Jako organizacja pozarządowa o charakterze strażniczym jesteśmy poważnie zaniepokojeni próbą manipulacji opinią publiczną i reklamowaniem jako rzekomo społeczny projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych firmowanego przez posła J. Sachajko (Kukiz’15) .
Wątpliwości budzą zarówno okoliczności powstania tego projektu (nie wiadomo kto go pisał, nie wiadomo kto opiniował od strony prawnej, projekt przedstawiany jest jako społeczny choć jest projektem grupy posłów Kukiz ’15). Proponowane zmiany nie tylko nie rozwiązują problemów spółdzielców ale wręcz umożliwiają dalsze patologiczne działania. Kosmetyczne zmiany niektórych zapisów stanowią przykrywkę dla dalszego utrzymania istniejącego systemu w spółdzielniach mieszkaniowych .
W trosce o zabezpieczenie interesu szeregowych członków spółdzielni mieszkaniowych w dniu 19 marca 2017 złożyliśmy nasze uwagi do w/w projektu bezpośrednio do Komisji Infrastruktury. Będziemy się przyglądać dalszym losom tego oraz innych projektów.
Łódź, 28 luty 2017 r.
Europejskie Centrum Inicjatyw Obywatelskich
ul. Rewolucji 1905 roku nr 9, 90-327 Łódź
Komisja Infrastruktury
Sejm Rzeczypospolitej Polskiej
ul. Wiejska 4/6/8 Warszawa
Jako organizacja pozarządowa o charakterze strażniczym występująca w obronie praw spółdzielców niniejszym przedkładamy opinię i uwagi do projektu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wniesionego przez Klub Kukiz ‘15 (druk 1268).
Opinia
Przedstawiony projekt nie uwzględnia bardzo ważnych rozstrzygnięć niezbędnych do wyeliminowania patologicznych praktyk w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych . Jego zapisy nie zapewniają należytej ochrony wielomilionowej rzeszy szeregowych spółdzielców.
Uwagi do proponowanych zapisów projektu
1.Kwestie ustanawiania odrębnej własności lokalu.Nie rozstrzygnięto, w którym momencie i jakim terminie po zakończeniu budowy Zarząd zobowiązany jest ustanowić odrębną własność (dotyczy działalności deweloperskiej spółdzielni). Taką propozycję nowego uregulowania zawiera projekt ministerialny o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – art. 1 punkt 8.
Nie wyeliminowano z polskiej rzeczywistości własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego, którego wprawdzie się już nie ustanawia od czasu nowelizacji z 2007 roku, niemniej wiele milionów spółdzielców posiada mieszkania o takim statusie. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to specyficzna konstrukcja prawna nie pozwalająca osobom, które całkowicie spłaciły posiadaną nieruchomość sprawować nad nią pełnego władztwa (tzw. własność ułomna) .Dlatego winna być jak najszybciej eliminowana z obrotu poprzez przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu we własność wyodrębnioną np. tak jak to się dzieje przy likwidacji spółdzielni.
2. Sposób księgowania działalności podstawowej spółdzielni. Przyjęte unormowania co prawda mówią o tym, że spółdzielnie mieszkaniowe mają prowadzić działalność bezwynikowa w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi (działalność podstawowa) a co za tym idzie korzystają ze zwolnień podatkowych. Jednak ustawodawca nie określił jednoznacznie w jaki sposób ma być prezentowana księgowo ta działalność w bilansach i rachunkach zysków i strat spółdzielni mieszkaniowych. W praktyce wiele spółdzielni w swoich sprawozdaniach finansowych stosuje metodę przenoszenia na lata następne straty bądź nadwyżki właśnie w zakresie tej działalności, która powinna być „bezwynikowa”. Taki sposób sporządzania sprawozdań finansowych nie pozwala w sposób jednoznaczny sprawdzać, czy faktycznie zasada ta zostaje utrzymana. Zdarzało się wielokrotnie , że spółdzielnie mieszkaniowe działające w dużej części bezwynikowo potrafiły wykazywać wielomilionowe lokaty, czy wręcz doprowadzać do inwestowania „nadwyżek” na rynkach finansowych. Niezbędnym jest jednoznaczne określenie w jaki sposób ma wyglądać procedura sporządzania sprawozdań finansowych, aby faktycznie odzwierciedlały, czy zasada „zakazu zarabiania na członkach spółdzielni mieszkaniowych” jest faktycznie realizowana. Niezbędne są jednoznaczne uregulowania, tak aby niemożliwym stało się przenoszenie w ramach rozliczeń międzyokresowych nadwyżek lub strat na działalności podstawowej co jest dziś nagminną praktyką i skutecznie zaciemnia obraz finansowy tej części działania spółdzielni mieszkaniowych.
3. Nieuregulowana kwestia wyłączenia spod egzekucji wierzytelności przysługujących spółdzielni mieszkaniowej wobec członków i osób nie będących członkami z tytułu zapłaty wniesionych opłat, o których mowa w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. (Próba takiej regulacji znajduje się w projekcie ministerialnym w art. 2)
4. Brak doprecyzowania jak powinien wyglądać proces likwidacji bądź upadłości spółdzielni mieszkaniowych. Niezbędne jest jasne określenie co może zostać zaliczone do masy upadłościowej, na jakim etapie upadłości dokonuje się przekształcenia lokatorskich i własnościowych praw do lokali i sporo innych kwestii.
