Ekspert odpowiada - czy muszę płacić więcej za ciepło?

Należę do wspólnoty mieszkaniowej, która liczy 10 lokali. W naszym bloku nie ma mierników pobranego ciepła. Koszty ogrzewania rozłożone są na wszystkich według powierzchni lokalu. Wymieniłem stare żeliwne grzejniki w swoim mieszkaniu na nowe stalowe (dokonałem tego za zgodą pozostałych właścicieli, grzejniki są dobrane do wielkości pomieszczeń). Remont został przeprowadzony wiosną, natomiast wraz ze zbliżającym się sezonem grzewczym pojawiły się wątpliwości pozostałych, co do sprawiedliwego rozłożenia kosztów za ogrzewanie. Obawy dotyczą tego, że będę zużywał więcej ciepła niż inni. Pozostali właściciele chcą, bym płacił więcej. Czy jest to zgodne z prawem? Jak wybrnąć z tej sytuacji? Dodam, że wspólnota nie ma swojego statusu, a grzejniki nie zostały ujęte jako własność wspólna w odrębnej uchwale. Zbigniew G., Warszawa

O odpowiedź poprosiliśmy eksperta Aleksandra Snarskiego, prawnika z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości. W opisanej sytuacji bez znaczenia jest fakt, czy wspólnota ma, czy też nie ma statutu. Postanowienia zawarte w statucie wspólnoty, jako akcie niższego rzędu, zawsze muszą być zgodne z regulacjami ujętymi w ustawie, jako akcie wyższego rzędu, w tym przypadku w ustawie o własności lokali. A w ustawie o własności lokali instalacja centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami jest zaliczana do nieruchomości wspólnej, bo nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zatem instalacja centralnego ogrzewania jest urządzeniem, z którego korzystają wszyscy właściciele lokali, ponieważ czynnik grzewczy doprowadzany jest zarówno do ich lokali, które stanowią odrębne nieruchomości, jak i do części wspólnych budynku.
Wymiana grzejników w jednym lokalu, jak pisze czytelnik, dobranych do wielkości pomieszczeń, nie musi, ale może doprowadzić do zakłóceń bilansu cieplnego budynku. Aby do tego nie doszło, nowe grzejniki powinny mieć te same parametry techniczne, co grzejniki demontowane.
W przeciwnym wypadku może wystąpić zachwianie bilansu cieplnego, czego następstwem będzie konieczność wykonania dokumentacji instalacji centralnego ogrzewania obejmującej bilans cieplny budynku wraz z wykonaniem projektu regulacji przepływów dla poszczególnych odbiorników - grzejników w lokalach.
Jeśli natomiast czytelnik, wymieniając grzejniki żeliwne, zamontował o tych samych parametrach technicznych grzejniki stalowe, to nie będzie zużywał ani więcej, ani mniej energii cieplnej, od pozostałych właścicieli lokali. Ponadto, właściciele lokali w podjętej uchwale przyjęli sposób rozliczania energii cieplnej zużytej do ogrzania budynku, określając, że energia ta będzie rozliczana według powierzchni użytkowej lokali. Nie ma żadnych podstaw, aby czytelnik z tego tytułu ponosił większe obciążenia niż pozostali właściciele lokali. Ustawa o własności lokali dopuszcza możliwość zwiększenia obciążeń związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ale tylko i wyłącznie w przypadku lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Oczywiście, optymalnym rozwiązaniem byłoby zamontowanie w każdym lokalu podzielników ciepła lub liczników ciepła winstalacji centralnego ogrzewania.
oprac. b. kal.
Wykładnia przepisów: Aleksander Snarski z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości


autor / źródło:

http://www.aluminium.konin.pl/kzlis/viewtopic.php?t=55