W związku z wprowadzającymi w błąd wypowiedziami prezesów jak i niektórymi publikacjami mediów sugerującymi, że lokatorzy – jak pogardliwie nazywa się mieszkańców blokowisk – rozmyślnie nie płacą czynszui rozbijają się drogimi samochodami, postanowiliśmy przybliżyć problematykę procederu eksmisyjnego na przykładzie drastycznego przypadku eksmisji z mieszkania lokatorskiego.
Nieludzkie prawo
Tytuł lokatorski to w istocie najem lokalu od spółdzielni obarczony przymusem sfinansowania kosztów budowy lokalu na warunkach zarządu. Perfidia lokatorskiego tytułu do lokalu polega na pozbawieniu wszelkich praw przy jednoczesnym zobowiązaniu do ponoszenia wszystkich kosztów i ciężarów.
1. Lokator użytkujący mieszkanie nie może nim dysponować, mimo że spłacił koszty budowy i wszelkie inne koszty wytworzone przez zarząd spółdzielni. Nie ma prawa zbyć zajmowanego lokalu, zamienić ani darować.
2. Lokator traci prawo do lokalu jeżeli zostanie wykluczony z członkostwa, ma obowiązek jego opuszczenia w wyznaczonym terminie.
3. W rozumieniu przepisów prawa spółdzielczego PRL kontynuowanych w III RP, lokator nie jest pokrzywdzonym ani stroną, nie przysługuje mu ochrona prawna, mimo że to on, a nie spółdzielnia, poniósł koszty budowy lokalu.
Totalitarny upiór
Ten peerelowski system zniewolenia, niewiele modyfikowany po 1989 roku jest namacalnym dowodem rażącej dyskryminacji części obywateli. W postkomunistycznej spółdzielczości nie obowiązują standardy państwa prawa zarówno w sferze praw jednostki jak i relacji gospodarczych.
Choć podstawą gospodarki wolnorynkowej za murami spółdzielni jest zasada, że jeżeli zapłaciło się za produkt to zostaje się jego właścicielem, to w molochu ta zasada nie obowiązuje. Lokatorzy, mimo że ponieśli koszty budowy mieszkań, nie stają się ich właścicielami. Nie mogą nawet nimi dysponować. To prawne monstrum jest skutkiem układowej transformacji ustrojowej, w której ponad głowami spółdzielczej ludności przyjęto, że nie skorzysta ona z przemian, szczególnie w zakresie powszechnego uwłaszczenia. W dwóch dekadach III RP wykreowano system, w którym to spółdzielnia jako osoba prawna (prywatna firma w rozumieniu niektórych prezesów) stała się właścicielem majątku wypracowanego przez miliony członków spółdzielni. Członek SM z lokatorskim tytułem do lokalu został utrzymany w roli najemcy i pozbawiony elementarnych praw. Wskutek tych rażąco krzywdzących regulacji w spółdzielniach-molochach rozwinął się prawdziwy przemysł eksmisyjny.
Prezesi, traktują postkomunistyczne spółdzielnie-molochy jak własne firmy i pragmatycznie wychodzą z założenia, że lokale mają przynosić dochody, a głównym zadaniem egzystującej w nich ludności jest zapewnienie przychodów i zysków poprzez terminowe uiszczanie czynszu. Jeżeli więc lokator użytkujący mieszkanie z jakichś względów nie jest w stanie płacić, bo np. zachorował, utracił pracę, to poddaje się go windykacji, a następnie eksmisji. Opróżnia niedochodowy lokal i zasiedla nowym użytecznym czynszowo lokatorem.
Pod względem gospodarczym postkomunistyczny moloch stał się firmą o charakterze klastrowym - przedsiębiorstwem gospodarki lokalami, a wartość człowieka, mieszkańca spółdzielni, została sprowadzona do jego użyteczności w gospodarce czynszowej.
