Spółdzielnie mieszkaniowe - podstawowe informacje
Polska jest krajem, w którym powstawała spółdzielczość i w którym spółdzielczość znakomicie rozwinęła się jeszcze przed II WŚ. Organizacje spółdzielcze wypracowały na forum międzynarodowym szereg fundamentalnych zasad, znanych jako 7 zasad spółdzielczości.
W okresie komunistycznym powstały tzw. spółdzielnie mieszkaniowe by zdjąć odpowiedzialność z władz państwowych za zapewnienie każdemu obywatelowi mieszkania. Zgodnie z komunistyczną doktryną zorganizowano je tak, by nikt nie był właścicielem swojego mieszkania. Naruszało to oczywiście 3. zasadę spółdzielczości. Naruszona została również 2. zasada spółdzielczości gwarantująca demokratyczny udział w kierowaniu spółdzielnią każdemu członkowi. Zasada ta została naruszona w ten sposób, że stworzono spółdzielnie-molochy liczące po wiele tysięcy członków. Przy takiej liczebności demokratyczne procedury w spółdzielniach mieszkaniowych stały się parawanem dla hegemonii i bezkarności, tych których PZPR postawiła jako prezesów spółdzielni.
Dzisiaj jakkolwiek nie ma PZPR, utrwalony wówczas układ utrzymał się do dzisiaj. By spółdzielnia gwarantowała udział członków w jej zarządzaniu nie powinna przekraczać zasadniczo 200 członków. Tylko wtedy będą oni mogli rzeczywiście wpływać na podejmowane decyzje, a spółdzielnia spełni swoją ekonomiczną i integracyjną rolę.
By wyciągnąć od spółdzielców jak najwięcej pieniędzy, komunistyczne władze wymyśliły spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Do dziś większość tych, co posiadają to prawo jest przekonana, że są właścicielami mieszkań, Tymczasem właścicielem takiego mieszkania jest spółdzielnia, tak samo jak w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Aby stworzyć prawne warunki przywrócenia normalności w spółdzielniach mieszkaniowych tzn. by spółdzielcy byli właścicielami swoich mieszkań, oraz by mogli bezkonfliktowo wydzielić normalne spółdzielnie ze spółdzielni molochów oraz by nie można było więcej ustanawiać dziwolągu w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z inicjatywy grupy posłów, sejmowa komisja ds spółdzielczości kierowana przez Tomasza Wójcika, przygotowała ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, którą Sejm uchwalił w dniu 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. z 2001 r. nr 4 poz. 27)
Na mocy tej ustawy nie można było ustanawiać więcej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jako niezgodnego z koncepcją spółdzielczości. W artykułach 12 i 39 została stworzona członkom spółdzielni mieszkaniowych możliwość przeniesienia na nich własności mieszkań, w których mieszkali. Ustawa wymagała od spółdzielców aktywności i złożenia odpowiedniego wniosku o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności tego lokalu (wniosek o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz wniosek o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).
Ponadto w artykule 29 tej ustawy mieszkańcy danego bloku uzyskali możliwość podjęcia większością głosów uchwały o wydzieleniu małej spółdzielni ze spółdzielni molocha, obejmującej tylko dany blok. Wszystkie analizy oraz dotychczasowa praktyka, wskazują, że wydzielenie takich małych spółdzielni obniża zasadniczo koszty zarządzania i utrzymania mieszkań oraz że mieszkańcy mają bezpośredni wpływ na decyzje dotyczące ich domu i mieszkań. Co więcej mają pełną kontrolę nad wydatkami w każdej fazie ich realizacji.
Antyspółdzielniane lobby zarządów spółdzielni mieszkaniowych rozpętało istną nagonkę na tę ustawę i jej autorów. Spółdzielcy byli straszeni ogromnymi kosztami wyodrębnienia własności mieszkań oraz wzrostem kosztów utrzymania mieszkań. Trzeba pamiętać, że ta kampania przeciwko interesom spółdzielców była przeprowadzona za pieniądze właśnie tych członków spółdzielni. Złożone przez członków spółdzielni wnioski w większości przypadków były ignorowane, a zarządy nie podejmowały żadnych czynności, by te wnioski realizować, mimo że miały ustawowy obowiązek to uczynić. Należy dla sprawiedliwości zaznaczyć, że co prawda nieliczne, niektóre zarządy utożsamiały się ze spółdzielcami, których reprezentowały i dzisiaj w tych spółdzielniach zrealizowano już wszystkie wnioski o wyodrębnienie odrębnej własności.
