- Szczegóły
- Autor: Super User
1. Z założenia ustawodawcy, fundusz zasobowy jest funduszem zapasowym, jedynym z funduszy stanowiących kapitał własny, który przede wszystkim finansuje część jej aktywów obrotowych. Obowiązuje w odniesieniu do niego zasada realnego pokrycia tzn. w momencie tworzenia, pasywnej pozycji funduszu muszą odpowiadać dobra majątkowe tej samej wielkości. Wiąże on pewną część majątku spółdzielni, która nie powinna być obciążona długami, przez co spełnia funkcje gwarancyjne np. wobec wierzycieli spółdzielni. “Prawo spółdzielcze” w art. 90 § 1 jednoznacznie na to wskazuje:
“Straty bilansowe spółdzielni pokrywa się z funduszu zasobowego, a w części przekraczającej fundusz zasobowy - z funduszu udziałowego i innych funduszów własnych spółdzielni według kolejności ustalonej przez statut”.
Zgodnie z ustawą “Prawo spółdzielcze”, fundusz zasobowy tworzony jest z wpłat wpisowego i z części nadwyżki bilansowej (aż do zrównania jego wysokości z wysokością funduszu udziałowego - art. 78, § 1 pkt.2), czyli gromadzi środki na wypadek powstania strat. Obowiązuje w odniesieniu do niego zasada utrzymania, co oznacza, iż część majątku finansowego odpowiadająca funduszowi zasobowemu, nie może trafić w okresie działalności spółdzielni do rąk jej członków czy osób trzecich (poza wyjątkami wskazanymi w ustawie – art. 26 §2, art. 125 §5). Jest także niepodzielny.
Jeżeli spółdzielnia ulokowała środki funduszu zasobowego np. w zakupie urządzenia czy lokalu - w sytuacji wystąpienia późniejszej straty spółdzielni, wierzyciel, jako pokrycie swojej należności, w pierwszej kolejności zająłby to urządzenie lub lokal, jako że majątek finansowy zamieniony w obiekt, nadal posiada to samo przeznaczenie – jest gwarantem pokrycia straty.
Wynika z tego, że zmniejszenie funduszu zasobowego może nastąpić tylko w sytuacji umorzenia środków trwałych, finansowanych z tego funduszu lub przy konieczności pokrycia zaistniałej straty, jako że zgodnie z art. 19, §3 “Prawa spółdzielczego”:
“Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania”,
a zgodnie art. 19, §2,:
“Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów”
Jest to powód gromadzenia wolnych środków finansowych na funduszu zasobowym do zrównania jego wysokości z wysokością funduszu udziałowego.
W spółdzielni mieszkaniowej powstaje sytuacja specyficzna – dawniej art. 208, §4 “Prawa spółdzielczego” a obecnie art. 6, pkt 1 “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” precyzuje, iż:
“Różnica między kosztami a przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym.”
SN uchwałą składu siedmiu sędziów z dnia 6.12.1991r, (III CZP 117/91, OSNCP 1992, nr 5, poz. 65.) stwierdził:
“Działalność spółdzielni mieszkaniowej nie jest nastawiona na osiąganie nadwyżki bilansowej, dochody jej muszą być dostosowane do wydatków, co powoduje, że nie może ona gromadzić zasobów finansowych, nie uzasadnionych jej bieżącymi potrzebami”.
Spółdzielnia mieszkaniowa w ogóle nie powinna wykazywać nadwyżki bilansowej, czyli nadwyżki przychodów nad kosztami (zysku), pomniejszonych o odprowadzony podatek. Jeżeli nie wykazuje nadwyżki bilansowej - to nie odpisuje jej części czy całości na fundusz zasobowy.
Tak więc wysokość funduszu zasobowego w spółdzielni mieszkaniowej, praktycznie powinna być równa wysokości wniesionych wpisowych.
Spółdzielnie gromadziły jednak na tym funduszy kwoty rzędu kilku – kilkuset mln zł.
“Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych” definiuje jednoznacznie pojęcia dochodu, przychodu firmy oraz określa, które z wpływów spółdzielni nie są przychodami, a także które z przychodów podlegają zwolnieniu z obowiązku opodatkowania.
Wpływające do spółdzielni środki z przekształceń praw do lokali wykazywane były przez całe lata przez głównych księgowych bezpośrednio na funduszu zasobowym, a więc tak, jakby stanowiły nadwyżką bilansową spółdzielni. Jest to przestępstwo księgowe.
Zgodnie z “Ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych”, środki finansowe wpływające do spółdzielni z tytułu przekształceń praw do lokali stanowią jej przychód:
Art. 12, ust.1.: “Przychodami są otrzymane pieniądze (..)”
Zgodnie z art. 6 ust.1 “Ustawy o rachunkowości” należy w roku obrotowym wykazać wszystkie przychody i koszty związane z tymi przychodami.
“W księgach rachunkowych jednostki należy ująć wszystkie osiągnięte, przypadające na jej rzecz przychody i obciążające ją koszty związane z tymi przychodami dotyczące danego roku obrotowego, niezależnie od terminu ich zapłaty.”
W spółdzielniach mieszkaniowych przychodami nie są tylko przychody otrzymane na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego (fundusze podstawowe), wpłaty na fundusz udziałowy i wpisowe. Stanowi o tym art. 12, ust. 4, pkt. 4 i 11 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:
Art. 12 ust. 4:
“Do przychodów nie zalicza się:
pkt. 4) przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego (akcyjnego), funduszu udziałowego albo funduszu założycielskiego albo funduszu organizacyjnego ubezpieczyciela, a w towarzystwach funduszy powierniczych - wartości aktywów tych funduszy,
pkt. 11) dopłat wnoszonych do spółki, jeżeli ich wniesienie następuje w trybie i na zasadach określonych w odrębnych przepisach, kwot i wartości stanowiących nadwyżkę ponad wartość nominalną udziałów (akcji), otrzymanych przy ich wydaniu i przekazanych na kapitał zapasowy, oraz w spółdzielniach i ich związkach - wartości wpisowego, przeznaczonych na fundusz zasobowy.”
Art. 7, ust. 2. “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych” określa, iż dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym:
“Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.”
a art. 7, ust. 1. określa, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód, bez względu na rodzaj źródeł przychodów:
“Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.”
Art. 17, ust.1, pkt. 4f ustawy jw. wskazuje, iż wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i z innych źródeł przychodów – lecz tylko w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych i inne cele statutowe.
Art. 36 “Ustawy o rachunkowości” nakazuje ujmowanie funduszy według zasad określonych przepisami:
1. Kapitały (fundusze) własne ujmuje się w księgach rachunkowych z podziałem na ich rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa, postanowieniami statutu lub umowy o utworzeniujednostki.
a więc fundusz zasobowy nie może być tworzony w sposób dowolny, czyli nie może być tworzony ani z przychodów, ani ze świadczeń pieniężnych członków spółdzielni, ani nie mogą być gromadzone na nim nie opodatkowane zyski spółdzielni – jest to naruszenie “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”, “Prawa spółdzielczego” i “Ustawy o rachunkowości”.
Spółdzielnia mieszkaniowa wykazując wysoki stan funduszu zasobowego (przy niewysokim wpisowym), przedstawiała informacje, iż ukrywając zyski, czyli nadwyżkę przychodów nad kosztami, oszukuje członków spółdzielni, pobierając od nich zbyt wysokie wpłaty – przychody:
wpłacone do spółdzielni w danym roku środki z przekształceń praw do lokali, powinny być odpisane od razu jako koszt funduszu remontowego – wtedy przychód zostaje zrównany z kosztem, dochód nie występuje, ale są środki na bieżące finansowanie remontów. (Nie istnieje możliwość uczynienia długu z zaksięgowanego już kosztu funduszu remontowego.)
jeżeli wpłaconych środków z przekształceń praw do lokali, nie odpisano w koszty funduszu remontowego danego roku, to chcąc je przeznaczyć w późniejszym okresie na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, należało wykazać nadwyżkę przychodów nad kosztami danego roku, która zgodnie z wówczas obowiązującym art. 208, §4 “Prawa spółdzielczego”, zwiększałaby przychody kolejnych lat. Wyniki ujemne lat kolejnych byłyby pokrywane z uzyskanej wcześniej nadwyżki.
Tymczasem zarządy w celu pokrycia strat zarówno gospodarki zasobami mieszkaniowymi jak i działalności gospodarczej, podnosili spółdzielcom opłaty z tytułu użytkowania mieszkań, kiedy jednocześnie wykazywano wielomilionową nadwyżkę wolnego kapitału w obrocie – a więc wniesionej wcześniej przez spółdzielców nadwyżki przychodów nad kosztami. Spółdzielcy polscy byli notorycznie oszukiwani przez zarządy, biegłych rewidentów i lustratorów, akceptujących przestępczy proceder.
2. “Kredyty” ze środków pochodzących z przekształceń praw do lokali (lub funduszu remontowego).
Członkowie zarządów spółdzielni nie wykazywali w “przychodach” kolejnych lat wpływających środków z przekształceń praw do lokali, a przed wykazaniem ich bezpośrednio na funduszu zasobowym, nie odprowadzali podatku, czyli wykazywali przychód bezpośrednio w funduszu, który zasilany może być tylko opodatkowaną nadwyżką przychodów nad kosztami.
Dokonywali ewidencji sprzecznie z nakazami prawa, czego konsekwencją było fałszerstwo sprawozdań finansowych spółdzielni. Biegli rewidenci i lustratorzy całymi latami poświadczali nieprawdę o prawidłowości prowadzenia i sporządzania dokumentacji finansowej spółdzielni.
Tak ewidencjonowane środki pochodzące z przekształceń praw do lokali (prywatna własność spółdzielców), były wykorzystywane przez zarządy m.in. do udzielania kredytów osobom spoza spółdzielni (np. SM “Wola”) lub przeznaczane do preparowania zobowiązań obciążających członków spółdzielni, przez “udzielanie im kredytu” na sfinansowanie prac modernizacyjnych, czyli budowlanych (np. SMB “Jary’).
Ten przestępczy proceder był i nadal jest prowadzony sprzeczne z wolą spółdzielców, sprzecznie z “Prawem spółdzielczym” i “Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych”, a związane z tym operacje pozostają w sprzeczności z “Ustawę o podatku dochodowym od osób prawnych” i “Ustawą o rachunkowości”.
Art. 75. § 1. k.c.:
“ Czynność prawna obejmująca rozporządzenie prawem, którego wartość przenosi dwa tysiące złotych, jak również czynność prawna, z której wynika zobowiązanie do świadczenia wartości przenoszącej dwa tysiące złotych, powinna być stwierdzona pismem”.
Ustawa “Podatek od czynności cywilnoprawnych” z dnia 9.09.2000r (Dz. U. Nr 86/2000r) w art.1 ust.1, pkt.1 określa, iż umowy pożyczki podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych (rozdział 2, art. 3 ust 1 pkt 1 “obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej”).
Nie istnieje prawna możliwość udzielenia pożyczki (chodzi o kwoty wielomilionowe), bez konieczności odprowadzenia od niej podatku.
W umowie pożyczki należy określić warunki jej zwrotu – kto miałby spółdzielcom zwracać stosowne oprocentowanie od kwoty im pożyczonej i kto miałby ponosić koszty odprowadzonego podatku? Spółdzielcy sobie samym? – stosowanie prawa ujawnia całą niedorzeczność dokonywanych operacji.