W dobie PRL okupacyjny aparat komunistyczny z zasady traktował społeczeństwo jako wroga, a jednostkę, osobę ludzką, jako nic nieznaczący przedmiot, trybik w machinie totalitarnego państwa. Układowa transformacja PRL w III RP w sferze spółdzielczości te "standardy" utrzymała i zalegalizowała. Człowieka, bliźniego, obywatela, tak jak w PRL, nadal traktuje się przedmiotowo i z pogardą. Zresztą, filozofia ta nie jest wyłącznie domeną prezesów spółdzielni. Retoryka pogardy i negacji niezbywalnego prawa do godności i ochrony jednostki, niejednokrotnie pobrzmiewa w orzeczeniach sądowych, w których wprost wskazuje się, że obywatel w sporze ze spółdzielnią (prezesami) nie ma właściwie żadnych praw. Zdaniem niektórych sędziów, to wyłącznie postkomunistyczna spółdzielnia (prezesi) jest właścicielem mienia i podmiotem – i tylko jej przysługuje ochrona i pełnia praw.
Komunistyczne prawo spółdzielcze legalizujące brak realnej ochrony milionów obywateli III RP, uczyniło z nich współczesnych niewolników, a usankcjonowana prawnie supremacja prezesów zbiera upiorne żniwo, np. w procederze zorganizowanego przemysłu eksmisyjnego.
Lokatorskie prawo do lokalu jest ikoną komunizmu spółdzielczego w III RP. Jest wymownym symbolem bezprawia i systemowego wykluczenia milionów Polaków, poprzez całkowite ubezwłasnowolnienie i przekazanie pełni władzy zarządom. Lokator bez zgody bossów spółdzielni nie może dysponować lokalem, za który zapłacił i oczywiście nie jest w stanie skutecznie się bronić, gdy popadnie w zadłużenie.
Kulisy procederu eksmisyjnego
Tajemnica zarabiania i rentowności biznesu eksmisyjnego leży we wspomnianych bardzo korzystnych dla władz spółdzielni przepisach i możliwości odwlekania eksmisji tłumaczonej często pretekstem braku lokali socjalnych. Prezesi niekiedy latami zwlekają z wyrzuceniem lokatora zmierzając do pogrążenia go w zadłużeniu. Wyeksmitowanie za półroczny, czy nawet roczny dług według „specjalistów” od eksmisji relatywnie mało się opłaci, szczególnie po roku 2007, kiedy to w nowelizacji ustawy narzucono obowiązek wypłaty lokatorowi kwoty uzyskanej z licytacji mieszkania oraz przymuszono do ustanawiania dla nowego nabywcy odrębnej własności lokalu.
Prezesi mocno krytykują ten przepis domagając się przywrócenia możliwości nadawania nie własności, a własnościowego tytułu do lokalu. Dlaczego prezesom nie pasuje własność? Każda eksmisja to kolejny właściciel w nieruchomości, a więc w perspektywie groźba zmiany zarządcy. Ponadto właściciel to strona w postępowaniach i współwłaściciel mienia w majątku spółdzielni na równi z prezesami.
Wróćmy do metodyki eksmisji. Efektywne pogrążanie w zadłużeniu trwa zazwyczaj kilka lat. Aktywność zarządów ogranicza się w tym okresie do systematycznego wytaczania spraw sądowych o zapłatę. Szefowie spółdzielni wiedzą, że użytkownik prawa lokatorskiego jest w pułapce i pozostaje ich więźniem, gdyż nie może dysponować lokalem.
Idealne warunki dopowiększania zadłużenia powstają, gdy dłużnik jest bezrobotny i nie ma stałych dochodów. Wówczas dług miarowo, szybko narasta, a każdy kolejny pozew o zapłatę to wyższe odsetki i większe kwoty z zastępstwa procesowego. Sprawy tego rodzaju są w zasadzie formalnością. W większości przypadków lokatorzy nawet się nie bronią i wydawane w trybie nieprocesowym nakazy zapłaty uprawomocniają się od razu. W molochach liczących ponad 10 tys. członków pozwy o zapłatę kieruje się praktycznie w każdym tygodniu. W sprawozdaniach prezesi wykazują średnio pomiędzy 150 a 300 postępowań o zapłatę.
Dlaczego warto regularnie podawać o zapłatę nawet bezrobotnego?
