Często zadawane pytania ws. uwłaszczenia

1. Minęło ponad 3 miesiące od wyjścia w życie znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie otrzymałam żadnej odpowiedzi od prezesa SM. Czy mogę w jakiś sposób przyśpieszyć przeniesienie własności mieszkania?

Po pierwsze należy sprawdzić, czy od daty złożenia wniosku upłynęło 3 miesiące. Ustawa z dnia 14.06.2007 r. w art. 1 pkt 13 i pkt 22 wprowadza zmiany w art. 12 oraz 17 14 odpowiednio, wyznaczając zarządowi spółdzielni mieszkaniowej 3 miesiące na realizację wniosku. Wnioski złożone przed 31 lipca 2007 r. winny być zrealizowane nie później niż 3 miesiące od tej daty. Nie przenoszenie własności, mimo złożonego wniosku jest zagrożone karą grzywny lub ograniczenia wolności (art. 272). Dlatego, jeśli jest to uzasadnione, powinno się zawiadomić prokuraturę o łamaniu ustawy przez zarząd. Jednocześnie można skierować do sądu pozew zgodnie z art. 491, aby sąd dokonał przeniesienia własności wobec bezczynności czy obstrukcji zarządu. Koszty sądowe ponosi spółdzielnia. Jeszcze raz podkreślam, że trzeba się upewnić, czy nie przenoszenie własności jest z winy zarządu czy też z przyczyn obiektywnych. Najlepiej jest zadać zarządowi na piśmie pytanie z żądaniem przedstawienia stanu realizacji wniosku i podania przyczyn dotychczasowego jego nie zrealizowania.



2.Zarząd spółdzielni w uchwale dotyczącej przeniesienia własności mieszkania, podjętej w roku 2006, zaliczył piwnice jako własność wspólną nieruchomości. Na moje żądanie by piwnica, na którą mam przydział i którą cały czas użytkuję, była potraktowana jako pomieszczenie przynależne, zarząd odpowiada, że nie może tego uczynić ponieważ: a) uchwała jest prawomocna, weszła w życie przed uchwaleniem ustawy, b) już dokonano na jej podstawie przeniesienia własności przed wejściem wżycie ostatniej nowelizacji. Czy mam rzeczywiście prawo domagać się włączenia piwnicy jako pomieszczenia przynależnego? Notariusz potwierdza stanowisko zarządu spółdzielni.

Ani zarząd, ani notariusz nie mają racji. Art 7 ust. 5 ustawy z dnia 14.06.2007 r. przesądza tę kwestię. Każdy wniosek obecnie realizowany musi być oparty na przepisach obecnej ustawy. Natomiast w art. 42 ustawa jednoznacznie rozstrzyga, ze pomieszczeniem przynależnym jest piwnica, którą Pan użytkuje. Zatem zarząd musi skorygować swoją uchwałę. Dziwi mnie opinia notariusza, ponieważ winien on dbać, by umowa była zgodna z prawem. Jeśliby nadal nakłaniał do podpisania wadliwej umowy, ostrzec go o zamiarze złożenia skargi i tak rzeczywiście uczynić. Skargę należy kierować do Izby Notarialnej terenowo właściwej oraz do Ministra Sprawiedliwości.



3. Sąsiad podpisał umowę notarialną przeniesienia własności. W jej treści jest paragraf dotyczący zarządzania nieruchomością przez spółdzielnię zgodnie z ustawą. Na stronie internetowej wskazane jest to jako nieprawidłowe. Co zrobić jeśli zarząd przedstawi mi taką samą umowę?

Zdecydowanie należy w takim wypadku zażądać wykreślenia tego paragrafu. Znam już dziesiątki umów gdzie wnioskodawca odmówił podpisania takiej umowy i zapis został usunięty. Ustawa nakłada na zarząd obowiązek przeniesienia własności, jeśli osoba uprawniona taki wniosek złoży. W żadnym miejscu ustawy nie znajdziemy, że do umowy mają być wpisane, choćby najsłuszniejsze, fragmenty tej ustawy. Dlatego należy się upierać, by treść umowy dotyczyła wyłącznie przeniesienia własności.



4. Nasze osiedle powstało w 1979 roku na gruntach z prawem użytkowania wieczystego przez Spółdzielnię od Urzędu Miasta. Było to więc przed 25.05.1990r., czy mam rozumieć ,że zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 11.04.2003 członkowie Spółdzielni Mieszkaniowej zostali uwłaszczeni z mocy prawa nieodpłatnie, automatycznie? Czy Zarząd Spółdzielni zobowiązany był wystąpić do Urzędu Miasta o decyzję o uwłaszczeniu gruntu i w jakim czasie?

