Własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe. Nie jest to prawo własności lokalu - jak niektórym się wydaje - ponieważ tytuł własnościowy nie ma księgi wieczystej i udziału w gruncie. Prawo własnościowe jest jedynie tytułem do użytkowania nadanym na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu. Spółdzielnia pozostaje rzeczywistym właścicielem takiego lokalu (ma wpis w księdze wieczystej) choć zawierający umowę na prawo własnościowe sfinasował 100% kosztów jego budowy oraz inne koszty wygenerowane przez spółdzielnię.
Posiadacz prawa własnościowego może na jego podstawie użytkować zajmowany lokal. Przysługuje mu też możliwość odsprzedaży posiadanego prawa lub zrobienia darowizny oraz zawarcia umowy wynajmu osobom trzecim. Użytkownik może ubiegać się o przeniesienie prawa własności i zostać właścicielem zajmowanego lokalu.
Ważną kwestią jest rozróżnienie własności i własnościowego prawa do lokalu. Często zdarza się, ze wrogie uwłaszczeniu media świadomie wprowadzają w błąd opinię publiczną powielaniem kłamliwych twierdzeń, że prawo własnościowe to własność albo że uwłaszczenie polega na przekształceniu prawa lokatorskiego na własnościowe.
Przykład: Tylko do końca roku miała obowiązywać ustawa, która pozwalała na takie przekształcenia. Lokatorskie prawo do lokalu można było tanio zamienić na prawo spółdzielczo- własnościowe.
Zalety prawa własnościowego dla spółdzielni mieszkaniowej:
- użytkownik prawa własnościowego nie jest chroniony przed niegospodarnością i działaniem na jego szkodę - nie przysługuje mu status pokrzywdzonego (brak ochrony przewidzianej art. 49 kpk);
- nie przysługuje mu też status strony w postępowaniach administracyjnych;
- w księgach wieczystych spółdzielnia jest wykazana jako właściciel lokali własnościowych - dysponuje budynkiem z lokalami własnościowymi np. w zakresie ustanawiania zastawów kredytów i pożyczek;
- posiadacz własnościowego prawa nie ma realnego prawa głosu w wielkich spółdzielniach (szczególnie w przypadkach, gdzie organizuje się jednoczęściowe walne, np. w sali kilkaset miejsc dla kilkunastu tysięcy uprawnionych) - nie ma więc żadnego wpływu na wybór władz, wysokość narzucanych opłat oraz nie decyduje o zaciąganiu zobowiązań;
- w przypadku upadłości spółdzielni sąd rozstrzyga czy lokale własnościowe znajdą się w masie upadłościowej;
- lokale własnościowe wybudowane za pieniądze spółdzielców są wykazywane przez zarządy SM jako własność spółdzielni - umożliwia to swobodne zaciąganie zobowiązań kredytowych na koszt użytkowników posiadających prowo własnościowe.
Skutki posiadania prawa własnościowego dla użytkownika tego prawa:
- jest zmuszony do ponoszenia opłat narzucanych przez organy spółdzielni;
- brak wpływu na zarządzanie prowadzi do zawyżania kosztów administrowania średnio o 50-200% w stosunku do ofert zarządców wolnorynkowych;
- ponosi ciężary kredytowe - spłaca w czynszu kredyty i pożyczki zaciągane przez zarząd bez jego zgody i wiedzy;
- niejednokrotnie jest zmuszony do finansowana budowy mieszkań, które później trafiają do sprzedaży wolnorynkowej z pominięciem posiadaczy praw własnościowych przymusowo finansujących inwestycję;
- prawo własnościowe jest niżej oceniane na rynku wtórnym.
Zalety prawa własnościowego dla użytkownika:
- niższa cena zakupu prawa do lokalu w związku z jego nieatrakcyjnością i niekonkurencyjnością.
Wnioski:
Zakup własnościowego prawa do lokalu to oferta dla osób zamożnych, o wysokich dochodach, nieliczących się z kosztami utrzymania mieszkań i nietraktujących nabywanych lokali jako lokaty kapitału oraz godzących się na pozbawienie fundamentalnych praw. Osoby mniej zamożne powinny przeanalizować czy będzie je stać na wyższe koszty utrzymania i szybszy spadek wartości lokali, zwłaszcza w budownictwie wielkopłytowym. Dlatego potencjalni nabywcy dysponujący mniejszym kapitałem, o przeciętnych dochodach, powinni przed zakupem w szczególności sprawdzać poziom czynszów i sporządzić kalkulację zawierającą porównanie kosztów czynszowych i kredytowych dla własnościowego mieszkania w molochu oraz u wolnorynkowego zarządcy. Ponadto ważnym kryterium w ocenie wartości lokali w dobie kryzysu jest wysokość zadłużenia danej spółdzielni oraz ceny licytacyjne mieszkań poeksmisyjnych będące w tym przypadku probierzem rzeczywistej wartości lokali w spółdzielni-molochu..
Oprac. Stanisław Bartnik
Eksploatacja ludności w pokomunistycznej spółdzielczości mieszkaniowej.
Unikalna publikacja już wkrótce!