Obowiązuje taryfikator tzw. kosztów zastępstwa procesowego zasądzanych w postępowaniu. Pełnomocnik spółdzielni składając pozew o zapłatę w każdym wyroku ma zasądzone koszty zastępstwa odpowiednio do kwoty długu. Generalnie im zadłużenie czynszowe większe to tym lepiej. Wspaniale jest, gdy dług czynszowy przekroczy 10 tys. złotych, wówczas każdy pozew o zapłatę to minimum 2.400 zł zasądzonych kosztów zastępstwa. Opłaca się więc metodycznie wytaczać sprawy, a eksmitować dopiero wtedy, gdy wygenerowane koszty będą zbliżać się do wartości licytacyjnej lokalu. Żaden bank nie oferuje zysku na poziomie 24% od ulokowanych 10 tysięcy.
Stawki minimalne w zależności od wartości przedmiotu sprawy:
1) do 500 zł – 60 zł
2) powyżej 500 zł do 1.500zł – 180 zł
3) powyżej 1.500 zł do 5.000 zł – 600 zł
4) powyżej 5.000 zł do 10.000 zł – 1.200 zł
5) powyżej 10.000 zł do 50.000 zł – 2.400 zł
6) powyżej 50.000 zł do 200.000 zł – 3.600 zł
7) powyżej 200.000 zł – 7.200 zł
Wystarczy więc kilka procesów o zapłatę i na czysto zysk może wynieść nawet kilkanaście tysięcy tylko na jednym lokalu. Pieniądze odbiera się po dokonaniu eksmisji i sprzedaży mieszkania zadłużonego nieszczęśnika. Jeżeli wytoczy się ze sto spraw o zapłatę nawet przy kosztach zastępstwa 600 – 1200 złotych od pozwu, to można zarobić naprawdę duże kwoty.
Witajcie w piekle
Reprezentatywnym przykładem dla zobrazowania procederu eksmisyjnego jest sprawa p. Andrzeja z jednej z postkomunistycznych spółdzielni. Andrzej zajmował lokatorskie mieszkanie o powierzchni około 72 m2. Popadł w zatarg z prezesem (byłym wpływowym członkiem PZPR) za próbę jego odwołania ze stanowiska. Przy okazji naraził się też prokuratorowi i sędziemu związanemu ze spółdzielnią. Spór z nomenklaturową kastą na początek poskutkował zniszczeniem firmy Andrzeja i odcięciem od dochodów. Następnie władze spółdzielni trzymając lokatora w pułapce tytułu lokatorskiego, metodycznie wielokrotnie pozywały go do sądu o zapłatę. Andrzej znalazł się w potrzasku. Według komunistycznego prawa nie mógł bez zgody zarządu zamienić ani sprzedać mieszkania. Nie mógł wziąć kredytu pod zastaw. Prezes konsekwentnie nie godził się na zamianę ani tym bardziej odpracowanie należności. Chcąc zniszczyć Andrzeja ekonomicznie, ale i również złamać psychicznie, regularnie kierował sprawy o zapłatę.
Kalendarium procesówsądowych o zapłatę
1. Pierwszy nakaz zapłaty z sądu rejonowego jest 5 grudnia 2003 r.
- należność główna eksploatacja – 9.348,48 zł
- należność główna odsetki – 700,48 zł
- odsetki ustawowe od kwoty 9.348,48 zł za okres od 01.11.2003 do 3.06.2012 r.
- koszty sądowe (w tym zastępstwo procesowe) – 2.615,90 zł
- koszty klauzuli – 66,00 zł
- koszty komornicze – 580,30 zł
Razem koszty - 23.261,11 zł
2. Wyrok sądu rejonowego z dnia 26.07.2006 r.
- należność główna eksploatacja – 5.017,18 zł
- należność główna odsetki – 293,01 zł
- odsetki ustawowe od kwoty 5.017,18 zł za okres od 01.05.2006 r. do 14.06.2012 r. - 3798,06 zł