Z art. 35 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że jeśli spółdzielnia miała wszystkie zezwolenia na budowę przed dniem 5.12.1990, a właściciel gruntu był nieznany, to spółdzielnia ma wystąpić do sądu o uznanie zasiedzenia. Zgodnie z Pani informacją spółdzielnia miała jak najbardziej uregulowany stosunek do gruntu tj. użytkowanie wieczyste, a więc ten przepis nie dotyczy spółdzielni. Natomiast jeśli Rada Miasta podjęła uchwałę o bonifikacie przy wykupie gruntu z użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, to zarząd powinien w ciągu 3 miesięcy od złożenia pierwszego wniosku o przeniesienie własności lokalu, wystąpić do miasta o taki wykup. Jeśli wnioski były już dawno złożone, to termin ten liczy się od 31.07.2007 r.



5.Jestem członkiem MSM w G... posiadającym mieszkanie własnościowe w bardzo atrakcyjnej dzielnicy pod lasem z widokiem na morze. Rok temu dotarły do nas informacje o moźliwości uwłaszczenia naszych lokali, ale w Spółdzielni nie można było uzyskać szczegółowych informacji. Na początku tego roku zostaliśmy poinformowani o wykupie od Urzędu Miasta części dotychczas dzierżawionej przez Spółdzielnię działki (nieczytelna mapka została wywieszona na klatkach schodowych naszych trzech bloków, koszty ponieśli spółdzielcy). Na dzień dzisiejszy istnieje jedna księga wieczysta dla trzech czteroklatkowych 10 piętrowych wieżowców i jedna wspólna działka o obszarze 15823 ha( 282 mieszkania), która moim zdaniem nie jest wytyczona zgodnie z interesem mieszkańców. W sprawie określenia przedmiotu odrebnej własności lokali jest Uchwała z czerwca 2007 roku. Obecnie spółdzielcy są wzywani do jednego wyznaczonego przez Spółdzielnię Biura Notarialnego, gdzie odczytywany im jest akt notarialny bez możliwości wcześniejszego zapoznania się z jego treścią /konsultacji prawnej. Część mieszkańców to już ludzie starsi (osiedle powstało w 1979 roku), a więc mają ograniczoną możliwość rozumienia urzędowych pism, a na miejscu muszą zadecydować o tak ważnej sprawie (część osób podpisuje) inni uciekają, bo nikt im nie chce nic wytłumaczyć ani dać projektu aktu notarialnego do domu. Jakoś udało się uzyskać projekt aktu notarialnego i o zgrozo są w nim trzy paragrafy, które jak czytałam w Pana radach nie powinny być a więc:
- o ciężarach i korzyściach związanych z własnością, wydatkach i kosztach obciążajacych nabywców
- o przestrzeganiu Regulaminu porzadku domowego
- o wykonywaniu zarządu nieruchomością wspólną przez Spóldzielnię
brak jest natomiast zapisu o zabezpieczeniu dojazdu do osiedla, bo droga dojazdowa leży poza wydzieloną działką gdzie właścicielem jest ktoś inny. Proszę Pana o radę co w tej sytuacji zrobić.

Jako pierwszy krok proponuję przestudiowanie strony internetowej, a dopiero po tym przeanalizowanie moich odpowiedzi. Musi Pan zostać ekspertem w swojej sprawie.
1. Art. 42 ustawy nakazuje w uchwale zarządu spółdzielni ustanowienie nieruchomości jednobudynkowych. Przyjęcie innej uchwały przez zarząd, gdy było już wiadome jak wygląda ustawa (14.06.2007) jest jej zwykłym bojkotem.
2. Może umówić Pan notariusza i wezwać zarząd, by stawił się do podpisania umowy zgodnie z Pana wzorem. Nie musi Pan godzić się na wpisanie do umowy czegoś, co nie jest przeniesieniem własności.
3. Wezwać zarząd na piśmie do skorygowania uchwały, dając na odpowiedź 7 dni, jako że terminy zostały już przekroczone. Podstawą prawną do tego jest art.7 ust.5 ustawy nowelizującej ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14.06.2007 r. (Wniosek ma być zrealizowany zgodnie ze znowelizowaną ustawą tzn. również art. 42).
4. Skierować pozew do sądu zgodnie z art. 491 (wzór pozwu na stronie)
5. Zawiadomić prokuratora o złamaniu ustawy przez zarząd, co jest karalne (rozdział 31 ustawy)
6. Ogólnie nie dać się zwodzić oraz twardo i konsekwentnie dochodzić swego, a także namawiać innych by robili to samo.



