża banku. W przypadku uzyskania poręczenia marża banku może być obniżona o 0,5%.
Forma kredytu: uruchomienie kredytu może nastąpić jednorazowo lub w transzach, w formie zapłaty za przedstawione dokumenty stwierdzające tytuł płatności. Wysokość obciążenia z tytułu spłat rat kapitału i odsetek nie może przekraczać 70% deklarowanych miesięcznych wpływów na rachunek remontowy. W przypadku uzyskania poręczenia możliwe jest zwiększenie obciążenia do 90%
Prawne zabezpieczenia :
pełnomocnictwo do rachunku remontowego,
poręczenie cywilne (np. gminy, zarządcy),
weksel in blanco,
cesja wierzytelności,
inne zabezpieczenie uznane przez Bank jako wystarczające.
Bank może zastosować jedną lub kilka z wymienionych wyżej form zabezpieczenia jednocześnie. W przypadku spłaty części kredytu, który został zabezpieczony poprzez zastosowanie kilku form zabezpieczenia jednocześnie, BISE S.A. może wyrazić zgodę na zwolnienie niektórych z nich.
Warunku udzielenia kredytu:
Z kredytu dla wspólnot mieszkaniowych mogą korzystać wspólnoty, które:
posiadają – w dniu podpisania umowy kredytowej – czynny rachunek w BISE,
dokonują regularnych wpłat na rachunek bankowy i mogą udokumentować historię wpłat członków wspólnoty na ten rachunek co najmniej za okres ostatnich 6 miesięcy,
nie posiadają zaległości w regulowaniu opłat wobec dostawców zewnętrznych,
złożyły w Banku wniosek kredytowy wraz z wymaganymi załącznikami i innymi dokumentami niezbędnymi do oceny, a przede wszystkim uchwałę członków wspólnoty o zaciągnięciu kredytu (ze wskazaniem w uchwale źródeł spłaty kredytu; uchwałę w sprawie przyjęcia planu gospodarczego, z uwzględnieniem nakładów inwestycyjnych; sprawozdanie z wykonania rocznego planu gospodarczego),
posiada wg Banku zdolność kredytową,
Oprocentowanie przeterminowane: 1,5-krotność odsetek ustawowych
Prowizje i opłaty: prowizja przygotowawcza do 1%
Koszty przedsięwzięć termomodernizacyjnych stanowią duży udział w całości przedsięwzięć modernizacyjnych identyfikowanych w budynkach. Przykładowo dla budynku z lat 70-ych wybudowanego w systemie "Stolica" o p.u. 4900 m2, 78 mieszkaniach, koszty remontu kapitalnego wynoszą:
Wartość przedsięwzięć termomodernizacyjnych (poz. 1-6 w tabeli) wynosi 636 344 co stanowi 60% kosztów remontu kapitalnego (nie obejmującego wymiany stolarki okiennej w mieszkaniach).
Audyt energetyczny dla tego budynku przeprowadzony dla przedsięwzięć 1-4 wykazał ich opłacalność i spełnienie wymogów Ustawy o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych. Wielkość raty miesięcznej spłaty kredytu termomodernizacyjnego zaciągniętego na 80% kosztu inwestycji (kalkulowany koszt inwestycji = 504 004 zł), przy stopie procentowania r = 18% wyniosła 5449 zł w okresie 10 lat.
Dla wspólnoty mieszkaniowej w tym budynku oznacza to dodatkowe miesięczne obciążenie w wysokości 1,11 zł/m2 p.u., a więc podwojenie w stosunku do aktualnej składki na fundusz remontowy wynoszącej 1,0 zł/m2 p.u. Istotną korzyścią dla mieszkańców wspólnoty będzie jednak obniżenie kosztów ciepła o 1,41 zł/m2 p.u. miesięcznie. Z tego wyliczenia wynika, że w istocie pozostanie 0,3 zł/m2 p.u. miesięcznie w kieszeni mieszkańców z tytułu oszczędności ciepła. Kwota ta może być przeznaczona na uzupełnienie funduszu remontowego. Wyniesie on zatem 1,31 zł/m2 p.u. miesięcznie. Kwota ta nie wystarczy na sfinansowanie pozostałej części remontu kapitalnego w systemie kredytowania komercyjnego. Spłata kredytu termomodernizacyjnego wraz ze zwiększoną składką na fundusz remontowy wyniosą łącznie
2,72 zł/m2 p.u. tj. 163 zł na przeciętne mieszkanie o powierzchni 60 m2 i jest to wielkość na granicy akceptowalności społecznej.
