Nadużycia - prace remontowe i modernizacje w zasobach spółdzielni

Rynek spółdzielczy jest opanowany przez firmy będące w “układzie” – żaden uczciwy wykonawca nie ma najmniejszej szansy na otrzymanie zlecenia na wykonanie prac remontowych w spółdzielniach – potwierdziło nam to w rozmowach prywatnych kilku przedsiębiorców.



Firmy nowe nie mogą otrzymać zlecenia – gdyż ujawniliby tym samym, iż wykonanie pracy może być tańsze o kilkanaście, kilkadziesiąt czy nawet 100%, niż koszty wykazywane przez zarządy. Zorganizowane zarządy utrzymują zawyżane ceny zwłaszcza w spółdzielniach dużych, cały wysiłek kładąc na niedopuszczenie do powstania w którejś z nich “wyłomu”. Lustratorzy potwierdzają wówczas, iż przyjęte ceny są porównywalne do kosztów wykazywanych gdzie indziej, na całym rynku spółdzielczym. I tak to trwa już od wielu lat.

W protokole RN nr 2/04 z dnia 22 stycznia 2004r, str. 11 – zapis wypowiedzi prezesa:

“stwierdził, iż w aktualnej sytuacji najgroźniejszym dla spółdzielni okazać się może zakwestionowanie ociepleń i modernizacji budynków. Kontrola wzięła wszystkie rachunki, plany, całe rozliczenie funduszu remontowego za lata 1998 - 2003r”.

W planie finansowo-rzeczowym na rok 1999 - w poz. planowanych robót termomodernizacyjnych przyjęto ceny jednostkowe wykonania ociepleń jako 110 zł/m2. W 1999r, cena ocieplenia 1m2 nie przekraczała 70 zł/m2. Planowanie zadań po kosztach o 50% wyższych nie było więc przypadkowe.

Ocieplenie budynków:

Zapisem typowego i wielokrotnie powtarzanego dialogu pomiędzy RN a zarządem, jest zapis w protokole RN z dnia 12.04.2001r, kiedy to dyskutowano sprawy przyjętych przez Zarząd cen na prace ociepleniowe. Na stawiane zarzuty o zawyżeniu cen, prezes (protokół RN nr 7/2001):

“oświadczył, iż na dowód tego, że przyjęte przez Zarząd ceny nie są wygórowane chciałby poinformować, że wg cen “Secocenbudu” ocieplenie 1 m2 kosztuje ok. 140 zł, podczas gdy Zarząd przyjął 105 zł.”

Wg ówczesnych cen ociepleń w cennikach “Secocenbudu” :

- w I kwartale 2001r, podawano jako koszt docieplenia ścian styropianem o gr. 80 mm 76,89–80,75zł/ m2

- w IV kwartale 2000r cena wynosiła 75,28–79,27 zł/m2 .

Przedsiębiorcy potwierdzili, że od kilku lat – wobec dużej konkurencji firm, bezrobocia i ubożenia społeczeństwa - ceny wykazywane wcenniku “Secocenbudu” są zawyżone w stosunkudo cen oferowanych przez firmy na rynku.

Przy tak dużych zleceniach, jak to ma miejsce w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, można w Warszawie uzyskać oferty na prace ociepleniowe w cenie już od 70 zł/m2 (poza Warszawą od 40 zł/m2). Jednak obowiązuje w spółdzielniach ta sama zmowa i to samo tłumaczenie – firmy oferujące usługi po uczciwych kosztach, zawsze są uznawane przez zarządy za “niewiarygodne”.

Jednym z głównych zarzutów do sposobu przeprowadzania przetargów na wykonywanie prac remontowych, jest fakt, iż firmy zgłaszające się nie są informowane, jaki zakres pracy mają wykonać – jest oczywistym, iż im większe jest zlecenie, tym niższa stawka oferenta.

W 2002r zwróciliśmy się do firmy “Fasada” o przedłożenie nam oferty (jest w posiadaniu Prokuratury) na wykonanie ocieplenia 9 budynków ul. Wiolinowej – przedłożono nam ofertę w cenie 80 zł/m2.