6. Podobno ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych została zaskarżona do Trybunłu Konstytucyjnego. Czy to prawda i czy oznacza to koniec uwłaszczenia w spółdzielniach mieszkaniowych?

Nie,nie jest to prawda. Prawdą jest, że niektóre przepisy zostały zaskarżone, ale nie oznacza to, że Trybunał Konstytucyjny automatycznie uzna je za niekonstytucyjne lub że przestały one obowiązywać. Zacytuję artykuły, które zostały zaskarżone, by samemu można było sprawdzić czego skarga dotyczy. Tak więc wszystkie wnioski winny być realizowane zgodnie ze znowelizowaną w dniu 14 czerwca 2007 r. ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych.
Skarga ma sygnaturę K 64/07
Grupa posłów wystąpiła o zbadanie zgodności:
1. art. 4 ust. 41 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych z art. 32 ust. 2 Konstytucji RP;
2. art. 4 ust. 8 tej ustawy z art. 32 ust. 2 oraz art. 64 Konstytucji RP;
3. art. 81 ust. 3 tej ustawy z art. 49 i art. 51 Konstytucji RP;
4. art. 82 ust. 3 i 4 ustawy z art. 31 ust. 3, art. 32 oraz z art. 58 Konstytucji RP;
5. art. 83 ust. 1 ustawy z art. 32 Konstytucji RP;
6. art. 11 ust. 11 pkt 2 tej ustawy z art. 32 Konstytucji RP;
7. art. 26 ust. 1 tej ustawy z art. 58 oraz z art. 75 Konstytucji RP;
8. art. 35 ust. 21 tej ustawy z art. 32 Konstytucji RP;
9. art. 48 tej ustawy z art. 64 Konstytucji RP;
10. art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw z art. 2 Konstytucji RP;
11. art. 10 ust. 1 ustawy nowelizującej (a nie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) z art. 31 ust. 3, art. 32 oraz art. 58 Konstytucji RP;
12. art. 12 ustawy nowelizującej (a nie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) z art. 2 Konstytucji RP;
13. art. 93a ustawy z dnia 16 września 1982 roku - Prawo spółdzielcze z art. 32 ust. 1, art. 78 oraz z art. 146 ust. 4 Konstytucji RP;

Druga sprawa ma sygnaturę P16/08 razem z P17/08
zapytanie Sądu Rejonowego dla Łodzi-Środmieścia XIX Wydział Grodzki
czy:
a) art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, w zakresie w jakim zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni wyłącznie spłat, o których mowa w jego art. 1-3 oraz czy art. 1714 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, w zakresie w jakim zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni wyłącznie spłat, o których mowa w jego pkt 1-2, są zgodne z art. 64 w związku z art. 21 Konstytucji RP oraz art. 1 Protokołu nr 1 do Europejskiej Konwencji Praw Człowieka,

b) art. 12 ust. 11 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 1714 ust. 11 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych i art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw są zgodne z art. 2 Konstytucji RP;

c) art. 272 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw, jako normy sankcjonujące naruszenie nakazu zawartego w art. 12 ust. 1 i art. 1714 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw są zgodne z art. 31 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 3 i art. 21 Konstytucji RP;



7. Mam mieszkanie spółdzielczo-lokatorskie i chciałem je przekształcić na własnościowe za tak zwaną złotówkę na podstawie ustawy, która weszła w życie z dniem pierwszego sierpnia tego roku. Dugiego sierpnia złożyłem podanie do spółdzielni o następującej treści; proszę o przekształcenie mojego lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego znajdującego się we Wrocławiu przy ul..............na odrebną własność tego lokalu na podstawie art.12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Proszę o odpowiedź czy forma tego podania jest własciwa i co mam dalej robić, gdyż do tej pory nie otrzymałem żadnej odpowiedzi.

Po pierwsze, nie za złotówkę tylko za ciężkie pieniądze i proszę nie powtarzać tego sprytnego sloganu, który tylko w ludziach wzbudza nienawiść. Po drugie, wysłać poleconym za potwierdzeniem odbioru żądanie natychmiastowej informacji o stanie realizacji Pańskiego wniosku, (7 dni) ponieważ termin ustawowy już dawno minął. Forma wniosku nie ma żadnego znaczenia. Wystarczy, że napisał Pan, iż żąda Pan przeniesienia własności lokalu, do czego ma Pan ustawowe prawo. Jeśli odpowiedź nie nadejdzie, lub będzie daleka od Pańskich oczekiwań i ustawowych wymogów, skierować pozew do sądu (wzór na stronie internetowej), by sąd dokonał przeniesienia własności (art.491). Pozew ten wolny jest od opłaty sądowej, a koszty sądowe ponosi spółdzielnia. Należy też zawiadomić prokuratora o złamaniu ustawy przez zarząd, co jest karalne (rozdział 31 ustawy).



