Najkrócej biorąc problem ten wynika z błędnego systemu rozliczeń i niedostosowania zasad naliczania opłat do współczesnych realiów rynkowych.
Główne przyczyny powstawania dopłat w spółdzielniach mieszkaniowych
Błędna proporcja tzw. kosztów stałych i zmiennych
Koszty stałe to procentowa, ustalana uznaniowo przez władze spółdzielni, część całkowitego kosztu ogrzewania budynku (nieruchomości) rozdzielana między wszystkich użytkowników mieszkań proporcjonalnie do metrażu lokali. Bardzo popularna szczególnie w postkomunistycznych spółdzielniach jest proporcja 50:50. Oznacza ona, że tzw. koszty stałe to połowa całościowego kosztu ogrzewania a koszty zmienne to pozostałe 50% rozdzielane na podstawie wskazań podzielników. Im niższe koszty stałe w nieruchomości, a wyższy udział podzielników w rozliczeniu, tym większe kominy dopłatowe grożące lokalom opomiarowanym.
Reklama: Bezpłatna telewizja cyfrowa w spółdzielni – montaż i serwis >>
W budownictwie wielolokalowym, które z zasady jest formą solidarnego ponoszenia wydatków, zaniżanie składnika jakim jest wspomniany koszt stały jest sprzeczne z art. 45a ustawy prawo energetyczne i art. 58 kodeksu cywilnego. W konsekwencji koliduje z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. nakładającym na zarządców budynków wielolokalowych obowiązek utrzymania w budynku minimalnej temperatury 16°C (plik z rozporządzeniem pod tekstem do pobrania w formacie pdf).
Zamiarem organu wydającego rozporządzenie było oprócz propagowania racjonalnej gospodarki c.o., zapewnienie właściwych warunków cieplnego użytkowania budynków poprzez systemowe wyeliminowanie ekstremów w rodzaju całkowitego nieogrzewania, wyziębiania pomieszczeń i w konsekwencji wywoływania zawilgocenia, degradacji ścian i stropów.
Technicznym wykonaniem wspomnianego rozporządzenia jest montaż przy kaloryferach zaworów z głowicą termostatyczną posiadającą czujniki i skalą zaczynającą się od dwójki o temperaturze minimalnej +16°C , które uniemożliwią zakręcenie całkowite dopływu ciepła do grzejników c.o. Montaż zaworów podpionowych i odpowietrzników automatycznych, a na poziomie węzłów cieplnych wyposażenie systemu grzewczego w czujniki temperatury i tzw. automatykę pogodową sterującą przepływem czynnika cieplnego odpowiednio do warunków atmosferycznych.
Poniżej fragment opracowania (str. 45) dotyczący zasad sterowania ogrzewaniem
w budynkach wielolokalowych zgodnie z rozporządzeniem. Materiał w prosty sposób
wyjaśnia kwestię m.in. przenikania ciepła i potrzebę utrzymywania minimalnej temperatury.
Całe opracowanie w pliku pdf na dole tekstu w załącznikach.
Reklama: Pomarańcze Studio – projektowanie wnętrz >>
Prezesi spółdzielni jednak w wielu przypadkach nie stosują się do rozporządzenia ministra ani do ustawy. Przynajmniej w realiach białostockich nie istnieje dla nich również art. 58 kodeksu cywilnego i np. bez oporów uchwalają regulaminy rażąco sprzeczne z prawem i zdrowym rozsądkiem. (kolizja z art. 58 kc § 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego).
Za najbardziej drastyczne ujawnione naruszenia prawa należy uznać:
– ustalanie progu kosztów stałych na niskim poziomie np. 30-40 lub 50% ogółu kosztów, choć co do zasady przy zbiorowym zamieszkaniu użytkownicy powinni solidarnie płacić np. za moc zamówioną. Zaniżanie kosztów stałych prowadzi do błędnego rozdziału kosztów – naliczone opłaty na podstawie podzielników nie mają związku z rzeczywistym zużyciem ciepła;
– ujednolicanie stawki ryczałtu na poziomie całej spółdzielni choć zabrania tego art. 4 usm i art. 45a upe nakładając obowiązek kalkulowania ryczałtu na poziomie nieruchomości;
– preferencyjne traktowanie wybranych grup użytkowników kosztem pozostałych, np. posiadacze lokali użytkowych płacą za ogrzewanie stawkę średniego kosztu ogrzewania a użytkownicy mieszkań jej dwukrotność;
– ustalanie obniżonych stawek dedykowanych dla wybranych użytkowników (np. ogół płaci 6 zł za m2 za ogrzewanie a swojak tylko 2 zł za m2);
– wliczanie w cenę ogrzewania innych kosztów, niezwiązanych z fakturami wystawionymi przez dostawcę ciepła (naruszenie art. 45a upe).
