Porównanie rozliczenia ciepłej wody dokonanego przez BSM oraz ustawowego. Przykład reklamacji

Poniżej wzory dokumentów oraz tabela zawierająca porównanie rozliczenia kosztów ciepłej wody według systemu spółdzielni BSM oraz zasad ustawowych określonych w art. 45a prawa energetycznego.

Poniżej przykładowe rozliczenie kosztu podgrzania wody wykonane przez spółdzielnię BSM

Wnioski:

W systemie rozliczenia ciepłej wody zastosowanym przez zarząd BSM opłata za wodę narasta proporcjonalnie do metrażu lokalu. Różnica staje się drastyczna w szczególności w przypadku większych lokali z odnotowanym małym zużyciem ciepłej wody.

Artykuł 45a prawa ustawy prawo energetyczne zobowiązuje zarządcę do rozliczenia kosztów podgrzania wody na podstawie wskazań wodomierzy w lokalu, ewentualnie w oparciu o liczbę domowników. Art. 45a nie przewiduje naliczania opłaty proporcjonalnie do metrażu lokalu.

W omawianym przypadku na wysokość opłaty za ciepłą wodę dodatkowo rzutuje procentowy udział kosztu określonego jako tzw. koszty stałe. Im wyższe koszty stałe dla budynku (liczone proporcjonalnie do metrażu lokalu) tym wyższa opłata za wodę – niezależnie od jej rzeczywistego zużycia. W konsekwencji takiego pozaustawowego rozliczenia – wbrew założeniom ustawodawcy o kształtowaniu energooszczędnych zachowań – użytkownik nie ma motywacji do racjonalnego gospodarowania wodą, bowiem naliczana tym systemem opłata przestaje zależeć od realnego zużycia wody.

Reasumując: dokonane rozliczenie jest sprzeczne z art. 45a ustawy prawo energetyczne, co daje użytkownikowi lokalu podstawę do żądania korekty rozliczenia kosztów zużycia ciepłej wody i naliczenia opłaty zgodnie z art. 45a – na podstawie wskazań wodomierza lub liczby domowników.

Oprócz żądania korekty rozliczenia, właściciele lokali mają obowiązek interesować się kosztami zakupu ciepła do ogrzewania oraz podgrzania wody. Znowelizowany art. 45a umacnia prawa właścicieli i członków SM, gdyż zobowiązuje zarządcę do ograniczania nadmiernego zużycia ciepła w budynku. W przypadku stwierdzenia zużycia powyżej 0,4 GJ na m3 kubatury budynku lub 0,3 GJ w odniesieniu do m3 przygotowanej ciepłej wody – zarządca jest zobowiązany podjąć działanie redukujące energochłonność nieruchomości, poprzez np. modernizacje instalacji, docieplenia oraz redukcję zbędnej mocy zamówionej.

By skuteczniej dyscyplinować zarządcę do gospodarki zgodnej z art. 45a upe i oczekiwaniami mieszkańców, niezbędne jest żądanie dokumentów umożliwiających analizę kosztów, tj. umowy na dostawę energii cieplnej oraz faktur wystawionych przez dostawcę w sezonie grzewczym. By rzetelniej ocenić rozliczenia zarządcy uzasadnione jest żądanie umowy oraz faktur za trzy ostatnie sezony grzewcze. Zapoznanie się z danymi dotyczącymi m.in. mocy zamówionej dla budynku oraz rzeczywistego zużycia ciepła pozwoli na precyzyjniejsze formułowanie zaleceń dla zarządcy.

Podstawa prawna żądania faktur i umów: artykuł 8[1] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Art.  8^[1].   

1. Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.
2. Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie.
3. Statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni.

By uzyskać wgląd do faktur i umów należy złożyć (lub wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru) za pokwitowaniem odbioru pisemny wniosek, wskazując rodzaj dokumentów do wglądu oraz jednocześnie wyznaczając zarządowi termin na ich przygotowanie i udostępnienie.

W przypadku faktur i umowy na dostawę ciepła do jednego bloku wystarczającym czasem jest wyznaczenie 7 dni. Wskazanie terminu we wniosku jest niezbędne bowiem ustawodawca tego nie określa, więc nieuczciwe zarządy spółdzielni co do zasady próbują utrudniać i odwlekać udostępnienie dokumentów poprzez opieszałość albo nieodpowiadanie na wnioski.

Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd SM nie może bez uzasadnionej przyczyny odmówić osobie uprawnionej (członek spółdzielni) dokumentów wymienionych w art. 8[1]. Wszelkiego rodzaju odmowy uzasadniane np. "tajemnicą handlową", "niewyrażeniem zgody przez wystawcę faktury" itp. są bezprawne. Przy takim zachowaniu zarządu należy wysłać ponowne wezwanie do udostępnienia dokumentów z ostrzeżeniem o skierowaniu wniosku o ukaranie na podstawie art. 27³ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w przypadku dalszego nieudostępniania dokumentów.

Zarząd spółdzielni nie może żądać absolutnie żadnych opłat za przygotowanie dokumentów oraz za sam wgląd, czy samodzielne fotografowane (skanowanie). Może co najwyżej domagać się opłaty za sporządzenie kserokopii – ale i tak w stawce nie wyższej niż rzeczywisty koszt materiałów (zrzeszeni członkowie SM są współwłaścicielami majątku a SM nie może zarabiać na członkach). Jeżeli w odpowiedzi władz SM na wniosek o udostępnienie pojawią się wymienione bezprawne warunki należy je zinterpretować jako formę odmowy udostępnienia dokumentów – i adekwatnie, oprócz ścieżki cywilnej (wniosek do sądu KRS o zobowiązanie do udostępnienia), złożyć na policję wniosek o ukaranie na podstawie art. 27³ ustawy o spółdzielniach.

Poniżej brzmienie 27³ w zakresie dotyczącym sankcji za nieudostępnianie dokumentów:

Art.  27^³.  

Kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem, albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszcza do tego, że spółdzielnia:

1) nie udostępnia członkowi spółdzielni mieszkaniowej odpisów oraz kopii dokumentów, o których mowa w art. 8¹,

2) nie rozlicza kosztów budowy lokalu w terminach, o których mowa w art. 10 ust. 3 albo art. 18 ust. 4

– podlega karze grzywny.

Autor: Stanisław Bartnik. tel. 605 24 98 27, e-mail. stanislawbartnik[at]slonecznystok.pl