W 2003r zarząd zaprosił firmę “Fasada” do udziału w przetargu, dostarczył specyfikację nie określającą zakresu pracy tj. ilości i wysokości budynków i otrzymał od firmy. Przedsiębiorcy mieli podać cenę jednostkowa wykonania usługi (np. 1 m2) – wg relacji prezesa Sołtysiaka – ofertę na wykonanie ocieplenia w cenie 95 zł/m2.

Członkowie zarządu sami potwierdzili zasadność stawianych im zarzutów i je udowodnili.

Wg kosztorysu ofertowego firmy “Kwiat systemy ociepleń” sp. z o.o, z siedzibą na Ursynowie, na ocieplenie budynku Pięciolinii 1:


przy cenie (nie najniższej) ocieplenia 88 zł/m2, koszt całkowity wynosi 355 645,55 zł


w planie zarządu przy koszcie jednostkowym 110 zł/ m2, przewidziano jako koszt ocieplenie tego budynku 486 200 zł.

Różnica pomiędzy kosztami ocieplenia tego budynku wynosi 130 554,5 zł, czyli tyle, ile wynosi roczny odpis na fundusz remontowy mieszkańców tego budynku.

Kosztorys obejmuje takie też prace, których firmy obsługujące spółdzielnie nie wykonują np. osłonięcie wszystkich okien foliami, malowanie barierek wszystkich balkonów,

Poniżej przedstawiam teoretyczne zestawienie dla budynków ul. Wiolinowej sporządzone dla celów porównawczych w 2002r – porównanie kosztów wykonania ociepleń wg stawek 110 zł/m2, 105 zł/m2 i wg średnich cen firm warszawskich, nie wykonujących prac w spółdzielniach mieszkaniowych - 80 zł/m2.

W rzeczywistości budynki Wiolinowej były ocieplane po cenach od 94 zł/m2 do 110 zł/m2, a pozostałe budynki spółdzielni w cenie od 94 zł/m2 (tylko 4 budynki na kilkadziesiąt ocieplonych) do 120 zł/m2.






Adres
Ocieplana pow. (m 2 )

Wykonanie

w cenie

110 zł/ m 2
Wykonanie

w cenie

105 zł/ m 2
Wykonanie

w cenie

80 zł/ m 2
Różnica kosztów

(3 – 5)
Różnica kosztów

(4 – 5)

1
2
3
4
5
6
7

Wiolinowa 1
2273
250 030 zł
238 665,0 zł
181 840,0 zł
68 190,0 zł
56 825,0 zł

Wiolinowa 2
1901
209 110
199 605,0
152 080,0
57 030,0
47 525,0

Wiolinowa 3
3758
413 380
394 590,0
300 640,0
112 740,0
93 950,0

Wiolinowa 4
2142
235 620
224 910,0
171 360,0
64 260,0
53 550,0

Wiolinowa 5
2820
310 200
296 100,0
225 600,0
84 600,0
70 500,0

Wiolinowa 7
4083
449 130
428 715,0
326 640,0
122 490,0
102 075,0

Wiolinowa 8
5160
567 600
541 800,0
412 800,0
154 800,0
129 000,0

Wiolinowa 10
1682
185 020
176 610,0
134 560,0
50 460,0
42 050,0

Wiolinowa 11
1567
172 370
164 535,0
125 360,0
47 010,0
39 175,0

Wiolinowa12
1260
138 600
132 300,0
100 800,0
37 800,0
31 500,0

cena 100 zł/ m 2
cena 95 zł/ m 2

Wiolinowa 13
1610
161 000
152 950,0
128 800,0
32 200,0
24 150,0

Razem zł:
28 256
3 092 060
2 950 780,0
2 260 480,0
831 580,0
690 300,0





Oszczędność 690 300,0 zł jest kwotą, która wystarczyłaby na dodatkowe ocieplenie jeszcze 4 budynków, np. Wiolinowej 2 (152 080,0 zł) Wiolinowej 3 (300 640,0 zł), Wiolinowej 10 (134 560,0 zł) i Wiolinowej 12 (100 800,0 zł). Zaoszczędzone 831 580,0 zł wystarczyłoby na dodatkowe ocieplenie jeszcze piątego budynku np. Wiolinowej 11 (125 360,0).