Systemy rozliczeń a orzecznictwo
Wbrew pozorom lepiej wcale nie jest w lokalnym organie sądowym. Niejednokrotnie, wydawane wyroki urągają elementarnym zasadom praworządności, a orzekający wskutek niekompetencji krzywdzą ofiary kominów dopłatowych. Przypomina mi się w tym miejscu wyrok, w którym np. uznano podzielniki ciepła za urządzenia pomiarowe (!!!) i skonkludowano że nie ustawa, nie rozporządzenie do ustawy, nie kodeks cywilny, a regulamin spółdzielni jest źródłem prawa. "Skoro spółdzielnia naliczyła dopłatę to trzeba zapłacić".
"Ucieczka"użytkowników od grzania opomiarowanymi kaloryferami
Nasilające się zubożenie ludności przy równoczesnym szybkim wzroście cen energii cieplnej powoduje coraz większą skalę tzw. ucieczki od ogrzewania opomiarowanymi grzejnikami. W efekcie dochodzi do sytuacji, że tylko część z ogółu lokali w budynku ma niezerowe wskazania (np. 1/3 lokali) spośród wszystkich opomiarowanych i w konsekwencji tylko pomiędzy te lokale rozdziela się wspomniane 50% całkowitych kosztów zmiennych (podzielnikowych) ogrzewania nieruchomości. Skutek jest piorunujący: im niższe wskazania i im mniej lokali z niezerowymi odczytami, to tym wyższe kwoty do podziału między te lokale. Stąd w ekstremalnych przypadkach dopłaty sięgają 5 czy 10 tys. złotych nawet dla małych mieszkań.
Wadliwość systemu w tym przypadku polega na tolerowaniu braku partycypacji w kosztach w adekwatnym zakresie pozostałych lokali mimo że m.in. grzały się z pionów, z przenikania ciepła przez przegrody. Nieuwzględnianie praw fizyki oraz uregulowań prawnych powoduje, że przydzielone do zapłaty kwoty przestają mieć jakikolwiek związek z realnie zużytym w lokalach ciepłem.
Według absurdalnego systemu możliwa jest sytuacją, że nawet cała kwota kosztów zmiennych nieruchomości mogłaby przypaść tylko jednemu lokalowi, gdyby tylko on miał niezerowe wskazania a pozostali użytkownicy mieliby na każdym podzielniku zero, bo np. ogrzewali się gazem z kuchenek.
W przypadku wystąpienia kominowych dopłat w nieruchomości namacalnym symptomem opisanego patologicznego mechanizmu jest wysoka cena tzw. jednostki widoczna na rachunku rozliczeniowym i horrendalna dopłata wyliczona jako iloczyn sumy odczytanych jednostek i cenyjednostki.
Wysoka cena jednostki jest spowodowana wspomnianą ucieczką części użytkowników (mają zerowe wskazania lub mało jednostek na podzielnikach). W efekcie 50% podzielnikowych kosztów zmiennych nie jest rozdzielane na wszystkie opomiarowane lokale a wyłącznie na te z niezerowymi wskazaniami. Wówczas powstają słynne kominy dopłatowe.
Z oczywistych względów nieskuteczne będzie w takim przypadku korygowanie kwoty dopłaty współczynnikami wynikającymi z położenia lokalu, gdyż przy drastycznym zmniejszeniu liczby mieszkań wśród których rozdziela się pulę 50% kosztów zmiennych, naliczone kwoty i tak stają się astronomiczne i w praktyce niemające związku z rzeczywistymi kosztami ogrzewania.
