Rozliczanie kosztów ogrzewania mieszkań w budynkach wielolokalowych wzbudza w ostatnim czasie wiele emocji. Powodem jest wprowadzenie do tych rozliczeń urządzeń zwanych podzielnikami ciepła. Zasady rozliczeń z zastosowaniem podzielników mają zarówno swoich zwolenników jak i sporą grupę przeciwników.
Przed laty nikt nie kwestionował zasad naliczania opłat za ogrzewanie mieszkań. Opłaty te zależały jedynie od powierzchni zajmowanego lokalu. I choć nie zawsze były adekwatne do ilości zużytego ciepła w poszczególnych mieszkaniach, wszyscy godzili się z tym nie mając lepszego rozwiązania. Sytuacjataka trwała do czasu pojawienia się na rynku podzielników ciepła. Urządzenia te w swoim założeniu miały sprzyjać oszczędzaniu ciepła oraz sprawiedliwemu obciążaniu lokatorów kosztami ogrzewania ich lokali.
Wiele spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych oraz zarządców innych nieruchomości wielolokalowych wprowadziło ten nowy sposób rozliczania kosztów ogrzewania. Praktyka pokazała jednak, że stosowane zasady rozliczeń z użyciem podzielników pozostawiają wiele do życzenia. Dlatego ostatnio pojawiają się liczne głosy krytyki stosowanych metod. W niektórych spółdzielniach rozważa się nawet powrót do starej metody obciążania lokatorów kosztami ogrzewania według powierzchni lokalu.
Uważamy, że spółdzielcy oraz członkowie wspólnot mieszkaniowych powinni podejmować decyzje o zasadach rozliczeń kosztów ogrzewania ich mieszkań z pełną świadomością. Dlatego przedstawiamy poniżej pogląd na tę sprawę przedstawiony nam przez członka jednej z gdańskich spółdzielni mieszkaniowych. Prosimy potraktować tę wypowiedź jako głos w dyskusji na temat stosowania podzielników ciepła. Jednocześnie zapraszamy Państwa do wzięcia udziału w tej dyskusji na naszym forum lub do nadsyłania swoich uwag na nasz adres e-mailowy. Wybrane, najciekawsze wypowiedzi zamieścimy na naszej stronie internetowej.
red.
Podyskutuj na forum
Przedstawiamy poniżej obszerne fragmenty wypowiedzi spółdzielcy z Gdańska:
Rozliczanie kosztów ciepła w mojej spóldzielni prowadzone jest w jej imieniu przez zewnętrzną firmę na podstawie odczytów podzielników elektronicznych tejże firmy. W stosowanym przez nią „systemie” rozliczania („system” = podzielnik + algorytm) dostrzegam szereg nieprawidłowości podważających jego wiarygodność. Nieprawidłowości te dotyczą zarówno samego podzielnika (pomimo, że posiada certyfikat COBRTI w Warszawie) jak i w algorytmie.
Rozliczenia uważam za nierzetelne z powodu naruszenia zasad prawidłowego stosowania podzielników kosztów ogrzewania. Naruszenia te dotyczą przede wszystkim następujących składowych algorytmu rozliczania kosztów ogrzewania oraz inne naruszenia zasad prawidłowego stosowania podzielników:
1. Współczynniki oceny grzejników występujące w algorytmie rozliczania kosztów ogrzewania nie zostały policzone i zweryfikowane zgodnie z normą PN-EN 834.
Prawdziwość tego stwierdzenia wynika z faktu, że żadna placówka badawcza w Polsce nie jest upoważniona do prowadzenia badań dotyczących współczynników oceny grzejników.
Jedyna placówka badawcza - Centralny Ośrodek Badawczo-Rozwojowy Techniki Instalacyjnej INSTAL w Warszawie, która z racji swoich zadań statutowych mogłaby wykonywać tego typu zadania, na zadane przeze mnie pytanie „...czy COBRI INSTAL weryfikował prawidłowość metody badawczej i obliczania współczynników oceny K wg normy PN-EN 834?” odpowiedział, że: „Ośrodek nasz nie bierze udziału w ustalaniu ich wartości, nie mamy więc możliwości ich weryfikacji”.
Brak wymaganych normą PN-EN 834 badań i weryfikacji współczynników oceny K dowodzi również odmowa dyrektora ds. handlowych firmy dokonującej rozliczeń w spółdzielni okazania wymaganych normą dokumentów świadczących, że zostały takowe badania i weryfikacja przeprowadzone na użytek i do stosowania w warunkach polskich.
Pomimo tego, parę tygodni później zarząd spółdzielni podpisał aneks (lub nową umowę) na kontynuowanie rozliczeń kosztów ogrzewania z tą firmą, akceptując tym samym oczywistą nieprawidłowość i doprowadził do kontynuowania nierzetelnych rozliczeń kosztów ogrzewania.