8. Minął 1 stycznia 2008 r. Czy to prawda, że będę musiał teraz zapłacić podatek VAT za przeniesienie własności mieszkania spółdzielczego?.

W odpowiedzi zacytuję artykuł ze strony internetowej Pana Posła Tobiszowskiego przewodniczącego Podkomisji Sejmowej, która przygotowała nowelizację ustawy o SM z dnia 14.06.2007 r. oraz dokument z Ministerstwa Finansów wydany w wyniku interwencji Pani Poseł Gabrieli Masłowskiej.


9. Notariusz oprócz opłaty wymienionej w ustawie nowelizującej ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14.06.2007 r. zażądał blisko 200 zł za 5 wypisów z umowy notarialnej powołując się na §12 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. (Dz. U. Nr 148 poz. 1564). Czy żądanie notariusza jest słuszne? Ponadto w projekcie umowy notarialnej nieruchomość, na której jest budynek z moim mieszkaniem składa się z działki gruntu zabudowanej pięcioma niezależnymi budynkami, oraz mieszkanie, którego własność ma być mi przekazana pozbawione jest piwnicy. Czy jest to zgodne z prawem?

Opłata notariusza jest niezwykle precyzyjnie zdefiniowana w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, a mianowicie w art. 12, 1714 oraz 39. Cytuję: Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Wydanie niezbędnej liczby kopii umowy notarialnej bez wątpliwości wchodzi w ogół czynności notarialnych .
Również obowiązkiem notariusza jest sprawdzenie czy przedłożona uchwała zarządu spółdzielni jest zgodna z obowiązującą ustawą. Należy pamiętać, że pozbawienie lokali przynależnych jest konkretną stratą własności członka spółdzielcy, któremu na mocy ustawy, należy się ta własność.
Dlatego w obu przypadkach należy złożyć skargę na notariusza do właściwej terenowo Izby Notarialnej (adresy Izb Notarialnych) oraz do Ministra Sprawiedliwości (adres Ministerstwa Sprawiedliwości).



10. Złożyłem pozew do sądu przeciw spółdzielni, ponieważ mimo upływu wielu miesięcy zarząd nie przeniósł na mnie własności. Sąd nakazał mi uzupełnić wniosek tj. mam podać o co konkretnie występuję? Co mam napisać?

W pierwszej kolejności proszę zobaczyć jak powinien wyglądać pozew "klikając" na słowo pozew. Aby zrozumieć sens tak zredagowanego pozwu oraz udzielić właściwej odpowiedzi na wezwanie sądu proszę zapoznać się z treścią cytowanych w pozwie artykułów Kodeksu Cywilnego oraz Kodeksu Postępowania Cywilnego. Oto one:
Kodeks Cywilny
Art. 64.
Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.
Kodeks Postępowania Cywilnego
Art. 1047.
§ 1. Jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika.

Tak więc odpowiadając na wezwanie sądu najlepiej zacytować w całości pozew, oczywiście bez uzasadnienia, chodzi tu o podaną we wzorcu formułę.
Bezczynność zarządu to również sytuacja, w której zarząd spółdzielni odmawia przeniesienia własności zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy, a zwłaszcza gdy o tę zgodność specjalnie spółdzielca występuje.
Orzeczenie sądu jest podstawą do wpisu do księgi wieczystej, nie wymaga wizyty u notariusza, a więc nie ponosimy kosztów notariusza tylko koszt wpisu do księgi wieczystej.



11. W umowie notarialnej przeniesienia własności, zarząd spółdzielni wpisał balkon związany wyłącznie z moim mieszkaniem jako część wspólną nieruchomości, w której jest moje mieszkanie. Na mój monit, że nie jest to zgodne z rzeczywistością, zarząd uzasadniał swoje stanowisko tym, że jest to element elewacji, a więc własności wspólnej? Czy zarząd ma rację?

Nie, zarząd w oczywisty sposób nie ma racji. W tej sprawie jest orzeczenie Sądu Najwyższego, które cytuję:
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 3 października 2002 r. III RN 153/2001

Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego.

Natomiast jeśli w umowie notarialnej balkon nie jest wymieniony jako część składowa mieszkania, ale też nie jest wymieniony jako składowa części wspólnej nieruchomości, rozumie się, że jest częścią składową tego mieszkania.


autor / źródło:

http://www.uwlaszczenie.pl/