Zobacz przykład dopłat powstałych wskutek błędnego systemu. Spółdzielnia ma proporcję podziału kosztów 50:50, ujednoliconą w skali całej SM stawkę ryczałtu 6 zł co jest sprzeczne z art. 4 usm i art. 45a upe, wybranym użytkownikom stosowała specjalne obniżone opłaty za c.o.
Reklama: Instalacje elektryczne – solidnie i kompleksowo >>
Mieszkanie 43,5 m2 – koszt ogrzewania z odczytem 11.893,13 zł, dopłata 8.256,56 zł
Cena w przeliczeniu na m2 aż 22,78 zł, cena jednostki 5,59 zł (ryczałt za c.o.
w tej spółdzielni, dający możliwość grzania bez ograniczeń, wynosi 6 zł/m2).
Mieszkanie 32,3 m2 – koszt ogrzewania z odczytem 4.970,39 zł, dopłata 4.117,29 zł
Cena ciepła w przeliczeniu na m2 aż 12,82 zł, cena jednostki 5,16 zł
(ryczałt za c.o. w tej spółdzielni, dający możliwość grzania bez ograniczeń, wynosi 6 zł/m2).
Poniżej przykład zaniżonej opłaty za ogrzewanie powstałej wskutek błędnego systemu.
Mieszkanie 57,25 m2 tzw. wewnętrzne. Użytkownik praktycznie nie odkręcał kaloryferów
(bardzo niskie wskazanie na podzielnikach). Grzał się z pionów i przenikania ciepła od
sąsiadów przez ściany i stropy. Zapłacił za ogrzewanie tylko 521,01 zł (0,76 zł/m2).
Czynniki sprzyjające kominom
Kwoty dopłat rosną szybciej w SM, w których np. gaz jest rozliczany zbiorczo i wówczas ludność szukając oszczędności przestawia się na ogrzewanie gazem dostarczanym do kuchenek. Potęguje to zjawisko ucieczki od ogrzewania kaloryferowego i dopłaty czyni bardziej drastycznymi. W takim przypadku użytkownik lokalu opomiarowanego właściwie przestaje mieć realny wpływ na wysokość rachunku za ciepło a rozliczenie staje się nieprzewidywalną ruletką, w której opłata za ogrzewanie w danym roku może być skrajnie odmienna od poprzedniego sezonu.
Mieszkania narożne i na najwyższych piętrach na celowniku
Szczególną ostrożność powinny zachować osoby posiadające lokale narożne i na najwyższych piętrach w nieocieplonych budynkach, gdyż oprócz ucieczki kaloryferowej, to ich kosztem grzeją się mieszkańcy lokali położonych niżej (korzystają m.in. z darmowego ogrzewania z tzw. pionów, przenikania ciepła przez ściany i stropy). W takich okolicznościach, gdy prezesi danej spółdzielni nie chcą zmienić systemu, tańszym i bezpiecznym rozwiązaniem dla tego rodzaju mieszkań jest ogrzewanie elektryczne, np. tzw. farelkami. Mimo że normalnie jest ono bodaj najdroższe na rynku, to w realiach spółdzielni staje się relatywnie tanim i przewidywalnym źródłem ciepła. Koszt takiego ogrzewania można łatwo obliczyć sprawdzając cenę kilowatogodziny i moc zakupionych urządzeń grzewczych.
Jak się bronić przed dopłatami??
Składać pisemne wnioski do zarządu i rady nadzorczej o dostosowanie zasad rozliczeń do obowiązujących przepisów. Powoływać się na ustawę prawo energetyczne oraz przywołane rozporządzenie ministra.
Gdy pojawiają się wątpliwości albo podejrzenie popełnienia przestępstwa oszustwa (np. wspomniane ustalanie swojakom opłaty 2 złote za ogrzewanie, gdy reszta płaci kilkukrotnie więcej albo niepomniejszanie o wpływy z ryczałtu kosztu ogrzewania przypadającego na lokale nieopomiarowane) należy wszcząć kontrolę dokumentów spółdzielni. Na podstawie art. 8[1] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych można żądać umowy na dostawę ciepła i aneksów korygujących zamówioną moc na ogrzanie i podgrzanie wody oraz wszystkich faktur wystawionych za sezon grzewczy przez dostawcę energii cieplej. Niekorygowana zamówiona moc cieplna przyczynia się do niepotrzebnego wzrostu kosztów ogrzewania. Mając dane z faktur i umów można zweryfikować czy kwoty przyjęte w indywidualnych rozliczeniach odpowiadają wydatkom zaksięgowanym fakturami. Porównując kwoty należy zwrócić uwagę na łączny metraż rozliczanych pomieszczeń, czy jest on zgodny z rzeczywistym oczynszowanym metrażem budynku.