Enklawa Wiolinowej – powierzchnia lokali w budynkach mieszkalnych 41 962,21 m2, ok. 760 lokali, wysokość odpisu na fundusz remontowy - 1,76 zł/m2/m-c,

W poniższym zestawieniu przedstawiam, jaki procent rocznego odpisu na fundusz remontowy danego budynku stanowi kwota, którą przepłacą jego mieszkańcy, przy realizowaniu ociepleń w cenie 105 zł/m2.






Adres roczny odpis na fundusz różnica kosztu stracony % rocznego

budynku remontowy budynku ocieplenia odpisu remontowego

Wiolinowa 1 98 797,2 zł 56 825,0 zł 57,5 %

Wiolinowa 2 80 255,4 zł 47 525,0 zł 59,2 %

Wiolinowa 3 107 200,9 zł 93 950,0 zł 87,6 %

Wiolinowa 4 57 403,1 zł 53 550,0 zł 93,3 %

Wiolinowa 5 79 104,9 zł 70 500,0 zł 89,1 %

Wiolinowa 7 112 325,9 zł 102 075,0 zł 90,8 %

Wiolinowa 8 145 899,7zł 129 000,0 zł 88,4 %

Wiolinowa 10 66 249,2 zł 42 050,0 zł 63,5 %

Wiolinowa 11 48 960,4zł 39 175,0 zł 80,0 %

Wiolinowa 12 51 450,4 zł 31 500,0 zł 61,2 %

Wiolinowa 13 38 594,7 zł 24 150,0 zł 62,6 %

Razem: 886 241,9 zł 690 300,0 zł = 77,9 % stracone z sumy

rocznych wpłat na fundusz remontowy ok. 760 rodzin zamieszkałych przy ulicy Wiolinowej.

Kwota 690 300,0 zł odpowiada 77,9 % rocznego odpisu remontowego wszystkich mieszkańców ul. Wiolinowej:

Kwota 831 580,0 zł odpowiada 93,8% rocznego odpisu remontowego wszystkich mieszkańców ul. Wiolinowej,

Prace modernizacyjne – ocieplenia budynków, nie mogą być finansowane środkami funduszu remontowego. Takie finansowanie jest przestępstwem księgowym (art. 77 i 78 ustawy o rachunkowości) i karnym k.k. (sprzeniewierzenie, fałszerstwo dokumentów księgowych, poświadczenie nieprawdy)

Malowanie ścian osłonowych balkonów i powierzchni ścian wcześniej ocieplonych.

Zarząd wykazuje w corocznych planach:

jako koszt malowania ścian wcześniej ocieplonych 28 – 32 zł/ m2
jako koszt malowania ścian osłonowych balkonów ok. 19 zł/ m2
W kosztorysie na prace ociepleniowe podane są ceny jednostkowe oferowane przez właściciela firmy “Kwiat systemy ociepleń”:

malowanie ścian wcześniej ocieplonych 15 zł/m2
malowanie ścian osłonowych balkonów 12 zł/m2
Ceny jednostkowe:

- poz.19 kosztorysu – 2 x malowanie ścian bocznych, sufitów .. balkonów farbą elewacyjną 4,75 zł/m2

- poz.24 kosztorysu - 2 x malowanie ścian wcześniej ocieplonych farbą elewacyjną 4,65 zł/m2

Wymiana okien:

W 2002r uzyskaliśmy ofertę na wykonanie wymiany przeszkleń w pionach klatek schodowych budynków spółdzielni m.in. od firmy “Bogart”. Prosząc o przedstawienie nam tej oferty określiliśmy (ustna specyfikacja) dokładny zakres pracy:


wymieniane przeszklenie na poziomie jednego piętra o wymiarach 2,25m x 3,0 m składa się z 6 elementów, w tym z 5 okien nie otwieranych i jednego okna otwieranego.


prosiliśmy o cenę usługi (materiał + montaż) przy wymianie oszklenia w 11 budynkach ulicy Wiolinowej tj. dla powierzchni ok. 1,5 tys. m2 – cena ofertowa 220 zł/m2


prosiliśmy o cenę usługi (materiał + montaż) przy wymianie oszklenia w kilkudziesięciu budynkach spółdzielni dla powierzchni ok. 10 tys. m2 – cena ofertowa 206 zł/m2

