Mała spółdzielnia mieszkaniowa wydzielona z dużej spółdzielni - to się opłaca!
Spółdzielnia "matka" to Nauczycielska Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa, a nowopowstała to Spółdzielnia Mieszkaniowa Mickiewicza Potok - Warszawa.
Od kwietnia 2004r. jesteśmy jednodomową spółdzielnią mieszkaniową, liczącą 89 lokali mieszkalnych.
Nasza spółdzielnia „matka” była spółdzielnią, która budowała tylko lokale posiadające własnościowe prawo. Nasz budynek zbudowano 25 lat temu. Do dnia wydzielenia wszystkie lokale zostały w pełni wykupione, a więc nowa spółdzielnia wolna była od kredytów. Sam proces wydzielenia trwał około 3 lat. Były to lata najtrudniejsze, bo obfitowały w ogromną liczbę spotkań z ówczesnym Zarządem, Radą Nadzorczą i przedstawicielami innych osiedli, dążących do wydzielenia.
Na wstępie uzgodniliśmy wskaźniki podziału „matki”, odnosząc je do powierzchni lokali mieszkalnych. Następnym krokiem było uzgodnienie podziału gruntu, wytyczenie granic działek i opracowanie map geodezyjnych akceptujących ten podział. Istotnym przy opracowywaniu mapy podziału było wyznaczenie wzajemnych służebności przechodu i przejazdu, które w zapisie uchwały podziałowej powinny być określone mianem służebności nieodpłatnej. Takie określenie ułatwia późniejsze funkcjonowanie, gdyż każdy podmiot w granicach swojej działki naprawia np. nawierzchnie z własnych funduszy. Procent gruntu należny każdemu domowi równał się procentowi udziału powierzchni mieszkalnej danego domu w powierzchni mieszkalnej całego osiedla.
Następnym krokiem było dokonanie pomiarów wszystkich lokali mieszkalnych. Dopiero po czynnościach wykonanych pod auspicjami „matki” wszyscy, chcący wydzielić się opracowali swoje uchwały podziałowe. Uchwały podziałowe zawierały szczegółowe zapisy majątku przypadającego z podziału osiedla oraz majątku „matki”. Kluczem do rozliczeń całej „matki” było ustalenie współczynników podziałowych wg zasady rozliczającej osiedla.
Błędem naszym przy podziale gruntu było ustalenie na działkach niezabudowanych „matki” tzw. współwłasności dla nowopowstających spółdzielni.
Drugim błędem było ustalenie współwłasności w ramach dzielącego się osiedla.
Po pięciu latach samodzielności udało się nam rozwiązać problemy współwłasności gruntowych z podziału „matki’ oraz współwłasności pomieszczeń biurowych „matki” poprzez ich sprzedanie i podzielenie wg ustalonego współczynnika. Dużym problemem jest uzyskanie porozumienia wielu SM w temacie sprzedaży, a jeszcze większym problemem i chyba niemożliwym wypracowanie jednej wspólnej decyzji na zagospodarowanie współwłasności, ale to dostrzegliśmy po wydzieleniu. Problem rozliczeń finansowych z „matką” oraz wzajemnych pomiędzy wydzielającymi się spółdzielniami, nie należał do łatwych, wymagał czasu i skrupulatności. Problemy inne dotyczące funkcjonowania różnych spółdzielni na terenie dawnego osiedla to np. infrastruktura zrealizowana dla osiedla.
W pierwszym okresie po podziale wymaga ona ustanowienia jednego zarządcy obsługującego i rozliczającego, a w późniejszym terminie przebudowy infrastruktury, odrębnej dla każdej spółdzielni.
Dla przykładu: likwidacja wspólnej hydroforni, wspólnego oświetlenia, i zastąpienie łączami bezpośrednimi. Ważniejsza jest hydrofornia, bo np. MPWiK do kosztów wody licznikowej w budynku, dolicza straty wody z powodu awarii pomiędzy hydrofornią i budynkiem. Odłączenie oświetlenia od wspólnego zasilania i licznika też prowadzi do czystości rozliczeń i oszczędności. W naszej sytuacji własnością wspólną byłego osiedla jest duży pawilon handlowy. Daje on wpływy z najmu, ale istnieje konieczność wypracowania wspólnej polityki najmu, konserwacji i rozliczeń przychodów i kosztów, przypadających na współwłaścicieli.
Pierwszy okres samodzielności (około 1 roku) nie jest płodny w widoczne sukcesy, gdyż niemal cały czas należy poświęcić na zbudowanie od podstaw biura i struktury spółdzielni, przejmowanie dokumentów od „matki” oraz finalizowanie rozliczenia z „matką”. Ważnym jest, aby na jeden - dwa miesiące móc zlecić prowadzenie bieżących płatności i spraw nie cierpiących zwłoki „matce” (oczywiście pod nadzorem zarządu spółdzielni wydzielonej). Jest to czas na załatwienie niezbędnych formalności od wyposażenia biura, wyrobienia pieczątek poprzez sprawy bankowe i skarbowe aż do zawarcia wszystkich niezbędnych umów konserwacyjno-technicznych.
W drugim roku samodzielnego funkcjonowania zaczyna się dostrzegać różnice pomiędzy starym i nowym, na korzyść nowego. Biuro Zarządu, prowadzone przez członków SM przy zatrudnieniu księgowej i administracji z zewnątrz, usytuowane w budynku zamieszkania to łatwość kontaktu z członkami SM. Kontrola działalności jest łatwiejsza, łatwiejszy jest też udział członków w podejmowaniu decyzji, bo na walne zgromadzenia można przyjść w kapciach.
W czasie 5 lat samodzielności wykonaliśmy więcej remontów niż przez 25 lat pod szyldem „matki” (pokr. T.W.). W okresie tym nie podnosiliśmy opłat czynszowych, poza urzędowymi. Dobrą gospodarkę widać na przykładzie funduszu remontowego, który wystarcza na wszystkie nasze potrzeby, a składki nasze są takie same jak w „matce”.
Warszawa dnia 22.02.2009 r.
Zofia Mrozowska