5. Brak doprecyzowania terminu scalania, rozgraniczenia i podziału gruntów zarządzanych przez spółdzielnie. Art. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nałożył na zarządy spółdzielni mieszkaniowych obowiązek wykonania pewnych działań po wejściu ustawy w życie, nie zakreślając terminu ich wykonania. Mając na względzie, że uzasadnione koszty części tych działań refunduje Skarb Państwa koniecznym wydaję się wskazanie konkretnych terminów na przeprowadzenie tych czynności.
6. Brak doprecyzowania, w którym momencie następuje ustanowienie prawa odrębnej własności lokali lub przejścia lokatorskiego prawa do lokalu w umowę najmu w wyniku sprzedaży przez syndyka majątku spółdzielni podmiotom innym niż spółdzielnia mieszkaniowa.
7. Projekt nie uwzględnia przepisów przejściowych, które w trakcie procesu legislacyjnego będą się musiały pojawić. Istnieje duże niebezpieczeństwo, że wobec braku propozycji mogą one zostać zredagowane w taki sposób niekorzystny dla spółdzielców.
8.Niewystarczające doprecyzowanie kwestii przepisów karnych. Bezwzględna jest konieczność wprowadzenie dla spółdzielni mieszkaniowych regulacji co najmniej takich jakie wprowadza Kodeks Spółek Handlowych a w szczególności:
- rozszerzenie kręgu osób zagrożonych sankcjami karnymi na prokurenta, członka rady nadzorczej, pełnomocnika;
- wskazanie sankcji za działanie na szkodę spółdzielni na wzór art. 585 k.s.h.
- wskazanie sankcji za ogłoszenia nieprawdziwych danych albo przedstawienie takich danych organom spółki, władzom państwowym lub osobie powołanej do lustracji na wzór art 587 k.s.h.
9. Nie uwzględnienie konieczności zrównania zasad tworzenia wspólnot mieszkaniowych dla budynków wielomieszkaniowych i dla spółdzielni mieszkaniowych (Proponowane rozwiązanie powoduje, iż ten sam byt prawny powstaje nadal na różnych zadach dla poszczególnych grup obywateli co stanowi naruszenie art 32 Konstytucji).
Poniżej przedstawiamy uwagi do poszczególnych zapisów projektu .Zastosowaliśmy następujące zasady Tekst projektu – pogrubienie. Tekst projektu budzący wątpliwości lub komentowany – pogrubienie z podkreśleniem. Teksty komentarza – normalnym stylem.
W art. 1 ust. 11 przyjmuje brzmienie:
11. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić jakichkolwiek korzyści majątkowych kosztem swoich członków. Cel, o którym mowa w ust. 1, zarząd ma obowiązek realizować przy zachowaniu warunków finansowych uzasadnionych potrzebami gospodarczymi spółdzielni oraz z zachowaniem zasady pełnej transparentności procesu zarządzania mieniem członków spółdzielni.
Kontrowersyjne rozwiązanie, bo oznaczałoby, że nie może np. wynająć z zyskiem lokalu użytkowego członkowi spółdzielni, a to rodzi poważne zagrożenie korupcyjne. Ograniczona ilość lokali użytkowych lub innych możliwych do wynajęcia po stawkach poniżej stawek rynkowych (bez zysku) może rodzić sytuacje patologiczne.
W art. 1 ust. 3 otrzymuje brzmienie:
3. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie. Administrowanie mieniem członków spółdzielni posiadających odrębną własność wymaga odrębnej umowy.Czynność administrowania zasobami spółdzielni i członków posiadających odrębną własność nie może być zlecona jakiejkolwiek osobie trzeciej.Wwypadku powstania w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej wszelkie umowy dotyczące sprawowania zarządu przez spółdzielnię tracą ważność z dniem podjęcia uchwały o wyborze zarządcy nieruchomości z mocy przepisów ustawy o własności lokali.
Konieczność istnienia odrębnej umowy na administrowanie mieniem członkówrodzi co najmniej dwie wątpliwości. Po pierwsze nie jest precyzyjnie powiedziane czy to ma być umowa osobna dla każdego z właścicieli (dość kłopotliwe w wykonywaniu), dla każdej nieruchomości czy dla całej zbiorowości uwłaszczonych mieszkańców zasobów. Rodzi to realne problemy w wykonywaniu tego przepisu zgodnie z wolą (jaką?) ustawodawcy. Po drugie relacje jakiegokolwiek administratora z właścicielami wyodrębnionych lokali zasadniczo reguluje ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. DZ. U. 1994 nr. 85 poz. 388 (z późn. zm.) i poddanie tego regulacjom umownym może oznaczać, że właściciele mogą wyrażać zgodę na rozwiązania mniej korzystne dla nich niż to jest zapisane w/wustawie.
Zakaz zlecania administrowania osobom trzecimto de facto w tej postaci utrwalenie, a nawet rozszerzenie obecnie panującego monopolu spółdzielni na zarządzanie nieruchomościami położonymi na jej terenie. Jeżeli w projekcie założono, że wspólnota powstaje z chwilą wyodrębnienia lokali stanowiących 20 % ogółu powierzchni (art. 26) to ten przepis uniemożliwia takiej wspólnocie wybór innego administratora (osoba trzecia względem spółdzielni ?!), ale w kolejnym zdaniu projektodawca proponuje całkowicie odmienne postępowanie – tj podjęcie uchwały o wyborze zarządcy zgodnie z ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. DZ. U. 1994 nr. 85 poz. 388 (z późn. zm.), która w chwili obecnej nie nakłada takich ograniczeń jak w zdaniu poprzednim (jak należy rozumieć wspólnoty ?!)
