Komunikat ws. zasad rozliczania ogrzewania w nieruchomości Upalna 1A

Działając w interesie publicznym oraz w związku z pismem rozpowszechnianym przez prezesów spółdzielni Słoneczny Stokw nieruchomości Upalna 1A "o zajęcie stanowiska w sprawie sposobu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania" prezentujemy wyjaśnienie i omówienie zasad rozliczania kosztów ogrzewania.




Normy ustawowe

Zgodnie z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i art. 45a prawa energetycznego zarząd spółdzielni ma ustawowy obowiązek rozliczania kosztów ogrzewania nieruchomościami (w przypadku Upalnej 1A w oparciu o rzeczywiste koszty występujące w budynku) oraz naliczania opłat w taki sposób aby zapewniały wyłącznie pokrycie kosztów ponoszonych przez odbiorców ciepła. Dodatkowo art. 45a zobowiązuje zarządcę do tworzenia systemów stymulujących energooszczędne zachowania.

Co dzieje się na Upalnej 1A?

Wskutek naruszania art. 4 usm poprzez stosowanie w całej spółdzielni ujednoliconej stawki ryczałtu za ogrzewanie (6 zł/m2), w przypadku energochłonnej nieruchomości Upalna 1A doszło do sytuacji, że niedopuszczalny prawem globalny ryczałt 6 zł stał się bardzo atrakcyjny finansowo dla części użytkowników, bo zbliżony do stawki średniego kosztu ogrzewania budynku w przeliczeniu na m2. Wskutek tego ponad połowa użytkowników lokali przestawiła się na "tani ryczałt" korzystając z ogrzewania bez jakichkolwiek ograniczeń w części na koszt użytkowników mających podzielniki ciepła. Rzeczywiste koszty ogrzewania w nieruchomości Upalna 1A generowane przez lokale płacące ryczałt 6 zł w wielu przypadkach okazywały się wyższe od płaconej stawki 6 zł za m2. Jednak wskutek narzuconego przez zarząd SM Słoneczny Stok systemu granicą wydatków dla tych lokali była stawka 6 zł (po zmianie VAT 6,05 zł).

Stan ten oczywiście jest rażącym naruszeniem art. 4 usm i art. 45a upe bowiem nie uwzględniono ustawowego obowiązku rozliczeń nieruchomościami (obowiązek kalkulacji ryczałtu na podstawie rzeczywistego kosztu ogrzewania) i nie utworzono stymulującego do energooszczędności systemu. Wskutek tego użytkownicy lokali opomiarowanych (z podzielnikami) musieli oprócz swoich kosztów ogrzewania płacić dodatkowo za lokale ryczałtowe kwoty stanowiące różnicę między rzeczywistymi kosztami wygenerowanymi przez te lokale a stawką 6 zł, która była dla lokali nieopomiarowanych maksymalną granicą wydatków.

Jak wyglądają te dopłaty w praktyce

Jako przykład można podać opomiarowany lokal nr 23 o powierzchni 20,4 m2, w którym koszt ogrzewania w przeliczeniu na m2 za sezon 2011/2012 wyniósł aż 14,69 zł za m2 (opłata w skali roku 3596,59 zł). Innym przykładem jest lokal nr 87 (z podzielnikami ciepła), którego użytkownik w sezonie 2009/2010 musiał zapłacić za ogrzewanie lokalu o powierzchni109,6 m2 kwotę 9394,31 zł, tj. aż 7,14 zł za m2.

Dodatkowym ciekawym elementem jaki pojawił się w nieruchomości Upalna 1A było ustalenie dla lokalu o pow. 81,5 m2 specjalnej stawki obniżonego ryczałtu w wysokości zaledwie 2 zł za m2.
Czyli w obrębie jednej nieruchomości pojawiły się dwa ryczałty: 6 zł za m2 i dla równiejszych.... 2 zł za m2.

Poniżej zestawienie różnic w opłatach na Upalnej 1A powstałych wskutek naruszania prawa:
- lokal opomiarowny (podzielniki ciepła) powierzchnia 20,4 m2 - użytkownik zapłacił 14,69 zł w przeliczeniu na m2;
- lokal opomiarowny (podzielniki ciepła) powierzchnia 109,6 m2 - użytkownik zapłacił 7,14 zł w przeliczeniu na m2;
- lokale ryczałtowe (obowiązuje jednolity dla całej spółdzielni ryczałt 6 zł/m2) - użytkownik zapłacił 6 zł (z VAT-em 23% 6,05 zł) w przeliczeniu na m2 i miał możliwość ogrzewania bez ograniczeń;
- lokal ryczałtowy (specjalny ryczałt 2 zł/m2) -  użytkownik zapłacił 2 zł w przeliczeniu na m2 i miał możliwość korzystania bez ograniczeń.

