Prezesi spółdzielni-molochów protestują przeciwko obowiązkowi rozliczania funduszu remontowego nieruchomościami.
Stan prawny
Przypomnijmy: ustawodawca w nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 r. wprowadził art. 4 ust. 41 w brzmieniu:
Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:
1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-2 i 4,
2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.
Zobacz tekst nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 r.
Dlaczego prezesi się sprzeciwiają?
„Przywiązanie” pieniędzy wpłacanych na fundusz remontowy do nieruchomości, z których pochodzą, uniemożliwia lub znacznie ogranicza możliwość stosowania nierynkowych cen i wydawania pieniędzy na cele niezwiązane z przeznaczeniem funduszu remontowego. Przy okazji służy większej przejrzystości powodując szersze zainteresowanie mieszkańców gospodarką remontową i inwestycyjną. Zmiana określona art. 4 ust. 41 jest korzystna dla spółdzielców, bo oprócz przeciwdziałania niegospodarności kształtuje w mieszkańcach postawy większej odpowiedzialności i dbałości o mienie. Zrozumiały staje się w tej sytuacji bunt i sprzeciw części zarządów spółdzielni-molochów bezpodstawnie straszących mieszkańców rzekomym brakiem możliwości remontowania budynków.
Rozliczanie przychodów i kosztów nieruchomościami staje się dla władz szczególnie nie na rękę w przypadku istnienia w spółdzielni małych nieruchomości, np. jedno lub dwublokowych. Korzystniej z punktu widzenia prywatnych interesów zarządów sytuacja wygląda w przypadku wielohektarowych nieruchomości z dziesiątkami budynków. W przypadku istnienia takich monstrualnych nieruchomości lub przy komasacji jednostkowych funduszy z jednobudynkowych w jeden zbiorczy megafundusz, prezesi nie muszą tak skrupulatnie rozliczać pieniędzy. Formalnie wystarcza im akceptacja rady nadzorczej na „plany remontowe”. To bardzo wygodne rozwiązanie dające swobodę w polityce cenowej jak i przedmiocie robót. W przypadku zaś ustawowego ograniczenia obrotu środkami w obrębie nieruchomości niemożliwe lub bardzo trudne staje się znaczne zawyżenie cen, wykonywanie prac nieracjonalnych i niezgodnych z oczekiwaniami mieszkańców.
Prezesi chcą jednego megafunduszu
Przed zmianami ustawy prezesi molochów mogli dowolnie wydawać pieniądze z funduszu remontowego w skali całej spółdzielni. Przykładowo w molochu mającym 700 tys. m2 oczynszowanej powierzchni ze stawką opłaty remontowej 1,30 zł/m2 osiągali roczny przychód 10,92 mln zł. Budżet taki był łakomym kąskiem dla firm mających wyłączność na dostawy towarów i usług dla postkomunistycznych spółdzielni. Generalnie komasacja wpływów z funduszy poszczególnych nieruchomości w jeden zbiorczy budżet pozwala bezkarnie szafować pieniędzmi mieszkańców. Połączenie jednostkowych funduszy remontowych z dziesiątek nieruchomości w jeden megafundusz liczony w milionach złotych otwiera wielkie możliwości zagospodarowania wpływających środków.