W art. 1 ust. 7 otrzymuje brzmienie:
„7. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do spółdzielni mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848, z późn. zm.) oraz przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 (z późn. zm.) i przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Dz. U. 1994 nr. 85 poz. 388 (z późn. zm.)”
Intencją tego przepisu w dotychczasowym brzmieniu jest wskazanie zależności pomiędzy ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych (jako lex specialis), a Prawem spółdzielczym (jako lex generalis). Zamiast dorzucać kolejne akty prawne, które w sposób oczywisty regulują tę sferę należałoby zadbać o mocniejsze zaakcentowanie tej zależności, aby uniemożliwić błędną praktykę odwoływania się przepisów Prawa spółdzielczego w sytuacji gdy istnieją regulacje zapisane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Proponowane treści powinny się znaleźć w przepisach końcowych. Rozwiązaniem jest dopisanie każdorazowo do przepisów ustawy prawo spółdzielcze „nie dotyczy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dla których stosuje się odrębne przepisy”.
W art. 3 po ust. 1 dodaje się ustęp 11
11. Członkiem spółdzielni może być osoba fizyczna posiadająca spółdzielcze prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego, ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, prawo odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego względnie ekspektatywę takiego prawa, w tym także osoba, która odziedziczyła po śmierci członka spółdzielni jeden ze wskazanych tytułów prawnych do lokalu.Przystąpienie spadkobiercy do spółdzielni w wypadku gdy nie jest jej członkiem jest dobrowolne, i musi zostać pod rygorem nieważności potwierdzone złożeniem pisemnej deklaracji członkowskiej.
Dyskusyjne, umieszczenie takiego zapisu w tym miejscu. Są to przepisy wstępne ogólne. W przypadku osób ze spadkobrania problemem jest to, że członkostwo w spółdzielni jest niepodzielne, a dziedziczenie w częściach ułamkowych bardzo powszechne. Zatem trzeba by tę kwestię doprecyzować. Najlepiej byłoby umieścić rozwiązania w artykule o śmierci członka spółdzielni.
W art. 3 po ust. 5 dodaje się ust. 6 i ust. 7 o brzmieniu:
6. Członkostwo w spółdzielni ustaje z mocy prawa z chwilą zbycia lub utraty przez członka tytułu prawnego do lokalu, o którym mowa w art. 3 ust. 11 a także z chwilą rezygnacji z członkostwa przez osobę, która przekształciła lokatorskie lub spółdzielcze prawo do lokalu w odrębną własność tego lokalu. Rezygnacja z członkostwa jest składana w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
7. Członkostwo wygasa z chwilą śmierci członka spółdzielni.
Dodawanie ust. 7 jest zbyteczne rozstrzygnięcie tej kwestii wynika z ust. 1 czyli że członkiem może być osoba fizyczna. Ustaniem istnienia osoby fizycznej, jest śmierć lub uznanie za zmarłą. Do osób prawnych stosuje się chwile wykreślenia z rejestru KRS (ust 3).
W art. 4 ust. 1-2 otrzymują brzmienie:
1. Członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu uczestniczy w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, w której znajduje się jego lokal w części proporcjonalnej do powierzchni tego lokalu a także jest zobowiązany do uczestniczenia w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania mienia spółdzielni służącego jej członkom do wspólnego użytku. Statut spółdzielni określa zasady naliczania opłat na poczet kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości, w tym szczegółowy katalog elementów stanowiących składniki tych opłat wskazanych w art. 4 ust. 42. wskazanych w art. 4 ust. 42. Opłaty winny być oszacowane w taki sposób, aby ich kalkulacja pokrywała się z kosztami w miejscu ich powstania.
11. Osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pokrywa koszty utrzymania nieruchomości zgodnie z zasadami określonymi w ust. 1 z zastrzeżeniem art. 5.
2. Członek spółdzielni, któremu przysługuje prawo odrębnej własności lokalu obowiązany jest do uczestniczenia w pokrywaniu kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości, w którejznajduje się jego lokal, proporcjonalnie do udziału w częściach wspólnych przypadającego na ten lokal a także do uczestniczenia w pokrywaniu kosztów eksploatacji utrzymania nieruchomości służących do wspólnego użytku członków spółdzielni. Statut spółdzielni określa zasady naliczania opłat na poczet kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości, w tym szczegółowykatalog elementów stanowiących składniki tych opłat wskazanych w art. 4 ust. 42. Opłaty winny być oszacowane w taki sposób, aby ich kalkulacja pokrywała się z kosztami w miejscu ich powstania.
Ostatnie zdanie ust. 1 należałoby w pierwszej kolejności sformułować zgodnie z zasadami języka polskiego , dopiero po poprawnym zredagowaniu językowym można odnieść się do jego zawartości merytorycznej.
W art. 4. w ust. 41po pkt. 2) dodaje się pkt. 3) o brzmieniu:
3) odrębne rachunki bankowe. W przypadku nieruchomości wielobudynkowej odrębny rachunek bankowy prowadzony jest dla każdego budynku wchodzącego w skład tej nieruchomości.
