Zasady przekształcania prawa lokatorskiego na spółdzielcze własnościowe i wyodrębnioną własność

Art. 111, ust. 2.

“Umowę o przekształcenie prawa do lokalu spółdzielnia zawiera z członkiem po dokonaniu przez niego wpłaty wkładu budowlanego w wysokości wartości rynkowej lokalu. Na poczet wkładu budowlanego zalicza się wkład mieszkaniowy członka zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu. Przepis art. 461 stosuje się odpowiednio”.

Art. 12., ust. 1, pkt. 5

“Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego.”

Art. 12 ust. 3 oraz art. 461 “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” nakazuje uzyskane w wyniku tychże wpłat wpływy, przeznaczyć na fundusz remontowy spółdzielni.

Oba wskazane artykuły dotyczące zmiany statusu prawa do lokalu z lokatorskiego na spółdzielcze własnościowe i na prawo wyodrębnionej własności, stanowią o obowiązku dokonania przez członka wpłaty w wysokości wartości rynkowej lokalu pomniejszonej o zwaloryzowaną wartość wniesionego wkładu mieszkaniowego.

Wykonanie powyższej dyspozycji jest niemożliwe bez pogwałcenia praw określonych “Ustawą o rachunkowości”, skutkuje fałszowaniem operacji i dokumentów finansowych spółdzielni.

Wszystkie dyspozycje dawnego Prawa spółdzielczego i obecnie “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” odnoszące się do ustanowienia prawa członka do lokalu (art. 10, art. 111, art. 171, art. 173, art. 18) stanowiły o obowiązku wniesienia przez członka wkładu mieszkaniowego lub budowlanego, w wysokości odpowiadającej kosztom zadania inwestycyjnego, przypadających na lokal członka.

Na sfinansowanie kosztów zadania inwestycyjnego przypadających na lokal członka udzielany był spółdzielni kredyt odpowiadający wysokości tychże kosztów. Członek obejmujący lokal spółdzielczy zobowiązywał się do spłaty wymagalnej kwoty kredytu, tj. przypadającego na jego lokal wkładu (art. 519 k.c. zmiana dłużnika, przejęcie przez członka długu spółdzielni wobec banku).

Wysokość udzielonego spółdzielni kredytu odpowiadała dokładnie wysokości wymagalnego wkładu budowlanego, równego kosztom budowy lokalu członka i kosztom pozostałej części zadania inwestycyjnego (inne obiekty na terenie spółdzielni), przypadających na lokal członka.

Członek spółdzielni, uzyskujący przed 1990r lokatorskie prawo do lokalu, dokonywał wpłaty tzw. wkładu mieszkaniowego (spłaty kredytu lokatorskiego), tj. procentowej części pełnego kredytu budowlanego (pełnych kosztów budowy):


50% na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1982r w sprawie zasad udzielania kredytu bankowego na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 1983r nr 1,poz. 4 i nr 54, poz. 241 ora z 1984r nr 2, poz. 6) lub


70% na podstawie rozporządzenia RM z dnia 30 grudnia 1988r w sprawie ogólnych zasad udzielania kredytu bankowego na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 1989r nr 1, poz. 1),

Pozostała część pełnych kosztów budowy (50%, 30%) stanowiąca tzw. umorzenie części kredytu (zawieszona w czasie spłata pozostałej części pełnego wkładu budowlanego – 30%, 50%) obciążała nadal lokal członka.


Zawierane umowy pomiędzy spółdzielnią a bankiem o kredytowanie określonego zadania inwestycyjnego, poddawały stosunek prawny między stronami obowiązującym wówczas przepisom – ustawie i wydawanych na jej podstawie wykonawczym rozporządzeniom Rady Ministrów. Warunki spłaty kredytu przez członków tych spółdzielni, które zawarły umowy kredytowe na budownictwo mieszkaniowe w latach 80-tych oraz na początku lat 90-tych, regulują następujące akty prawne:


Zgodnie z art. 121 ustawy “Prawo bankowe” z dnia 31 stycznia 1989r (Dz. U. 1989r nr. 4, poz. 21):

Art. 121. ust. 2 pkt. 1 stanowi:

“Pozostają w mocy dotychczasowe przepisy wykonawcze dotyczące kredytów i oprocentowania kredytów udzielanych na cele mieszkaniowe”.