Świetny biznes dla firm powiązanych z zarządami
Najważniejszą zaletą i zarazem potrzebą płynącą z komasacji środków jest swoboda w ustalaniu cen robót. Paradoksalnie w spółdzielniach-molochach ceny zamiast spadać proporcjonalnie do wartości zamówień - wręcz przeciwnie - rosną. Wyjaśnieniem tego paradoksu jest brak ograniczeń prawnychprzy jednoczesnej bezradności spółdzielców. Niewiązanie funduszu z poszczególnymi nieruchomościami przy okazji minimalizuje zainteresowanie mieszkańców losem wpłacanych pieniędzy, ponieważ lokatorzy – jak pogardliwie nazywają ich prezesi – nie dostrzegają związku między comiesięcznymi wpłatami, a jakimiś robotami, wykonywanymi gdzieś w spółdzielni. Godzą się na taki porządek rzeczy i spolegliwie oczekują, np. 5 lat, na remont klatki schodowej czy wymianę drzwi. Bierność mieszkańców zachęca zarządy do jeszcze swobodniejszego wydawania pieniędzy z megafunduszu. Znanym zjawiskiem jest sytuacja, gdy np. szefowie molocha zamiast oczekiwanej kompleksowej termomodernizacji budynków wykonująfragmentaryczne pseudodocieplenia. Przykładowo pokrywają 5-centymetrową warstwą styropianu tylko przestrzenie międzyokienne bloków, tzw. filarki i malują balkony, płacąc przy tym 200 zł lub 210 zł netto za m2, gdy w tym czasie kompleksowa termomodernizacja budynku styropianem grubości 10 cm kosztuje poniżej 100 zł za m2. Dodatkowo zaciągają na te roboty kredyty na koszt spółdzielców i oczywiście unikają przy robotach dofinansowania państwowego przewidzianego w ustawie o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych. Dzieje się tak dlatego, ponieważ pseudodocieplenia filarków międzyokiennych nie spełniają jakichkolwiek norm termomodernizacji, a akceptowane horrendalne ceny nie zostałyby dopuszczone przez BGK przydzielający premie termomodernizacyjne, bo koszt inwestycji nie spełnia norm oszczędności. Ktoś postronny może zadać pytanie dlaczego prezesi w jednym roku docieplają i malują tylko filarki w stawce 210 zł/m2, biorąc kredyty na te roboty, a w kolejnym roku przystępują na tych samych budynkach do ocieplania pojedynczych ścian lub całych elewacji? Odpowiedź kryje się w potrzebie zagospodarowania wpływów w taki sposób, żeby pieniądze wydać, ale nie zamykać sobie dalszego frontu robót. Przykład z „ocieplaniem” filarków za około 3-krotność rynkowej ceny docieplania kompleksowego jest tego znakomitym dowodem. W kolejnych latach można sukcesywnie wydawać pieniądze na następne mało uzasadnione roboty, np. wspomniane ocieplanie pojedynczych ścian, trzymając się zasady, że należy remontować drogo i tak by było co robić.
Niejednokrotnie takim praktykom remontowym przygląda się prokuratura, ale nie interweniuje. Choć zawyżanie cen i wykonywanie nieracjonalnych robót wydaje się z pozoru zabronione przez prawo, to jednak w spółdzielniach-molochach zasada ta z reguły nie jest egzekwowana. Organy ścigania nie podejmują działań zasłaniając się przepisami o rzekomym braku pokrzywdzonych w spółdzielni lub okolicznością jakoby właściciel (spółdzielnia) miał prawo akceptować dowolne ceny bez zgody płatników czynszu. Nietrudno więc domyślić się, że przy tak kuriozalnych interpretacjach dochodzi do licznych nadużyć, a koncentracja środków na mageafunduszu wydatnie sprzyja akceptowaniu zawyżonych cen i wykonywaniu nieracjonalnych robót. Komasacja pieniędzy na zbiorczym funduszu jest więc idealną okazją dla współpracujących firm na ogromne zyski z robót na specjalnych warunkach: bezprzetargowo i w cenach niemających nic wspólnego ze stawkami rynkowymi.
Zobacz podobny temat: Zawyżanie kosztów uzyskania przychodu przy robotach w spółdzielniach-molochach
Megafundusz narzędziem oddziaływania na lokatorów
Wysokie ceny robót to nie jedyny negatywny element koncentracji środków. Zarządy spółdzielni-molochów mogą uznaniowo przez wiele lat zabierać pieniądze z części budynków (nieruchomości) i inwestować zagarnięte środki w wybrane bloki, np. tam gdzie mieszkają ich rodziny i krewni, gdzie posiadają lokale lojalni członkowie rad nadzorczych, pracownicy molocha lub osoby z firm prowadzących interesy ze spółdzielnią.
W praktycznie każdej spółdzielni-molochu można się o tym przekonać widząc niezrozumiałą politykę remontową lub osobiście doświadczając kilkuletniego oczekiwania na remont klatki schodowej, ułożenie chodnika, czy wykonanie termomodernizacji. Zapewne wielu z nas widzi, że np. bloki, w których mieszkają pracownicy lub inne zaufane osoby zarządów, dociepla się, albo odnawia w pierwszej kolejności, że rutynowo pierwszeństwo w remontach mają budynki władz spółdzielni, np. siedziby administracji.