Jest to pozorne rozwiązanie problemu. Skoro nie można wyegzekwować prawidłowego prowadzenia ewidencji kosztów (odpowiednie konta w planie kont spółdzielni), do której ma dostęp teoretyczny każdy członek spółdzielni to po co wprowadzać odrębne konta bankowe, do których dostęp ogranicza prawo bankowe i tajemnica bankowa. Odpowiednia ewidencja przychodów i wydatków dla każdej nieruchomości musi wynikać z czytelnego systemu księgowania, a nie z obowiązku zakładania subkont dla poszczególnych budynków.
W art. 4 po ust. 41 dodaje się ust. 42i 43 w brzmieniu:
„42. Składnikami opłat wnoszonych przez członków spółdzielni na pokrycie kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości są :
1) opłaty na wynagrodzenia członków zarządu spółdzielni wraz z kosztami ubezpieczeń społecznych,
2) opłaty na wynagrodzenia pracowników oraz osób wykonujących umowy cywilnoprawne na rzecz spółdzielni oraz związane z nimi koszty ubezpieczeń społecznych,
3) pozostałe koszty utrzymania administracji spółdzielni,
4) wynagrodzenie dla członków rady nadzorczej wypłacane w formie ryczałtu za udział w posiedzeniach, o których mowa w art. 82ust. 1 ustawy,
5) pozostałe koszty związane z działalnością rady nadzorczej,
6) opłaty na wynagrodzenia dla pracowników administracji osiedli oraz osób wykonujących umowy cywilne na rzecz osiedli i związane z nimi koszty ubezpieczeń społecznych,
7) opłaty na wynagrodzenia zatrudnionych przez spółdzielnię pracowników fizycznych wraz ze składkami na poczet ubezpieczeń społecznych oraz pozostałe koszty wykazane w odrębnej pozycji.
43. Wynagrodzenia członków zarządu i nagrody przyznawane członkom zarządu są jawne.
Dość kontrowersyjne rozwiązanie zakładające bezwzględną jawność wynagrodzeń. Jeżeli intencją było wprowadzenie zasady, że Ci którzy de facto składają się na te pensje i nagrody mają do nich pełny wgląd to z tego przepisu to nie wynika, a tak sformułowany przepis może być przedmiotem zaskarżenia do TK. Wymaga co najmniej wskazania grupy osób i podmiotów, które mają taki wgląd.
Art. 8 otrzymuje brzmienie:
„Art. 8. 1. W sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków spółdzielni dotyczące w szczególności:
1) zawierania umów w sprawie budowy lokali,
2) zawierania z członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, umów o przeniesienie własności lokali,
3) wnoszenia, ustalania i waloryzacji wkładu mieszkaniowego i budowlanego,
4) rozliczeń z tytułu dodatkowego wyposażenia lokalu,
5) uprawnień członka spółdzielni do zamiany lokalu
- określają postanowienia statutu.
2. Statut spółdzielni mieszkaniowej musi zawierać przepisy regulujące stosunki prawne między członkami spółdzielni a zarządemoraz przepisy regulujące postępowanie zarządu w obszarze gospodarczym zakreślanym na każdy rok przez walne zgromadzenie. Nadzór i kontrolę nad realizacją ustawowych i statutowych postanowień obowiązana jest sprawować rada nadzorcza.
3. Statut spółdzielni zawiera katalog czynności zarządu zwykłego, do którego należy zaliczać w szczególności:
1) administrowanie i podejmowanie działań związanych z eksploatacją mienia wspólnego spółdzielni;
2) pobieranie pożytków oraz dochodów i rozliczanie się z nich,
3) uprawę niezabudowanego gruntu nieruchomości,
4) konserwację i drobne remonty,
5) czynności związane z administracją,
6) czynności związane z ochroną majątku spółdzielni w postaci czynności zachowawczych takich jak ubezpieczenie mienia, wystąpienia o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, wytaczanie powództwa o ochronę własności, o posiadanie, o eksmisję na mocy prawomocnego wyroku sądowego, o zapłatę czynszu oraz o zapłatę za wykonane czynności eksploatacyjne lokalu,
7) zawieranie umów związanych z prawidłową eksploatacją nieruchomości.
5. Każde rozporządzenie rzeczą wspólną, wykraczające poza zakres zwykłej eksploatacji nieruchomości, w tym decyzje dotyczące rozpoczęcia inwestycji, remontów średnich i kapitalnych, zbycia nieruchomości wspólnej lub jej przebudowy, obciążenia nieruchomości zastawem czy hipoteką przekraczają zarząd zwykły.
6. Czynności przekraczające zakres zarządu zwykłego mogą być przez zarząd spółdzielni podejmowane wyłącznie na podstawie uchwały walnego zgromadzenia. W tym celu zarząd spółdzielni obowiązany jest złożyć do walnego zgromadzenia za pośrednictwem rady nadzorczej wniosek z całorocznym harmonogramem planowanych czynności.
7. W sytuacjach losowych zarząd podejmuje działania przekraczające zwykły zarząd natychmiastowo z równoczesnym skutecznym powiadomieniem rady nadzorczej o takim działaniu.
8. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu walne zgromadzenie obowiązane jest rozpatrzyć opinie wszystkich współwłaścicieli.”
Statut spółdzielni mieszkaniowej musi zawierać przepisy regulujące stosunki prawne między członkami spółdzielni a zarządem… O co tu chodzi? Każdy zapis w ustawie lub statucie dotyczący takiej relacji tworzy stosunki prawne i w jakimś sensie je reguluje. O jaki rodzaj stosunków chodzi? Czy o relacje ogół spółdzielców danej spółdzielni a Zarząd, (cały Zarząd czy może poszczególni członkowie Zarządu), czy o jednostkowe relacje członek spółdzielni a Zarząd. Warto to doprecyzować.