W 2003r zarząd zaprosił firmę “Bogart” do udziału w przetargu, dostarczył “Specyfikację warunków zamówienia dla przetargu organizowanego przez SMB “Jary”, w której nie został określony zakres pracy tj. ilość i wysokość budynków, w której nie wskazano powierzchni do oszklenia i w której nie wskazano ilości otwieranych okien /dużo droższe/ i ilości okien tańszych, nie otwieranych (stosunek 1:5). W specyfikacji było zawarte jedynie żądanie określenia ceny 1 m2 netto + VAT ślusarki okiennej.

Zarząd otrzymał w ofercie od firmy “Bogart” cenę usługi 395 zł/m2.

Przetarg został ogłoszony w celu wyłonienia wykonawcy, którego zadaniem było dokonanie wymiany co najmniej kilkuset m2 okien – pomimo tego, ze specyfikacji przetargowej wynikało, iż wykonawca ma określić cenę 1 m2 wykonywanej usługi.

Zakres pracy rzeczywisty nie odpowiada zakresowi pracy wskazanemu w czasie trwania przetargu. Przetarg jest więc fikcją, wprowadzaniem w błąd zgłaszających się wykonawców, jedynie pozorowaniem procedury, a więc świadomym tworzeniem sytuacji umożliwiającej zrealizowanie wszelkich nadużyć. Skutkuje to bezzasadnym wyprowadzaniem potężnych, wielomilionowych kwot z kieszeni spółdzielców.

W zależności od sposobu zorganizowania przetargu, głównie od sposobu określenia specyfikacji, różnica w cenach oferowanych przez tę samą firmę, na wykonanie tej samej pracy dochodzi do 80%.

Treści zwykłych ulotek, jakie znajdujemy pod drzwiami mieszkań, firmy wykonujące usługi wymiany okien – im większe okno, tym mniejsza cena 1 m2, podają ceny usługi detalicznej, dla 1 czy kilku okien (wszystkich otwieranych) wymienianych w mieszkaniu - od 220 do 350 zł/m2. Oferują ceny niższe niż te, które zarząd uzyskuje w drodze “przetargu” dla oszklenia setek czy tysięcy m2 przeszkleń, w tym w 83% nie otwieranych.

Podobnie rzecz ma się z wymianą stolarki drzwiowej. Firma “Bogart” na pojedyncze elementy składa ofertę niższą niż zarząd płaci pieniędzmi spółdzielców za wymianę setek sztuk drzwi.

Remonty płyt balkonowych

W protokole RN 7/2001 znajduje się zapis wypowiedzi ówczesnego prezes ds. technicznych spółdzielni p. T. Biernata (cyt) : “zwrócił uwagę na fakt, iż trudno mówić, że np. cena 70 zł za remont 1 m2 balkonu jest realną, kiedy sam materiał kosztuje ok. 90 zł/ m2 ”

Członkowie zarządu za wykonanie remontu płyt balkonowych płaci zatrudnionym przez siebie wykonawcom 220 zł/ m2.

Spółdzielca podjął się wykonania remontu balkonu samodzielnie, w takim samym zakresie, jaki wykonują firmy zatrudnione przez prezesów.

Powierzchnia balkonu wynosiła 6,35 m2, więc koszt całkowity pracy powinien zostać – zgodnie z ceną 220 zł/m2 wyliczony na 1397,0 zł

Spółdzielca otrzymał kosztorys sporządzony przez pracowników spółdzielni, podpisany przez 4 osoby odpowiedzialne, w tym Prezesa Kretkiewicza i z akceptacją p. Biernata, opiewający za całość pracy, wraz z kosztami materiałów i kosztem wywiezienia gruzu na odległość 25 km - na kwotę 409,10 zł.

