Dlaczego w małej spółdzielni i wspólnocie opłata eksploatacyjna jest niższa?

Wbrew pozorom przyczyna jest bardzo prosta. We wspólnotach mieszkaniowych i małych spółdzielniach następuje praktyczna realizacja idei spółdzielczości - czyli zrzeszania się poprzez integrację w celu redukcji kosztów i racjonalizacji zarządzania. Nie trzeba być absolwentem ekonomii, by wiedzieć, że utrzymanie domu wielorodzinnego w normalnych warunkach w przeliczeniu na mieszkanie jest tańsze niż utrzymanie domu jednorodzinnego. Z tej zasady wzięłasię idea zrzeszania się, by móc oprócz redukcji kosztów utrzymania realizować inwestycje normalnie nieosiągalne dla jednostki.

Spółdzielczość rozwijała się prawidłowo do momentu pojawienia się systemu totalitarnego zwanego komunizmem. Ideolodzy tego systemu wytworzyli coś niemożliwego w warunkach gospodarki wolnorynkowej: zrzeszanie się w duże podmioty = wzrost kosztów. A więc w praktyce doszło do zaprzeczenia podstawowej reguły rynku. Ten niebywały paradoks jest wciąż możliwy i wciąż go doświadczamy wskutek niezreformowania odziedziczonej po PRL-u spółdzielczości PRL negującej prawa jednostki. W szczególności mam tu na myśli pozbawianie obywateli realnego prawa do demokratycznych wyborów przedstawicieli władz spółdzielni w spółdzielniach liczących po kilka lub kilkanaście tysięcy członków. Nieuchronnie skutkuje to zanikiem mechanizmów kontroli i nadzoru. Z reguły w spółdzielniach-molochach zarządy rozbudowują zatrudnienie w grupy liczące (łącznie z rodzinami) setki osób. W ten sposób władze zyskują gwarancję nieusuwalności. Przy takiej formule funkcjonowania spółdzielni nie ma już mowy o racjonalnym zarządzaniu, ograniczaniu wydatków ani presji konkurencji zewnętrznych zarządców.

Wspólnoty mieszkaniowe i małe spółdzielnie są tańsze, ponieważ funkcjonują w sposób demokratyczny. Zmiana źle działającego zarządcy jest w nich możliwa, wykonalna i pozostaje w zasięgu członków tych zrzeszeń. Dlatego sama świadomość istnienia takiego narzędzia jest bezpośrednim bodźcem dla funkcjonujących na rynku zarządców do świadczenia usług na jak najwyższym poziomie. Dlatego też, gdy w spółdzielni-molochu opłata eksploatacyjna wynosi np. 1,80 zł/m2 czy 2,00 zł/m2, to we wspólnocie lub małej spółdzielni ta stawka maleje średnio o ok. 50% i wynosi złotówkę za m2 powierzchni.

Reasumując, wymieńmy jeszcze raz najważniejsze czynniki determinujące koszt usługi zarządzania we wspólnotach mieszkaniowych i małych spółdzielniach:

1. DEMOKRATYCZNE FUNKCJONOWANIE - realna możliwość dokonania zmiany zarządcy i w związku z tym odpowiedzialność zarządcy przed mieszkańcami.
2. Duża konkurencja wśród zarządców oferujących swoje usługi.
3. Integracja społeczności wspólnoty/małej SM - mieszkańcy znają się, czują się odpowiedzialni za własne pieniądze i mienie.
4. Mieszkańcy mogą łatwo kontrolować działalność zarządcy.
5. Transparentność zarządzania i możliwość zmiany zarządcy gwarantuje racjonalizację wydatków, stosowanie mechanizmów przetargowych, wdrażanie innowacji (np. pozyskiwanie dotacji).


autor / źródło:

oprac. Stanisław Bartnik