Ustawa “O uporządkowaniu stosunków kredytowych” z dnia 28 grudnia 1989r (Dz. U. nr 74, poz. 440 i z 1992 r. Nr 21, poz. 85) w art. 1, art. 5 ust.1 i 2 stanowi, iż:

Art. 1. ust. 1. Uchyla się:

2).postanowienia umów kredytowych ustalające oprocentowanie kredytów według stawek stałych i preferencyjnych.

Art. 5 ust. 1:

“W ustawie z dnia 31 stycznia 1989r – Prawo bankowe (Dz. U. nr 4, poz. 21, nr 54, poz. 320, nr 59, poz. 350 i nr 74, poz. 439) w art. 121 wprowadza się następujące zmiany:

1). ust. 3 otrzymuje brzmienie:

“3. Rada Ministrów zapewni pokrycie różnic wynikających z ulgowego oprocentowania i umorzenia kredytów określonych w ust. 2, udzielonych do dnia 31 grudnia 1989r.”

2). ust. 4 skreśla się

Art. 5 ust. 2:

“Tracą moc akty wykonawcze w zakresie dotyczącym oprocentowania i umarzania kredytów, o których mowa w art. 121 ust. 2 ustawy wymienionej w ust. 1, w odniesieniu do nowo zawieranych umów.”


Ustawa z dnia 15 lutego 1992r “O zmianie ustawy Prawo Bankowe oraz niektórych innych ustaw” (Dz. U. 1992 nr 21, poz. 85) artykułem 5 ust. 1 a) wprowadziła zmianę do art. 1 ustawy “O uporządkowaniu stosunków kredytowych”:

Art. 5 W ustawie z dnia 28 grudnia 1989r “O uporządkowaniu stosunków kredytowych” (D.U. nr 74, poz. 440) wprowadza się następujące zmiany:


w art. 1:


a). w ust. 1:

- w pkt. 2 skreśla się kropkę i dodaje wyrazy “oraz dotyczące umorzeń kredytów na cele budownictwa mieszkaniowego, w odniesieniu do zadań nie rozliczonych i nie oddanych do użytku do dnia 31 marca 1992r”

- dodaje się pkt 3 w brzmieniu:

3). Postanowienia umów kredytowych dotyczące okresu spłaty kredytów na cele budownictwa mieszkaniowego w odniesieniu do zadań nie rozliczonych i nie oddanych do użytku do dnia 31 marca 1992r”.


Zmiany wprowadzone powyższą ustawą, zmieniła ustawa z dnia 29 grudnia 1992r. “O zmianie ustawy o uporządkowaniu stosunków kredytowych” (Dz.U. z dnia 19 maja 1993 r. Nr 40, poz. 181):

“Art. 1. W ustawie z dnia 28 grudnia 1989 r. “O uporządkowaniu stosunków kredytowych” (Dz.U. Nr 74, poz. 440 i z 1992 r. Nr 21, poz. 85) wprowadza się następujące zmiany:


w art. 1:

a) w ust. 1:

- w pkt 2 wyrazy "oraz dotyczące umorzeń kredytów na cele budownictwa mieszkaniowego w odniesieniu do zadań nie rozliczonych i nie oddanych do użytku do dnia 31 marca 1992 r." skreśla się, a przecinek zastępuje kropką,

- skreśla się pkt 3,

3) w art. 5 ust. 2 otrzymuje brzmienie:

2. Tracą moc akty wykonawcze w zakresie dotyczącym oprocentowania i umarzania kredytów, o których mowa w art. 121 ust. 2 ustawy wymienionej w ust. 1, w odniesieniu do nowo zawieranych umów”.