Przy stosowaniu praw obowiązujących ustaw, nie jest możliwym uczynienie długu obciążającego spółdzielców z wniesionej przez nich nadwyżki przychodów nad kosztami, ani udzielanie z tych środków pożyczek osobom trzecim.
Są to środki finansowe, których wykorzystanie na obniżenie kosztów gzm lat następnych nakazywała ustawa. Dysponowanie nimi należało wyłącznie do kompetencji najwyższego organu spółdzielni – ani RN ani też zarząd spółdzielni nie posiadały nigdy ustawowego umocowania do wykorzystywania ich wg własnego uznania – były to prywatne środki członków spółdzielni. Uczestniczą oni solidarnie w pokrywaniu strat, ale także dzielą pomiędzy siebie nadwyżkę przychodów, w sposób określony w ustawach i statucie.
Celem dokonywania przez zarządy operacji powodujących – z pogwałceniem wielu praw ustawowych – obciążenie spółdzielców “kredytem”, było spowodowanie utrudnień przy wyodrębnianiu przez nich własności swoich mieszkań, co stanowi jednoznaczne łamanie przez członków zarządu praw “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” i za świadome i celowe działanie na szkodę spółdzielców.
autor / źródło:
www.naszesm.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
2. Jeśli należysz do dużej spółdzielni, bierz udział w spotkaniach swojej grupy członkowskiej. Tam wybierasz reprezentantów na zebranie przedstawicieli.
3. Nie omijaj zebrań przedstawicieli. Nie możesz wprawdzie głosować w trakcie np. wyborów do rady nadzorczej, ale możesz zabierać głos i pytać, o co zechcesz.
4. Do rady nadzorczej wybieraj ludzi, których znasz i masz do nich zaufanie. Do rady wybrać można tylko członków spółdzielni!
5. Walcz o wzmocnienie w statucie pozycji rady nadzorczej.
To rada, a nie zarząd, powinna:
- uchwalać regulaminy dotyczące czynszów, inwestycji i rozliczania kosztów, jakie spółdzielnia ponosi lub będzie ponosić (m.in. kosztów budowy lokali, gospodarki zasobami mieszkaniowymi). Dzięki temu będziecie mieli większą kontrolę nad tym, jak zarząd wydaje wasze pieniądze.
UWAGA! Pozostałe regulaminy rada nadzorcza powinna zatwierdzać.
- kontrolować wszystkie zamówienia składane przez spółdzielnię na materiały budowlane, sprzęt, pielęgnację zieleni, budowę placów zabaw itp. W statucie ma być zapis, że będą one przeprowadzane w drodze przetargu.
- decydować o zawarciu przez zarząd umów o dużej wartości, np. powyżej 20 tys. zł.
- decydować kogo zatrudnia spółdzielnia. Każdy nowy etat to obciążenie finansowe.
autor / źródło:
www.naszesm.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
“Umowę o przekształcenie prawa do lokalu spółdzielnia zawiera z członkiem po dokonaniu przez niego wpłaty wkładu budowlanego w wysokości wartości rynkowej lokalu. Na poczet wkładu budowlanego zalicza się wkład mieszkaniowy członka zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu. Przepis art. 461 stosuje się odpowiednio”.
Art. 12., ust. 1, pkt. 5
“Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego.”
Art. 12 ust. 3 oraz art. 461 “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” nakazuje uzyskane w wyniku tychże wpłat wpływy, przeznaczyć na fundusz remontowy spółdzielni.
Oba wskazane artykuły dotyczące zmiany statusu prawa do lokalu z lokatorskiego na spółdzielcze własnościowe i na prawo wyodrębnionej własności, stanowią o obowiązku dokonania przez członka wpłaty w wysokości wartości rynkowej lokalu pomniejszonej o zwaloryzowaną wartość wniesionego wkładu mieszkaniowego.
Wykonanie powyższej dyspozycji jest niemożliwe bez pogwałcenia praw określonych “Ustawą o rachunkowości”, skutkuje fałszowaniem operacji i dokumentów finansowych spółdzielni.
Wszystkie dyspozycje dawnego Prawa spółdzielczego i obecnie “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” odnoszące się do ustanowienia prawa członka do lokalu (art. 10, art. 111, art. 171, art. 173, art. 18) stanowiły o obowiązku wniesienia przez członka wkładu mieszkaniowego lub budowlanego, w wysokości odpowiadającej kosztom zadania inwestycyjnego, przypadających na lokal członka.
Na sfinansowanie kosztów zadania inwestycyjnego przypadających na lokal członka udzielany był spółdzielni kredyt odpowiadający wysokości tychże kosztów. Członek obejmujący lokal spółdzielczy zobowiązywał się do spłaty wymagalnej kwoty kredytu, tj. przypadającego na jego lokal wkładu (art. 519 k.c. zmiana dłużnika, przejęcie przez członka długu spółdzielni wobec banku).
Wysokość udzielonego spółdzielni kredytu odpowiadała dokładnie wysokości wymagalnego wkładu budowlanego, równego kosztom budowy lokalu członka i kosztom pozostałej części zadania inwestycyjnego (inne obiekty na terenie spółdzielni), przypadających na lokal członka.
Członek spółdzielni, uzyskujący przed 1990r lokatorskie prawo do lokalu, dokonywał wpłaty tzw. wkładu mieszkaniowego (spłaty kredytu lokatorskiego), tj. procentowej części pełnego kredytu budowlanego (pełnych kosztów budowy):
50% na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1982r w sprawie zasad udzielania kredytu bankowego na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 1983r nr 1,poz. 4 i nr 54, poz. 241 ora z 1984r nr 2, poz. 6) lub
70% na podstawie rozporządzenia RM z dnia 30 grudnia 1988r w sprawie ogólnych zasad udzielania kredytu bankowego na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 1989r nr 1, poz. 1),
Pozostała część pełnych kosztów budowy (50%, 30%) stanowiąca tzw. umorzenie części kredytu (zawieszona w czasie spłata pozostałej części pełnego wkładu budowlanego – 30%, 50%) obciążała nadal lokal członka.
Zawierane umowy pomiędzy spółdzielnią a bankiem o kredytowanie określonego zadania inwestycyjnego, poddawały stosunek prawny między stronami obowiązującym wówczas przepisom – ustawie i wydawanych na jej podstawie wykonawczym rozporządzeniom Rady Ministrów. Warunki spłaty kredytu przez członków tych spółdzielni, które zawarły umowy kredytowe na budownictwo mieszkaniowe w latach 80-tych oraz na początku lat 90-tych, regulują następujące akty prawne:
Zgodnie z art. 121 ustawy “Prawo bankowe” z dnia 31 stycznia 1989r (Dz. U. 1989r nr. 4, poz. 21):
Art. 121. ust. 2 pkt. 1 stanowi:
“Pozostają w mocy dotychczasowe przepisy wykonawcze dotyczące kredytów i oprocentowania kredytów udzielanych na cele mieszkaniowe”.
Ustawa “O uporządkowaniu stosunków kredytowych” z dnia 28 grudnia 1989r (Dz. U. nr 74, poz. 440 i z 1992 r. Nr 21, poz. 85) w art. 1, art. 5 ust.1 i 2 stanowi, iż:
Art. 1. ust. 1. Uchyla się:
2).postanowienia umów kredytowych ustalające oprocentowanie kredytów według stawek stałych i preferencyjnych.
Art. 5 ust. 1:
“W ustawie z dnia 31 stycznia 1989r – Prawo bankowe (Dz. U. nr 4, poz. 21, nr 54, poz. 320, nr 59, poz. 350 i nr 74, poz. 439) w art. 121 wprowadza się następujące zmiany:
1). ust. 3 otrzymuje brzmienie:
“3. Rada Ministrów zapewni pokrycie różnic wynikających z ulgowego oprocentowania i umorzenia kredytów określonych w ust. 2, udzielonych do dnia 31 grudnia 1989r.”
2). ust. 4 skreśla się
Art. 5 ust. 2:
“Tracą moc akty wykonawcze w zakresie dotyczącym oprocentowania i umarzania kredytów, o których mowa w art. 121 ust. 2 ustawy wymienionej w ust. 1, w odniesieniu do nowo zawieranych umów.”
Ustawa z dnia 15 lutego 1992r “O zmianie ustawy Prawo Bankowe oraz niektórych innych ustaw” (Dz. U. 1992 nr 21, poz. 85) artykułem 5 ust. 1 a) wprowadziła zmianę do art. 1 ustawy “O uporządkowaniu stosunków kredytowych”:
Art. 5 W ustawie z dnia 28 grudnia 1989r “O uporządkowaniu stosunków kredytowych” (D.U. nr 74, poz. 440) wprowadza się następujące zmiany:
w art. 1:
a). w ust. 1:
- w pkt. 2 skreśla się kropkę i dodaje wyrazy “oraz dotyczące umorzeń kredytów na cele budownictwa mieszkaniowego, w odniesieniu do zadań nie rozliczonych i nie oddanych do użytku do dnia 31 marca 1992r”
- dodaje się pkt 3 w brzmieniu:
3). Postanowienia umów kredytowych dotyczące okresu spłaty kredytów na cele budownictwa mieszkaniowego w odniesieniu do zadań nie rozliczonych i nie oddanych do użytku do dnia 31 marca 1992r”.
Zmiany wprowadzone powyższą ustawą, zmieniła ustawa z dnia 29 grudnia 1992r. “O zmianie ustawy o uporządkowaniu stosunków kredytowych” (Dz.U. z dnia 19 maja 1993 r. Nr 40, poz. 181):
“Art. 1. W ustawie z dnia 28 grudnia 1989 r. “O uporządkowaniu stosunków kredytowych” (Dz.U. Nr 74, poz. 440 i z 1992 r. Nr 21, poz. 85) wprowadza się następujące zmiany:
w art. 1:
a) w ust. 1:
- w pkt 2 wyrazy "oraz dotyczące umorzeń kredytów na cele budownictwa mieszkaniowego w odniesieniu do zadań nie rozliczonych i nie oddanych do użytku do dnia 31 marca 1992 r." skreśla się, a przecinek zastępuje kropką,
- skreśla się pkt 3,
3) w art. 5 ust. 2 otrzymuje brzmienie:
2. Tracą moc akty wykonawcze w zakresie dotyczącym oprocentowania i umarzania kredytów, o których mowa w art. 121 ust. 2 ustawy wymienionej w ust. 1, w odniesieniu do nowo zawieranych umów”.
Ani wprowadzone w życie od dnia 1 stycznia 1988r rozporządzenie RM z dnia 23 lipca 1987r ani rozporządzenie RM z dnia 30 grudnia 1988r w sprawie ogólnych zasad udzielania kredytu bankowego na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 1989r nr 1, poz. 1), które wprowadziło zasadnicze zmiany do systemu finansowania spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego, a zatem i sposobu spłacania kredytów, nie zawierały przepisów dokonujących zmian we wcześniej zawartych umowach w przedmiocie obowiązków stron. § 21 rozporządzenia z dnia 30 grudnia 1988r stanowi wyraźnie, iż znajduje ono zastosowanie do umów kredytowych, zawieranych po jego wejściu w życie (31 stycznia 1989r).
