Dostajemy dużo skarg w sprawie rozliczeń kosztów ogrzewania w postkomunistycznych spółdzielniach mieszkaniowych. Nagminnym już problemem są kominowe dopłaty niejednokrotnie prowadzące do postępowań sądowych i zagrożenia eksmisją. W odpowiedzi na społeczne zapotrzebowanie poniżej omawiamy niektóre problemy rozliczeń.
Pomijanie w rozliczeniach lokali ryczałtowych
Członkowie postkomunistycznych spółdzielni-molochów zgłaszają możliwość oszustwa popełnianego z udziałem spółdzielni i firmy rozliczającej koszty ogrzewania. W nieruchomościach, w których dominują podzielniki, ale są też lokale nieopomiarowane, może dochodzić do sytuacji, że lokale te wyłącza się z rozliczenia kosztów c.o. Czyli całościowego kosztu ogrzewania budynku nie pomniejsza się o kwoty uzyskane z poboru ryczałtów z lokali nieopomiarowanych. Użytkownicy płacący ryczałt z zasady nie kontrolują kosztów c.o., ponieważ z góry wiedzą ile zapłacą ryczałtem (np. 6 zł za m2). Korzystają więc z ogrzewania bez ograniczeń i nie interesują się zasadami naliczania opłat pozostałym użytkownikom. Z kolei posiadacze lokali opomiarowanych, nie mając danych o rzeczywistym metrażu budynków i liczbie lokali ryczałtowych, nie są w stanie zweryfikować, czy całkowity koszt ogrzewania został pomniejszony o wpłaty z ryczałtów. Zdarzyć się więc może, że spółdzielnia działając w porozumieniu z firmą rozliczającą zużycie ciepła, przy obliczaniu kosztów c.o. nie uwzględni wpłat od lokali ryczałtowych i całościowe koszty ogrzewania nieruchomości rozdzieli wyłącznie pomiędzy lokalami opomiarowanymi. Czyli użytkownicy posiadający podzielniki zapłacą 100% rzeczywistych kosztów ogrzewania nieruchomości, a użytkownicy korzystający z ryczałtu zapłacą w miesięcznym czynszu stawki ryczałtowe, ale pieniądze od nich pobrane nie pójdą na poczet c.o. i nie pomniejszą kosztu ogrzewania nieruchomości. Wypracowana w ten sposób nadwyżka może być zagospodarowywana przez zarząd np. na premie, nagrody lub inne wydatki niezwiązane z potrzebami mieszkańców.
W przypadku zaistnienia rozliczeń niezgodnych z prawem sygnałem ostrzegawczym i zarazem wskazówką dla użytkowników lokali mogą być zachowania spółdzielni. Jeżeli odmawia ona dostępu do dokumentów, danych o rozliczeniach i metrażu oczynszowanych pomieszczeń, to należy szczególnie skrupulatnie poddać kontroli rozliczenia kosztów c.o.
Przykład relacji mieszkańca: Od 2009 pisałem do spółdzielni, że nie zgadzam się z kosztami i poprosiłem o weryfikację oraz o udostępnienie danych jak są podzielone koszty na poszczególne lokale. Oczywiście nie miałem szans, a danych kosztów na poszczególne lokale nie mogą mi udzielić ze względu na ochronę danych osobowych. Napisałem następne pismo, że dane osobowe mnie nie interesują a jedynie nr lokalu i kwota rozliczenia tak jak to ma miejsce przy rozliczeniu za gaz. Odpowiedź identyczna - ze względu na ochronę itd. Wysłałem jeszcze dwa pisma do spółdzielni i przekonałem się, że to bez sensu.