Ani wprowadzone w życie od dnia 1 stycznia 1988r rozporządzenie RM z dnia 23 lipca 1987r ani rozporządzenie RM z dnia 30 grudnia 1988r w sprawie ogólnych zasad udzielania kredytu bankowego na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 1989r nr 1, poz. 1), które wprowadziło zasadnicze zmiany do systemu finansowania spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego, a zatem i sposobu spłacania kredytów, nie zawierały przepisów dokonujących zmian we wcześniej zawartych umowach w przedmiocie obowiązków stron. § 21 rozporządzenia z dnia 30 grudnia 1988r stanowi wyraźnie, iż znajduje ono zastosowanie do umów kredytowych, zawieranych po jego wejściu w życie (31 stycznia 1989r).

Ustawa z dnia 28 grudnia 1989r “O uporządkowaniu stosunków kredytowych”, mająca charakter szczególny, bo wydana w związku z zasadniczą zmianą systemu gospodarczego i ustroju państwa, dokonała ingerencji w treść umów kredytowych, poprzez uchylenie postanowień tych umów ustalających oprocentowanie kredytów według stawek stałych i preferencyjnych (art. 1 ust. 1 pkt. 2) z równoczesnym wyraźnym zastrzeżeniem (ust. 2), że w pozostałym zakresie umowy te pozostają bez zmiany.

Ustawa ta równocześnie pozostawiała do swobodnego uzgodnienia przez strony umowy kredytowej zmian wcześniej zawartej i będącej w toku realizacji umowy, a w tym uzgodnień nawet w przedmiocie oprocentowania, akcentując zarazem, że nawet w razie zwiększenia kwoty kredytu bank nie może jednostronnie (“bez zgody kredytobiorcy”) warunków umowy zmienić (art. 1 ust. 2 i 3), jednakże z oczywistych powodów dokonanie takiej zmiany uzależnione być musiało od zgody wszystkich spółdzielców, spłacających kredyt.

Poważne konsekwencje społeczne i ekonomiczne wprowadzenia przez omawianą ustawę (art. 1 ust. 3) zmiennych stawek oprocentowania w czasie, kiedy stawki te osiągały poziom bardzo wysoki, wywołały konieczność podjęcia dalszych kroków. I tak:


Rozporządzeniem RM z dnia 5 kwietnia 1989r w sprawie zmiany przepisów wykonawczych dotyczących zasad i oprocentowania kredytów na cele budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. nr 22, poz. 118), wydanym na podstawie Prawa bankowego z dnia 31 stycznia 1989r, ustalono określone zróżnicowane co do wielkości stawki oprocentowania kredytów, stanowiące zarazem (§ 2), że stawki ustalone w dotychczasowych przepisach wykonawczych do Prawa bankowego z 1982r “zastępuje się stawkami określonymi w przepisach niniejszego rozporządzenia”.

W tym stanie rzeczy żadne inne postanowienie wcześniejszych umów, zawartych pod rządem wcześniejszych przepisów, nie zostało przez normodawcę dotknięte zmianami.


Wobec narastania bardzo znacznych obciążeń kredytobiorców tj. spółdzielni mieszkaniowych, a konsekwencji ich członków, wydane zostało na podstawie ustawy z dnia 28 grudnia 1989r “O uporządkowaniu stosunków kredytowych”, Rozporządzenie RM z dnia 8 lutego 1990r w sprawie zakresu, zasad i trybu udzielania kredytobiorcom pomocy ze środków budżetowych w spłacie części należnego bankom oprocentowania od kredytów udzielonych od dnia 31 grudnia 1989r (Dz.U. nr 11, poz. 69) oraz rozporządzenie RM z dnia 9 kwietnia 1990r w sprawie zakresu, zasad i trybu udzielania kredytobiorcom pomocy ze środków budżetowych w 1990r w spłacie części należnego bankom oprocentowania od kredytów udzielonych po dniu 31 grudnia 1989r (Dz. U. nr 27, poz. 154). Te akty wykonawcze przewidywały spłacanie ze środków budżetu centralnego 32% należnego bankom oprocentowania kredytów.