Reklama: Drewan – parkiety i podłogi drewniane >>
Zarządy SM z zasady odmawiają udostępniania wszelkich dokumentów. We wnioskach należy wyznaczać im terminy, np. 7 lub 10 dni na przygotowanie umów i faktur do wglądu (lub otrzymania ich kopii). Wszystkie wnioski składać wyłącznie pisemnie za pokwitowaniem lub pocztą za potwierdzeniem odbioru. Jeżeli prezesi przekroczą terminy lub będą np. żądać wysokich opłat za wgląd do faktur i umów, wówczas składa się na policji wniosek o ukaranie za nieudostępnienie dokumentów na podstawie art. 27[3] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sądy krajowe skazują już prezesów za łamanie prawa. Norma ta nie obowiązuje jeszcze w Białymstoku, ale jest to kwestią czasu bo Sąd Najwyższy z mocą zasady prawnej zakwestionował "orzecznictwo" białostockie w zakresie zasad udostępniania dokumentów. Zainteresowani już wiedzą, że dalszy bojkot przepisów wywoła dla nich konsekwencje prawne.
Aktywność członków spółdzielni, pytania o rozliczenia i wydatki oraz kontrolowanie faktur i umów ma duże znaczenie prewencyjne, bowiem władze SM decydując się na ewentualne działania naruszające prawo będą musiały liczyć się z możliwością ujawnienia zrzeszonym wytworzonej dokumentacji (pod tekstem do pobrania w formacie doc poglądowy wzór reklamacji ws. kominowej dopłaty).
Co powinno się zmienić w regulaminach i rozliczeniach?
Optymalne w sytuacji kominów dopłatowych wydaje się przestrzeganie rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. Jego wdrożenie wymaga jednak nakładów na elementy sterowania oraz głowice termostatyczne na kaloryferach.
Ponadto zalecane jest ograniczenie udziału podzielników w rozliczeniu – zmiana proporcji podziału kosztów. Praktyka pokazuje, że tzw. koszty stałe powinny stanowić większość ogółu kosztów, tj. 70-80%. Pozostała część 20-30% może być rozdzielane na podstawie wskazań podzielników ciepła. Przy takiej formule podziału kosztów skutecznie eliminuje się kominy dopłatowe i normalizuje zachowania użytkowników, przy jednoczesnym utrzymaniu psychologicznej stymulacji do oszczędnego gospodarowania ciepłem.
Reklama: Oświetlenie: lampy, kinkiety, żyrandole >>
Bezkosztowym rozwiązaniem porządkującym i cywilizującym zasady rozliczeń jest sama zmiana proporcji podziału kosztów (wspomniane zwiększenie udziału kosztów stałych) oraz przypisanie każdemu lokalowi minimalnego pakietu jednostek. Rozwiązanie to jest w pewnym stopniu wariantem wytycznych rozporządzenia.
Kulisy wadliwych systemów rozliczeń
W najgorszych spółdzielniach-molochach utrzymywanie wadliwych regulaminów rozliczeń lub tworzenie niesprawiedliwych zasad podziału kosztów może być umyślnym działaniem grup kontrolujących spółdzielnie i czerpiących zyski np. z prowokowania procesów sądowych z tytułu dopłat.
Gdy spółdzielnia bez racjonalnych powodów odmawia zmiany regulaminu, gdy nie stosuje się do rozporządzenia ministra, gdy uznaniowo obniża jednym a podwyższa innym koszty c.o. (np. wybranym użytkownikom nalicza ryczałt w kwocie wspomnianej 1/3 stawki bazowej albo lokalom usługowym liczy jednokrotność średniego kosztu ogrzewania a mieszkalnym dwukrotność) należy z najwyższą ostrożnością korzystać z ogrzewania.