W spółdzielniach-molochach szeregowi członkowie z reguły nie mają dostępu do rejestrów kosztów, umów kredytowych, a nawet umów zawieranych z pracownikami i firmami, więc w praktyce zarząd może wydawać zarobione na rozliczeniach ogrzewania pieniądze całkowicie dowolnie. W realiach państwa nomenklaturowego działania sprzeczne z prawem przeważnie pozostają całkowicie bezkarne. Nie oznacza to jednak, że należy pozostawać bezczynnym. Niedawnazmiana w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych doprowadziła m.in. do uchwalenia art. 8.1, który daje podstawy – z mniejszym lub większym skutkiem – do żądania faktur i umów dotyczących zakupu przez spółdzielnię towarów i usług. W przypadku uprawdopodobnienia zaistnienia nieprawidłowości warto zawiadamiać prokuraturę pamiętając by zawiadomienie zostało podpisane najlepiej przez osobę posiadającą własność lokalu. Nawet jeśli prokuratura rutynowo stwierdzi, że „nie ma pokrzywdzonych” i umorzy postępowanie, to można się od niego odwołać do sądu. Żądanie a następnie kontrolowanie umów oraz faktur akceptowanych przez zarząd ma też sens prewencyjny. Wywiera wpływ na osoby i organy odpowiedzialne za obliczanie kosztów. Władze spółdzielni-molocha przy wzmożonym zainteresowaniu członków zarządzaniem, kosztami i wydawaniem pieniędzy, w obawie przed konsekwencjami będą ostrożniej gospodarować funduszami.
Dwie stawki ryczałtu
Władzom postkomunistycznych spółdzielni nie można odmówić pomysłowości w nagradzaniu osób dla nich użytecznych, robiących z nimi interesy czy ochraniających prezesów. Swego czasu cała Polska usłyszała o mieszkaniach w specjalnej cenie dla funkcjonariuszy wymiaru sprawiedliwości i organów ścigania. Był to bardzo spektakularny przykład siły wpływów grup zarządzających postkomunistyczną spółdzielczością.
Okazuje się jednak, że gratyfikacją nie zawsze muszą być lokale. Realia dowodzą, że w zakresie rozliczeń kosztów ogrzewania również jest potencjał i mogą być równi i równiejsi. Godnym omówienia w tym miejscu jest przypadek uchwalenia regulaminu rozliczania c.o., w którym przyjęto, że zwykłe lokale nieopomiarowane (bez podzielników ciepła) szeregowych członków będą płacić 2-krotność średniorocznego kosztu ogrzewania budynku. Nie byłoby w tym nic dziwnego, gdyby nie jeden szczegół. Zawoalowanym językiem prawniczym przemycono w jednym z punktów zapis, że lokale użytkowe w budynkach z ryczałtami 2-krotnościowymi, będą płacić tylko jednokrotność średniorocznego kosztu ogrzewania. Czyli otrzymują specjalny preferencyjny ryczałt. W praktyce takie rozwiązanie oznacza, że grupa lokali użytkowych może korzystać z ogrzewania w zaniżonej cenie bez ograniczeń, na koszt pozostałych użytkowników lokali rozliczanych podzielnikami oraz ryczałtowców płacących 2-krotność średniorocznego kosztu ogrzewania budynku.
W państwie w pełni praworządnym chroniącym prawa ludności blokowisk taka manipulacja byłaby niemożliwa do realnego stosowania i skutkowałaby odpowiedzialnością dla jej autorów. Jednak w postkomunistycznej spółdzielni jest mało prawdopodobne aby ktokolwiek odpowiadał za tak tworzone regulaminy. Co więcej: wcale nie jest pewne czy zgłoszenie takiego nadużycia organom ścigania albo wniesienie powództwa do sądu poskutkuje zaprzestaniem sprzecznych z prawem rozliczeń. W tzw. miastach spółdzielczych (dominacja spółdzielni w strukturze mieszkaniowej) bardzo często nie respektuje się praw członków spółdzielni. Postępowania prokuratorskie nagminnie umarza a ewentualne lokatorskie powództwa sądowe „odwala się”. Nie oznacza to jednak, że należy bezwolnie godzić się na naruszenie prawa. Warto kierować wnioski do Rzecznika Praw Obywatelskich lub Prokuratury Generalnej o wniesienie kasacji od kuriozalnych wyroków oraz skarżyć umorzenia.