Rozporządzenia powyższeutraciły moc na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia RM z dnia 21 maja 1991r w sprawie zakresu, zasad i trybu udzielania kredytobiorcom pomocy ze środków budżetowych w 1991r w spłacie części należnego bankom oprocentowania od kredytów (Dz. U. nr 50, poz. 217).


Od dnia 1 stycznia 1991r obowiązywało rozporządzenie RM z dnia 25 maja 1991r w sprawie zasad i trybu wykupienia należności banków z tytułu skapitalizowania w 1991r odsetek kredytów mieszkaniowych (Dz. U. nr 28, poz. 118) dotyczące odsetek od kredytów zaciągniętych do dnia 21 grudnia 1990r, które wprowadziło zasady wykupywania ze środków budżetowych odsetek od kredytów mieszkaniowych, w podstawowych działach gospodarki narodowej oraz z poziomem miesięcznych dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy (członka spółdzielni). Skapitalizowane odsetki od kredytów na inwestycje, których realizacja została zakończona, podlegały wykupieniu w 100%. (§ 3 pkt. 1).

Pozostałe spłaty zaciągniętych kredytów mieszkaniowych na podstawie wcześniej zawartych umów nie zostały dotknięte zmianami. Wynika to wyraźnie z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 28 grudnia 1989r “O uporządkowaniu stosunków kredytowych”, zgodnie z którym akty wykonawcze w zakresie dotyczącym umarzania i oprocentowania kredytów utraciły moc jedynie w odniesieniu do nowo zawieranych umów o kredyt na cele budownictwa mieszkaniowego. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 kwietnia 1998r (sygn. akt III CZP 4/98), który też orzekł:

“Członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spłaca kredyt bankowy na cele mieszkaniowe na warunkach obowiązujących w chwili zawarcia bankowej umowy kredytowej przez spółdzielnię, z uwzględnieniem zasad korzystania z pomocy w spłacie, przewidzianych w przepisach wykonawczych do art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 28 grudnia 1989r o uporządkowaniu stosunków kredytowych.”

Nie ulega wątpliwości, iż każdy członek spółdzielni jest zobowiązany do wniesienia wkładu w wysokości faktycznych kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jakiekolwiek żądanie ze strony spółdzielni o dokonanie z tego tytułu wpłat dodatkowych, ponad określoną wysokość kosztów budowy/lokal, nie znajduje żadnego umocowania w polskim prawie. Podlegałoby dyspozycjom art. 296 k.k, jako wyłudzenie.


Zasada niedziałania prawa wstecz (lex retro non agit) jest dyrektywą postępowania organów prawodawczych, polegającą na zakazie stanowienia norm prawnych, które nakazywałyby stosować nowo ustanowione normy prawne do zdarzeń, które miały miejsce przed ich wejściem w życie.

Niedopuszczalne jest stanowienie norm z mocą wsteczną, jeśli podmioty, których te normy dotyczą, nie mogły racjonalnie przewidzieć tego rodzaju decyzji, a nadzwyczajne okoliczności czy dobra podlegające ochronie konstytucyjnej decyzji takiej nie usprawiedliwiają. Można od niej odstąpić, jednak tylko wyjątkowo i z usprawiedliwionych względów nadając normom możliwości oddziaływania na sytuacje zastane, jeżeli zaistniały ważkie powody, a zainteresowane podmioty miały podstawy, by oczekiwać uchwalenia takich norm (TK, wyroki z 27 lutego 2002 r., K 47/01 i z 5 listopada 2002 r., P 7/01).

U podstaw zasady niedziałania prawa wstecz, stanowiącej podstawę porządku prawnego, leży wyrażona w art. 2 Konstytucji zasada demokratycznego państwa prawnego (wyrok z 17 grudnia 1997 r., K. 22/96).