Rozwiązanie z ust. 8 nakłada obowiązek rozpatrzenia opinii wszystkich współwłaścicieli. Ale jest to obowiązek nałożony na Walne, które z istoty swojej obraduje sporadycznie. Co zrobić w sytuacji gdy nie można otrzymać opinii jakiegoś ze współwłaściciela? Skoro są to opinie, ze swej istoty niewiążące, to po formułować zapis tak rygorystycznie? Może chodzi o wszystkie opinie, które wpłynęły w określonym terminie? Skoro w taki sposób ograniczono kategorię zwykłego zarządu wskazana regulacja może doprowadzić do paraliżu funkcjonowania.
W art. 81ust. 1 – 2 otrzymują brzmienie:
„1. Członek spółdzielni ma prawo do otrzymania kopii wszelkich dokumentów związanych z działalnością spółdzielni, a w szczególności: kopii statutu, regulaminów, uchwał organów spółdzielni, protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych, umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, faktur, kalkulacji inwestorskich i powykonawczych. Członek spółdzielni ma prawo do swobodnego przeglądania tych dokumentów w pomieszczeniu spółdzielni w celu zapoznania się z nimi oraz sporządzenia notatek. Członkowi przysługuje także prawo wykonania dokumentacji fotograficznej przeglądanych dokumentów oraz prawo wykorzystania tych dokumentów w korespondencji ze spółdzielnią lub w postępowaniu sądowym.
2. Koszty sporządzania kopii dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów spółdzielni, pokrywa członek spółdzielni, który złożył wniosek o udostępnienie dokumentów, o których mowa w ust. 1. Koszt sporządzenia jednej strony kopii dokumentu ustala się na podstawie kalkulacji uwzględniającej koszt materiałów zużytych na jej sporządzenie. W koszt sporządzenia kopii nie wlicza się kosztu pracy związanej z wykonaniem kopii. Walne zgromadzenie w drodze uchwały przyjmuje koszt wykonania kopii jednej strony na podstawie oceny kalkulacji przedstawionej przez zarząd. Osoby niebędące członkami spółdzielni, których lokale są zarządzane przez spółdzielnię, mają prawo otrzymania kopii wszelkich dokumentów związanych z działalnością spółdzielni, a dotyczących ich własności po uiszczeniu opłaty według kalkulacji.
Czy aby na pewno powinna być to kompetencja Walnego Zgromadzenia? Następuje tu poważne zachwianie proporcji. Opłaty eksploatacyjne czyli większość wpływów spółdzielni będzie zatwierdzała na wniosek Zarządu Rada Nadzorcza, a koszt wykonania kopii będzie zatwierdzało Walne Zgromadzenie.
Art. 81ust. 3 otrzymuje brzmienie:
3. Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek prowadzić stronę internetową podzieloną na dwie części: ogólnodostępną oraz udostępnioną wyłącznie członkom spółdzielni.”
Co z małymi spółdzielniami np. jednobudynkowymi. Też muszą mieć stronę. Może jakiś próg np. 200 członków. A co jak spółdzielnia chce wszystko ujawniać – tu proponowany jest zapis, że musi być część wyłącznie dla członków. Taka strona z treściami proponowanymi powinna być bezpieczna, a zatem musi kosztować – co z małymi spółdzielniami?
W art. 81po ust. 3 dodaje się ust. 4-8 w następującym brzmieniu:
[…]
8. Członek spółdzielni mieszkaniowej ma interes prawny, w rozumieniu art. 189 Kodeksu postępowaniacywilnego w skarżeniu uchwał i działań organów spółdzielni przed sądami powszechnymi, jeżeli naruszają one prawo lub statut albo godzą w interesy spółdzielni lub jej członków.”
Artykuł 81 dotyczy głównie prawa do odpisów i kopii dokumentów. Czyli na pewno nie tu powinien się znajdować przepis stwierdzający interes prawny członka spółdzielni mieszkaniowej w rozumieniu art 189 kpc. Może przepisy końcowe?
Wart. 82po ust 1 dodaje się ust 11 – 110w następującym brzmieniu:
„11. Ilość członków organów spółdzielni określa statut spółdzielni. Kadencja rady nadzorczej, a także kadencja innych wybieralnych organów spółdzielni, trwa 3 lata i kończy się z chwilą wyboru z chwilą wyboru nowego składu organów. Nie można być członkiem rady nadzorczej dłużej niż dwie kolejne kadencje.
12. Członkowie spółdzielni mają prawo organizować się w grupy społeczne sankcjonowane uchwałą walnego zgromadzenia. Wniosek o powołanie grupy zgłasza co najmniej 5 członków spółdzielni. Po przyjęciu uchwały grupa społeczna uzyskuje status statutowego organu społecznego spółdzielni.
Członkowie spółdzielni jak i ktokolwiek inny mają prawo do organizowania się w grupy – nawet bez zgody Walnego Zgromadzenia. Co to ma dać ? A dodatkowo z ustępu kolejnego wynika, że to ma być organ spółdzielni (co prawda społeczny, ale organ). Zatem zgodnie z kolei z ustępem wcześniejszym ilość członków tego „organu” powinna być określona w statucie.
13. Wniosek grupy społecznej winien obejmować żądanie umieszczenia przez zarząd spółdzielni projektu uchwały w porządku obrad walnego zgromadzenia oraz zakreślać obszar jej działania, strukturę organizacyjną i czas trwania kadencji. Do wniosku załącza się regulamin, którego postanowienia nie mogą naruszać postanowień statutu spółdzielni. Przepisy art. 83ust. 13i 14stosuje się odpowiednio.
