Jaki jest największy przekręt III RP??? Afera ART-B? FOZZ? A może własnościowe prawo do lokalu??
Własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem do użytkowania rzeczy (lokalu). W wymiarze fiskalnym, w interpretacji urzędu skarbowego, odmianą umowy najmu – właścicielem spółdzielnia, najemcą posiadacz prawa własnościowego.
Choć nabywca lokalu zapłacił 100 % kosztów budowy to nie otrzymał od spółdzielni prawdziwego prawa własności – a jedynie tzw. własnościowe prawo do lokalu, czyli uprawnienie do użytkowania na zasadach określonych w ustawie, statucie i regulaminach narzuconych przez rzeczywistego właściciela – spółdzielnię.
W okresie III RP nabywcy ograniczonego prawa rzeczowego byli na masową skalę wprowadzani w błąd przez postkomunistycznych prezesów co do prawnego statusu własnościowego lokalu. Spółdzielnie sprzedając lokale w cenach rynkowych albo organizujące niby-uwłaszczenia z bonifikatami, sugerowały kupującym, że własnościowe prawo to własność i że można założyć księgę wieczystą dla takiego lokum. Tymczasem rzeczywistym właścicielem lokalu pozostawała spółdzielnia i np. przed bankami wykazywała sprzedane lokale własnościowe jako swoje mienie. Oszustwo to było możliwe i zyskało ochronę w III RP dzięki okragłostołowym porozumieniom zatwierdzającym oddanie ludności spółdzielni mieszkaniowych pod władztwo grup wywodzących się z PZPR.
By łatwiej zrozumieć kuriozum własnościowego prawa do lokalu posłużmy się obrazowym przykładem. Kupujemy w salonie auto za 100 tysięcy złotych. Płacimy gotówką/przelewem 100 % jego umówionej ceny. Jednak salon samochodowy nie przekazuje nam auta na własność, ale przedkłada do podpisu umowę przydziału samochodu na zasadach własnościowego prawa do auta – sugerując nam że to własność (w myśl układowego prawa III RP). Mając taką umowę przydziału możemy użytkować auto na zasadach określonych przez salon samochodowy, ale nie jesteśmy jego właścicielem, gdyż w dowodzie rejestracyjnym jako właściciel figuruje salon. Dodatkowo sprzedawca narzuca nam przymusowe świadczenie umowy serwisu (zarządzanie) oraz pośredniczenie w zakupie paliwa (w cenie o 2 zł wyższej na litrze niż na wolnym rynku).
Zapytajmy retorycznie: czy ktoś z białostockich albo krajowych celebrytów, sędziów, polityków, zgodziłby się na coś takiego?? Czy jest ktoś taki kto kupił samochód w ten sposób? Kto Zapłacił 100 % wartości, ale nie został właścicielem i dodatkowo salon pod zastaw tak sprzedanego auta zaciągnął kredyt na swoje potrzeby?
A w postkomunistycznej spółdzielczości III RP to normalnie działa i absolutnie żaden z organów państwowych nie uznaje, że własnościowe prawo do lokalu jest oszustwem czy nadużyciem.
Ale to nie koniec. Posiadanie własnościowego prawa do lokalu użytkowego przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej wywołuje bolesne skutki finansowe. Urzędy skarbowe przy egzekwowaniu podatku VAT identyfikują własnościowe prawo do lokalu jako rodzaj umowy najmu, stwierdzając, że właścicielem lokalu jest bezspornie spółdzielnia, a użytkownik (członek spółdzielni) jest tylko najemcą. To stanowisko ma poważne konsekwencje przy naliczaniu przez spółdzielnię opłaty za użytkowanie własnościowego lokalu.
Otóż w interpretacji urzędu skarbowego właściciel (spółdzielnia) naliczając czynsz za użytkowanie (najem) jest zobowiązana do doliczenia podatku VAT 23 % do stawki opłaty nazywanej najczęściej "opłatą eksploatacyjną", która w swojej strukturze składników kosztowych oprócz zarządzania, utrzymania prezesów itd., zawiera podatek od nieruchomości i opłatę za wieczyste użytkowanie, w kwotach przypadających na lokal. Sumę składników opłaty eksploatacyjnej z wliczonymi podatkami przyjmuje się jako netto i następnie dolicza VAT 23 %. Czyli w przypadku własnościowego prawa do lokalu użytkowego osoba fizyczna ma do zapłaty więcej niż właściciel analogicznego lokalu – o wartość naliczonego podatku VAT.
Poniżej przykład podstawy naliczania VAT-u dla lokalu własnościowego i z odrębną własnością. W przypadku lokalu z ograniczonym prawem rzeczowym spółdzielnia zgodnie z wytycznymi US wlicza podatek od nieruchomości i wieczyste użytkowanie w opłatę eksploatacyjną i następnie dodaje VAT 23 %.
Uchwała określająca stawki opłat: opłata eksploatacyjna, podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie
Lokal użytkowy – odrębna własność: 2,80 zł (opłata eksploatacyjna) + 0,82 zł (ochrona) = 3,62 zł netto + VAT 23 %
Lokal użytkowy – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu:
2,80 zł (opłata eksploatacyjna 0,82 zł (ochrona) + 2,02 zł (podatek od nieruchomości) + 1,21 zł (wieczyste użytkowanie) = 6,85 zł netto + VAT 23 %
Z kolei lokal o statusie odrębnej własności ma również doliczany VAT 23 % do opłaty eksploatacyjnej, ale ta nie zawiera składników podatkowych (podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie), gdyż wymienione podatki właściciel lokalu płaci odrębnie do gminy.
W konsekwencji osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, a użytkujące lokale własnościowe muszą płacić więcej o podatek VAT doliczany do opłaty eksploatacyjnej i nie mają możliwości odzyskania zapłaconego VAT-u, gdyż w rozumieniu urzędu skarbowego, ale też i aparatu państwowego III RP, są jedynie najemcami rzeczy (własnościowe prawo do lokalu).
W mojej ocenie opisany proceder jest rażącym naruszeniem zasady równości. Interpretacja urzędu skarbowego jest błędna bowiem spółdzielni nie łączy z użytkownikiem umowa najmu a posiadacz własnościowego prawa do lokalu zapłacił 100 % jego wartości i zarazem nie dokonał darowizny na rzecz spółdzielni. Ponadto wątpliwości wywołuje proceder selektywnego opodatkowania VAT-em innych podatków – w tym przypadku podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie.
Poniżej przykład mechanizmu stosowanego w wielu spółdzielniach. Posiadaczom mieszkań lokatorskich sugerowano, że mogą wykupić lokale na własność, a w rzeczywistości sprzedawano im własnościowe prawo do lokalu.
Literatura:
Reklama: Styl loftowy
