Prezentujemy bardzo ważny wyrok warszawskiego Sądu Apelacyjnego, dotyczący skarżenia niezgodnej z prawem uchwały rady nadzorczej spółdzielni na podstawie art. 189 kpc.
Sąd uwzględnił powództwo i uznał, że zrzeszeni w spółdzielni mają interes prawny żeby domagać się stwierdzenia nieważności uchwały rady nadzorczej nakładającej na właścicieli dodatkową opłatę. Sąd dodatkowo zauważył, że właściciele lokali nie mogą być obciążani kosztami dotyczącymi innych nieruchomości, do których nie mają praw majątkowych.
Wyrok jest bardzo ważny, niemal symboliczny, bo potwierdza formalnie obowiązujące zasady konstytucyjne: ochronę własności, zasadę równości, prawo do drogi sądowej i udzielenie ochrony w przypadku sprzeczności uchwały z prawem.
Zaprzeczeniem standardów wyrażonych przez warszawski sąd są orzeczenia sądu białostockiego w analogicznej sprawie. Białostocki pozew dotyczył stwierdzenia nieważności uchwały rady nadzorczej w trybie art. 189 kpc w związku z jej sprzecznością z przepisami.
Najbardziej rażącymi elementami tej uchwały rady były:
– brak kalkulacji stawek z podziałem na nieruchomości;
– ujednolicenie stawki opłaty dla wszystkich nieruchomości mimo zróżnicowanego stanu technicznego i zróżnicowanych realnych kosztów;
– uznaniowe przyjęcie, że wybranej grupie lokali (lokal powoda) będzie naliczana opłata czynszowa o 50% wyższa od stawki bazowej;
Poniżej fragment regulaminu na bazie którego uchwalono stawki opłat:
"...Średni roczny koszt eksploatacji zasobów mieszkaniowych na 1 m2 p. u. podwyższa się o 50% dla lokali użytkowych z powodu wyższych kosztów ponoszonych przez Spółdzielnię w związku z tymi lokalami...." (po procesie ten zapis zniknął z regulaminu spółdzielni)
– przyjęcie, że w całej spółdzielni będzie obowiązywała jednakowa stawka ryczałtu za ogrzewanie, choć koszty muszą być rozliczane zgodnie z art. 45a upe oraz art. 4 usm;
– pobieranie specjalnej obniżonej opłaty za ogrzewanie (2 zł za m2) poza zasadami określonymi uchwałą. Poniżej info o stawkach.
Białostocki sąd oczywiście oddalił powództwo. Warto zapoznać się z uzasadnieniem obu instancji tego sądu a następnie jego tezy porównać z tezami sądu warszawskiego.
Poniżej pliki wyroków białostockiego sądu oraz plik spornej uchwały rady nadzorczej. Sprawa na razie utknęła w martwym punkcie bo Sąd Najwyższy nie przyjął skargi kasacyjnej.
Postępowanie nie jest jednak całkowicie bezowocne. Prezesi spółdzielni zaczęli modyfikować regulamin rozliczania kosztów. W budynku Upalna 1A, którego dotyczyło postępowanie zniesiono podzielniki ciepła. Nie ma też raczej specjalnej stawki za ogrzewanie 2 zł za m2. Doszło też do przełomu w procesach o kominowe dopłaty za ogrzewanie.
