MF: Lokale użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej - problemy z odliczaniem VAT
AFPŚroda, 10 czerwca 2009 (07:55)
Na temat problemów związanych z odliczaniem podatku naliczonego przez członków wspólnoty mieszkaniowej będących właścicielami lokali użytkowych, w których prowadzona jest działalność gospodarcza, pisaliśmy już na łamach Poradnika VAT.
1. Dostawa mediów jako przedmiot refakturowania
W sytuacji gdy podatnik prowadzi działalność w lokalu wydzierżawionym, nawet w przypadku gdy wynajmującym byłaby wspólnota mieszkaniowa - obciążenie kosztami zużytych mediów dokonywane jest na ogół na podstawie refaktury (jeżeli podmiot otrzymujący fakturę - np. wspólnota mieszkaniowa - jest czynnym podatnikiem VAT). VAT naliczony wynikający z takiej faktury podlega odliczeniu na zasadach ogólnych, tj. pod warunkiem związku dokonanego zakupu z działalnością opodatkowaną.
Przykład
Spółka cywilna ALFA wynajmuje lokal użytkowy, w którym prowadzi działalność handlową. Wynajmującym jest wspólnota mieszkaniowa. W umowie najmu zaznaczono, że wspólnota będzie co miesiąc fakturować dostawę mediów na rzecz spółki ALFA, według określonej proporcji. Co miesiąc wspólnota wystawi zatem na rzecz spółki fakturę VAT opiewającą na umówioną wartość. Ponieważ spółka prowadzi działalność opodatkowaną i jest czynnym podatnikiem VAT, zatem na podstawie tej faktury będzie mogła odliczyć podatek naliczony.
czytaj dalej
Problem pojawia się wówczas, gdy kosztami mediów obciążany ma być czynny podatnik VAT, który jest jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Z reguły właściciele lokali użytkowych prowadzący działalność gospodarczą, zawierają odrębne umowy dotyczące dostawy mediów do konkretnego lokalu. Mają wówczas odrębne liczniki, według których rozliczane jest zużycie poszczególnych mediów. Ułatwia to w znacznym stopniu rozliczanie podatku VAT z tego tytułu.
Można jednak spotkać się z sytuacją, w której media rozliczane są łącznie - czyli udokumentowana jest ich łączna kwota przypadająca na wspólnotę mieszkaniową jako całość. W takim przypadku najczęściej w drodze podjętej uchwały, ponoszone koszty mediów rozliczane są przez poszczególnych członków wspólnoty według ustalonej proporcji.
Podatnicy mają jednak wątpliwości, co do możliwości odliczenia podatku naliczonego z faktury (refaktury) wystawionej przez wspólnotę mieszkaniową. Problem polega na tym, że nabywca otrzymujący fakturę jest jednocześnie członkiem wspólnoty, która jest wystawcą tej faktury. Czy fakt, że podatnik jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej rozliczającej jednocześnie media i wystawiającej refaktury na podmioty będące właścicielami lokali w budynku tej wspólnoty, może pozbawić podatnika prawa do odliczenia podatku naliczonego?
2. Niekorzystne stanowisko organów podatkowych
Organy podatkowe zgodnie uznają, że skoro właściciel lokalu użytkowego jest zarazem członkiem wspólnoty, to ta sama wspólnota nie może wystawić faktury na rzecz jednego z jej członków - nie ma w tym przypadku mowy o dostawie mediów świadczonej przez wspólnotę na rzecz jej członków. Takie też stanowisko wyraził Urząd Skarbowy Warszawa-Mokotów w postanowieniu z dnia 26 czerwca 2007 r., nr 1433/NG/GV/443-72/2007/LŚ.
Podobne stanowisko prezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 26 lutego 2008 r., nr IP-PP2-443-166/08-2/PW, w której stwierdził, iż wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Wspólnota nie wykonuje bowiem usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie - jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty. Stąd też brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą, a jej członkami.
Tak więc, jak podkreślono w powołanej interpretacji, wspólnota mieszkaniowa zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali, jak również w części związanej z nieruchomością wspólną, nie powinna wystawiać faktur VAT na rzecz członków wspólnoty i to niezależnie od tego jaki jest status podatkowy wspólnoty, czy członków wspólnoty.
Organy podatkowe zgadzają się ze stanowiskiem, iż na gruncie przepisów ustawy o VAT wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich tj. niewchodzących w skład wspólnoty.
Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 28 marca 2008 r., nr ITPP2/443-24B/08/RS, stwierdzając, iż wspólnota dostarczając media wyłącznie swoim członkom nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, ponieważ stroną umowy jest wspólnota, a więc jej członkowie. W związku z powyższym brak jest uzasadnienia dla fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą, a jej członkami z tytułu ponoszonych kosztów (energii elektrycznej, cieplnej, wywozu nieczystości, wody i ścieków) dotyczących lokali użytkowych.
Jak widać, w przypadku wspólnoty mieszkaniowej organy podatkowe nie zgadzają się ani na wystawianie refaktur za media na rzecz właścicieli lokali użytkowych będących członkami wspólnoty ani na odliczanie części VAT proporcjonalnej do zużytych mediów, na podstawie oryginału faktury będącego w dyspozycjiwspólnoty.
3. Odmienne stanowisko redakcji
Trudno zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe.
Jeżeli bowiem dany zakup choćby w części dotyczy członka wspólnoty, a członek ten jest zarazem podatnikiem VAT i jeżeli zakup ten służy wykonywanym przez niego czynnościom opodatkowanym, to podatnik nie powinien być pozbawiony prawa do odliczenia podatku naliczonego od tego zakupu.
Warto zauważyć, że wspólnota mieszkaniowa to właściwie przymusowa (narzucona ustawowo) współwłasność nieruchomości. A skoro jest to współwłasność, to prawo do odliczenia podatku naliczonego przez współwłaścicieli należy rozpatrywać tak samo jak w przypadku każdej innej współwłasności (np. małżonków, którzy wspólnie nabyli nieruchomość, czy też osób, które nabyły np. samochód na współwłasność).
Skoro organy podatkowe dopuszczają możliwość odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości na współwłasność, nawet wówczas, gdy faktura taka zostanie wystawiona na kilku współwłaścicieli, to - zdaniem redakcji - nie powinno być również przeszkód, aby podatnik VAT będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej, odliczył podatek naliczony z wystawionej na wspólnotę faktury dokumentującej np. nabycie mediów, oczywiście w części, w jakiej partycypuje w kosztach tych mediów, zgodnie z umownymi ustaleniami. Byłoby to zgodne z zasadą równości wobec prawa, ponieważ nie dyskryminowałoby tych podatników, którzy są właścicielami lokali użytkowych, a nie tylko ich najemcami.
Nasza redakcja od początku pojawienia się problemu stała na stanowisku, iż członkowie wspólnoty mieszkaniowej będący właścicielami lokali użytkowych powinni mieć prawo do rozliczania VAT dotyczącego części lokalu, w którym prowadzona jest działalność opodatkowana i niedopuszczalne jest, żeby ze względów formalnych byli tego prawa pozbawieni.
4. Rozstrzygnięcie dokonane przez NSA
Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2009 r., sygn. akt I FSK 88/08 daje szansę na zmianę podejścia organów podatkowych do przedstawionego problemu.
Sąd przeanalizował problem w aspekcie zarówno przepisów ustawy o własności lokali, jak i ustawy o VAT. Stwierdził, iż właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Natomiast w przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela - związanych z utrzymaniem jego lokalu (energia, woda) zarząd wspólnoty w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli - jedynie jako pośrednik pomiędzy dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Środki uiszczane z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (wpłaty za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych przez podmioty dostarczające wodę, czy energię jest nie wspólnota, ale każdy z jej członków z osobna. Zatem zakup przez wspólnotę tych usług służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o VAT.
Sąd przyjął za słuszne stanowisko, zgodnie z którym wspólnota nie kupuje mediów „dla siebie”, ale działa w imieniu właścicieli. Odprzedaje je poszczególnym właścicielom, w związku z czym na żądanie właściciela ma obowiązek wystawienia faktury VAT. Nie są to więc rozliczenia „wewnątrz” wspólnoty i nie można ich traktować jako czynności na rzecz samych siebie, niepodlegających regulacjom ustawy o VAT.
Należy mieć nadzieję, że wyrok NSA zmieni praktykę organów podatkowych w tym zakresie i pozwoli podatnikom rozwiać wszelkie wątpliwości co do zasadności refakturowania usług powszechnych przez wspólnotę na rzecz właścicieli poszczególnych lokali będących członkami wspólnoty, z drugiej strony pozwalając tym właścicielom na odliczenie podatku naliczonego z takiej faktury.
Poradnik VAT Nr 11 z dnia 2009-06-10
autor / źródło:
http://biznes.interia.pl/news/lokale-uzytkowe-we-wspolnocie-mieszkaniowej-problemy-z,1321066