Ustawa z dnia 28 grudnia 1989r “O uporządkowaniu stosunków kredytowych”, mająca charakter szczególny, bo wydana w związku z zasadniczą zmianą systemu gospodarczego i ustroju państwa, dokonała ingerencji w treść umów kredytowych, poprzez uchylenie postanowień tych umów ustalających oprocentowanie kredytów według stawek stałych i preferencyjnych (art. 1 ust. 1 pkt. 2) z równoczesnym wyraźnym zastrzeżeniem (ust. 2), że w pozostałym zakresie umowy te pozostają bez zmiany.
Ustawa ta równocześnie pozostawiała do swobodnego uzgodnienia przez strony umowy kredytowej zmian wcześniej zawartej i będącej w toku realizacji umowy, a w tym uzgodnień nawet w przedmiocie oprocentowania, akcentując zarazem, że nawet w razie zwiększenia kwoty kredytu bank nie może jednostronnie (“bez zgody kredytobiorcy”) warunków umowy zmienić (art. 1 ust. 2 i 3), jednakże z oczywistych powodów dokonanie takiej zmiany uzależnione być musiało od zgody wszystkich spółdzielców, spłacających kredyt.
Poważne konsekwencje społeczne i ekonomiczne wprowadzenia przez omawianą ustawę (art. 1 ust. 3) zmiennych stawek oprocentowania w czasie, kiedy stawki te osiągały poziom bardzo wysoki, wywołały konieczność podjęcia dalszych kroków. I tak:
Rozporządzeniem RM z dnia 5 kwietnia 1989r w sprawie zmiany przepisów wykonawczych dotyczących zasad i oprocentowania kredytów na cele budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. nr 22, poz. 118), wydanym na podstawie Prawa bankowego z dnia 31 stycznia 1989r, ustalono określone zróżnicowane co do wielkości stawki oprocentowania kredytów, stanowiące zarazem (§ 2), że stawki ustalone w dotychczasowych przepisach wykonawczych do Prawa bankowego z 1982r “zastępuje się stawkami określonymi w przepisach niniejszego rozporządzenia”.
W tym stanie rzeczy żadne inne postanowienie wcześniejszych umów, zawartych pod rządem wcześniejszych przepisów, nie zostało przez normodawcę dotknięte zmianami.
Wobec narastania bardzo znacznych obciążeń kredytobiorców tj. spółdzielni mieszkaniowych, a konsekwencji ich członków, wydane zostało na podstawie ustawy z dnia 28 grudnia 1989r “O uporządkowaniu stosunków kredytowych”, Rozporządzenie RM z dnia 8 lutego 1990r w sprawie zakresu, zasad i trybu udzielania kredytobiorcom pomocy ze środków budżetowych w spłacie części należnego bankom oprocentowania od kredytów udzielonych od dnia 31 grudnia 1989r (Dz.U. nr 11, poz. 69) oraz rozporządzenie RM z dnia 9 kwietnia 1990r w sprawie zakresu, zasad i trybu udzielania kredytobiorcom pomocy ze środków budżetowych w 1990r w spłacie części należnego bankom oprocentowania od kredytów udzielonych po dniu 31 grudnia 1989r (Dz. U. nr 27, poz. 154). Te akty wykonawcze przewidywały spłacanie ze środków budżetu centralnego 32% należnego bankom oprocentowania kredytów.
Rozporządzenia powyższeutraciły moc na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia RM z dnia 21 maja 1991r w sprawie zakresu, zasad i trybu udzielania kredytobiorcom pomocy ze środków budżetowych w 1991r w spłacie części należnego bankom oprocentowania od kredytów (Dz. U. nr 50, poz. 217).
Od dnia 1 stycznia 1991r obowiązywało rozporządzenie RM z dnia 25 maja 1991r w sprawie zasad i trybu wykupienia należności banków z tytułu skapitalizowania w 1991r odsetek kredytów mieszkaniowych (Dz. U. nr 28, poz. 118) dotyczące odsetek od kredytów zaciągniętych do dnia 21 grudnia 1990r, które wprowadziło zasady wykupywania ze środków budżetowych odsetek od kredytów mieszkaniowych, w podstawowych działach gospodarki narodowej oraz z poziomem miesięcznych dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy (członka spółdzielni). Skapitalizowane odsetki od kredytów na inwestycje, których realizacja została zakończona, podlegały wykupieniu w 100%. (§ 3 pkt. 1).
Pozostałe spłaty zaciągniętych kredytów mieszkaniowych na podstawie wcześniej zawartych umów nie zostały dotknięte zmianami. Wynika to wyraźnie z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 28 grudnia 1989r “O uporządkowaniu stosunków kredytowych”, zgodnie z którym akty wykonawcze w zakresie dotyczącym umarzania i oprocentowania kredytów utraciły moc jedynie w odniesieniu do nowo zawieranych umów o kredyt na cele budownictwa mieszkaniowego. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 kwietnia 1998r (sygn. akt III CZP 4/98), który też orzekł:
“Członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spłaca kredyt bankowy na cele mieszkaniowe na warunkach obowiązujących w chwili zawarcia bankowej umowy kredytowej przez spółdzielnię, z uwzględnieniem zasad korzystania z pomocy w spłacie, przewidzianych w przepisach wykonawczych do art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 28 grudnia 1989r o uporządkowaniu stosunków kredytowych.”
Nie ulega wątpliwości, iż każdy członek spółdzielni jest zobowiązany do wniesienia wkładu w wysokości faktycznych kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jakiekolwiek żądanie ze strony spółdzielni o dokonanie z tego tytułu wpłat dodatkowych, ponad określoną wysokość kosztów budowy/lokal, nie znajduje żadnego umocowania w polskim prawie. Podlegałoby dyspozycjom art. 296 k.k, jako wyłudzenie.
Zasada niedziałania prawa wstecz (lex retro non agit) jest dyrektywą postępowania organów prawodawczych, polegającą na zakazie stanowienia norm prawnych, które nakazywałyby stosować nowo ustanowione normy prawne do zdarzeń, które miały miejsce przed ich wejściem w życie.
Niedopuszczalne jest stanowienie norm z mocą wsteczną, jeśli podmioty, których te normy dotyczą, nie mogły racjonalnie przewidzieć tego rodzaju decyzji, a nadzwyczajne okoliczności czy dobra podlegające ochronie konstytucyjnej decyzji takiej nie usprawiedliwiają. Można od niej odstąpić, jednak tylko wyjątkowo i z usprawiedliwionych względów nadając normom możliwości oddziaływania na sytuacje zastane, jeżeli zaistniały ważkie powody, a zainteresowane podmioty miały podstawy, by oczekiwać uchwalenia takich norm (TK, wyroki z 27 lutego 2002 r., K 47/01 i z 5 listopada 2002 r., P 7/01).
U podstaw zasady niedziałania prawa wstecz, stanowiącej podstawę porządku prawnego, leży wyrażona w art. 2 Konstytucji zasada demokratycznego państwa prawnego (wyrok z 17 grudnia 1997 r., K. 22/96).
Zasada zaufania do państwa wymaga, by mocy wstecznej nie nadawać przepisom, które regulują prawa i obowiązki obywateli i pogarszają ich sytuację prawną (orzeczenie TK z 30 listopada 1988 r., K. 1/88). Odstępstwo od niej jest dopuszczalne w szczególności wtedy, gdy jest to konieczne dla realizacji wartości konstytucyjnej, ocenionej jako ważniejsza od wartości chronionej zakazem retroakcji (wyrok TK z 6 lipca 1999 r., P. 4/99)
Art. 28 ust. 1 “Ustawy o rachunkowości”:
“Aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w sposób następujący:
pkt. 7) należności i udzielone pożyczki – w kwocie wymaganej zapłaty, z zachowaniem ostrożności,
pkt. 8) zobowiązania – w kwocie wymagającej zapłaty (…)
Zgodnie z nakazem art. 28 ust. 1 pkt. 7 i 8 “Ustawy o rachunkowości”, każda spółdzielnia wykazuje w swoim bilansie istniejące zobowiązania wobec banku z tytułu niespłaconej części kredytu budowlanego wszystkich członków posiadających lokatorskie prawo do lokalu i w tej samej wysokości należności od członków wobec spółdzielni z tegoż tytułu, “w kwocie wymaganej zapłaty, z zachowaniem ostrożności”.
Spółdzielnia prowadzi odrębne konta rozliczeniowe każdego członka, posiadacza lokatorskiego prawa do lokalu, na którym jest zaksięgowana należność wobec spółdzielni każdego członka z tytułu niespłaconej części kredytu budowlanego.
Faktyczna wysokość tychże należności, inna dla każdego z członków, zaksięgowanych w wysokości wymagalnej przez spółdzielnię, potwierdzona jest podpisami członków zarządu, głównego księgowego i potwierdzona przez samych spółdzielców poprzez zatwierdzenie sprawozdania finansowego przez najwyższy organ spółdzielni.
Ponadto sprawozdanie finansowe, z ujawnionymi należnościami członków wobec spółdzielni z tytułu rozliczenia wkładu budowlanego, jest zbadane i zaopiniowane przez biegłego rewidenta, potwierdzającego rzeczywistą wysokość należności członków z tytułu niespłaconego wkładu.
Tak sporządzone dokumenty finansowe ujawniane są zarówno w Urzędzie Skarbowym jak i Sądzie Rejestrowym, stanowią też dowód w postępowaniu przed Sądem każdej instancji, jako jedyny dokument potwierdzający prawdziwą należność członka wobec spółdzielni.
W tej sytuacji stanowienie przez ustawodawcę, iż rozliczenie pomiędzy osobą fizyczną a osobą prawną, ma zostać dokonane w innej wysokości niż faktyczne, wynikające z oficjalnych dokumentów zobowiązanie (umowa, dokumenty finansowe), jest nie do pogodzenia z systemem prawnym RP.
Z ustanowienia, iż spółdzielca dokonujący przekształcenia prawa do lokalu, ma wnieść do spółdzielni kwotę w wysokości wartości rynkowej lokalu wynika, iż ustawodawca postanowił, że oprócz faktycznej wysokości wkładu, członek spółdzielni jest zobowiązany do wniesienia darowizny na rzecz spółdzielni, w wysokości odpowiadającej różnicy między wartością rynkową lokalu a prawdziwą wysokością jego wkładu budowlanego.
Różnicę wpływów uzyskanych w wyniku tychże wpłat, ustawodawca przepisem art. 12 ust. 3 oraz art. 461 nakazuje przeznaczyć na fundusz remontowy spółdzielni.
Potwierdzono tym samym, iż nie jest to kwota związana ze spłatą części wkładu budowlanego (kosztów budowy lokalu), jako że finansowanie kosztów wytworzenia środka trwałego, nigdy nie może dokonywać się poprzez przychody. Stanowi o tym art. 12, ust. 4 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:
“Do przychodów nie zalicza się przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego, funduszu udziałowego (...)”.
Wykazanie jako przychodów spółdzielni wpłat z tytułu spłaty wkładu budowlanego jest przestępstwem księgowym, zagrożonym karą do 2 lat pozbawienia wolności art. 77 (dla zarządu) i art. 78 (dla biegłego rewidenta) “Ustawy o rachunkowości”.