2. Współczynniki redukcyjne Rm usytuowania mieszkania
W regulaminie rozliczania kosztów ogrzewania obowiązującym w czasie w/w rozliczeń przyjęto wartości współczynników zaproponowane przez Centralny Ośrodek Badawczo-Rozwojowy Techniki Instalacyjnej INSTAL w Warszawie i opublikowane w postaci tabel niefortunnie zatytułowanych jako „Zalecane współczynniki redukcyjne „Rm” dla jednostki użytkowej (np. mieszkania), ze względu na jej położenie w budynku”. Dosłowne zastosowanie wartości tych współczynników doprowadziło wiele spółdzielni mieszkaniowych, w tym i moją, do poważnych błędów w rozliczeniach kosztów ogrzewania. Skala tych błędów była tak duża, że spowodowała podjęcie odpowiednich badań naukowych i w rezultacie wiele krytycznych publikacji. Jeden z badaczy tej sprawy, dr inż. Paweł Michnikowski w artykule pt.” Warunki poprawnego rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania w budynkach wielorodzinnych” pisze m.in.:
„COBRTI INSTAL zaproponował dwie metody wyznaczania współczynników redukcyjnych, z których pierwsza tabelaryczna, będąca propozycją dla Zarządców budynków oraz firm rozliczeniowych w początkowym okresie wdrażania systemów (lata 90-te) wyczerpała swoje możliwości, druga oparta na analizie aktualnego zapotrzebowania mocy, wymaga od Inwestora stworzenia energetycznej bazy danych budynku. Stosowanie w systemie indywidualnego podziału kosztów ogrzewania złych współczynników, może rodzić błędy dochodzące do 50% części zależnej od zużycia.”
Do takiej właśnie sytuacji doszło w mojej spółdzielni, chociaż trudno powiedzieć czy błędy rozliczeń z tego tytułu sięgnęły 50%. Niewątpliwie jednak „pójście na łatwiznę” przez zarząd i brak wyliczonych na podstawie metod inżynierskich współczynników redukcyjnych Rm spowodował, że wyniki otrzymywane po zakończeniu każdego tzw. sezonu grzewczego były również obciążone błędem z tego tytułu. Wielkość tego błędu była na tyle duża, że była widoczna dla każdego kto zechciał przeanalizować zbiorcze rozliczenia kosztów ogrzewania, ale nie dostrzegały tego Zarząd i Rada Nadzorcza.
3. Błędne proporcje podziału kosztów zmiennych
Podział zmiennych kosztów ogrzewania na koszty wspólne i koszty lokali w proporcji od 22:78 do 33:67 na podstawie stosunku powierzchni wspólnych i powierzchni lokali mieszkalnych nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia w literaturze przedmiotu. W Niemczech, a więc w kraju gdzie podzielniki zostały wynalezione i gdzie praktyka stosowania podzielników jest najdłuższa stosuje się najczęściej podział tych kosztów w stosunku 50:50. Badania naukowe przeprowadzone w Polsce wykazują, że optymalne proporcje wynoszą 70% kosztów wspólnych i 30% kosztów lokali.
W przypadku mojej spółdzielni władze nie zadały sobie najmniejszego trudu aby tą sprawę przebadać i zastosować taki podział kosztów, aby z jednej strony nie powodował on drastycznego ograniczenia lub nawet rezygnacji z ogrzewania przez znaczną część mieszkań, z drugiej pozwolił na zachowanie skłonności do poszanowania energii. Przyjęty, zbyt niski, udział kosztów wspólnych spowodował, że wystąpiło na masową skalę zjawisko niedogrzewania mieszkań powodując szkodliwe zjawiska w eksploatacji budowli i jeszcze bardziej szkodliwe skutki społeczne potocznie określane jako „ogrzewanie się kosztem sąsiada”.
Władze spółdzielnia całkowicie zignorowały te zjawiska pogłębiając błędy rozliczeń kosztów ogrzewania i doprowadziły do sytuacji gdzie np. w budynku (stanowiącym jednocześnie węzeł cieplny) 57,5% mieszkań pokrywa niespełna 15% , a pozostałe 42,5% pokrywa ok. 85% kosztów ogrzewania tego budynku. Takie sytuacje w doniesieniach prasowych zaczęto określać jako „ogrzewanie się na koszt sąsiada” i to zjawisko wystąpiło, w większej lub mniejszej skali, w mojej spółdzielni czyniąc indywidualne rozliczenia kosztów ogrzewania całkowicie niewiarygodnymi.
4. Brak podzielników na grzejnikach łazienkowych w części mieszkań
Jak wynika z informacji spółdzielni, nie wszystkie grzejniki łazienkowe są „opomiarowane” podzielnikami. Powoduje to, że w niektórych mieszkaniach grzejnik łazienkowy jest wykorzystywany jako główne, a nawet jedyne, źródło ciepła. Koszty zużytego w ten sposób ciepła obciążają pozostałych mieszkańców zawyżając ich udział w całości kosztów i zwiększając ich koszty indywidualne.
5. Brak plomb na przyłączach grzejników
W zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą regulaminie rozliczania kosztów zakupu ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzania wody użytkowej, obowiązującym od kilku lat, użytkownik został zobowiązany do udostępnienia lokalu w celu „plombowania zaworów odcinających na gałązce powrotnej grzejnika”. Zarząd spółdzielni zaniechał wykonania tego postanowienia czym spowodował możliwość korzystania z energii cieplnej poza systemem rozliczania.
(Imię i nazwisko znane redakcji)
autor / źródło:
www.polskieosiedla.az.pl