- koszty sądowe (w tym zastępstwo procesowe) – 1869,00 zł
- koszty klauzuli z dnia 15.09.2006 r. – 66,00 zł
- koszty klauzuli z dnia 29.07.2010 r. – 66,00 zł
- koszty komornicze – 5.718.05 zł
Razem koszty – 16.827,30 zł
3. Wyrok sądu rejonowego z dnia 28.05.2008 r.
- koszty sądowe (w tym zastępstwo procesowe) – 2.417,00 zł
- koszty klauzuli – 66,00 zł
Razem koszty – 2.483,00 zł
4. Wyrok sądu rejonowego z dnia 24.06.2008 r.
- koszty sądowe (w tym zastępstwo procesowe) – 1.217,00 zł
- koszty klauzuli – 66,00 zł
Razem koszty – 1283,00 zł
5. Nakaz zapłaty sądu rejonowego z dnia 28.05.2009 r. i wyrok sądu rejonowego z dnia 21.12.2009 r.
- należność główna eksploatacja – 14.380,45 zł
- należność główna odsetki – 1.886,06 zł
- odsetki ustawowe od kwoty 14.380,45 zł za okres od 01.04.2009 r. do 14.06.2012 r. – 5.997,63 zł
- koszty sądowe (w tym zastępstwo procesowe) – 3.435,00 zł
- koszty klauzuli – 66,00 zł
- koszty klauzuli – 66,00 zł
Razem koszty - 25.831,14 zł
6. Nakaz zapłaty sądu rejonowego z 31.08.2011 r.
- należność główna eksploatacja – 16.255,10 zł
- należność główna odsetki – 2.392,73 zł
- odsetki ustawowe od kwoty 16.255,10 zł za okres od 16.06.2011 r. do 14.06.2012 r. - 2.113,15 zł
- koszty sądowe (w tym zastępstwo procesowe) – 2.650,25 zł
- koszty klauzuli – 6,00 zł
Razem koszty – 23.417,23
7. Postanowienie sądu okręgowego z dnia 27.04.2012 r.
- koszty sądowe (zastępstwo procesowe) 1217,00 zł
- koszty postępowania zażaleniowego – 330,00 zł
Razem koszty – 1.547,00 zł
8. Powództwo o eksmisję z piwnicy.
- koszty sądowe – 217,00 zł
9. Opłata od pełnomocnictwa o przywrócenie członkostwa – 17 zł
Eksmisję z mieszkania wykonano 15 czerwca 2011 r.
Łącznie wygenerowane koszty w postępowaniach sądowych (i pozostałe koszty) wyniosły 94.883,78 zł. Kwotę tę następnie odliczono od ceny mieszkania uzyskanej w licytacji. W niniejszej sprawie mieszkanie 72 m2 sprzedano na licytacji za 156 tys. złotych.
Człowiek jak niewolnik
W okresie metodycznego wytaczania procesów, bezrobotny lokator zwracał się o umożliwienie spłaty poprzezdokonanie zamiany mieszkań. Prezes odmawiał wiedząc, że lokator jest w jego ręku, bo nie ma prawa do lokalu i samodzielnie nie może nim dysponować. Nie może też oczywiście zaciągnąć kredytu pod zastaw lokalem, by później sprzedać mieszkanie i spłacić dług, bo choć zapłacił za lokal to jego właścicielem pozostaje spółdzielnia.
Nietrudno się domyślić, że wielokrotne procesy sądowe o zapłatę w sytuacji, gdy Andrzej pozostawał bezrobotnym, spowodowały znaczny uszczerbek na zdrowiu i załamanie psychiczne, nie wspominając o destrukcyjnym wpływie na dzieci. Prezes i pełnomocnik spółdzielni nie mieli jednak skrupułów w jego sprawie. Z wyrachowaniem, konsekwentnie powiększali zadłużenie z zamiarem by zabrać Andrzejowi niemal wszystko, by nie mógł już się podnieść i by nie był w stanie kupić nawet kawalerki (jest w wieku przedemerytalnym, ma 60 lat). Zależało im, żeby Andrzej trwale utracił rodzinny dom jakim było zajmowane mieszkanie lokatorskie.
W roku 2011 Andrzej podjął jeszcze jedną desperacką próbę. Skierował do sądu okręgowego powództwo o przywrócenie członkostwa, umożliwienie sprzedaży lub zamiany lokalu i powołanie biegłego księgowego do ustalenia kwoty rzeczywistego zadłużenia. Dodatkowo wniósł o skierowanie do Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego pytania prawnego, czy w państwie prawa zgodne z konstytucją jest umyślne pozbawienie możliwości dysponowania lokalem osoby, która poniosła koszty budowy. Sąd, jak nietrudno się domyślić, odrzucił powództwo o członkostwo, odwalił wniosek o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego i oczywiście odmówił weryfikacji kwoty zadłużenia naliczonej przez prezesa.