Zasada zaufania do państwa wymaga, by mocy wstecznej nie nadawać przepisom, które regulują prawa i obowiązki obywateli i pogarszają ich sytuację prawną (orzeczenie TK z 30 listopada 1988 r., K. 1/88). Odstępstwo od niej jest dopuszczalne w szczególności wtedy, gdy jest to konieczne dla realizacji wartości konstytucyjnej, ocenionej jako ważniejsza od wartości chronionej zakazem retroakcji (wyrok TK z 6 lipca 1999 r., P. 4/99)


Art. 28 ust. 1 “Ustawy o rachunkowości”:

“Aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w sposób następujący:

pkt. 7) należności i udzielone pożyczki – w kwocie wymaganej zapłaty, z zachowaniem ostrożności,

pkt. 8) zobowiązania – w kwocie wymagającej zapłaty (…)

Zgodnie z nakazem art. 28 ust. 1 pkt. 7 i 8 “Ustawy o rachunkowości”, każda spółdzielnia wykazuje w swoim bilansie istniejące zobowiązania wobec banku z tytułu niespłaconej części kredytu budowlanego wszystkich członków posiadających lokatorskie prawo do lokalu i w tej samej wysokości należności od członków wobec spółdzielni z tegoż tytułu, “w kwocie wymaganej zapłaty, z zachowaniem ostrożności”.

Spółdzielnia prowadzi odrębne konta rozliczeniowe każdego członka, posiadacza lokatorskiego prawa do lokalu, na którym jest zaksięgowana należność wobec spółdzielni każdego członka z tytułu niespłaconej części kredytu budowlanego.

Faktyczna wysokość tychże należności, inna dla każdego z członków, zaksięgowanych w wysokości wymagalnej przez spółdzielnię, potwierdzona jest podpisami członków zarządu, głównego księgowego i potwierdzona przez samych spółdzielców poprzez zatwierdzenie sprawozdania finansowego przez najwyższy organ spółdzielni.

Ponadto sprawozdanie finansowe, z ujawnionymi należnościami członków wobec spółdzielni z tytułu rozliczenia wkładu budowlanego, jest zbadane i zaopiniowane przez biegłego rewidenta, potwierdzającego rzeczywistą wysokość należności członków z tytułu niespłaconego wkładu.

Tak sporządzone dokumenty finansowe ujawniane są zarówno w Urzędzie Skarbowym jak i Sądzie Rejestrowym, stanowią też dowód w postępowaniu przed Sądem każdej instancji, jako jedyny dokument potwierdzający prawdziwą należność członka wobec spółdzielni.

W tej sytuacji stanowienie przez ustawodawcę, iż rozliczenie pomiędzy osobą fizyczną a osobą prawną, ma zostać dokonane w innej wysokości niż faktyczne, wynikające z oficjalnych dokumentów zobowiązanie (umowa, dokumenty finansowe), jest nie do pogodzenia z systemem prawnym RP.


Z ustanowienia, iż spółdzielca dokonujący przekształcenia prawa do lokalu, ma wnieść do spółdzielni kwotę w wysokości wartości rynkowej lokalu wynika, iż ustawodawca postanowił, że oprócz faktycznej wysokości wkładu, członek spółdzielni jest zobowiązany do wniesienia darowizny na rzecz spółdzielni, w wysokości odpowiadającej różnicy między wartością rynkową lokalu a prawdziwą wysokością jego wkładu budowlanego.

Różnicę wpływów uzyskanych w wyniku tychże wpłat, ustawodawca przepisem art. 12 ust. 3 oraz art. 461 nakazuje przeznaczyć na fundusz remontowy spółdzielni.


Potwierdzono tym samym, iż nie jest to kwota związana ze spłatą części wkładu budowlanego (kosztów budowy lokalu), jako że finansowanie kosztów wytworzenia środka trwałego, nigdy nie może dokonywać się poprzez przychody. Stanowi o tym art. 12, ust. 4 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:

“Do przychodów nie zalicza się przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego, funduszu udziałowego (...)”.

Wykazanie jako przychodów spółdzielni wpłat z tytułu spłaty wkładu budowlanego jest przestępstwem księgowym, zagrożonym karą do 2 lat pozbawienia wolności art. 77 (dla zarządu) i art. 78 (dla biegłego rewidenta) “Ustawy o rachunkowości”.