Stosowanie takiego systemu w rozumieniu art. 286 kodeksu karnego należy rozumieć jako oszustwo (doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia mieniem wskutek ustalenia niezgodnych z prawem zasad rozliczania). Czy jednak białostocka prokuratura może tutaj wkroczyć? Nie! Przynajmniej formalnie. W wyniku działań SLD mienie spółdzielcze zakwalifikowano jako własność prywatną..... spółdzielni. Oznacza to, że właściciel (spółdzielnia) może zgodnie z prawem ustalać właściwie dowolne zasady rozliczeń i czyn taki przy unikowej interpretacji prawa nie będzie ścigany. A już na pewno w Białymstoku.

Oczywiście biorąc pod uwagę teoretyczne standardy państwa prawa, teoretyczne zasady praworządności i art. 7 kpc prokuratura powinna podjąć temat i działając jako rzecznik ochrony interesu publicznego wytoczyć powództwo o ustalenie nieważności uchwały zatwierdzającej tak kuriozalny regulamin oraz kierować wnioski o zmianę regulacji prawnych dyskryminujących członków spółdzielni. Ma do tego podstawy bowiem oprócz oczywistej niezgodności z prawem zapadły w analogicznych stanach prawnych prawomocne wyroki honorujące zasady ustawowe.
W realiach Białegostoku jednak taki wariant jest całkowicie wykluczony.

W sensie prawnym dodatkowym utrudnieniem dla nieszczęśników mających lokale w spółdzielni jest okoliczność, że na Upalnej 1A występuje duża grupa posiadaczy lokali z tytułem własnościowym (faktycznym właścicielem takiego lokalu jest spółdzielnia). Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami nie mają oni żadnych realnych praw. Nie przysługuje im status pokrzywdzonych w rozumieniu art. 49 kpk. Wobec tego ewentualne zawiadomienie prokuratury i udowodnienie przestępstwa i tak wyłącza możliwość karania zarządu. Jako ciekawostkę należy w tym miejscu podać, że jeżeli zawiadomienie o przestępstwie złoży posiadacz własnościowego prawa do lokalu, to status pokrzywdzonego otrzyma nie on (zawiadamiający).... ale zarząd spółdzielni!

Jak powinno wyglądać prawidłowe rozliczenie kosztów ogrzewania?

Ryczałt

Zgodnie z art. 4 usm, art. 45a upe oraz wyrokiem sądu okręgowego II Ca 98/10 koszty ciepła muszą być rozliczane na poziomie nieruchomości (w przypadku Upalnej 1A - budynku: lokali i garaży). Oznacza to, że stawka ryczałtu musi być obliczona na podstawie rzeczywistego kosztu ogrzewania budynku za dany sezon (tzw. średnioroczny koszt podany w przeliczeniu na m2 oczynszowanej powierzchni) i powinna stanowić np. 2-krotność tego kosztu. Ta popularna zasada jest stosowana w wielu spółdzielniach. Niedopuszczalne oczywiście są "specjalne" obniżone stawki ryczałtowe. Ponadto wysokość ryczałtu musi być posezonowo korygowana odpowiednio do występujących kosztów.

Podzielniki

Dla części użytkowników lokali rozliczanych na podstawie wskazań podzielników konieczne jest zastosowanie adekwatnej do sytuacji społecznej i ekonomicznej formuły podziału kosztów. Spółdzielnie-molochy jeszcze w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku przyjęły, że lokale opomiarowane będą miały podział kosztów 50% na 50%, tj. połowa kwoty przypadającej na lokale opomiarowane jest rozdzielana pomiędzy tymi lokalami proporcjonalnie do ich powierzchni a pozostałe 50% według wskazań podzielników. Życie przyniosło tak silne zmiany w sytuacji ekonomicznej spółdzielców, że te 50% rozdzielane na podstawie wskazań prowadzi do powstawania tzw. kominów dopłatowych - dopłat za ogrzewanie na poszczególne lokale rzędu 3-12 tys. złotych.

Kominowa dopłata powstaje, gdy większość lokali opomiarowanych ze strachu przed wysokimi kosztami nie używa ogrzewania albo korzysta w minimalnym stopniu, a tylko niektóre lokale "zapominając się" odkręcają kaloryfery. Wówczas to im przypada lwia część kwoty rozliczanej podzielnikami. Dopłata w zależności od sytuacji może sięgnąć astronomicznych kwot (zobacz wysokość przykładowej dopłaty w SM Słoneczny Stok). Oczywiście naliczane w ten sposób dopłaty nie mają nic wspólnego z faktycznymi kosztami ogrzewania lokalu i są wyłącznie wynikiem absurdalności systemu rozliczania.