Wyżej przedstawione wyliczenie obciążeń wspólnoty mieszkaniowej ponoszonych tylko na realizację przedsięwzięć termomodernizacyjnych potwierdza jej zdolność kredytową i uzasadnia możliwość przeprowadzenia połowy remontu kapitalnego budynku z wykorzystaniem kredytu termomodernizacyjnego. Pozostała część remontu winna być sfinansowana ze składek mieszkańców i kolejnych kredytów lub dotacji dostępnych z budżetów gmin lub z funduszy ochrony środowiska. Środki gminnych funduszy ochrony środowiska przeznacza się m. in. na:
edukację ekologiczną oraz propagowanie działań proekologicznych i zasady zrównoważonego rozwoju
wspomaganie systemów pomiarowych zużycia wody i ciepła
wspieranie działań przeciwdziałających zanieczyszczeniom
wspieranie wykorzystania lokalnych źródeł energii odnawialnej
inne zadania ustalone przez radę gminy, służące ochronie środowiska.
O zasadach wydatkowania środków z gminnych funduszy ochrony środowiska decydują Rady Gmin. Fundusze mogą udzielać dotacji, pożyczek niskooprocentowanych, gwarancji. W praktyce środki te są wydatkowane zgodnie z priorytetami gmin. Aktualnie w wielu gminach priorytetem jest gospodarka wodno-ściekowa, który stopniowo ustępuje pola gospodarce energią. Z reguły audyt energetyczny jest wystarczający dla podjęcia wstępnej decyzji o udzieleniu wsparcia dla przedsięwzięć termomodernizacyjnych z gminnego funduszu, tam gdzie znajdują się one na liście priorytetów.
Z uwagi na to, że zasoby mieszkaniowe są elementem infrastruktury gminnej to właśnie gminne fundusze ochrony środowiska powinny stanowić źródło dofinansowania przedsięwzięć remontowych w budynkach. Realizacja każdego z wymienionych 10 przedsięwzięć przyczynia się do poprawy stanu środowiska naturalnego lub do zmniejszenia jego zagrożenia.
Należy nadmienić, że na rynku finansowania inwestycji ekologicznych istnieją inne instytucje takie jak Fundacja Ekofundusz, Powiatowy, Wojewódzki i Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska, które udzielają wsparcia dla inwestycji termomodernizacyjnych, ale dla projektów o skali większej niż jeden budynek.
Problemem dla wspólnoty mieszkaniowej, w sytuacji ubiegania się finansowanie zewnętrzne, niezależnie od jego źródła, jest udział własny, który jest wymagany zazwyczaj w wysokości minimum 20%. Udziałem własnym mogą być środki zebrane do czasu uruchomienia inwestycji (a nie do momentu ubiegania się o finansowanie zewnętrzne) ze składek na fundusz remontowy. Składki te mogą być powiększone o zbycie lub zagospodarowanie zbędnego majątku trwałego wspólnoty (sprzedaż mieszkań, wynajem powierzchni pod działalność usługową). Oryginalną formą wzmocnienia finansowego wspólnoty może być inwestycja polegająca np. na nadbudowie budynku i sprzedaży nowych powierzchni na wolnym rynku.
Podsumowując: kredyt termomodernizacyjny jest aktualnie jedynym instrumentem państwa ukierunkowanym na modernizację zasobów mieszkaniowych, pozwala on na sfinansowanie w sposób akceptowalny społecznie ok. połowy remontu kapitalnego przeciętnego budynku. Zapobieżenie degradacji budynku może nastąpić poprzez realizację całego programu remontu kapitalnego. W krótkim czasie jest to możliwe jedynie poprzez sięgnięcie do zewnętrznych źródeł finansowania takich jak kredyt termomodernizacyjny, kredyt inwestycyjny, dofinansowanie z budżetu gminy, gminnych funduszy ochrony środowiska, wykorzystanie rezerw, opłacalne inwestycje.
autor / źródło:
Andrzej Rajkiewicz
Narodowa Agencja Poszanowania Energii S.A.