W kosztorysie rozliczeniowym wykonanej pracy przedłożonym spółdzielcy, prezes Biernat zaakceptował całość kosztów bezpośrednich materiału potrzebnego do wykonania remontu 6,35 m2 powierzchni balkonu, na kwotę 119,55 zł, z czego wynika 18,8 zł/m2 powierzchni – kiedy ponoć sam materiał miał kosztować 90 zł/ m2.

Zarząd podaje koszt remontu kapinosu jako 100 zł/m2 - firma składa ofertę 17 zł/m2.

Malowanie klatek

Zamówiliśmy sporządzenie kosztorysów powykonawczych (po zakończeniu prac malarskich) w celu skonfrontowania kosztów jakimi obciąża nas zarząd, z faktycznymi kosztami wykonania tej samej pracy przez dowolnie wybrane firmy, gotowe w każdej chwili wykonać tę samą pracę. Wynikiem dokonanego porównania jest stwierdzenie, iż koszty akceptowane przez zarząd, są zawyżone do 45%:

- Koszt pracy planowany przez Zarząd 41 480 zł

- Koszt pracy wg zamówionych przez nas kosztorysów 19 573 zł i 23 398,17 zł

- Kwota jaką Zarząd wypłacił firmie 35 991 zł

Planowany przez zarząd koszt malowania klatek schodowych ustalono na początku 2001r jako 1 716 601 zł - nie jest przypadkowym ustalenie kosztów tak wysokich (ponad 50% zawyżonych w stosunku do cen faktycznych), a kolejne RN akceptowały ten absurdalny stan. Wysokość planu jest podstawą do ustalenia odpisu na fundusz remontowy, w opłatach mieszkańców.

Zarząd przyjmuje kalkulację 85 zł/m2 powierzchni rzutu poziomego pomieszczeń malowanych – wynika z tego, iż przyjęta średnia cena malowania 1 metra kwadratowego wynosi ponad 20 zł/ m2.

Cena rynkowa malowania ścian:

1 m2 farbą emulsyjną wynosi ok. 3 zł/m2

1 m2 farbą olejną wynosi do 10 zł/m2

+ koszty malowania rur, kaloryferów, otworów okiennych i drzwiowych

Już w 1999r przyjmowano koszt 70 zł/m2 powierzchni rzutu poziomego - proces obciążania mieszkańców zawyżonymi kosztami trwa od lat.

W zestawieniu zarządu “Docelowe zestawienie funduszu remontowego SMB “Jary”, określona została wartość prac do sfinansowania przez spółdzielców na kwotę 67 642 012 zł, wg stawek zawyżonych w poszczególnych pozycjach nawet do 50 %.

W wyniku tego zawyżenia i realizowania prac po kosztach także celowo zawyżanych, spółdzielcy są okradani na kwoty kilkudziesięciomilionowe.

Notoryczne kłamstwa i samowola – to powtarzający się nasz zarzut wobec członków kolejnych zarządów. Nie wywiązywanie się zaś przez członków RN z podstawowego obowiązku tj. obowiązku pełnienia kontroli i nadzoru nad działaniami zarządu – to zarzut wobec większości członków kolejnych RN.

Osoby pełniące funkcje członków RN w spółdzielni mieszkaniowej nie są fachowcami w branży spółdzielczej, technicznej czy ekonomicznej. Kiedy jednak pomimo przekazywanych przez nas czy innych spółdzielców informacji, dowodów, wyjaśnień, większość członków RN nie podejmuje konstruktywnych działań zmierzających do rozliczenia zarządu z nadużyć, mamy podstawy do stawiania im zarzutu, iż świadomie współpracują z zarządem w przestępczym procederze.

Budowa parkingu

Zarząd w dniu 28 listopada 2003r przedstawił RN “założenia w zakresie finansowania i rozliczenia modernizacji parkingu”:


posłużono się pojęciem modernizacji, choć obecnie jest realizowana typowa inwestycja – budowa ok. 160 miejsc postojowych.