Stara maksyma mówi, że gdy nie wiadomo o co chodzi, to chodzi o pieniądze. W spółdzielniach-molochach wpływy z zaliczek na ogrzewanie w skali roku idą miliony. Setki tysięcy złotych jest warty hermetyczny,niedostępny dla wolnej konkurencji rynek odczytów podzielników. Zainteresowanym grupom nie pasują więc wszelkie zmiany mogące ograniczyć dysponowanie wpływającymi zaliczkami lub grożące zmniejszeniem zysków z dokonywania odczytów. Realnie ludność blokowisk nie ma żadnych praw, co nad wyraz często potwierdzają wyroki lokalnych sądów. Lokatorów – jak pogardliwie nazywa się w propagandzie mieszkańców spółdzielni – poddaje się systemowej eksploatacji i jawnie neguje ich argumenty i składane dowody.
Naruszanie prawa poprzez utrzymywanie regulaminów rozliczeń sprzecznych z przepisami sprzyja bardzo krzywdzącym i niesprawiedliwym dopłatom, dotykającym z zasady ludzi niezamożnych o małych dochodach, dla których rachunek za ogrzewanie rzędu 6 czy 8 tysięcy złotych wyrządza niepowetowane szkody. Na celownik pseudosystemów rozliczeń często trafiają rodziny z małymi dziećmi czy chorymi, dla których rozliczenie i wezwanie do zapłaty od prezesów zamienia egzystencję w spółdzielni w piekło i prowadzi do ekonomicznej degradacji.
Przedmiotowe traktowanie i brak edukacji
Wspólną cechą postkomunistycznych spółdzielni-molochów jest brak edukacji w zakresie korzystania z ogrzewania, a w niektórych przypadkach nawet rozpowszechnianie nieprawdziwych i wprowadzających w błąd informacji. Powszechnie brakuje oczywistych danych, dlaczego należy zamykać drzwi wiatrołapów i okna na klatkach schodowych, kto płaci za ogrzewanie części wspólnych, w jaki sposób wietrzyć mieszkanie, dlaczego dochodzi do zawilgocenia ścian, na czym polega rozliczenie kosztów, czym są koszty stałe i zmienne.
Wymienionych wiadomości brakuje z dwóch zasadniczych powodów: niekompetencji zarządów oraz umyślnego zaniechania dyktowanego chęcią zysków z licznych procesów o zapłatę. Prezesom tak naprawdę nie zależy aby blok był energooszczędny a koszty c.o. małe. Nikomu nie pasuje aby zaliczki były niskie lub wystarczały tylko na pokrycie rzeczywistych kosztów. Lepiej jak wydatki będą większe bo środków z zaliczek wpłynie więcej (wpłaty nie są oprocentowane, użytkownikom zwraca się nominalne wartości po roku). Kominy dopłatowe też są pożyteczne. Jak trafi się kilkanaście czy kilkadziesiąt wysokich dopłat to z reguły mają finał w sądzie. Prezesi przeważnie zawsze wygrywają (jeśli przegrają to i tak na koszt spółdzielni). Gdy dopłata przekroczy 5 tys. zł jest konkretny dochód z kosztów zastępstwa procesowego, bo minimalna zasądzana stawka to 1200 zł. Lokatorzy-frajerzy przeważnie apelują, więc zysk rośnie. Wielu prezesów uważa, że to najłatwiej zarabiane dodatkowe pieniądze.
Reklama: Ogrzewanie elektryczne podczerwienią. Antyalergiczne i zdrowsze >>
Zobacz jak działa i ile kosztuje? >>
Dodatkowo wyjaśnienie tez przedstawionych w artykule znajduje się w opracowaniu specjalistów z Politechniki Białostockiej pt.: "Błędny system rozliczania kosztów ogrzewania mieszkań za pomocą podzielników ciepła stosowany w Polsce". Treść do pobrania w formacie pdf.
Przeczytaj publikację ze strony TEMIDA contra SM o naliczaniu dodatkowych opłat za ogrzewanie >>
Poznaj wysokość kominów dopłatowych i ich procentowy udział w kosztach całego budynku >>
Opracowanie:
Stanisław Bartnik, tel. 605 249 827, e-mail:
Tadeusz Mróz, tel. 509 220 080
Obywatelskie Stowarzyszenie Uwłaszczeniowe w Białymstoku