14.Obszar działania grupy społecznej może dotyczyć całej spółdzielni, części nieruchomości spółdzielni wydzielonej z całości ze względu na odrębne położenie ich terenu, wskazanej nieruchomości spółdzielni lub jej części, a także może dotyczyć wyłącznie budynku lub klatki schodowej wskazanego budynku. Regulamin winien być poddany pod społeczną konsultację członków spółdzielni z obszaru objętego działaniem grupy. Zarząd spółdzielni obowiązany jest udzielać wszelkiej pomocy prawnej powołanej grupie społecznej. Grupa społeczna może kierować do zarządu spółdzielni żądania mieszczące się w granicach czynności zarządu zwykłego, które zarząd ma obowiązek zrealizować po zatwierdzeniu wniosku przez walne zgromadzenie, które w drodze głosowania decyduje o jego przyjęciu bądź odrzuceniu.
15. Wybory do organów spółdzielni dokonywane są przez walne zgromadzenie w głosowaniu tajnym spośród nieograniczonej liczby kandydatów. Zarząd spółdzielni wybierany jest w trybie określonym w regulaminie spółdzielni.Członkowie spółdzielni mają bierne prawo wyborcze w wyborach do zarządu.
To jak to ostatecznie jest czy o wyborze zarządu rozstrzyga regulamin czy ust. 16tego artykułu.
16. Zarząd spółdzielni składa się z 1 – 3 osób. Członkowie zarządu są wybierani spośród nieograniczonej liczby kandydatów wyłonionych w konkursie ofert ogłoszonym przez radę nadzorczą zgodnie z regulaminem. Każdy członek zarządu musi być zatwierdzony indywidualną uchwałą przez walne zgromadzenie. Prezes zarządu wybierany jest spośród wybranych członków zarządu. Jeżeli spośród wybranych członków zarządu żaden nie wyrazi zgody na objęcie funkcji prezesa, wówczas rada nadzorcza unieważnia wybór wszystkich członków i ogłasza nowy konkurs . Po wypełnieniu regulaminowych warunków konkursu rada nadzorcza zwołuje walne zgromadzenie w celu zatwierdzenia kandydatur. Stosunek pracy z członkami zarządu nawiązuje rada nadzorcza po zatwierdzeniu kandydatur na poszczególne stanowiska przez walne zgromadzenie.Do czasu powołania zarządu, obowiązki pełnią członkowie rady nadzorczej powołani uchwałami przez radę nadzorczą na zasadach określonych w statucie spółdzielni. Na czas pełnienia funkcji w zarządzie, ulega zawieszeniu członkostwo w radzie nadzorczej.
Zatwierdzenie takie nie dość, że poważnie wydłuża cała procedurę, to co gorsza nadal będzie się opierało na ogólnym wrażeniu o kandydatach. Gdyby nawiązywano stosunek pracy, ale w formie umowy na okres próbny do czasu zatwierdzenia przez Walne, to ewentualna decyzja Walnego ma szanse być bardziej racjonalna, bo może się opierać na doświadczeniach z pierwszych tygodni, czy wręcz miesięcy pracy na stanowisku.
17. Każdy członek spółdzielni ma jeden głos. W wyborach do organów spółdzielni oraz w każdym głosowaniu na walnym zgromadzeniu zlicza się głosy „za”, „przeciw” i „wstrzymujących się” oraz uwzględnia warunek ważności głosowania z uwagi na liczbę osób uczestniczących w walnym zgromadzeniu w momencie głosowania. Do organów spółdzielni wchodzą osoby, które w wyborach uzyskały największą liczbę głosów. Z wyborów tych sporządza się protokół. Statut spółdzielni może przewidywać, że w razie zmniejszenia się stanu osobowego organu wybieralnego, funkcję obejmuje osoba o kolejnej liczbie głosów otrzymanych w wyborach do tego organu.
18. W przypadku uzyskania przez dwie, lub więcej osób jednakowej liczby głosów, zarządza się dodatkowe głosowanie spośród tych osób.
Co w przypadku Walnego podzielonego na części. Nowe Walne.
19. Tryb zwoływania posiedzeń organów spółdzielni, oraz warunki podejmowania uchwał przez te organy określa statut spółdzielni lub regulaminy tych organów przyjęte uchwałą walnego zgromadzenia. Uchwała walnego zgromadzenia zatwierdzająca statut lub regulaminy oraz wszelkie zmiany w treści tych dokumentów muszą być poprzedzone konsultacjami z członkami spółdzielni.
110. Projekt zmian w statucie, projekty wszelkich regulaminów i ich zmian zarząd spółdzielni obowiązany jest umieścić na stronie internetowej w części udostępnionej wyłącznie członkom spółdzielni. Projekty muszą być także udostępnione do wglądu i zapoznania się przez członków spółdzielni w biurze spółdzielni w okresie 3 miesięcy poprzedzających termin walnego zgromadzenia, na którym dokumenty te będą przedmiotem obrad. Spółdzielnia jest obowiązana powiadomić o planowanych zmianach oraz ich celu w sposób określony w statucie.”