Rozpoczęto budowę, nie posiadając na nią wystarczających środków – chęć nabycia budowanych miejsc postojowych zgłosiło jak dotąd tylko ok.40 spółdzielców. Spółdzielni wolno budować dla członka, z jego wkładu budowlanego – nie ma chętnych członków, nie prowadzi się budowy. Nie można rozpoczynać inwestycji, realizowanej na zasadach działalności gospodarczej, nie posiadając na to środków wykazanych jako opodatkowany zysk spółdzielni. Nie można też realizować jednej inwestycji na różnych zasadach – spółdzielczych i komercyjnych. Są to całkowicie odmienne formy, bazujące na odmiennych formach finansowania i rodzące inne skutki prawne.


w pozycji trzeciej widnieje zapis “pozostałe, niewykorzystane miejsca postojowe będą wynajmowane na zasadach komercyjnych, z odpisem amortyzacyjnym, mającym na celu zwrot nakładów poniesionych na modernizację parkingu”.

Art. 16c, pkt. 2 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych” - “Amortyzacji nie podlegają budynki, lokale i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych”.

Zamieszczenie takiego zapisu miało na celu oszukanie tych członków RN, którzy kompletnie nie mają pojęcia o księgowości (choć powinni przeczytać właściwe ustawy), przez przekazanie im informacji, że w jakiś sposób zarząd zatroszczył się o dokonanie zwrotu pieniędzy spółdzielców, albo zamiarem księgowego było późniejsze faktyczne dokonywanie amortyzacji w kosztach (tak jak obecnie pan Kretkiewicz stworzył “fundusz inwestycyjny” w kosztach gzm) – spółdzielcy w opłatach czynszowych pokryli by po raz drugi koszty budowy miejsc postojowych, finansowanych już raz ze środków przekształceń (niedopuszczalne).


zarząd poinformował RN, iż sfinansuje budowę miejsc postojowych ze środków funduszu zasobowego. Fundusz zasobowy w SMB “Jary” jest utworzony niezgodnie z prawem, może być na nim wykazana gł. wartość wniesionych wpisowych, a więc w rzeczywistości nie ma na nim środków na sfinansowanie prac budowlanych. Wszyscy członkowie zarządu i Rady Nadzorczej posiadają pełną wiedzę w tej sprawie. Wiedzą też, iż p. biegła, która zaakceptowała niezgodne z prawem tworzenie tego funduszu i gospodarowanie jego środkami, została skazana wyrokiem Sądu dyscyplinarnego KIBR. Środki z przekształceń praw do lokali, jako nadwyżka przychodów nad kosztami kolejnych lat, nie odpisane na bieżąco w całości w koszty funduszu remontowego, mogą być wykorzystane jedynie w sposób zgodny z ustawą – na obniżenie kosztów roku następnego. Zarządowi nie wolno samowolnie nimi dysponować, poza ich przeznaczeniem na cel zgodny z ustawą. W sytuacji przeznaczenia części tych środków na inwestycje – budowa miejsc postojowych na wynajem – należało najpierw odprowadzić od wskazanej kwoty podatek – dochody spółdzielni mieszkaniowej, przeznaczone na działalność gospodarczą, nie korzystają ze zwolnień podatkowych. Poza tym, przed pożyczeniem tych środków na cele inwestycyjne, należało sporządzić umowę pożyczki, podlegającą opodatkowaniu, wraz z określeniem warunków jej zwrotu. Rada Nadzorcza nie posiada umocowania prawnego, do dysponowania środkami, stanowiącymi prywatną własność wszystkich spółdzielców.

Sprawa ma szczególne znaczenie teraz, kiedy spółdzielcy będą wyodrębniać własność swoich lokali i rezygnować z członkostwa w spółdzielni – z ich pieniędzy spółdzielnia powiększa majątek, który pozostanie jej własnością i źródłem dochodów dla zarządów. Członkowie spółdzielni posiadający miejsca postojowe w parkingu, nigdy nie będą w stanie wydzielić się z SMB “Jary”, jeżeli spółdzielnia będzie posiadać prawa choćby do jednego miejsca postojowego – jest oczywistym, iż w tym celu zarząd dokonuje budowy zbyt dużej ilości miejsc postojowych, zamiast wykonania remontu parkingu.

Pieniądze będące własnością osób fizycznych – spółdzielców, zostaną zamienione w środek trwały, którego właścicielem będzie osoba prawna – spółdzielnia. Jest to kradzież.


autor / źródło:

www.naszesm.pl