Specjalna, nieoficjalna stawka ryczałtu
Poza nierównym traktowaniem członków spółdzielni na poziomie regulaminu, mogą zdarzyć się przypadki tworzenia specjalnych warunków rozliczeń dla wybranych lokali, bardziej nieoficjalnie, z pominięciem zasad ogólnie przyjętych. Specjalne warunki zatwierdza się na podstawie indywidualnego uzgodnienia wysokości opłaty pomiędzy władzami spółdzielni, a osobą korzystającą z preferencji. Przykładowo, gdy w całej spółdzielni obowiązuje stawka ryczałtowa 6 zł za m2, to dla wybranego lokalu zmniejsza się ją o 2/3 i użytkownik może ogrzewać się bez ograniczeń za 2 zł za m2. Koszt takiego dedykowanego rozwiązania ponoszą oczywiście pozostałe lokale korzystające z ogrzewania na standardowych warunkach. Użytkownik objęty preferencyjną stawką realnie płaci ułamek rzeczywistej ceny energii cieplnej. Proceder taki jest możliwy do wykrycia tylko przy szczegółowej kontroli dokumentacji rozliczeń ogrzewania.
Dwa systemy rozliczeń a globalny ryczałt
Kolejną spotykaną formą nadużyć jest stosowanie w jednym budynku dwóch systemów rozliczeń i globalnego ryczałtu – naruszenie art. 45a prawa energetycznego. Przykładowo 60 ze 100 lokali jest na ryczałcie a 40 pozostałych ma podzielniki ciepła. Spółdzielnia-moloch nie kalkuluje przy tym ryczałtu adekwatnie do rzeczywistych kosztów występujących w rozliczanym budynku, ale przyjmuje ryczałt globalny dla całej SM, niemający żadnego związku z wydatkami ponoszonymi w poszczególnych nieruchomościach. Przy takim rozwiązaniu (naruszenie art. 4 usm i art. 45a upe) w starych energochłonnych budynkach rzeczywisty średni koszt ogrzewania w przeliczeniu na m2 niejednokrotnie staje się zbliżony do globalnej stawki ryczałtowej. Wywołuje to kuriozalne skutki dla użytkowników lokali opomiarowanych, bowiem każdorazowo muszą oni dopłacić za ciepło zużywane przez lokale nieopomiarowane korzystające z ujednoliconego ryczałtu – bardzo taniego w przypadku energochłonnych nieruchomości.
W takich budynkach: o nieszczelnych oknach, drzwiach, nieocieplonych stropodachach i przestarzałych instalacjach grzewczych, użytkownicy lokali z tanim ujednoliconym ryczałtem z reguły odkręcają zawory grzejników na maksymalne położenie, ponieważ w budynku jest zimno wskutek złego stanu technicznego i mało wydajnych instalacji. Dodatkową ”zachętą” do nieracjonalnego grzania jest atrakcyjna cena globalnego ryczałtu (staje się on szczególnie tani dla nieruchomości o wysokich kosztach c.o.), więc zrozumiałe jest, że chcą jak najefektywniej wykorzystać dostarczane ciepło. W konsekwencji ujednolicony ryczałt w energochłonnym budynku – zamiast w myśl zasad być wielokrotnością rzeczywistego kosztu – w praktyce staje się zbliżony do rzeczywistego średniorocznego kosztu ogrzewanianieruchomości (np. ryczałt globalny w spółdzielni wynosi 6 zł/m2 a średnioroczny rzeczywisty koszt w budynku to 5,50 zł za m2)
Błąd ten skutkuje zmuszeniem lokali opomiarowanych do pokrywania części kosztów wytworzonych przez lokale ryczałtowe. Innymi słowy przy ryczałcie zbliżonym do średniorocznego kosztu ogrzewania budynku lokale ryczałtowe uczestniczą w pokrywaniu tylko części wygenerowanych kosztów c.o. Łatwo to sprawdzić porównując jaką kwotę uzyskałoby się z zaniżonego ryczałtu (gdyby stawkę ryczałtową naliczyć wszystkim) z kwotą rzeczywistego kosztu ogrzewania budynku. W sytuacji, gdy rzeczywisty koszt ogrzewania budynku jest równy lub wyższy od stosowanego przez spółdzielnię ryczałtu oraz udział lokali ryczałtowych w nieruchomości jest duży (np. połowa ogółu), to wpływy z ujednoliconego ryczałtu okazałyby się niewystarczające do pokrycia rzeczywistego kosztu c.o.
