W odpowiedzi na liczne zapytania w kwestii zmiany zasad rozliczania kosztów ogrzewania w SM Słoneczny Stok, uprzejmie informujemy, że sprawą zajmuje się prokuratura. Wniosek z podpisami ponad 850 osób został dodatkowo doprecyzowany w związku z modyfikacjami regulaminu wprowadzanymi w międzyczasie przez władze spółdzielni.
Na podstawie oceny biegłego oraz prawomocnego wyroku białostockiego Sądu Apelacyjnego I Aca 1119/15 określiliśmy najważniejsze sprzeczności z prawem wersji regulaminu przyjętej uchwałą 655/2015 oraz wskazaliśmy oczekiwany zakres zmian.
Poniżej wykaz najważniejszych błędów bieżącego regulaminu (z uchwały 655/2015) wymagających korekty (usunięcie zapisów niezgodnych z prawem):
1. Oparcie rozliczenia na podzielnikach (i szacowaniu kosztów) choć nie są one urządzeniami pomiarowymi. Nieokreślenie procentowego udziału podzielników w kosztach rozliczenia pozwalające na potencjalne manipulowanie rozliczeniami.
2. Brak ciepłomierzy w poszczególnych budynkach – w wielu nieruchomościach SM Słoneczny Stok dopuszczono rozliczanie kilku budynków „hurtem” na podstawie wskazań jednego zbiorczego ciepłomierza.
3. Różnicowanie w rozliczeniu lokali mieszkalnych i użytkowych.
4. Naliczanie opłaty za podgrzanie wody w przeliczeniu na m2 powierzchni a nie na osobę.
5. Naliczanie użytkownikom odmawiającym rozliczenia podzielnikowego karnej opłaty stanowiącej 2,5-krotność rzeczywistego kosztu ogrzewania.
6. W przypadku nieodczytania wskazania podzielnika przyjmowanie wskazań z poprzedniego okresu rozliczeniowego.
Ad 1. Według orzecznictwa sądowego (prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku IC 45/15) niedopuszczalne jest rozliczenie znacznej części ogółu kosztów c.o. przy użyciu podzielników, ponieważ nie są one ciepłomierzami i nie mierzą ilości zużytego ciepła. W związku z powyższym ich udział w rozliczeniu powinien być ograniczony do maksymalnie kilkunastu procent ogółu kosztów.
Ponadto obowiązek zmniejszenia udziału podzielników w podziale kosztów ciepła wynika bezpośrednio z przepisów: w przypadku budynków wielolokalowych zarządca jest zobowiązany do utrzymania minimalnej temperatury w budynku +16°C. Dla pomieszczeń mieszkalnych norma określa temperaturę 20°C dla łazienek 24°C. Z uwagi na powyższe realny udział podzielników w rozliczeniu automatycznie zawęża się więc do zalewie kilku procent, co poddaje w wątpliwość ekonomiczny sens ich stosowania (w załączeniu przykładowa analiza biegłego).
Podzielniki nie mogą być traktowane jak ciepłomierze bo rejestrują temperaturę grzejnika na styku podzielnik-grzejnik, nie uwzględniając ciepła z innych źródeł (np. kuchenki gazowe) oraz przepływu przez przegrody (ściany, stropy). Wobec powyższego bazowanie na podzielnikach i naliczanie opłat w oparciu o ich wskazania z oczywistych względów nie może spełnić normy zawartej w art. 45a upe. Autorzy bieżącego regulaminu przyznają się do tego faktu posługując się określeniem „szacowanie kosztów”.
W regulaminie SM Słoneczny Stok z 22.06.2015 nie określono jaka część ogółu kosztów będzie rozdzielana przy pomocy podzielników i jednocześnie użyto wspomnianego określenia „szacowanie”. Zabieg taki ma na celu pozostawienie spółdzielni możliwości uznaniowej korekty naliczonych opłat – jest to sprzeczne z zasadą z art. 45a nakazującą naliczenie opłaty odpowiadającej rzeczywistemu zużyciu ciepła.