Kogo jest zobowiązana powiadomić spółdzielnia ?Dlaczego zarząd jest obowiązany umieszczać projekty w części wyłącznie dla członków spółdzielni? Co z osobami posiadającymi mieszkania, a nie będącymi członkami? Jeżeli konsultacje z ust. 19mają być realne to w którymś momencie powinny się pojawić autopoprawki lub ewentualne głosy zebrane w trakcie konsultacji. Może konsultacje powinny się odbywać w okresie 3 miesiące przed walnym a 30 dni przed walnym. Po tym terminie powinny być prezentowane projekty i ewentualne poprawki wynikające z konsultacji oraz głosy z konsultacji jaki nie stanowiły podstawy do korygowania projektów.
W art. 83ust. 1 otrzymuje brzmienie:
„1. Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli, jednakże jeżeli statut tak stanowi, w wypadku kiedy liczba członków spółdzielni mieszkaniowej przekracza 2000 osób, walne zgromadzenie może być podzielone na części.”
Przypuszczalnie miały być uregulowane dwie kwestie. Zakaz zastępowania Walnego Zgromadzenia przez Zebranie Przedstawicieli. Druga kwestia to kiedy można dzielić na części Walne Zgromadzenie. Ta druga kwestia to nie jest optymalne rozwiązanie. Można rozważyć wprowadzenie Walnego Zgromadzenia odbywającego się w częściach jeżeli na dwóch kolejnych Walnych odbywających się w trybie zwykłym frekwencja przekroczyła 500 osób obecnych. Ilość części w jakich będzie odbywało się Walne powinien być uzależniony od frekwencji z ostatnich dwóch zebrań i kształtować się w proporcji 1 część Walnego na każde 250 osób obecnych.
W art. 83po ust. 1 dodaje się ust. 11 – 13w brzmieniu:
„11. Członkowie spółdzielni zaliczani są do poszczególnych części w drodze uchwały zarządu lub rady nadzorczej z tym, że nie można zaliczyć członków uprawnionych do lokali znajdujących się w obrębie jednej nieruchomości do różnych części walnego zgromadzenia.
12. Ustalona liczba części walnego zgromadzenia spółdzielni musi być wpisana do statutu spółdzielni.
13. Każdy członek spółdzielni może uczestniczyć w innych częściach walnego zgromadzenia z prawem do zabrania głosu. Obligatoryjne prawo głosu mają członkowie, którzy, kandydują do organów spółdzielni, zgłosili projekty uchwał, poprawki do treści projektów uchwał zarządu lub wnieśli dodatkowe punkty do porządku obrad walnego zgromadzenia przedstawionego przez zarząd spółdzielni. Członkowie zaliczani do innej części walnego zgromadzenia nie mają prawa udziału w głosowaniu poza częścią, do której uchwałą rady nadzorczej spółdzielni zostali przydzieleni.”
Wpisywanie obligatoryjne do statutu ewentualną ilość części Walnego Zebrania może rodzić duże problemy w przypadku dużych spółdzielni przechodzących duże przemiany (np. wydzielenia mniejszych spółdzielni, masowe uwłaszczenia), aby urealnić liczbę części Walnego Zgromadzenie musiała by być dokonana zmiana statutu. Może lepszym rozwiązaniem jest propozycja przedstawiona powyżej (komentarz do art. 83ust. 1 ).
W art. 83ust. 6 otrzymuje brzmienie:
„6. O czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego części zawiadamia się wszystkich członków na piśmie co najmniej 30 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. W terminie tym zarząd udostępnia również materiały będące przedmiotem obrad walnego zgromadzenia. Zawiadomienie zawiera czas, miejsce, porządek obrad oraz informację o miejscu, w którym udostępniono materiały będące przedmiotem obrad walnego zgromadzenia. Zawiadomienie zawiera informację o prawie członka do zapoznania się z materiałami oraz udostępnieniu materiałów na stronie internetowej spółdzielni.”
Z praktyki wiadomo, że to jeden z bardziej newralgicznych przepisów jeżeli chodzi o demokrację wewnątrz spółdzielni. Proponujemy zdanie pierwsze w brzmieniu:
O czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego części zawiadamia się wszystkich członków indywidualnie na piśmie co najmniej 30 dni przed terminem posiedzenia Walnego Zgromadzenia lub jego pierwszej części.
Słowo indywidualnie będzie kluczowe, bo to na Zarządzie będzie ciążyło udowodnienie, że podjęto próbę zawiadomienia każdego członka z imienia i nazwiska, co jak wiadomo jest wykonalne bo dystrybucja zmian opłat odbywa się właśnie w taki sposób.
Dodatkowo trzeba rozstrzygnąć kwestię zawiadamiania o Walnych o charakterze wyborczym. Sprawa nie była uregulowana, a zatem było możliwe, że termin zgłaszania kandydatów (głównie do Rady Nadzorczej) już dawno mijał, a dopiero pojawiały się zawiadomienia o terminie Walnego Zgromadzenia. Jest to praktyka zła, więc warto jednoznacznie rozstrzygnąć tę kwestię.
W art. 83po ust. 13 dodaje się ust.14-15 w brzmieniu:
„14. Zarząd przygotowuje pod względem formalnym projekty uchwał i poprawek do uchwał zgłoszonych przez członków spółdzielni w trybie ust 10, 11 i 12.
15. Członek spółdzielni ma prawo osobiściena walnym zgromadzeniu, lub w przypadku gdy walne zgromadzenie odbywane jest w częściach na wszystkich jego częściach, zaprezentować uzasadnienie do zgłoszonych projektów uchwał lub poprawek do uchwał.”