Zasilenie funduszu remontowego dokonuje się przez zwiększenie przychodów spółdzielni, które w tej samej wysokości stanowią koszt uzyskania przychodu (art. 6 ust. 3 “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych”). Przeznaczana na fundusz remontowy wpłacana przezczłonka część wkładu budowlanego (zgodnie z art. 111, ust. 2 członek wnosi “wkład budowlany”), stawałyby się kosztem uzyskania przychodów, co jest zakazane przez art. 16. ust.1 pkt. b) “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:
“Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych”.
Wykazanie jako kosztów uzyskania przychodów wpłat z tytułu pokrycia kosztów budowy jest przestępstwem księgowym, zagrożonym karą do 2 lat pozbawienia wolności art. 77 (dla zarządu) i art. 78 (dla biegłego rewidenta) “Ustawy o rachunkowości”.
Każda darowizna, zgodnie z ustawą, podlega obowiązkowemu opodatkowaniu – spółdzielnia przyjmując darowiznę od członka i nie odprowadzając od niej podatku, popełnia przestępstwo karno-skarbowe.
Jakim argumentem prawnym ustawodawca może uzasadnić tak daleko posuniętą ingerencję w rozliczenia dokonywane pomiędzy prywatnymi podmiotami prawa? Czym uzasadni nałożenie na osoby fizyczne, członków spółdzielni obowiązku składania przymusowej darowizny na rzecz prywatnej osoby prawnej? Czym uzasadni dyspozycje, w wyniku której tracą ważność i przestają mieć znaczenie inne przepisy ustaw, oficjalne dokumenty finansowe i zobowiązania wynikające z zawartych umów pomiędzy spółdzielnią a jej członkami, oraz spółdzielnia i kredytodawcą? Czym uzasadni dokonywanie podziału polskich spółdzielców na grono tych, którzy finansują faktyczne koszty budowy swoich lokali i tych, którzy oprócz kosztów budowy zmuszani są do składania darowizn?
Obowiązującą zasadą prawną jest, iż spółdzielca w transakcjach ze spółdzielnią mieszkaniową rozliczany jest wyłącznie wg rzeczywiście poniesionych kosztów.
Uchwała SN z dnia 17 lipca 1969r (III CZP 42/69, OSNCP 1970/5 poz. 77):
“Chociaż spółdzielnia mieszkaniowa jest odrębnym od swoich członków podmiotem prawa i w związku z tym między nią a każdym z członków istnieją określone stosunki prawne, to jednak stosunków tych nie można w całej rozciągłości porównywać ze stosunkami, jakie występują między innymi podmiotami prawa, w ramach których jedna ze stron zobowiązuje się do świadczenia usług lub do dania swojej rzeczy do używania drugiej stronie. W tym bowiem drugim wypadku wymieniona strona podejmuje się zobowiązania z reguły z tej przyczyny, że chce zrealizować swój własny cel gospodarczy. Natomiast spółdzielnia działa wyłącznie w interesie swoich członków, a więc osób reprezentujących drugą stronę stosunku prawnego. Z ekonomicznego więc punktu widzenia działalność spółdzielni jest działalnością samych członków, a nie przeciwstawnego im podmiotu.”
Ze specyfiki działania spółdzielni mieszkaniowej, wynika, iż osiąganie przez spółdzielnię zysku z transakcji z członkami mogłoby nastąpić tylko wówczas, kiedy sami członkowie obciążyliby się obowiązkiem dokonania wpłat ponad należną ich wysokość.
Sytuacja z założenia wydaje się niedorzeczna, jako że budynki, lokale i wszystkie inne obiekty wybudowane przez spółdzielnię i wykazywane przez nią jako jej środki trwałe, są budowane z prywatnych pieniędzy jej członków, które nigdy nie stanowiły darowizny na rzecz spółdzielni. Nadal utrzymywana PRL-owska ekonomicznie absurdalna zasada, iż do jednej wartości finansowej wnoszonej przez członka (= kosztowi budowy), ustanawiane są prawa własności na rzecz dwóch różnych osób:
własność środków pieniężnych, wkładu – prywatna własność osoby fizycznej, członka
własność środka trwałego wytworzonego z tych środków pieniężnych – własność spółdzielni
sprawia, iż spółdzielnia mieszkaniowa posiada nieustanne zobowiązanie wobec osób prywatnych (członków) w wysokości równej wartości jej rzeczowego majątku trwałego.
W każdym czasie swego trwania, spółdzielnia mieszkaniowa, jako dłużnik, jest winna członkom, swoim wierzycielom, środki pieniężne odpowiadające wartości jej majątku.
Źródłem finansowania majątku spółdzielni nie są prywatne środki osoby prawnej (zysk, darowizna), ale wyłącznie prywatne pieniądze osób fizycznych. Zatem członek – w sensie ekonomicznym - nie odkupuje od spółdzielni jej własności, tylko spłaca własne zobowiązanie wobec kredytodawcy.
Ujawnienie, że spółdzielnia mieszkaniowa uzyskała jakikolwiek zysk w wyniku transakcji pomiędzy nią a swoim członkiem, jest równoznaczne ze stwierdzeniem, iż obciążyła go obowiązkiem dokonania wpłaty ponad rzeczywisty koszt prawa, rzeczy czy usługi, a więc że wyłudziła od niego nienależne jej korzyści majątkowe. Takie działania zarządów wypełniają znamiona przestępstwa gospodarczego art. 296 k.k.
Ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. “O pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw”, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 1996r, w art. 14 stanowi:
“W zakresie uregulowanym ustawą tracą moc przepisy ustawy z dnia 28 grudnia 1989r. o uporządkowaniu stosunków kredytowych (Dz.U. Nr 74, poz. 440, z 1992 r. Nr 21, poz. 85 i z 1993 r. Nr 40, poz. 181).”
Ustawodawca ujawnił swoją wiedzę o niemożności obciążenia spółdzielcy kwotą większą niż faktyczne jego zobowiązanie wobec spółdzielni (= zobowiązaniu wobec banku), z tytułu spłaty część wkładu (kredytu), ujawnione w dokumentach finansowych: ustawa z dnia 30 listopada 1995r. “O pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw” (Dz.U. z 1996r. Nr 5, poz. 32), w art. 10 reguluje, iż na wniosek kredytobiorcy zadłużenie z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytów mieszkaniowych podlega umorzeniu przez bank w części odpowiadającej wskazanym w tymże artykule kwotom, przy czym:
Art. 10, ust. 1, pkt. 5: “w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu członkowi spółdzielni przysługuje roszczenie o przeniesienie przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz członka prawa własności lokalu mieszkalnego z ograniczeniem przez spółdzielnię mieszkaniową żądania uzupełnienia wkładu budowlanego do przypadającej na dany lokal nominalnej kwoty umorzenia kredytu dokonanego przy ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy, która podlega zwrotowi do budżetu państwa.”
Spółdzielnie przekazują do banków, obsługujących zadłużenie kredytowe spółdzielców, swoje sprawozdania finansowe. Omówiona wcześniej niemożność zaksięgowania zgodnie z prawem kwoty wyższej, niż faktyczna należność spółdzielcy wobec spółdzielni, spowodowała, iż w art. 10, ust. 1, pkt. 5 w/w ustawy, zapisano cytowaną dyspozycję. Pobranie przez spółdzielnię kwoty wyższej, niż należna, skutkuje fałszowaniem operacji rachunkowych i dokumentów finansowych, co podlegałoby kontroli pracowników banku i NIK-u oraz skutkowałoby zwrotem tak sporządzonych dokumentów.
Dyspozycja ustawowa, iż przy zmianie tytułu do lokalu spółdzielca dokonuje spłaty wkładu w wysokości należnej kredytodawcy, odpowiada faktycznej należności członka i jako jedyna zabezpiecza spółdzielcę przed uzyskiwaniem przez spółdzielnię zysku, w wyniku tej transakcji.
autor / źródło:
www.naszesm.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
W końcu doczekaliśmy się ustawy potocznie zwanej termomodernizacyjną i nastąpiło ogólne rozczarowanie. Ustawa nie spełnia nadziei spółdzielców, budowlańców, inżynierów (niespełnionych audytorów) i bankowców. Naturalnie ustawa została przygotowana zgodnie z przysłowiem "tak krawiec kraje jak mu materii staje" czyli wedle możliwości kiesy państwowej a ta jak powszechnie wiadomo do zasobnych nie należy. Dlatego też tego co poniżej napisałem proszę nie traktować jako krytykanctwa a raczej jako głos w dyskusji o roli państwa w rewaloryzacji starej substancji mieszkaniowej.
Ustawa ma wiele mankamentów np. fakt premiowania opieszałych - ci którzy palcem nie kiwnęli do tej pory aby zadbać o swoje budynki mają większe szanse na uzyskanie kredytu i premii niż ci, którzy wcześniej zmniejszali energochłonność swoich budynków. Ustawa pomija całkowicie budynki przeznaczone na hotele, szpitale, akademiki itp. będące bardzo często "grzejnikami atmosfery". Można stwierdzić, że dużym niewypałem jest brak poręczeń ze strony BGK (a poręczenia bankowe kredytów miały być jednym z głównych, obok częściowych umorzeń, atutów ustawy).
Jednak głównym grzechem ustawy jest preferowanie pewnych działań modernizacyjnych kosztem innych co w przyszłości może okazać się, że duże społeczne pieniądze wyrzucono w błoto.
Od obiektów budowlanych wymaga się wielu funkcji: powinny być bezpieczne, ekologiczne, estetyczne, chronić przed hałasem, pożarem i być energooszczędne. Kompleksowa termodernizacja pozwala przywrócić te funkcje budynkom w stanie degradacji. Ustawa postawiła jednak na szybkie i doraźne zyski w postaci uzyskania wyłącznie oszczędności energii.
Do podstawowych działań termomodernizacyjnych zalicza się:
zmniejszenie strat ciepła przez ocieplenie ścian i innych przegród oraz unowocześnienie źródeł ciepła i instalacji grzewczej albo ich wymianę. Podkreślić trzeba, że termomodernizacja jest skuteczna wyłącznie wtedy gdy obejmuje jednocześnie wszystkie te działania. Pożądane efekty uzyskuje się mniejszym kosztem w trakcie działań kompleksowych.
Z ustawy jednak wynika, że nie będzie ona wspierać termomodernizacji kompleksowej, bo przewiduje premiowanie modernizacji i wymiany źródeł ciepła, na pozostałe usprawnienia nakłada bardzo rygorystyczne warunki. Tym samym wyklucza korzystanie z kredytu na ocieplanie ścian i wymianę stolarki ponieważ okres zwrotu tych inwestycji jest stosunkowo długi jeśli uwzględni się w rachunku tylko wartość zaoszczędzonej energii. Warunek szybkiej samospłaty kredytu przekreśla podstawowy cel dla którego ustawa została powołana czyli kompleksowej termomodernizacji.
Ustawa nie bierze pod uwagę faktu, że ocieplanie ścian to nie tylko zyski energetyczne ale także inne istotne korzyści:
· Ocieplenie budynku chroni ścianę przed niepożądanym wpływem czynników atmosferycznych,
powodujących destrukcję budynku. Szczególnie istotne jest to w przypadku obiektów z wielkiej
płyty, w wyniku błędów projektowych a jeszcze częściej wykonawczych dochodzi do korozji
elementów łączących oraz znacznych naprężeń w wyniku ruchów termicznych. Wiele bloków
wielkopłytowych jest w stanie daleko posuniętej degradacji z tych powodów. Osłonięcie ścian
ociepleniem zapobiega korozji i stwarza ścianie znacznie lepsze warunki termiczne.