Oprócz kosztów w postępowaniach sądowych doszły jeszcze inne:
- przewiezienie mienia – 1.353,00 zł
- wycena mieszkania – 492,00 zł
- ogłoszenie prasowe o licytacji lokalu z 29.02.2012 – 302,58 zł
- ogłoszenie prasowe o licytacji lokalu z 19.03.2012 – 605,16 zł
- ogłoszenie prasowe o licytacji lokalu z 11.04.2012 – 226,93 zł
- ogłoszenie prasowe o licytacji lokalu z 10.05.2012 – 226,93 zł
- ogłoszenie prasowe o licytacji lokalu z 23.05.2012 – 215,59 zł
- ogłoszenie prasowe o licytacji lokalu z 28.02.2012 – 431,17 zł
Razem – 3853,36 zł
Windowanie zadłużenia i sprzedaż lokalu na licytacji
Mieszkanie 72 m2 w ocieplonym w 4-piętrowym bloku było w 2011 roku realnie warte około 200–220 tys. zł. Prezes spółdzielni m.in. dlatego odrzucał opcję spłaty długu przez odpracowanie lub zamianę lokali, bo lokator wymknąłby mu się od bezdomności i oczywiście nie byłoby zysków z odsetek i zasądzonych kosztów zastępstwa procesowego. Jako optymalne rozwiązanie w sprawie Andrzeja, upatrywano niedopuszczenie do zamiany, sprzedaży czy odpracowania i wygenerowanie jak największego zadłużenia z przetrzymywania w pułapce lokatorskiego tytułu do lokalu.
W niniejszej sprawie zrealizowano to wprost wzorowo. „Przytrzymano” lokatora kilka lat nabijając licznik kosztów do horrendalnych kwot. Dodatkowo tanio sprzedano lokal. Zamiast oczekiwanych przez Andrzeja 180–200 tys., które deklarowały osoby zainteresowane zamianą (składając pozew o członkostwo do sądu Andrzej przedstawił listę chętnych na zamianę, którzy gotowi byli oddać swoje mniejsze mieszkanie i objąć lokal Andrzeja spłacając jego dług), mieszkanie „poszło” za 156 tys. zł. Z tej kwoty potrącono wygenerowane 98.737,14 zł. Do wypłaty lokatorowi pozostało nieco ponad 57 tys. zł
Na tym jednak nie koniec gehenny. Spółdzielnia wysłała do urzędu skarbowego PIT-8C wpisując do rozliczenia, przychód w kwocie 155.763,39 zł. Andrzej obawia się, że poskutkuje to obowiązkiem zapłacenia w 2013 roku podatku od tej kwoty.
Ograbienie i eksmisja lokatora zyskała też właściwą oprawę marketingową. W bloku i na ulicy, na której mieszkał Andrzej, rozeszła się wieść jak skończył „buntownik”, który sprzeciwił się prezesowi.
Ile pieniędzy po eksmisji do podziału?
Pełnomocnik reprezentujący spółdzielnię, w której miały miejsce te wydarzenia, inkasuje około 91 procent zasądzanych kosztów zastępstwa procesowego, więc z jego punktu widzenia optymalnym rozwiązaniem jest jak największa liczba spraw o zapłatę oraz o eksmisję. Każde takie postępowanie ma 100% gwarancji zysku, ponieważ zawsze zabezpieczeniem jest lokal, który w końcu zabiera się eksmitowanemu lokatorowi.
Z podsumowania w niniejszej sprawie wynika, ze koszty sądowe i komornicze wyniosły 22.517,50 zł. Odsetki to kolejne 27.131.07 zł. Biznes jest więc bardzo dochodowy dla zarządu, pełnomocnika, komornika i drobniejszych uczestników w rodzaju osoby od wyceny, a nawet lokalnej prasy, która w tym przypadku odnotowała przychód około 2 tys. złotych za publikowanie ogłoszeń o licytacji.
Co z pozostałymi mieszkańcami spółdzielni?
