Czy można nie wpuścić pracowników spółdzielni do mieszkania i odmówić zgody na montaż podzielników ciepła? Co może zrobić spółdzielnia w takim przypadku? Jak sąd interpretuje artykuł 45a ustawy prawo energetyczne? Czy można wybrać metodę rozliczania kosztów ogrzewania mieszkania w oparciu o rzeczywiste koszty bloku przypadające na m2?
Na powyższe pytania odpowiada Sąd Rejonowy w Myśliborzu w wyroku I C 393/09. Orzeczenie dotyczy stanu prawnego sprzed nowelizacji art. 45a z października 2016 r.
(plik wyroku pod tekstem do pobrania w formacie pdf)
Znowelizowany w 2016 r. art. 45a nałożył na zarządy spółdzielni dodatkowe obowiązki oraz wprowadził zapis o maksymalnej stawce opłaty w przypadku niekorzystania z podzielników kosztów. Ustawodawca przyjął, że zarządca naliczający opłaty za ogrzewanie może obciążyć użytkownika lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania:
a) m 3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury lokalu użytkowanego
albo
b) m 2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni lokalu użytkowanego.”
(plik nowelizacji ustawy prawo energetyczne pod tekstem w formacie pdf)
Powyższy zapis oznacza, że w przypadku wyboru przez użytkownika lokalu rozliczenia kosztów z pominięciem podzielników, zarządca nie może karać go opłatami stanowiącymi wielokrotność kosztów rzeczywistych przypadających jego lokal - jak działo się przed nowelizacją art. 45a upe, gdy prezesi spółdzielni całkowicie uznaniowo, przyjmowali np. 2-krotność, 2,5-krotność kosztów albo nakładali ryczałt (np. 6 zł m2) niemający żadnego odniesienia do rozliczanej nieruchomości.
Z kolei ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych definiuje okoliczności, kiedy pracownicy spółdzielni mają prawo żądać udostępnienia lokalu:
Art. 6 (1). 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy, do czasu przybycia tej osoby; z czynności tych sporządza się protokół.
3. Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu:
1)dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
(plik ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poniżej w formacie pdf)