· Ocieplone budynki otrzymują estetyczną elewację dzięki czemu poprawia się komfort mieszkańców i
nadaje nową wartość całym osiedlom.
Dzięki poprawie stanu technicznego i estetycznego budynków o wiele lat przedłuża się ich bezpieczne użytkowanie.
Istotnym kuriozum tej ustawy (a raczej założeń do audytu) jest preferowanie przedsięwzięć nie prowadzących do ograniczenia strat energii ale jedynie jej konsumpcji. Niewątpliwie takim działaniem, przynoszącym jednocześnie negatywne skutki społeczne i techniczne, jest montaż podzielników (nie mylić z miernikami ciepła).
Konsekwencją tak skonstruowanej ustawy może być fakt, że za kilkanaście lat trzeba będzie wysiedlać mieszkańców z budynków wprawdzie wyposażonych w nowoczesne źródła ciepła, automatykę pogodową i podzielniki ale z rozpadającymi się ścianami.
W 2001 roku doszło do nowelizacji ustawy, zmiany były korzystne poszerzając krąg potencjalnych beneficjentów. Czy rzeczywiście ustawa wraz z nowelizacją spowodowały masową termomodernizację budynków. Odpowiedź brzmi: nie. Owszem dociepla się wiele budynków, wymienia okna, usprawnia systemy grzewcze, ale rzadko inwestorzy korzystają z dobrodziejstw (?) ustawy. Nasuwa się pytanie dlaczego tak się dzieje.
Czy może ustawa jest tak skonstruowana, że większość inwestorów nie jest w stanie spełnić jej warunków?
A może instytucje publiczne, banki, audytorzy są za mało aktywni we właściwym wdrażaniu ustawy?
Czy też winą obarczyć należy samych inwestorów, którzy nie potrafią wykorzystać możliwości?
Zapraszam do dyskusji, proszę pisać na adres
autor / źródło:
mgr inż. Ryszard Kokot
Grupa Atlas
- Szczegóły
- Autor: Super User
Do tej pory wysokość bonifikaty, jaka przysługiwała przy przekształceniu praw, ustalało walne zgromadzenie i zapisywało ją w statucie spółdzielni, czyli w każdej spółdzielni mogła być ona inna. Obecnie ustawodawca określił, że bonifikata wynosi 50 proc. wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię ze środków publicznych lub innych, zwaloryzowanej do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Jednak osoby które złożyły wnioski przed wejściem w życie nowelizacji będą korzystały z dotychczas obowiązujących bonifikat.
Do tej pory kupując własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego trzeba było zostać przyjętym w poczet spółdzielni, inaczej nie można było stać się właścicielem mieszkania. Obecnie właściciel mieszkania spółdzielczego kupionego z drugiej ręki nie musi być jej członkiem
Stosując się do ostatniej nowelizacji, spółdzielnia nie będzie teraz mogła odmówić przyjęcia w poczet swoich członków małżonka spółdzielcy.
autor / źródło:
Rzeczpospolita z dn. 01.08.2005
- Szczegóły
- Autor: Super User
Działalność takch pseudo społecznych organizacji jak spółdzielnie przynosi szkody Narodowi, zagraża jego rozwojowi i budowaniu społeczeństwa obywatelskiego.
Związek Rewizyjny
Spółdzielni Mieszkaniowych RP
ul. Jasna 1
00-013 Warszawa
Uprzejmie proszę o wyjaśnienie, czy Ustawa z dnia 29.08.1997r. o ochronie danych osobowych obliguje spółdzielnie mieszkaniowe do udostępnienia dokumentów do wglądu członkom spółdzielni dotyczących:
rozliczeń finansowych mediów (w celu porównania wyliczeń z innymi członkami mieszkającymi w tym samym bloku),
list osób oczekujących na mieszkanie i garaże,
umów inwestycyjnych i ich rozliczeń,
oraz innych dokumentów dot. działalności spółdzielni, a mające wpływ na koszty w których muszę partycypować.
Jestem członkiem spółdzielni mieszkaniowej i kiedy zwracam się o informację na w.w. tematy, otrzymuję odpowiedź - "ochrona danych osobowych". Również bardzo proszę o podanie, czy w spółdzielczości mieszkaniowej obowiązuje KPA w sprawie załatwiania spraw, a konkretnie chodzi o dotrzymanie terminów na odpowiedzi na pisma składane w n/spółdzielni.
--------------------------------------------------------------------------------
Odpowiadając na pismo z dnia 2.09.2002 r. w sprawie udostępnienia dokumentów członkowi spółdzielni - Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP uprzejmie wyjaśnia.
W rozumieniu ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych za dane osobowe uważa się wszelkie informacje dotyczące zidentyfikowanej lub możliwej do zidentyfikowania osoby fizycznej. Osobą możliwą do zidentyfikowania jest osoba, której tożsamość można określić bezpośrednio lub pośrednio, w szczególności przez powołanie się na numer identyfikacyjny albo jeden lub kilka specyficznych czynników określających jej cechy fizyczne, fizjologiczne, umysłowe, ekonomiczne, kulturowe lub społeczne. Spółdzielnia mieszkaniowa, przetwarzając dane osobowe (w tym również udostępniając te dane) musi spełnić jedną z przesłanek określających w ustawie o ochronie danych osobowych. Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o ochronie danych osobowych, przetwarzanie danych osobowych, przetwarzanie danych osobowych jest dopuszczalnetylko wtedy, gdy:
osoba, której dane dotyczą, wyrazi na to zgodę,
zezwalają na to przepisy prawa,
jest konieczne do realizacji umowy, gdy osoba, której dane dotyczą, jest stroną lub gdy jest to niezbędne do podjęcia koniecznych działań przed zawarciem umowy,
jest niezbędne do wykonywania określonych prawem zadań realizowanych dla dobra publicznego,
jest niezbędne do wypełniania prawnie usprawiedliwionych celów administratorów danych, o których mowa w art. 3 ust. 2, lub osób trzecich, którym są przekazywane te dane - a przetwarzanie danych nie narusza praw i wolności osoby, której dotyczą.
Z przytoczonych powyżej przepisów ustawy o ochronie danych osobowych wynika, że przetwarzanie danych osobowych, w tym ich udostępnianie, jest możliwe, jeżeli przepis szczególny innej ustawy zezwala na przetwarzanie tych danych.
Zgodnie z przepisami Prawa spółdzielczego, każdy członek spółdzielni ma pełne prawo zapoznawania się:
z dokumentami wyłącznie jego dotyczącymi,
z protokołami z posiedzeń organów samorządowych (z wyłączeniem indywidualnych spraw innych członków) i treścią uchwał podjętych przez te organy,
przeglądać rejestr członków spółdzielni,
zapoznawać się z rocznymi sprawozdaniami finansowymi,
przeglądać protokół z lustracji spółdzielni.
Spółdzielnia obowiązana jest także umożliwić członkowi zapoznanie się z obowiązującym statutem oraz regulaminami wydanymi na jego podstawie.
Zgodnie z art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia jest obowiązana na żądanie członka przedstawić kalkulację:
kosztów budowy, stanowiących podstawę do ustalenia wysokości wkładu mieszkaniowego lub budowlanego wymaganego od członka,
kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi stanowiących podstawę do ustalenia i wysokości opłat za użytkowanie lokalu.
Nie jest jednak zasadne, aby wewnętrzne dokumenty spółdzielni były udostępniane członkom Spółdzielni bez ograniczeń, a w szczególności umowy, faktury, których treść powinna pozostać poufna (tajemnica handlowa) oraz dokumenty, które Spółdzielnia pozyskuje od jednostek zewnętrznych, np. z samorządu terytorialnego, a zawierające pisemne pouczenie o ich poufności.
Natomiast podawanie do publicznej wiadomości imiennych list przydziału mieszkań i garaży może mieć miejsce tylko wtedy gdy określone w statucie spółdzielni zasady ustalania kolejności przydziału mieszkań i lokali o innym przeznaczeniu przewidują wymóg jawności podejmowanych decyzji i formę podawania ich do publicznej wiadomości.
Przytoczone powyżej przepisy ustawy o ochronie danych osobowych i przepisy ustawy Prawo spółdzielcze w ocenie Związku pozwalają na przekazywanie danych osobowych zawartych w dokumentach Spółdzielni Radzie Nadzorczej jako organowi kontrolno-nadzorczemu oraz Zebraniu Przedstawicieli Członków jako najwyższemu organowi Spółdzielni.
Jeżeli więc członek spółdzielni ma wątpliwości odnośnie prawidłowości postępowania zarządu spółdzielni i jej służb etatowych, to może zwrócić się do rady nadzorczej o dokonanie oceny tego postępowania.W przypadku gdy postępowanie wewnątrzspółdzielcze nie da satysfakcjonującego wyniku, członek może dochodzić swoich praw wyłącznie na drodze sądowej.
Relacje między Spółdzielnią a członkiem Spółdzielni wynikają z przepisów Ustawy z dnia 16 września 1982 r,. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz.U.z 1995 r. nr 54, poz.288 z późn.zm.), Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.z 2001 r. nr 4 poz. 27 z późn.zm.) oraz z postanowień statutu Spółdzielni.
Statut spółdzielni powinien zawierać postanowienia określające zasady i tryb odpowiedzi przez organy spółdzielni na wystąpienia członków.
Kodeks postępowania administracyjnego nie ma zastosowania do relacji między członkiem a spółdzielnią, gdyż relacje te mają charakter cywilnoprawny.
Pełnomocnik Zarządu
Dyrektor Biura Związku
Ryszard Jaszczyk
autor / źródło:
www.morena.com.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
Na zmiany w ustawach regulujących działalność spółdzielni czekało 11 milionów ich członków. Rewolucji, niestety, nie ma.
- Parlamentarzyści się przestraszyli- twierdzą zwolennicy reform w spółdzielczości. - Wprowadzili kilka cennych zmian, ale wiele spraw zostawili odłogiem [jakich? czytaj dalej - red.]).
Zmiany zablokowali posłowie SLD, którzy od wielu lat roztaczają parasol ochronny nad działaczami spółdzielczymi.
Nie będzie możliwy np. podział spółdzielni na wniosek mniejszości członków (cześć posłów chciała, by spór w tej sprawie rozstrzygał sąd).
Posłowie nie zdołali też uchwalić (i już nie uchwalą w tej kadencji) prezydenckiego projektu ustawy Prawo spółdzielcze. Miała to być pierwsza tak fundamentalna nowelizacja tych przepisów od... 23 lat. Aktualnie obowiązująca ustawa została uchwalona w 1982 r.
Projekt prezydencki zawierał kilka cennych dla spółdzielców przepisów. Zgodnie z nowelą członek mógł np. żądać "rozpatrzenia przez organy spółdzielni zgłoszonych przez niego wniosków dotyczących jej działalności". Innymi słowy, spółdzielnie musiałyby w końcu odpowiadać na korespondencję i pisma od członków. W chwili obecnej takiego obowiązku nie mają.
Prezydent chciał też wzmocnić pozycję rady nadzorczej. Miała kontrolować i nadzorować działalność spółdzielni oraz prowadzić "nadzór nad przestrzeganiem przez spółdzielnię praw jej członków" oraz "rozpatrywać zgłoszone przez członków wnioski dotyczące działalności spółdzielni i skarg na działalność zarządu".