Po wyborach w 2001 r. Sejm dokonał nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (nowelizacja ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. ) Nowelizacja ta likwidowała możliwość decyzji, zainteresowanych podziałem spółdzielni, członków spółdzielni tzn. został usunięty artykuł 29, przywróciła ustanawianie dziwolągu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz ustanowiła barierę finansową przekształcenia prawa spółdzielczego w odrębną własność. Zmiany te w istotny sposób zahamowały na prawie cztery lata proces uspółdzielniania molochów mieszkaniowych. Stan prawny ustanowiony przez Sejm IV kadencji przedstawiony jest w jednolitym tekście ustawy z 26.11.2003 (tekst jednolity ustawy z dnia 26 listopada 2003 r.).
Grupa posłów z inicjatywy senatora profesora Adama Bieli złożyła do Trybunału Konstytucyjnego skargę na niekonstytucyjność dokonanych w ustawie zmian. Trybunał Konstytucyjny w swoim orzeczeniu z dnia 20 kwietnia 2005 r. uznał w większości zasadność skargi (Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 2005 dotyczące spółdzielni mieszkaniowych) i stwierdził niekonstytucyjność skasowania artykułu 29 oraz praktycznie zablokował ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Antyspółdzielcze lobby wykorzystując koniec kadencji, a więc praktyczną niemożność złożenia przez posłów skargi konstytucyjnej doprowadziło do uchwalenia kolejnej niekonstytucyjnej nowelizacji w dniu 3 czerwca 2005 r. (nowelizacja ustawy z dn. 3 czerwca 2005r. ), którą prezydent Kwaśniewski podpisał i która weszła w życie dnia 21 lipca 2005. Nowelizacja ta istotnie uderza w przekształcenia w odrębną własność, choć już nie tak mocno jak poprzednie rozwiązanie. Mimo tych trudności, 1 sierpnia 2005 r. grupa parlamentarzystów, którym leży na sercu dobro spółdzielców złożyła ponownie skargę do Trybunału Konstytucyjnego dotyczącą niekonstytucyjności rozliczeń przy przekształcaniu prawa spółdzielczego do lokalu w odrębną własność (rozliczanie kosztów związanych z modernizacją budynków, ustalenie 50% opłaty) oraz niekonstytucyjności dalszego ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Spółdzielcy, którym zarząd spółdzielni odmawia praktycznie przekształcenia własności mieszkania, mogą złożyć do sądu pozew zgodnie z art. 491 o przekształcenie prawa spółdzielczego w odrębną własność (pozew do sądu o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność) [przykłady wyroków]. Uwłaszczający się na równi ze spółdzielnią mają prawo współdecydownia o treści aktów notwarialnych. Mogą wybrać notariusza, wnosić uwagi i żądać zmian w tekście umowy przeniesienia własności (zobacz szegółowy opis uprawnień: interpelacja 9725, inteprelacja 9842).
W Gazecie Prawnej 24 stycznia 2006 został opublikowany ważny artykuł dotyczący upadłości spółdzielni mieszkaniowych wraz z ciekawą wymianą opinią internautów oraz opinią prof. zw. dr hab. Feliksa Zedlera, twórcy projektu prawa upadłościowego i naprawczego.
Dla ilustracji, jak niektóre zarządy rozumieją proces wyodrębnienia własności przedstawiamy pismo skierowane do spółdzielcy w sprawie pomieszczeń przynależnych. Warto zauważyć, że zarząd nie owija w bawełnę czyja jest własność spółdzielczego mieszkania własnościowego. I w tym miejscu ma rację.
Mimo tych zawirowań, spółdzielcy mają potężny oręż w walce o swoje prawo w postaci artykułu 2 ust. 5, (ustawy nowelizującej z dn. 14.06.2007 r.) na mocy którego mogą oderwać się od spółdzielni-molocha i samodzielnie, efektywnie i taniej gospodarzyć. Spółdzielcy, którzy chcą skorzystać z tego uprawnienia, w zakresie stworzenia własnej reprezentacji winni stosować odpowiednio przepisy o zakładaniu spółdzielni. (Prawo spółdzielcze) Dla ułatwienia podziału spółdzielni molochów można skorzystać z przedstawionego tutaj (scenariusza i wzorów dokumentów).
Zachęcamy wszystkich spółdzielców do aktywności, do wzięcia w swoje ręce swojej własności i obniżenia kosztów zamieszkiwania oraz stworzenia sobie bezpieczniejszej przyszłości.
Wszystkim spółdzielcom życzymy w tej aktywności po staropolsku
Szczęść Boże
Oprac. T. Wójcik