Najgorzej jest w budynkach, w których egzystują osoby dopominające się reform, uznawane przez prezesów za buntowników. Często ich domy całkiem pomija się w planach remontowych lub wykonuje tylko przymusowe prace. Takie karne pomijanie jest możliwe dzięki zawłaszczaniu funduszy remontowych tych „wrogich nieruchomości” i przekierowywaniu środków na wybrane obiekty. Uznaniowe dysponowanie pieniędzmi daje dodatkowe psychologiczne korzyści. Odmawiając remontów w budynkach, w których zamieszkują zwolennicy uwłaszczenia lub zmian w spółdzielni, włodarze SM zyskują narzędzie represji wobec niepokornych. Co więcej: stosowanie zasady odpowiedzialności zbiorowej przy jednoczesnym nieoficjalnym sugerowaniu, że za brak remontu odpowiada ten i ten, pozwala skutecznie i trwale antagonizować mieszkańców i wewnętrznie izolować wrogie jednostki. Zdarza się, że prezesi latami zabierają wpłaty z „wrogich nieruchomości” i ostentacyjnie inwestują je w budynki, których mieszkańcy deklarują posłuszeństwo i podporządkowanie zarządowi. Więc w tym zakresie scalanie funduszu remontowego na poziomie całej spółdzielni okazuje się bardzo cennym narzędziem wpływu.
Propaganda prezesów a rzeczywistość
Zarządy spółdzielni-molochów krytykują rozdzielność funduszy remontowych i gospodarowanie nimi na poziomie poszczególnych nieruchomości. Domagają się zmiany przepisów w kierunku globalnego rozliczania. Hałaśliwie oprotestowują ustawowe ograniczenia strasząc niezorientowanych mieszkańców rzekomym brakiem możliwości wykonywania remontów przy podziale na nieruchomości. Rzeczywistość jednak zaprzecza ich twierdzeniom. W praktyce, szczególnie na przykładzie wspólnot i wyodrębnionych jednoblokowych spółdzielni znakomicie widać efekty lepszej, tańszej i efektywniejszej gospodarki remontowej.
1. Gospodarowanie funduszem remontowym w obrębie poszczególnych nieruchomości znacznie ogranicza lub nawet całkowicie eliminuje proceder zawyżania cen, ponieważ mniejsze budżety blokują możliwość akceptowania nierynkowych stawek - np. wspomnianej 3-krotności ceny rynkowej docieplenia.
2. Zatrzymanie pieniędzy w poszczególnych nieruchomościach pozwala co roku wykonywać w nich różne prace – w nieruchomościach tych mieszkańcy nie oczekują już latami na malowanie, czy ułożenie chodnika (przykładem może być jednoblokowa spółdzielnia licząca około 160 mieszkań, w której po oddzieleniu się rozpoczęto intensywne prace remontowe i inwestycyjne).
3. Mieszkańcy nieruchomości dostrzegają związek między wnoszonymi opłatami, a wykonywanymi robotami - przekłada się to na większą dbałość o mienie w myśl zasady: płacę, więc dbam i nie niszczę. Ponadto zainteresowanie wydatkowaniem środków i aktywność w zakresie podejmowania decyzji o sposobie zagospodarowania pieniędzy z funduszu remontowego sprzyja kontroli dokumentów: faktur i umów, a więc dodatkowo dyscyplinuje zarząd.
Wnioski:
1. Rozliczanie funduszu remontowego nieruchomościami utrudnia nadużycia (akceptowanie zawyżonych cen, wykonywanie nieracjonalnych robót, bezzasadne kredyty).
2. Mieszkańcy poszczególnych nieruchomości nie czekają latami na wykonanie jakichkolwiek prac, a mogą na bieżąco planować i corocznie poprawiać stan techniczny budynków i otoczenia.
3. Rozliczanie przychodów i kosztów zgodnie z art. 4 ust. 41 usm ogranicza zaciąganie kredytów na cele niezwiązane z potrzebami nieruchomości.
4. Gospodarowanie funduszem na poziomie nieruchomości zapewnia przejrzystość i lepszy nadzór wydatków.
5. Stawka funduszu remontowego w obrębie nieruchomości może być optymalnie dopasowana do rzeczywistych potrzeb – nie występuje np. sytuacja, że mieszkańcy nowych budynków przymusowo kilka lat płacą na fundusz uśrednioną stawkę (np. 1,30 zł/m2) i nie korzystają ze zgromadzonych środków, bo pieniądze co roku trafiają na inne budynki.
Na podstawie art. 304 kpk, każda osoba posiadająca wiarygodne informacje potwierdzające wyżej opisane mechanizmy i nieprawidłowości, powinna zawiadomić organy ścigania o możliwości popełnienia czynów z art. 296 kk, 296a kk, 239 kk.
Oprac. Stanisław Bartnik
Wynaturzenia postkomunistycznej spółdzielczości. Marginalizacja człowieka w pogoni za zyskiem. Korupcja podstawą relacji gospodarczych.
Unikalna publikacja już wkrótce.
Reklamy:
Oświetlenie sklepów i salonów sprzedaży – reflektory Topmet