Zasilenie funduszu remontowego dokonuje się przez zwiększenie przychodów spółdzielni, które w tej samej wysokości stanowią koszt uzyskania przychodu (art. 6 ust. 3 “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych”). Przeznaczana na fundusz remontowy wpłacana przezczłonka część wkładu budowlanego (zgodnie z art. 111, ust. 2 członek wnosi “wkład budowlany”), stawałyby się kosztem uzyskania przychodów, co jest zakazane przez art. 16. ust.1 pkt. b) “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:

“Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych”.

Wykazanie jako kosztów uzyskania przychodów wpłat z tytułu pokrycia kosztów budowy jest przestępstwem księgowym, zagrożonym karą do 2 lat pozbawienia wolności art. 77 (dla zarządu) i art. 78 (dla biegłego rewidenta) “Ustawy o rachunkowości”.


Każda darowizna, zgodnie z ustawą, podlega obowiązkowemu opodatkowaniu – spółdzielnia przyjmując darowiznę od członka i nie odprowadzając od niej podatku, popełnia przestępstwo karno-skarbowe.

Jakim argumentem prawnym ustawodawca może uzasadnić tak daleko posuniętą ingerencję w rozliczenia dokonywane pomiędzy prywatnymi podmiotami prawa? Czym uzasadni nałożenie na osoby fizyczne, członków spółdzielni obowiązku składania przymusowej darowizny na rzecz prywatnej osoby prawnej? Czym uzasadni dyspozycje, w wyniku której tracą ważność i przestają mieć znaczenie inne przepisy ustaw, oficjalne dokumenty finansowe i zobowiązania wynikające z zawartych umów pomiędzy spółdzielnią a jej członkami, oraz spółdzielnia i kredytodawcą? Czym uzasadni dokonywanie podziału polskich spółdzielców na grono tych, którzy finansują faktyczne koszty budowy swoich lokali i tych, którzy oprócz kosztów budowy zmuszani są do składania darowizn?


Obowiązującą zasadą prawną jest, iż spółdzielca w transakcjach ze spółdzielnią mieszkaniową rozliczany jest wyłącznie wg rzeczywiście poniesionych kosztów.

Uchwała SN z dnia 17 lipca 1969r (III CZP 42/69, OSNCP 1970/5 poz. 77):

“Chociaż spółdzielnia mieszkaniowa jest odrębnym od swoich członków podmiotem prawa i w związku z tym między nią a każdym z członków istnieją określone stosunki prawne, to jednak stosunków tych nie można w całej rozciągłości porównywać ze stosunkami, jakie występują między innymi podmiotami prawa, w ramach których jedna ze stron zobowiązuje się do świadczenia usług lub do dania swojej rzeczy do używania drugiej stronie. W tym bowiem drugim wypadku wymieniona strona podejmuje się zobowiązania z reguły z tej przyczyny, że chce zrealizować swój własny cel gospodarczy. Natomiast spółdzielnia działa wyłącznie w interesie swoich członków, a więc osób reprezentujących drugą stronę stosunku prawnego. Z ekonomicznego więc punktu widzenia działalność spółdzielni jest działalnością samych członków, a nie przeciwstawnego im podmiotu.”

Ze specyfiki działania spółdzielni mieszkaniowej, wynika, iż osiąganie przez spółdzielnię zysku z transakcji z członkami mogłoby nastąpić tylko wówczas, kiedy sami członkowie obciążyliby się obowiązkiem dokonania wpłat ponad należną ich wysokość.

Sytuacja z założenia wydaje się niedorzeczna, jako że budynki, lokale i wszystkie inne obiekty wybudowane przez spółdzielnię i wykazywane przez nią jako jej środki trwałe, są budowane z prywatnych pieniędzy jej członków, które nigdy nie stanowiły darowizny na rzecz spółdzielni. Nadal utrzymywana PRL-owska ekonomicznie absurdalna zasada, iż do jednej wartości finansowej wnoszonej przez członka (= kosztowi budowy), ustanawiane są prawa własności na rzecz dwóch różnych osób:


własność środków pieniężnych, wkładu – prywatna własność osoby fizycznej, członka


własność środka trwałego wytworzonego z tych środków pieniężnych – własność spółdzielni

sprawia, iż spółdzielnia mieszkaniowa posiada nieustanne zobowiązanie wobec osób prywatnych (członków) w wysokości równej wartości jej rzeczowego majątku trwałego.

