Nabywca nie musi być spółdzielcą

Kupujący własnościowe mieszkanie spółdzielcze nie musi być spółdzielcą. Osoby, które wybudowały za własne pieniądze lokale użytkowe w zasobach spółdzielni, będą miały prawo ubiegania się o prawo własności lub spółdzielcze prawo własności, nawet jeśli nie są jej członkami. Spółdzielcy mogą bezpośrednio w sądzie kwestionować wysokość opłat eksploatacyjnych.
Trybunał Konstytucyjny stwierdził we wtorek, że cztery przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zaskarżone przez rzecznika praw obywatelskich, są niezgodne z konstytucją. Ogłoszony wczoraj wyrok w rozpatrzonejprzez TK 17 marca sprawie dotyczył regulacji prawnych z 2000 r. Pozbawiają one najemców lokali użytkowych (np. garaży), którzy w całości ponieśli nakłady na budowę, lecz nie są członkami spółdzielni, możliwości ich nabycia na korzystnych warunkach. Drugi zarzut dotyczył nierównych możliwości weryfikacji podwyżek opłat za lokale: członkowie spółdzielni mogą je kwestionować przede wszystkim w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, a dopiero po wyczerpaniu tej drogi wystąpić do sądu; natomiast właściciele mieszkań niebędący członkami spółdzielni mogą poddać je od razu kontroli sądowej. Inny zaskarżony przepis mówi, że własnościowy lokal spółdzielczy może zostać skutecznie sprzedany jedynie wówczas, gdy jego nabywca zostanie członkiem spółdzielni. Kolejny - że spółdzielcze wła snościowe prawo do lokalu wygasa = po 6 miesiącach od dnia ustania członkostwa w spółdzielni z innych przyczyn niż = śmierć.
Trybunał podzielił w znacznej mierze zastrzeżenia rzecznika. - Nie ma ekonomicznego uzasadnienia dla odrębnych rozwiązań dotyczących spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz dla lokalu stanowiącego własność. Różnicowanie ich ochrony konstytucyjnej jest więc niedopuszczalne - uzasadniał Trybunał. Podkreślił też niejasność i zbyt daleko idącą swobodę w kształtowaniu przez statuty spółdzielni relacji między nimi a ich członkami oraz osobami trzecimi.
Zdaniem TK zasada, że członkowie spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmian wysokości opłat związanych z eksploatacją nieruchomości na drodze sądowej dopiero po wyczerpaniu trybu wewnątrzspółdzielczego, podczas gdy niespółdzielcy mogą od razu iść z tym do sądu, jest nieuzasadnionym zróżnicowaniem sytuacji prawnej i naruszeniem zasady równego traktowania.
Zdanie odrębne od jednego punktu wyroku zgłosiła przewodnicząca składowi orzekającemu sędzia TK Teresa Dębowska-Romanowska. Broniła w nim zasady przyjmowania nabywców mieszkań spółdzielczych do spółdzielni jako istoty własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego.
Sędzia sprawozdawca Marek Safjan powiedział po rozprawie dziennikarzom, że własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego to namiastka prawa własności. W przeszłości była ona uzasadniona tym, że za mieszkanie spółdzielcze nie płaciło się pełnej jego ceny. Teraz zarówno za spółdzielcze, jak i za własnościowe płaci się jego cenę rynkową, a więc nie ma powodu, aby spółdzielnia żądała od nabywcy określonych powinności.
Wyrok nie oznacza rewolucji na rynku mieszkań spółdzielczych, ustawa bowiem już wcześniej przewidziała podobne uprawnienia dla spadkobierców, którzy nie muszą się już ubiegać o członkostwo w spółdzielni. Sama idea prawa związanego z członkostwem w spółdzielni nie jest ani wykluczona, ani podważona. Takie prawo może istnieć nadal, ale inaczej ukształtowane niż dotychczas.
Wyrok zacznie obowiązywać po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw, czyli za ok. 10 dni (sygn. K 32/03).
ZŁAGODZONE RESTRYKCJE
Wyrok Trybunału łagodzi zbyt restrykcyjne przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Do nich należał i ten, który uzależniał skuteczne zbycie własnościowego mieszkania od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Zwykle spółdzielnie przyjmują nowego członka, są jednak takie, które robią trudności. Spółdzielca nie może wówczas takiego mieszkania sprzedać, gdyż nikt nie będzie chciał czekać kilka lat na rozstrzygnięcie sądowe w tej sprawie. Teraz ten problem zniknie.
Trudniej będzie też pozbawić mieszkania spółdzielczego osobę, której prawo wygasło na skutek ustania członkostwa. Zdarza się bowiem, że spółdzielnie wykorzystywały ten przepis przeciwko członkom spółdzielni, którzy nie płacili za lokal lub krytykowali jej władze. Prawo wygasło, a spółdzielnia zwracała wkład, z którego potrącałanależności za lokal. Kara była więc zbyt dotkliwa. RET


autor / źródło:

Rzeczpospolita
JOLANTA KRONER