Cześć pomysłów prezydenckich w noweli się jednak znalazła, np. przepis stanowiący, że uchwała sprzeczna z ustawą jest automatycznie nieważna.
O ile projekt Aleksandra Kwaśniewskiego można już chyba odłożyć do lamusa, to do solidnych zmian w spółdzielczości szykuje się Platforma Obywatelska oraz PiS. Obie partie szykują projekty ustaw spółdzielczych. Jak wynika na razie z zapowiedzi tych partii, przepisy mają być proczłonkowskie. Czy tak będzie naprawdę? Czas pokaże.
Poza tym zdaniem specjalistów nawet najlepsze zmiany w prawie nie będą funkcjonować, dopóki rada nadzorcza nadal będzie tylko elementem dekoracyjnym, a spółdzielcy nie będą chodzić na zebrania.
Jakie są jednak najważniejsze zmiany w już obowiązującej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawie spółdzielczym?
Wykup po nowemu
Nowe przepisy są bardzo korzystne dla lokatorów. Ustawa ułatwia im przekształcenie mieszkań spółdzielczych o statusie lokatorskim na spółdzielcze własnościowe, a także w prawo odrębnej własności, dając spółdzielcom 50 proc. bonifikatę przy wykupie.
Przed nowelizacją lokatorzy płacili różnicę między rynkową wartością lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. W sumie musieli więc wyłożyć z własnej kieszeni połowę wartości lokalu.
Teraz od tej połowy spółdzielnia podaruje im jeszcze 50 proc.
Lokator, któremu nie wystarczy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i zażąda pełnej własności, będzie jeszcze musiał dopłacić jakieś kilkaset złotych, m.in. z tytułu opłaty notarialnej i sądowej.
To o wiele mniej niż normalnie, bo parlamentarzyści zdecydowali, że wynagrodzenie notariusza w przypadku takiej transakcji będzie wynosić niezależnie od wartości mieszkania 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę, które wynosi obecnie 849 zł.
UWAGA! Niektórzy lokatorzy na nowych regulacjach, niestety, stracą. Czemu? Może się zdarzyć, że w jakiejś spółdzielni warunki wykupu jeszcze kilka dni temu były bardziej atrakcyjne.
Np. dawała wyższą, bo 70-proc. bonifikatę bądź udzielała równie wysokiej bonifikaty, ale dodatkowo rozkładała płatność na raty.
Cieszyć się mogą za to najemcy byłych mieszkań zakładowych, które w latach 90. przeszły nieodpłatnie w posiadanie spółdzielni. Powód? Żeby zostać posiadaczami lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu, już nie będą musieli wpłacać do spółdzielni wkładu mieszkaniowego, czyli lekką ręką licząc nawet połowy wartości mieszkania.
Kary dla prezesów
Rzecznik praw obywatelskich od lat apelował o wprowadzenie sankcji dla zarządów spółdzielni. W kraju bardzo głośno jest o nieuczciwych prezesach, którzy pobierają np. 5-10 proc. prowizje od wykonawców remontujących bloki. Spółdzielcy, którzy tam mieszkają, w wyniku dorabiania zarządu na boku płacą później krocie na fundusz remontowy.
Do wejścia ustawy w życie łapówkarzom groziła kara w wysokości trzykrotnego wynagrodzenia.
Teraz za udowodnione straty (np. niekorzystne umowy) odpowiedzą całym swoim majątkiem. Mówi o tym art. 58 ustawy: "Członek zarządu, rady oraz likwidator odpowiada wobec spółdzielni za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem sprzecznym z prawem lub postanowieniami statutu spółdzielni, chyba że nie ponosi winy".
Poza tym każdy członek zarządu lub rady, który działa na szkodę spółdzielni będzie zagrożony karą pięciu lat więzienia oraz grzywny.
Więzienie grozi organom spółdzielni również za: ogłaszanie (przedstawianie) nieprawdziwych danych np. o przeprowadzonych inwestycjach spółdzielni oraz niezłożenie wniosku o upadłość, jeśli spółdzielnia ma kłopoty finansowe. Ustawa pozwoli również karać grzywną zarząd za:
• brak zgody na lustrację;
• niepokazanie członkom protokołu lustracji;
• niezwołanie walnego zgromadzenia, zebrania przedstawicieli albo grup członkowskich.
Opłaty za mieszkanie po nowemu
Członkowie spółdzielni oraz osoby, które nie są członkami, a mają tam mieszkania, wszelkie podwyżki opłat za mieszkania mogą kwestionować bezpośrednio na drodze sądowej. Do tej pory aby wytoczyć spółdzielni proces, trzeba było wyczerpać postępowanie tzw. wewnątrzspółdzielcze (czyli wnieść odwołanie do rady, walnego zgromadzenia zależnie od postanowień statutu). A to potrafiło przedłużyć postępowanie o wiele miesięcy.
UWAGA! Wystąpienie na drogę sądową nie zwalnia z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości!
PAMIĘTAJ! O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.
Hipoteka, ale za zgodą
Kupujesz mieszkanie w spółdzielni? Do 23 lipca w przypadku gdy spółdzielnia nie miała pieniędzy na budowę, obciążała nieruchomość hipoteką, a spółdzielcy nie mieli nic do gadania. Teraz spółdzielnia na hipotekę będzie musiała uzyskać zgodę większości kupujących.
Pieniądze uzyskane z kredytu będą mogły przy tym pójść tylko na potrzeby budowanej nieruchomości.
Trudniej wyrzucićspółdzielcę
Do 23 lipca wykluczenie bądź wykreślenie członka ze spółdzielni było skuteczne już z chwilą doręczenia decyzji. Co to oznaczało w praktyce?
Rada (albo sterujący radą prezes spółdzielni) mógł w ten sposób pozbywać się "wrogów politycznych". Członek z chwilą wykluczenia (wykreślenia) był bezbronny.
Nie miał dostępu do dokumentacji spółdzielni, nie mógł głosować na walnym czy brać udziału w zgromadzeniach przedstawicieli. Po nowelizacji ma się to zmienić.
Rada bądź walne przed podjęciem decyzji o wyrzuceniu ze spółdzielni będą musiały wysłuchać wyjaśnień członka. Wykluczenie bądź wykreślenie mają być zaś skuteczne dopiero z chwilą prawomocnego odrzucenia przez sąd skargi członka.
Więcej informacji
Nowela umożliwia członkom szerszy dostęp do dokumentów. Wiele osób chce wiedzieć, ile spółdzielnia zapłaciła za ogrodzenie osiedla, ile kosztuje ochrona, jaka jest miesięczna stawka za ciepłą wodę albo jakie są pierwotne koszty budowy mieszkania. Zarządy odmawiają im dostępu do takich informacji. Mówią, że nie mają takiego obowiązku, zasłaniają się tajemnicą handlową albo ustawą o ochronie danych osobowych.
Ustawa wyraźnie określa, jakichdokumentów może zażądać spółdzielca. Są to:
• odpisy statutu i regulaminów
• protokoły obrad organów (np. rady nadzorczej, zarządu);
• sprawozdania z działalności spółdzielni oraz finansowe;
• protokoły z lustracji.
Spółdzielca może również przeglądać umowy zawierane przez zarząd z osobami trzecimi, np. wyżej wspomnianą agencją ochrony.
Ale uwaga! Zgodnie z art. 18 par. 3. spółdzielnia może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę".
Specjaliści obawiają się, że prezesi będą nadużywać tego paragrafu i powołując się ma "sprzeczność z interesami spółdzielni" odmawiać wglądu do umów swoim przeciwnikom politycznym.
Co wtedy?
Zgodnie z ustawą członek może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o "zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia umów". Powinien to zrobić w ciągu siedmiu dni od dnia doręczenia członkowi pisemnej odmowy.
Uchwała nieważna bez sądu
Przed nowelizacją w przypadku gdy uchwała spółdzielni była niezgodna z prawem, członek mógł ją zaskarżyć do sądu. Do momentu wydania prawomocnego wyroku musi się jednak do niej stosować.
Nowela przewiduje, że uchwała sprzeczna z ustawą jest po prostu nieważna (bez żadnego dodatkowego postępowania).
Z kolei uchwałę "sprzeczną z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godzącą w interesy spółdzielni albo mającą na celu pokrzywdzenie jej członka" spółdzielca będzie mógł zaskarżyć do sądu.
Lustracja przez ministra
Minister właściwy do spraw budownictwa (czyli w praktyce jeden z wiceministrów infrastruktury) ma prawo żądać od spółdzielni danych dotyczących jej organizacji oraz działalności.
Może również jeśli podejrzewa, że coś w niej jest nie tak, wystąpić do związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, lub do Krajowej Rady Spółdzielczej (jeśli nie jest zrzeszona w żadnym związku) z wnioskiem o przeprowadzenie lustracji.
Lustracja musi się odbyć w ciągu 30 dni od złożenia wniosku przez ministra.
UWAGA! Jeśli spółdzielnia nie wykona zaleceń lustratora, minister nakazuje jej uwzględnienie tych wniosków w terminie 3 miesięcy.
autor / źródło:
PiotrMiączyński
03-08-2005 17:26
www.gazeta.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
Spółdzielnie w Polsce są chore. W większości zamiast mieszkańców rządzą prezesi. Wykorzystują do tego dziurawe prawo, które dowolnie naginają. W efekcie członkowie są bezradni wobec decyzji zarządów, nie mają żadnej kontroli nad spółdzielczymi pieniędzmi i sposobem ich wydawania, a ci najbardziej niepokorni są tępieni.
Za kilka dni w spółdzielniach w całej Polsce zaczynają się walne zgromadzenia. Przeciętny członek na walne nie chodzi, bo uważa, że i tak nie będzie miał na nic wpływu. To bardzo wygodne dla rządzących spółdzielniami. Nikt nie zadaje im pytań, co się dzieje z pieniędzmi, które co roku zasilają spółdzielcze konta (a to kwota niemała, bo łącznie - 18 mld zł).
Nikt nie interesuje się losami mieszkań rotacyjnych, zarobkami prezesów, planami remontów i "prowizjami" dla zarządu od wykonawców za pomoc w wygrywaniu przetargów.
NASZA RADA: Nie bądź bezwolny! Idź na walne lub zebranie swojej grupy członkowskiej. Zacznij walczyć o swoje!
Pamiętaj, że prawo spółdzielcze roi się od pułapek, w które łatwo wpaść, zwłaszcza jeśli się nie wie o ich istnieniu.
W jedną z nich wpadła Lidia Staroń, członek olsztyńskiej SM Pojezierze, która kilka lat temu z własnych pieniądzy wybudowała na terenie tej spółdzielni pawilon użytkowy (ma do niego tzw. spółdzielcze własnościowe prawo).
Za lokal zarząd naliczył jej 16-krotnie (sic!) większe opłaty za niż te, jakie płacili inni spółdzielcy, mimo że spółdzielnie prowadzą tzw. działalność bezwynikową. Innymi słowy, wysokość opłat obciążających członka powinna być powiązana, w możliwie maksymalnym stopniu, z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnię na poszczególne lokale.
Oto dziewięć typowych problemów, które czyhają na spółdzielców. Jak sobie z nimi radzić?
Problem pierwszy - zawyżone opłaty
Dostałeś podwyżkę za swoje spółdzielcze M lub lokal użytkowy? Nie zgadzasz się na nią? To masz problem.
Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich w prawie spółdzielczym: "brakuje skutecznego mechanizmu pozwalającego członkom spółdzielni na weryfikację legalności i zasadności dokonywanych przez spółdzielnie podwyżek opłat".
ROZWIĄZANIE: Członek czyli ty musi najpierw odwołać się od podwyżki do organu wyższej instancji - jeśli np. decyzję wydał zarząd, to do rady nadzorczej, a od decyzji rady - do walnego zgromadzenia.
Dopiero kiedy wyczerpiesz drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego, możesz iść do sądu.
Tu możliwe są dwa warianty:
1. Czekasz na pozew.
Na taki wariant zdecydowała się Lidia Staroń. - Mojego pawilonu Pojezierze ani nie remontowało, ani nim nie administrowało. Dlaczego miałabym płacić tak dużo? - pyta.
Pani Lidia do spółdzielczej kasy wpłacała więc tylko tyle, ile spółdzielnia co miesiąc wydawała na jej lokal.
Pojezierze zgodnie z jej przypuszczeniami poszło do sądu, domagając się od niej ok. 100 tys. zł plus odsetki. I... przegrało. Odwołało się od wyroku i... znowu przegrało.
Optymistyczne zakończenie? Nie do końca.
Sąd w wyroku bowiem stwierdził, że... "w przypadku zakwestionowania przez członka spółdzielni mieszkaniowej wysokości opłaty eksploatacyjnej na nim spoczywa ciężar dowodu (art. 6 kc), iż opłata ustalona uchwałą właściwego organu spółdzielni jest zawyżona w stosunku do rzeczywistych kosztów eksploatacji".
Jeśli taki pogląd w naszych sądach stałby się regułą (a na wyroki sądów apelacyjnych powołują się inne sądy, orzekając w podobnych sprawach), to spółdzielnie mogłyby od swych członków żądać dowolnych kwot, a mieszkańcy musieliby udawadniać, że te pieniądze się spółdzielniom nie należą!
Innymi słowy, musieliby dotrzeć do finansowej dokumentacji spółdzielni, zatrudnić biegłych do jej przejrzenia, a następnie wynająć prawników do poprowadzenia sprawy wsądzie.
Staroń tak właśnie zrobiła i sprawę wygrała.
2. Ty pozywasz spółdzielnię.
UWAGA! Od razu do sądu mogą się odwoływać tylko właściciele mieszkań, którzy po uzyskaniu prawa odrębnej własności (potocznie nazywa się to uwłaszczeniem) zrezygnowali z członkostwa spółdzielni.
"Zróżnicowanie poziomu ochrony prawnej wobec arbitralnie określonych grup właścicieli narusza konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności" stwierdził RPO i zaskarżył ten artykuł prawa spółdzielczego do Trybunału Konstytucyjnego. Wyrok ma być 30 marca.
Problem drugi - kreatywna księgowość
Spółdzielnie w swoich statutach zamieszczają zapisy typu: "w skład kosztów inwestycyjnych wchodzą również koszty utrzymania zarządu".
Mówiąc po ludzku znaczy to po prostu, że zarząd utrzymuje się z pieniędzy, które spółdzielnia przeznacza na inwestycje. Na koszty jego funkcjonowania (w zależności od zapisów statutowych albo regulaminowych) idzie np. 1 proc. od wartości każdej inwestycji. Dlaczego jest to groźne? Bo dzięki temu zarządowi opłaca się zawyżać koszty budowy. Im drożej wybuduje jakiś blok, tym więcej będzie miał z tego kasy.
ROZWIĄZANIE: Możesz spróbować zmienić statut spółdzielni tak, aby wykreślić ten niebezpieczny zapis. Jest to jednak niezwykle trudne. Takiej zmiany może dokonać tylko walne zgromadzenie (lub zgromadzenie przedstawicieli) spółdzielni większością dwóch trzecich głosów.
( Jeśli uważasz, że u ciebie w spółdzielni jest taka sytuacja (koszty budowy np. twojego bloku zostały zawyżone) możesz odwołać do rady nadzorczej, a później do walnego. W statucie sprawdź ile masz na to czasu.
( Jeśli i to nie poskutkuje, odwołaj się do sądu. Nie rób sobie jednak zbyt wielkich nadziei. Spółdzielnia do walki w sądzie zaangażuje cały swój aparat prawniczo-finansowy i zawali sąd ekspertyzami.
Obok drogi sądowej masz też kilka innych możliwości:
1. Możesz powiadomić o swoich wątpliwościach radę nadzorczą i zażądać od niej utworzenia specjalnej komisji do zbadania sprawy. Komisja może przekazać swoje wnioski radzie, a ta w konsekwencji np. odwołać zarząd.
2. Możesz iść ze skargą do prokuratury. Niestety, prokuratura prawdopodobnie umorzy sprawę (ze względu na tzw. znikomą szkodliwość społeczną czynu) albo stwierdzi, że nie wykryła przestępstwa.
3. Możesz razem z innymi członkami wystąpić o tzw. lustrację, czyli kontrolę spółdzielni. Wniosek składa się do Krajowej Rady Spółdzielczej lub odpowiedniego związku rewizyjnego. Lustracja może dotyczyć całości lub tylko części jej działalności (np. rozliczenia nowo budowanych bloków).
Wniosek o kontrolę mogą złożyć:
( walne zgromadzenie;
( rada spółdzielni;
( 1/5 członków spółdzielni.
KRS informuje zarząd, że wpłynął do niej wniosek o kontrolę i ustala jej cenę (płaci spółdzielnia). Lustrator ma prawo przeglądać wszystkie dokumenty badanej spółdzielni, a jej organy muszą mu udzielać wyjaśnień i pomocy. Z kontroli sporządza protokół lustracyjny oraz list polustracyjny z zaleceniami dla spółdzielni (np. co trzeba poprawić).
List musi być odczytany członkom spółdzielni na najbliższym zebraniu przedstawicieli bądź walnym zgromadzeniu.
PAMIĘTAJ! Żadne z tych pism nie ma mocy wiążącej, chyba że wynika z nich, iż władze spółdzielni popełniły przestępstwo. Wtedy KRS musi zawiadomić prokuraturę. W innych przypadkach to spółdzielcy decydują, co dalej robić, np. czy postawić wniosek o zmianę zarządu czy rady.
UWAGA! Protokół i list są jawne, każdy członek spółdzielni może zażądać ich pokazania.
Problem trzeci - kłopoty z uwłaszczeniem
Spółdzielnia blokuje wniosek o przekształcenie lokatorskiego prawa we własność - piszą czytelnicy. Wszelkimi metodami za to zachęca do przyjęcia spółdzielczego własnościowego prawa.
Taką praktykę umożliwia prezesom przyjęta 15 stycznia zeszłego roku nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Po jej wejściu w życie uwłaszczyć się jest trudniej.
( Jeśli chcesz zamienić swoje lokatorskie prawo do mieszkania na własnościowe hipoteczne, musisz liczyć się z tym, że będziesz czekać na decyzję nawet dwa lata. Dlaczego? Bo od daty złożenia pierwszego wniosku o uwłaszczenie spółdzielnie mają 24 miesiące na uporządkowanie stanu gruntów spółdzielczych bloków, ustalenie, jaką powierzchnię mają mieszkania i bloki itp.
( Natomiast jeśli zechcesz zamienić swoje lokatorskie prawo do mieszkania na spółdzielcze własnościowe, poczekasz na decyzję tylko kilka tygodni (musisz jedynie wypełnić w spółdzielni odpowiednie podanie).
ROZWIĄZANIE: Niestety, możesz tylko monitować i prosić spółdzielnie o uwłaszczenie, bo ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje żadnychsankcji za zbyt powolnie przekształcanie prawa.
UWAGA! Stowarzyszenia członków, które walczą o uwłaszczenie, radzą, aby występować do spółdzielni grupowo (np. pisać petycje i zbierać pod nim podpisy). W przypadku jawnej opieszałości zarządu należy go po prostu zmienić.
Jak to zrobić?
( Zgodnie z prawem spółdzielczym członka zarządu odwołuje rada nadzorcza, ale od tej reguły jest wyjątek. Jeżeli walne zgromadzenie nie udzieli członkowi tzw. absolutorium, walne może go odwołać, nawet jeśli nie było to przedmiotem obrad. Pomaga to, zwłaszcza jeśli zarząd ma swoich ludzi w radzie nadzorczej, którzy go chronią.
( Przy odwołaniu trzeba się powołać na art. 49 par. 4 ustawy o prawie spółdzielczym. Absolutorium to wystawienie zarządowi pozytywnej oceny za to, co zdziałał przez ostatni tzw. rok rozliczeniowy (np. od marca 2002 do marca 2003 r.) lub okres swojej kadencji. Udziela go członkom zarządu walne zgromadzenie. Wniosek o absolutorium składa (zależnie od statutu) członek spółdzielni lub - co zdarza się częściej - rada nadzorcza.
UWAGA! Nad absolutorium dla każdego z członków zarządu głosuje się oddzielnie, zwykłą większością głosów (za musi być więcej osób niż przeciw).
Jeśli członek nie uzyska absolutorium, może zostać odwołany. Zwolniony może odwołać się od tej decyzji do sądu pracy, a uchwałę o nieudzielaniu absolutorium zaskarżyć do sądu okręgowego. Ma jednak marne szanse na powodzenie. Sądy, zwłaszcza w przypadku zarzutów o niegospodarność zarządu, stają zazwyczaj po stronie spółdzielców.
Problem czwarty - brak informacji
Chcesz wiedzieć, ile spółdzielnia zapłaciła za np. ogrodzenie osiedla, ile kosztuje ochrona, jaka jest miesięczna stawka za ciepłą wodę, albo jakie są pierwotne koszty budowy twojego mieszkania?
Figa z makiem.
Zarządy bardzo często odmawiają spółdzielcom dostępu do takich informacji. Mówią, że nie mają takiego obowiązku, zasłaniają się tajemnicą handlową albo ustawą o ochronie danych osobowych.
ROZWIĄZANIE: Spółdzielnie zgodnie z orzecznictwem NSA podlegają ustawie o dostępie do informacji publicznej (z dnia 6 września 2001 r. (DzU nr 112, poz. 1198).
Jak twierdzi sąd: "należą one bowiem do grupy podmiotów reprezentujących inne osoby lub jednostki organizacyjne, które wykonują zadania publiczne lub dysponują majątkiem publicznym ,o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 5 tej ustawy".
Co za tym idzie, powinny swym członkom na ich prośbę udostępniać takie informacje.
Co robić jeśli mimo to odmawiają?
1. Wpierw wyślij pismo do zarządu spółdzielni.
Zażądaj w nim dostępu do uchwał, powołując się uwaga! uwaga! na wyrok NSA z 20 czerwca 2002 r. o sygnaturze akt II SAB 113/02.
Według tego orzeczenia spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zadania publiczne i dysponuje majątkiem publicznym, a co za tym idzie - objęta jest przepisami ustawy o dostępie do informacji publicznej.
2. Jeśli zarząd ci odmówi, wystąp do niego z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy. Zaznacz, że czekasz na odpowiedź w terminie 14 dni.