Małe spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe dostrzegły ten problem i zmieniły proporcję podziału kosztów, wprowadzając np. formułę 70:30 (70% tzw. koszty stałe rozdzielane na wszystkie lokale, a 30% rozliczane podzielnikami) oraz ustaliły tzw. minimalne pakiety zużycia (obowiązkowa minimalna ilość jednostek naliczana każdemu opomiarowanemu lokalowi). Rozwiązanie to eliminuje zjawisko kominów dopłatowych.

Znaczenie pisma prezesów

W piśmie zarządu enigmatycznie zapytuje się czy rozliczać koszty ogrzewania podzielnikami czy usunąć podzielniki. Tak naprawdę w myśl przepisów zarząd spółdzielni wcale nie musi zadawać tego rodzaju pytań, ponieważ wiążą go przepisy ustaw, a szczegółowe regulacje zatwierdza rada nadzorcza uchwałami w tzw. regulaminach. W tym jednak przypadku zarząd woli przerzucać odpowiedzialność na użytkowników lokali i uniknąć wyjaśnień dlaczego były dwa ryczałty albo stosowano ujednolicony ryczałt. Ponadto zepchnięcie decyzji na użytkowników może stymulować konflikt między lokalami z ryczałtem a opomiarowanymi. To istotna kwestia w temacie Upalnej 1A w związku ze staraniami użytkowników o zmianę zarządcy wymagającej uzyskania bezwzględnej większości oraz współpracy.

Od 2011 roku toczy się postępowanie sądowym (IC 1747/11), w którym domagamy się stwierdzenia nieważności uchwały rady nadzorczej nr 19/2011 ustalającej sprzeczne z prawem zasady naliczania opłat. Sprawa znajdzie swój finał przed Sądem Najwyższym. W powództwie szczegółowo omówiono zakres niezgodności z prawem narzuconego systemu, więc zarząd SM Słoneczny Stok wie o obowiązku przestrzegania art. 4 usm i art. 45a upe. Dlatego niezrozumiałe jest dlaczego tak późno podejmuje działania dotyczące zmiany systemu rozliczeń.

Pilna potrzeba reformy prawa spółdzielczego

Opisana sytuacja jest wręcz modelowym argumentem przemawiającym za pilną reformą spółdzielczości. Jest spektakularnym dowodem skali bezprawia postkomunistycznego "prawa spółdzielczego" III RP. W obecnym stanie prawnym członek ze spółdzielczym tytułem do lokalu nie może być pokrzywdzonym (!). Zarząd może bezkarnie bojkotować przepisy ustaw, bezkarnie ustalać sprzeczne z prawem zasady rozliczeń.

Czy wstawić podzielniki?

Jeżeli będą zastosowane we wszystkich lokalach, to należy spodziewać się kosztów ogrzewania na podobnym poziomie jak obecnie. Warunkiem uniknięcia kominów dopłatowych będzie zmiana proporcji podziału kosztów z 50:50 np. na wspomniane 70:30. Zmiana proporcji ograniczy negatywny wpływ ekstremalnych zachowań użytkowników, np. całkowitego niegrzania.

Co stanie się w przypadku rezygnacji z podzielników?

System rozliczania będzie opierał się na dzieleniu całościowego kosztu ogrzewania budynku przez łączną powierzchnię oczynszowanych lokali i następnie naliczeniu opłaty poszczególnym lokalom proporcjonalnie do ich powierzchni. Po takiej zmianie obecne lokale opomiarowane zaczną korzystać z ogrzewania w większym stopniu, co po pierwszym sezonie nowego systemu szacunkowo spowoduje wzrost kosztów ogrzewania o około 20%. Ale uwaga! Więcej zapłacą w nowym systemie też obecni użytkownicy ryczałtowi, bowiem należy spodziewać się że średnioroczny koszt ogrzewania przekroczy na Upalnej 1A sztywne 6 zł. W kolejnym sezonie nastąpi normalizacja zachowań. Byli użytkownicy ryczałtowi już będą wiedzieć, że koszt ogrzewania jest uzależniony od sposobu korzystania z ciepła.

Po ustabilizowaniu sytuacji, według badań Politechniki Białostockiej, szacunkowy koszt ogrzewania budynku przy braku podzielników ciepła będzie wyższy o około 10% w stosunku do kosztów w budynku z podzielnikami.



Oprac. Stanisław Bartnik