W czynsze wkalkulowuje się koszty prowadzenia setek spraw o zapłatę. Koszty „przetrzymywania” lokatorów w okresie podwyższania długu do sensownych kwot satysfakcjonujących zainteresowanych procederem ponoszą inni mieszkańcy. Jednak po eksmisji i licytacji spółdzielcy z danego bloku czy nieruchomości nie otrzymują zwrotu nakładów w postaci obniżki czynszu czy rozliczenia wykonanej eksmisji.
Praktyki powyższe nie mieszczą się w standardach państwa prawa. Szkodzą społeczności zrzeszonej w spółdzielni. Zrzeszenie spółdzielców ze zrozumiałych względów nie ma interesu żeby degradować i wyniszczać swoich członków, dla których spółdzielnia przynajmniej w teorii, powinna być organizacją samopomocową i redukującą koszty zbiorowego zamieszkania. Wreszcie w interesie zrzeszonych nie leży sprzedawanie majątku w zaniżonych cenach ani powiększanie grupy wykluczonych społecznie.
Dobro członków i dobro społeczności nie ma jednak w tym przypadku jakiegokolwiek znaczenia, bo w myśl komunistycznych przepisów mieszkańcy pozostają jedynie przedmiotami w rękach zarządów przyzwyczajonych do eksploatacji ukierunkowanej na zyski i sprowadzanie człowieka do roli płatnika czynszu.
Wnioski:
1. Mieszkanie lokatorskie jest pułapką dla niezamożnych, w szczególności dla osób, które dotknęło bezrobocie, choroba, trudności życiowe.
2. Postkomunistyczne spółdzielnie odmawiają spłaty zobowiązań poprzez odpracowanie, zamianę, umożliwienie sprzedaży. Przy nieludzkim prawie, niejednokrotnie wykorzystują problemy lokatorów by zarabiać na krzywdzie i wykluczeniu społecznym.
3. Skutki działalności prezesów przy dziesiątkach eksmisji są wprost katastrofalne dla lokalnych społeczności. Ludzie wyniszczeni ekonomicznie i psychicznie tracą dorobek życia i z reguły nie są już w stanie się podnieść. Resztę życia spędzają jako klienci pomocy społecznej, często po eksmisji degradują ich patologie towarzyszące wykluczeniu: przestępczość, alkoholizm, przemoc w rodzinie.
4. Nieodwracalnej, strasznej i nienaprawialnej krzywdy doznają dzieci w rodzinach bezrobotnych poddawanych metodycznej windykacji i eksmisji. Urazy psychiczne jakich doznają, gdy komornik zabiera mienie i wyrzuca z rodzinnego domu, trwale determinują ich przyszłe życie i zachowania. W przyszłości jako osoby dorosłe mają obniżoną samoocenę i trudności z adaptacją społeczną.
5. Polityka eksmisyjna powoduje olbrzymie koszty ekonomiczne, sztucznie wymusza nakłady na pomoc społeczną w zakresie dostarczania lokali socjalnych, finansowania pomocy żywnościowej i materialnej oraz zwalczania patologii dynamicznie rosnących w środowisku wykluczonych.
6. Priorytetem reformy postkomunistycznej spółdzielczości powinna być jak najszybsza zmiana prawa w zakresie równouprawnienia posiadaczy lokatorskich praw do lokali i umożliwienia im dysponowania mieniem po spłaceniu kosztów budowy.
7. Obecna dopuszczona prawem dyskryminacja obywateli posiadających lokatorskie tytuły do lokali rażąco narusza konstytucyjną zasadę równości oraz standardy państwa demokratycznego.
8. Rady nadzorcze wyłaniane w niedemokratycznych wyborach w spółdzielniach-molochach aprobują poczynania prezesów ukierunkowane na systemowe eksploatowanie najuboższych grup mieszkańców i eksmitowanie dla korzyści z handlu lokalami, zysków z odsetek i kosztów zastępstwa procesowego.
Autor: Stanisław Bartnik
Spółdzielczość postkomunistyczna. Eksploatacja ludności. Piekło eksmisji.
Unikalna publikacja już wkrótce.
Reklama: Oświetlenie domowe. Żyrandole, kinkiety, lampy podłogowe, oczka halogenowe, taśmy led. Promocje