3. Jeśli spółdzielnia nadal nie chce udostępnić uchwał, możesz poskarżyć się na jej "bezczynność" do Naczelnego Sądu Administracyjnego, i to bez wcześniejszego odwoływania się do rady nadzorczej czy walnego zgromadzenia spółdzielni! I prawdopodobnie wygrasz. Tyle że potrwa to około roku.
UWAGA! Na odmowę udzielania informacji przez spółdzielnię (a więc łamanie ustawy o informacji publicznej) możesz też poskarżyć się do prokuratury. Skargę musi jednak podpisać jak największa liczba spółdzielców (np. 50-100 osób). Inaczej prokuratura umorzy sprawę ze względu na tzw. znikomą szkodliwość czynu.
Problem piąty - spółdzielnia chce cię wyrzucić
Wyrzucić członka ze spółdzielni może rada nadzorcza albo walne zgromadzenie (w zależności od postanowień statutu zazwyczaj jednak robi to rada). Robi to na dwa sposoby:
( wyklucza - wyrzucenie ze spółdzielni z przyczyn zawinionych przez członka, np. z powodu uporczywego niepłacenia przez niego opłat za mieszkanie;
( wykreśla - wyrzucenie ze spółdzielni z przyczyn niezawinionych przez członka
Zgodnie z prawem spółdzielczym wykluczenie bądź wykreślenie jest skuteczne już z chwilą doręczenia decyzji.
Co to oznacza?
Rada (albo sterujący radą prezes spółdzielni) może w ten sposób pozbywać się "wrogów politycznych".
UWAGA! Członek z chwilą wykluczenia (wykreślenia) nie może zaś zrobić nic. Nie masz dostępu do dokumentacji spółdzielni, nie możesz głosować na walnym czy brać udziału w zgromadzeniach przedstawicieli.
Wygasa także twoje prawo do mieszkania!
W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu dzieje się tak już z chwilą dostarczenia decyzji o wyrzuceniu ze spółdzielni.
Przy prawie spółdzielczym własnościowym w ciągu sześciu miesięcy od jej dostarczenia.
Po wygaśnięciu prawa spółdzielnia może zabrać ci lokal (oczywiście tylko na podstawie prawomocnego wyroku sądu nakazującego eksmisję), oddając jedynie wkład budowlany (mieszkaniowy), który czasem ma się nijak do jego wartości rynkowej.
ROZWIĄZANIE: Od decyzji o wyrzuceniu możesz się odwołać. Wstrzymuje to proces zabierania ci lokalu.
( Jeśli wyrzuciła cię rada nadzorcza, odwołujesz się do walnego zgromadzenia (w dużych spółdzielniach zgromadzenia przedstawicieli - zp).
( Jeśli walne (zp) to do sądu. Problem polega na tym, że walne (zp) zbiera się zazwyczaj raz na rok. Załatwienie sprawy w sądzie trwa też kilka miesięcy.
UWAGA! Sądy w przypadku wyrzucenia członka ze spółdzielni za krytykę jej władz niemal zawsze stają po jego stronie.
Problem szósty - i nie opuścisz jej...
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 stycznia 2003 r. zlikwidowała możliwość tworzenia w budynkach spółdzielczych wspólnot mieszkaniowych.
( Wspólnota może powstać dopiero wtedy, gdy wszyscy lokatorzy budynku będą mieli tytuły odrębnej własności mieszkań.
Prezesi spółdzielni wykorzystują tę furtkę, w ten sposób, że w nowym budynku sprzedają większość mieszkań na tzw. hipotecznym prawie własności, a kilka na spółdzielczym własnościowym, np. pracownikom spółdzielni.
( Zgodnie z obecnym stanem prawnym spółdzielni nie można też podzielić. Do 15 stycznia ubiegłego roku podział był możliwy na wniosek grupy członków - np. mieszkańców jednego budynku lub osiedla. Jeśli spółdzielnia się na podział nie zgadzała, mogli odwołać się do sądu, który w ciągu trzech miesięcy wydawał orzeczenie o podziale.
Teraz zgodę na podział może wyrazić tylko najwyższy organ spółdzielni - zebranie przedstawicieli (walne zgromadzenie).
Od decyzji odwołać się do sądu już nie można.
ROZWIĄZANIE: Brak. Jesteś bezradny. Pozostaje Ci tylko liczyć na kolejną nowelizację. RPO zaskarżył ten przepis do TK. Nie wiadomo, kiedy będzie wyrok.
Problem siódmy - fałszowanie wyborów
Bardzo często zarządowi spółdzielni jest na rękę, aby na walne przyszło jak najmniej osób. Może on wtedy przy pomocy swoich zwolenników (np. pracowników spółdzielni) łatwo przegłosować wygodne dla siebie, ale niekorzystne dla członków decyzje.
Na ograniczenie frekwencji na walnym, zarządy mają różne metody. ( Zdarza się, że zwołują zgromadzenie np. w dzień ważnego meczu piłkarskiego albo w bardzo małej sali, w której nie ma gdzie siedzieć.
( "Grają " terminem walnego zgromadzenia.
Prawo spółdzielcze nie reguluje, kiedy powinny się odbywać walne (zgromadzenia przedstawicieli). Mogą więc być w dni robocze, mogą w wolne, a jeśli się spółdzielnia uprze, to i 24 grudnia.
O wszystkim decyduje statut. Jeśli więc zarząd chce, aby na zebranie przyszli tylko jego zwolennicy, zwołuje je w jakimś niewygodnym dla normalnych ludzi terminie.
( Prawo spółdzielcze nie reguluje również, w jaki sposób o terminie walnego powinni być poinformowani członkowie spółdzielni i jak powinno się weryfikować ludzi, którzy na zebranie przyjdą.
O tym także decyduje statut.
Równie dobrze więc zawiadomienie o walnym może być zawieszone tylko w jednej gablocie w spółdzielni, a na obrady wpuszczani wszyscy jak leci (w końcu nie ma obowiązku legitymowania z dowodów osobistych przy wejściu).
Czasami "sprytni" prezesi posuwają się wręcz do łamania prawa. Na salę wpuszczają bowiem osoby, które nie mają prawa głosu. Tacy "partyzanci" głosują tak, jak chce zarząd, a później się ulatniają.
ROZWIĄZANIE: (Termin zebrania - niestety, nie ma na to lekarstwa - spółdzielnia zwoła zebranie wtedy, kiedy będzie chciała. Ty możesz robić tylko jedno - musisz tam być.
( Weryfikacje. Jeśli zauważysz, że na salę obrad wchodzą osoby, które nie są członkami spółdzielni, składaj od razu wniosek o sprawdzenie list członków z dowodami osobistymi obecnych na walnym.
Problem ósmy - program walnego programem...
Zarządy często układają program walnego (zgromadzenia przedstawicieli) tak, aby najważniejsze sprawy (np. wykluczenie części spółdzielców czy odwołanie członka zarządu) były ostatnimi punktami obrad. Najpierw godzinami dyskutuje się na mało ważne tematy, np. czy na klombach mają rosnąć bratki, czy tulipany. Kiedy większość znużonych spółdzielców opuści już salę, przewodniczący zmienia porządek obrad, a zarząd ze swoimi zwolennikami głosuje za korzystnymi dla siebie rozwiązaniami.
ROZWIĄZANIE: Można temu zapobiec. Na początku walnego (grupy członkowskiej) wybiera się przewodniczącego zebrania, sekretarza i co najmniej dwóch tzw. asesorów.
( Dogadaj się więc z innymi spółdzielcami i wybierzcie na przewodniczącego kogoś zaufanego. Przebieg i czas trwania zebrania w wielkiej mierze zależy od tej osoby: to ona dopuszcza do głosu, przedłuża lub skraca dyskusję.
( Następnie postaw wniosek o zmianę porządku obrad. Powołaj się na art. 38 (59 przy grupie członkowskiej) prawa spółdzielczego, który wymienia po kolei, jakie są najważniejsze problemy życia spółdzielni(kierunki rozwoju działalności gospodarczej spółdzielni, zatwierdzanie sprawozdań rocznych i finansowych, udzielanie absolutorium członkom zarządu itd.).
Jeśli przewodniczący jest po twojej stronie, na pewno zgodzi się na zmiany.
Problem dziewiąty - jak ukarać prezesa
Prezes bierze łapówki, marnotrawi spółdzielczy majątek.
ROZWIĄZANIE: Sejm właśnie pracuje nad nowelizacją prawa spółdzielczego. Po jej wejściu w życie członkom zarządu oraz rady nadzorczej spółdzielni za działanie na jej szkodę będzie grozić do pięciu lat więzienia.
Spółdzielnia będzie też mogła domagać się od nich na drodze sądowej odszkodowania, i to nie jak teraz - do wysokości ich trzymiesięcznego wynagrodzenia - ale w sposób nieograniczony. W praktyce członkowie zarządu i rady za szkody wyrządzone spółdzielni odpowiadaliby całym swoim majątkiem.
Ponadto grzywna bądź kara ograniczenia wolności groziłaby władzom spółdzielni za:
( niezwołanie walnego zgromadzenia, zebrań przedstawicieli albo zebrań grup członkowskich,
( niepoddanie spółdzielni lustracji,
( nieudzielanie wyjaśnień lustratorowi lub okłamywanie go,
( nieudostępnianie członkom spółdzielni protokołu lustracji.
autor / źródło:
Piotr Miączyński 22-03-2004, ostatnia aktualizacja 22-03-2004 21:05
www.gazeta.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
Poseł sprawozdawca Jerzy Polaczek (PiS) zwrócił uwagę na propozycję wprowadzenia zasady, że wykreślenie i wykluczenie ze spółdzielni staje się skuteczne z chwilą bezskutecznego upływu terminu do zaskarżenia do sądu uchwały rady nadzorczej albo walnego zgromadzenia. W ten sposób zwiększyłaby się ochrona praw członków spółdzielni. Druga propozycja - jego zdaniem również istotna - dotyczy wprowadzenia pełnej odpowiedzialności członków zarządu, rady i likwidatora za szkodę wyrządzoną działaniami sprzecznymi z prawem lub z postanowieniami statutu.
Obecnie odpowiedzialność pracowników tych organów jest ograniczona do wysokości ich trzymiesięcznego wynagrodzenia, co nie chroni członków spółdzielni przed ich zaniedbaniami. Właściwej ochronie nie sprzyja też brak przepisów karnych. Na poprawę gospodarowania majątkiem spółdzielców i spółdzielni - zdaniem posła - istotny wpływ wywrze wprowadzenie przepisów karnych zaproponowanych w projekcie, które są wzorowane na przepisach kodeksu spółek handlowych.
Zdaniem posła Łukasza Abgarowicza (PO) należałoby wzmocnić uprawnienia i funkcje kontrolne i nadzorcze członków. Dlatego plany gospodarcze i programy działalności społecznej zaproponował powierzyć wyłącznie kompetencjom walnego zgromadzenia. Nie uchwalałyby więc ich rady nadzorcze, jak to jest do tej pory.
Natomiast poseł Bolesław Bujak (PSL) zwrócił uwagę, że przygotowane przepisy dotyczące administracyjnego nadzoru i kompetencji ministra do stwierdzenia nieważności uchwał organów spółdzielni pozostają w niejasnej relacji do tych zasad prawa spółdzielczego, które przewidują zaskarżalność uchwał organów spółdzielni w trybie sądowym.
autor / źródło:
Malgorzata Piasecka-Sobkiewcz
Gazta Prawna
17.02.2005