Uchwalony system może stwarzać pole do nadużyć i nieuprawnionej uznaniowej ingerencji w podział kosztów. Bowiem w myśl przyjętego regulaminu w zależności od doraźnych potrzeb zarządcy stawki opłat mogą być uznaniowo zmieniane bez wiedzy i zgody użytkowników lokali.
Ad 2. Prawo energetyczne nie zezwala na rozliczanie grup budynków w oparciu o wskazania jednego ciepłomierza obsługującego, np. 3-5 bloków. Z oczywistych względów przy rozliczeniu w takiej formie nie jest możliwe naliczenie opłat odpowiadających faktycznemu zużyciu czy choćby zbliżonych do rzeczywistego zużycia ciepła w danym lokalu.
Ad 3. Prawo energetyczne i kodeks cywilny nie przewiduje uznaniowego różnicowania zasad rozliczenia dla lokali mieszkalnych i użytkowych. Art. 45a upe zobowiązuje do naliczania opłat odpowiadających faktycznemu zużyciu ciepła.
Ad 4. Niedopuszczalne i niezgodne z prawem jest uznaniowe narzucanie stawek opłat za podgrzanie wody kalkulowanych w przeliczeniu na m2 powierzchni a nie w przeliczeniu na osobę.
Ad 5. Sąd Okręgowy w wyroku IC 45/15 uchylił regulamin rozliczeń kosztów c.o. zmuszający użytkowników lokali nieopomiarowanych (bez podzielników) do płacenia stawek stanowiących wielokrotność rzeczywistych kosztów ogrzewania przypadających na lokale.
Proponowany pakiet zmian
W celu dostosowania regulaminu rozliczania kosztów c.o. do wymagań art. 45a upe oraz specyficznych realiów SM Słoneczny Stok (ogrzewanie się gazem z kuchenek) proponuje się następujące zmiany:
1. Przyjęcie, że 85% ogółu kosztów ogrzewania nieruchomości to tzw. koszty stałe rozdzielane na wszystkie lokale proporcjonalnie do powierzchni.
2. 15% z ogółu kosztów będzie rozdzielane przy pomocy podzielników z zastrzeżeniem, że naliczona podzielnikami stawka w przeliczeniu na m2 nie może być wyższa niż 115% rzeczywistego kosztu ogrzewania przypadającego na m2 w rozliczanym budynku.
3. Zainstalowanie ciepłomierzy w każdym rozliczanym budynku. Użytkownicy nie mogą ponosić nieswoich kosztów przesyłu i ogrzewania innych lokali, np. nieocieplonych budynków znajdujących się w „zbiorczym” węźle obsługującym budynki ocieplone i nieocieplone.
4. Przestrzeganie normy obligującej do utrzymania w budynku wielolokalowym minimalnej temperatury +16°C oraz normatywnej temperatury 20°C i 24°C dla łazienek.
5. Umożliwienie użytkownikom lokali swobodnego wyboru metody: rozliczenie z użyciem podzielników oraz rozliczenie na podstawie rzeczywistych kosztów ogrzewania występujących w nieruchomości.
Oprócz zobowiązania władz SM Słoneczny Stok do dostosowania regulaminu do wymogów art. 45a upe, Prokuratura Regionalna w Białymstoku ma ustawowy obowiązek reprezentacji tysięcy pokrzywdzonych kominowymi dopłatami naliczanymi na podstawie sprzecznego z prawem regulaminu – doprowadzenie do ugody lub wniesienie powództwa o ustalenie nieistnienia zobowiązań.
Do oceny Prokuratury Regionalnej pozostawiamy kwestię naprawienia szkody za wieloletnie naliczanie nienależnych opłat (w oparciu o uchwałę SN III CZP 58/14) oraz pociągnięcia do odpowiedzialności osób, które dopuściły do wyrządzenia szkody użytkownikom lokali.
Wszyscy pokrzywdzeni dopłatami za ogrzewanie w SM Słoneczny Stok mogą (i powinni!!!) pisemnie zgłaszać wnioski do postępowania – sygnatura PO II Pc 26/2016, adres: Prokuratura Regionalna w Białymstoku, ul. Włókiennicza 32, 15-464 Białystok.
Stanisław Bartnik