W każdym czasie swego trwania, spółdzielnia mieszkaniowa, jako dłużnik, jest winna członkom, swoim wierzycielom, środki pieniężne odpowiadające wartości jej majątku.

Źródłem finansowania majątku spółdzielni nie są prywatne środki osoby prawnej (zysk, darowizna), ale wyłącznie prywatne pieniądze osób fizycznych. Zatem członek – w sensie ekonomicznym - nie odkupuje od spółdzielni jej własności, tylko spłaca własne zobowiązanie wobec kredytodawcy.

Ujawnienie, że spółdzielnia mieszkaniowa uzyskała jakikolwiek zysk w wyniku transakcji pomiędzy nią a swoim członkiem, jest równoznaczne ze stwierdzeniem, iż obciążyła go obowiązkiem dokonania wpłaty ponad rzeczywisty koszt prawa, rzeczy czy usługi, a więc że wyłudziła od niego nienależne jej korzyści majątkowe. Takie działania zarządów wypełniają znamiona przestępstwa gospodarczego art. 296 k.k.


Ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. “O pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw”, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 1996r, w art. 14 stanowi:

“W zakresie uregulowanym ustawą tracą moc przepisy ustawy z dnia 28 grudnia 1989r. o uporządkowaniu stosunków kredytowych (Dz.U. Nr 74, poz. 440, z 1992 r. Nr 21, poz. 85 i z 1993 r. Nr 40, poz. 181).”

Ustawodawca ujawnił swoją wiedzę o niemożności obciążenia spółdzielcy kwotą większą niż faktyczne jego zobowiązanie wobec spółdzielni (= zobowiązaniu wobec banku), z tytułu spłaty część wkładu (kredytu), ujawnione w dokumentach finansowych: ustawa z dnia 30 listopada 1995r. “O pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw” (Dz.U. z 1996r. Nr 5, poz. 32), w art. 10 reguluje, iż na wniosek kredytobiorcy zadłużenie z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytów mieszkaniowych podlega umorzeniu przez bank w części odpowiadającej wskazanym w tymże artykule kwotom, przy czym:

Art. 10, ust. 1, pkt. 5: “w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu członkowi spółdzielni przysługuje roszczenie o przeniesienie przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz członka prawa własności lokalu mieszkalnego z ograniczeniem przez spółdzielnię mieszkaniową żądania uzupełnienia wkładu budowlanego do przypadającej na dany lokal nominalnej kwoty umorzenia kredytu dokonanego przy ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy, która podlega zwrotowi do budżetu państwa.”

Spółdzielnie przekazują do banków, obsługujących zadłużenie kredytowe spółdzielców, swoje sprawozdania finansowe. Omówiona wcześniej niemożność zaksięgowania zgodnie z prawem kwoty wyższej, niż faktyczna należność spółdzielcy wobec spółdzielni, spowodowała, iż w art. 10, ust. 1, pkt. 5 w/w ustawy, zapisano cytowaną dyspozycję. Pobranie przez spółdzielnię kwoty wyższej, niż należna, skutkuje fałszowaniem operacji rachunkowych i dokumentów finansowych, co podlegałoby kontroli pracowników banku i NIK-u oraz skutkowałoby zwrotem tak sporządzonych dokumentów.

Dyspozycja ustawowa, iż przy zmianie tytułu do lokalu spółdzielca dokonuje spłaty wkładu w wysokości należnej kredytodawcy, odpowiada faktycznej należności członka i jako jedyna zabezpiecza spółdzielcę przed uzyskiwaniem przez spółdzielnię zysku, w wyniku tej transakcji.


autor / źródło:

www.naszesm.pl