W omawianym przypadku lokale opomiarowane dyskryminowane błędną stawką ryczałtu bronią się przed dopłatami i wysokimi kosztami ciepła poprzez drastyczne ograniczenie grzania (w niektórych przypadkach całkowite niekorzystanie z c.o.) lub przestawienie się na inne formy ogrzewania lokali – najczęściej grzejniki elektryczne. Ku swojemu zdumieniu odkrywają przy okazji, że ogrzewanie prądem pomieszczenia o powierzchni np. 25 m2 (za kwotę ok. 150 zł miesięcznie) jest tańsze niż wyliczony przez spółdzielnię, na postawie wskazań podzielników, koszt 15 zł za m2 u tych, którzy korzystali z ogrzewania spółdzielni.
Błędny system rozliczania (ujednolicenieryczałtu – naruszanie art. 4 usm i art. 45a upe) wymusza ucieczkę większości użytkowników opomiarowanych od grzania kaloryferami. Wywołuje to dodatkowy bardzo niebezpieczny skutek dla lokali używających ogrzewania. W ich rozliczeniach pojawiają się tzw. kominy dopłatowe – spółdzielnia nalicza niektórym użytkownikom nawet małych lokali dopłaty do ogrzewania w kwotach rzędu kilku tysięcy złotych. Kominowa dopłata może powstać nawet przy przeciętnym używaniu ogrzewania. Dzieje się tak, gdy reszta lokali opomiarowanych nie korzystała z c.o. w ogóle lub korzystała w minimalnym stopniu (niskie wskazania na podzielnikach). Wówczas drastycznie rośnie cena tzw. jednostki oraz kwoty dopłat, bo zmienna część kosztów rozliczana podzielnikami jest rozdzielana tylko między lokalami z niezerowymi wskazaniami – mniej lokali, większe kwoty do podziału. Komin dopłatowy dodatkowo eskaluje ujednolicony ryczałt, nieadekwatny do rzeczywistych kosztów budynku. W takich okolicznościach wyliczony przez spółdzielnię koszt ogrzewania lokalu opomiarowanego może wynieść nie 6 zł za m2 a np.15 zł za m2. Koszt rośnie drastycznie, ponieważ opomiarowany użytkownik musi częściowo zapłacić za zużycie c.o. w lokalach korzystających z nieracjonalnego ryczałtu oraz ponieść koszty za tych, którzy mieli zakręcone kaloryfery, ale grzali się z pionów, ciepła z ciągów komunikacyjnych itp. Naliczenie wysokiej dopłaty w takim przypadku nie ma nic wspólnego z faktycznym zużyciem ciepła w lokalu. Astronomiczne kwoty, choć rachunkowo biorąc poprawnie wyliczone, są wyłącznie efektem absurdalnego systemu rozliczania. Sytuacja staje się jeszcze bardziej dramatyczna, gdy dana spółdzielnia w rozliczeniach przyjmuje błędną proporcję kosztów stałych i zmiennych. Przykładowo 40:60 – tzn. 40% to koszty stałe (rozdzielane na wszystkie lokale proporcjonalnie do ich metrażu), a 60% to tzw. koszty zmienne rozliczane podzielnikami (kwoty do zapłaty obliczane na podstawie wskazań podzielników). Wówczas komin dopłatowy może sięgnąć 5 czy nawet 10 tys. złotych.