Warto doprecyzować, że chodzi o członka zgłaszający projekt uchwały lub go popierającego. Gdyby przepis pozostawiono w proponowanej formie to mogło być to pole do działań „obstrukcyjnych”.
Po art. 83 dodaje się art. 84w brzmieniu:
„Art. 84. 1. Członkostwo w spółdzielni jest dobrowolne. Postanowienia ustawy, statutu oraz decyzje podjęte uchwałą walnego zgromadzenia obowiązują wszystkich członków spółdzielni.
2. Podczas obrad Walnego Zgromadzenia odbywanego w częściach członek spółdzielni, który nawiązał stosunek pracy ze spółdzielnią, której jest członkiem, niezależnie od trybu i formy umowy, ma prawo uczestniczyć w walnym zgromadzeniu spółdzielni tylko i wyłącznie w części walnego zgromadzenia do której jest przypisany w związku z miejscem zamieszkania. Ograniczenie to nie dotyczy członków spółdzielni pełniących funkcje w zarządzie spółdzielni.
Bardzo ryzykowne ograniczenie praw członków spółdzielni – pracowników.
[...]
9. Członkowie zarządu spółdzielni oraz członkowie rady nadzorczej mają prawo do korzystania na własny koszt z pomocy prawnej lub pomocy eksperta w czasie obrad walnego zgromadzenia. Osoby, z których pomocy korzysta zarząd i rada nadzorcza, nie są uprawnione do zabierania głosu osobiście.”
Już dziś jest ogromny problem z jakością obsługi prawnej obrad Walnych Zgromadzeń. To rozwiązanie tylko pogłębi patologię. Gdy obsługa prawna będzie z mocy ustawy usankcjonowana jako prywatna pomoc prawna osób zasiadających w organach spółdzielni. Wydaje się, że to najgorsza droga do rozwiązania istniejących w tej kwestii patologii.
Art. 26 otrzymuje brzmienie:
„Art. 26. 1. Jeżeli w obrębie danej nieruchomości przeniesiona zostanie w odrębną własność taka liczba lokali, że ich udziały w nieruchomości wspólnej przekroczą 20% ogólnej liczby tych udziałów, do zarządu przedmiotową nieruchomością stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 z późn. zm.). Zarząd spółdzielni jest zobowiązany do poinformowania właścicieli lokali w takiej nieruchomości o zaistniałym stanie rzeczy oraz do udzielenia wsparcia w przeprowadzeniu formalności związanych z powołaniem wspólnoty mieszkaniowej.
2. Z chwilą utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości spółdzielczej objętej przepisami ustawy o własności lokali z powodów, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia mieszkaniowa przekazuje na rachunek wspólnoty niewykorzystane środki funduszu remontowego zaksięgowane na koncie nieruchomości spółdzielczej w dniu poprzedzającym datę powołania wspólnoty”.
Nie doprecyzowano w jakim terminie to robi. Brak takiego rozstrzygnięcia spowoduje,że przepis będzie martwy.
Także w ust. 2 warto zakreślić ustawowy termin do wypełnienia tych obowiązków. Pośpieszne przekazywanie środków nie służy rzetelności takiego procesu. Tym bardziej, że cześć rozliczeń może być odroczona w czasie.
W art. 27³ w pkt 2 kropkę zastępuje się przecinkiem i dodaje się pkt 3 -5 w brzmieniu:
„3) nie wykonuje obowiązków wynikających z art. 8¹ ust. 2 i 3, art. 83 ust. 4,6 i 7, 13 i 14, art. 12 ust. 12, art. 1714 ust. 11, art. 21 ust. 1, art. 26, art. 35 ust. 42 oraz art. 42 ust. 1
- podlega karze grzywny nie niższej niż 5 tysięcy złotych.
4) Kto będąc członkiem zarządu lub rady nadzorczej, pełnomocnikiem albo likwidatorem swoim działaniem doprowadzi do szkody,którą poniosła spółdzielnia, jej członkowie i osoby posiadające prawa do lokali zarządzane i nadzorowane przez organy spółdzielni, ponosi odpowiedzialność swoim osobistym majątkiem. Roszczenie o naprawienie szkody przysługuje każdemu członkowi spółdzielni i posiadaczowi prawa do lokalu zarządzanego przez spółdzielnię.
5) Złożenie pozwu w trybie art. 27³ pkt 4 podlega opłacie sądowej w wysokości 30 zł.”
Należy rozważyć zastosowanie dolnej granicy szkody wyrządzonej spółdzielni, aby uniknąć drobnych spraw, które mogą przynieść większą szkodę paraliżując bieżące funkcjonowanie spółdzielni.
Ponadto punkty 4 i 5 nie są normami karnymi, a ustanawiają jedynie „swoiste” tytuły odszkodowawcze. Zatem nie powinny być w tym miejscu. Także uregulowanie z punktu 4 wydaje się rodzić wiele wątpliwości proceduralnych, zwłaszcza co do szkód „jakie poniosła spółdzielnia”.
W art. 35 ust. 4 otrzymuje brzmienie:
„4. Jeżeli nieruchomość o której mowa w ust.1, posiada nieuregulowany stan prawny, w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, spółdzielnia mieszkaniowa nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli spełnia kryteria wymagane w ust. 1.”
Niepotrzebnie usuwa się istniejące obecnie (zdanie 2) udogodnienie procesowe związane ze stosowaniem art 511 kpc
Agnieszka Wojciechowska van Heukelom
Prezes Europejskiego Centrum Inicjatyw Obywatelskich