Rozwiązaniem problemu jest bezwzględne stosowanie się do art. 4 usm i art. 45a upe poprzez rozliczanie wydatków nieruchomościami, kalkulowanie ryczałtów na podstawie rzeczywistych cen energii cieplnej występujących w nieruchomościach oraz zmiana proporcji podziału kosztów –zwiększenie udziału kosztów stałych do 70-80%. Za błędne w dobie szybkiego ubożenia ludności i rosnących cen ciepła należy uznać proporcje 40:60, 50:50, 60:40. Analiza zgłoszonych przypadków wskazuje, że racjonalna wydaje się proporcja 80:20 (80% koszty stałe, 20% koszty zmienne) plus pakiet minimalnego zużycia (np. 50 jednostek naliczane każdemu użytkownikowi). Rozwiązanie takie w połączeniu z rzetelną informacją o działaniu systemu, racjonalizuje zachowania użytkowników oraz korzystnie wpływa na stan techniczny budynków (mniej zagrzybienia, zawilgocenia itp.). Jednocześnie pozostawienie podzielników ciepła, przy ograniczeniu ich wpływu na podział kosztów, pozwala wypełnić wytyczną art. 45a upe nakładającą na zarządcę stymulowanie energooszczędnych zachowań.
Generalna ocena zgłaszanych nieprawidłowości prowadzi do wniosku, że uporczywe trwanie niektórych zarządów przy rażąco błędnych systemach rozliczeń niekoniecznie jest przejawem niekompetencji. Okoliczności wskazują, że utrzymywanie mieszkańców SM w skrajnej niewiedzy w kwestii zasad podziału kosztów ogrzewania może wiązać się z dążeniami do inspirowania postępowań sądowych o zapłatę wobec w szczególności ofiar kominowych dopłat i następnie doprowadzania ich do eksmisji w celu handlu lokalami. Wymownymi dowodami braku elementarnej informacji o zasadach rozliczania kosztów c.o. jest żenująco niski poziom wiedzy mieszkańców spółdzielni. Spółdzielcy nie wiedzą w jaki sposób są dzielone koszty. Często nie widzą związku między otwartymi drzwiami i oknami na klatkach schodowych a opłatami jakie uiszczają. Wielu z nich pozostaje w przekonaniu, że to spółdzielnia za nich płaci jeżeli pół zimy są stale otwarte drzwi w sąsiedniej klatce schodowej. Brak podstawowej informacji sprzyja kominowym dopłatom, gdyż większość użytkowników lokali nie rozumiejąc zasad rozliczeń c.o. i panicznie bojąc się dopłat potęguje nieracjonalne zachowania, np. poprzez niekorzystanie z ogrzewania przy jednoczesnym niedbaniu o zamykanie drzwi i okien w częściach wspólnych.
Jak się bronić przed nieprawidłowościami w rozliczeniach kosztów ogrzewania?
Jeśli podejrzewamy nieprawidłowości w rozliczeniach c.o. należy zacząć od zebrania i usystematyzowania informacji:
– pozyskać dane o powierzchni oczynszowanej rozliczanego budynku oraz metrażu branym do rozliczeń kosztów ogrzewania;
– pozyskać umowę na dostawę ciepła oraz faktury za badane okresy rozliczeniowe (podstawa prawna art. 8[1] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) i ustalić jaki jest koszt ogrzewania budynku w przeliczeniu na m2 oraz według jakiej proporcji rozlicza się koszty c.o. (stosunek kosztów stałych do zmiennych);
– przeanalizować regulamin rozliczeń kosztów c.o. i sprawdzić czy występujące w nim zapisy są zgodne w szczególności z art. 45a ustawy prawo energetyczne, art. 4 i ar. 1 ust. 1[1] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych;
– sprawdzić czy koszty c.o. są rozliczane nieruchomościami i czy stawki ryczałtowe kalkulowane na podstawie kosztów w budynkach, których dotyczy rozliczenie;
– w przypadku wykrycia naruszeń prawa (np. stosowanie specjalnego ryczałtu wybranym) zawiadamiać prokuraturę a także wytaczać powództwo o ustalenie nieważności uchwał lub regulaminu rozliczeń.
Autor: Stanisław Bartnik
Podobne tematy:
Jak powstają kominowe dopłaty >>
URE: Jak rozliczane są koszty ogrzewania w spółdzielni >>
Reklama: Lampy Britop Lighting. Niedrogie oświetlenie mieszkaniowe
