Większość inwestycji obarczona jest ryzykiem. W przypadku weksli inwestycyjnych nieruchomościowych, jak podkreśla UOKiK, konsumenci mogą nie zdawać sobie sprawy z ryzyka. A jakie ono jest?
O zagrożeniu jakie niosą ze sobą tego typu inwestycje informuje UOKiK i KNF. W listopadzie 2018 roku zmieniły się przepisy i od tego czasu papiery wartościowe podlegają obowiązkowej rejestracji w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych. Przepis ten nie obejmuje weksli, stąd to one stały się w ostatnich miesiącach popularnym sposobem na finansowanie przedsięwzięć wśród przedsiębiorców.
Weksel inwestycyjny łączy w sobie dwie rzeczy, pożyczkę oraz weksel, nie otrzymasz go bez wpłaty określonej kwoty. A działa to w takim schemacie:
Inwestor (wpłacający pieniądze) → wystawca weksla (czyli spółka) → przedsiębiorca pożyczający pod hipotekę.
Na reklamach tego typu inwestycji nie zobaczysz ryzyka, za to wszelkie zalety i bezpieczeństwo. Niestety nie jest to do końca prawda i część osób inwestujących w tego typu instrumenty nie ma świadomości ryzyka. Jako inwestor wpłacasz spółce pieniądze, ona wystawia weksel inwestycyjny, a pieniądze pożycza przedsiębiorcy pod hipotekę. W wielu firmach, które oferują kredyty pod zastaw nieruchomości, można pożyczyć już od pierwszego dnia prowadzenia działalności. A samo otwarcie i zamknięcie działalności jest możliwe przez internet, nie wiąże się z żadnymi opłatami, poza oczywiście naliczonymi składkami ZUS przez okres prowadzenia działalności.
Zanim podejmiesz decyzje o inwestycji musisz wiedzieć, że weksle inwestycyjne nie podlegają ustawie o obrocie instrumentami finansowymi ani ustawie o ofercie publicznej. To oznacza, że zainwestowane pieniądze nie są tak samo chronione jak inwestycje w papiery wartościowe. Niekoniecznie muszą mieć takie przeznaczenie, które widzisz na reklamie. Inwestując, zwyczajnie możesz być pożyczkobiorcą, a pieniądze idą na inwestycje podejmowane przez przedsiębiorców pożyczających pod hipotekę. Co ciekawe samo pojęcie weksla inwestycyjnego wymyślili przedsiębiorcy. W prawie nie ma takiego określenia. A sam weksel oznacza, że firma bądź osoba, która się na nim podpisuje, akceptuje zwrot pożyczki wraz z kosztami w określonej kwocie. Zatem inwestując w weksle nieruchomościowe, należy mieć na uwadze fakt, że takie pojęcia nie występują w prawie, a sam weksel od zawsze utożsamiany był z dłużnikiem.
Pojęcie inwestycyjnych weksli nieruchomościowych wymyślili przedsiębiorcy, by ominąć konieczność emisji obligacji bądź procedury kredytowej, a szybko pozyskać gotówkę na inwestycje.Kolejna kwestia to weksle inwestycyjne nie muszą stosować się do przepisów o publicznej emisji papierów wartościowych, to zaś przekłada się na brak rzetelnych informacji dla klientów. Emitenci nie muszą przedstawiać dokumentów ofertowych, ani nie muszą zająć się opisywaniem warunków emisji. W praktyce przekłada się to na informacje dotyczące zabezpieczenia weksla i zwrotu zainwestowanych pieniędzy. Inwestor może nie otrzymać rzetelnych informacji dotyczących ryzyka, a także rodzaju inwestycji- czyli na co pójdą jego pieniądze. Często są to oszczędności, które kosztują mnóstwo wyrzeczeń i ciężkiej pracy. Dlatego z ryzykiem związanym z wekslami inwestycyjnymi trzeba się dobrze zapoznać.
Wysoka stopa zwrotu, często nieporównywalna z innymi rodzajami inwestycji, to dla wielu najbardziej kuszący element oferty. A tak już jest, że im większy obiecywany zysk, tym niestety większe ryzyko. Jeśli jest to 10% w skali roku, to nie powinna wystarczyć sama broszura informacyjna czy słowo przedstawiciela spółki. Istotne są dokumenty, analizy, które potwierdzają zysk. W przypadku weksli inwestycyjnych nieruchomościowych jest jeszcze jeden haczyk, nawet jeśli inwestor wie, że jego pieniądze pójdą na pożyczkę dla przedsiębiorcy pod hipotekę, to nie jest on stroną umowy. Nie otrzyma informacji o sytuacji finansowej przedsiębiorcy, rodzaju nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem oraz o jej wartości. Nie ma rejestru, w którym inwestor mógłby sprawdzić emitowane przez spółkę weksle, a także wartość udzielanych pożyczek oraz podmioty, które z nich korzystają. Jedyne informacje jakie otrzymuje pochodzą od spółki. I z dużą pewnością są to fakty, którymi chce się podzielić wystawca weksli. Inne pozostają tajemnicą dla inwestorów. Poza tym, informacje inwestor sprawdza na własną rękę. A nie jest to prosta sprawa.
Co w sytuacji, gdy emitent ogłosi upadłość? Odzyskanie swoich pieniędzy będzie bardzo trudne, gdyż tego typu inwestycje nie są objęte gwarancją Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. A co, gdy przedsiębiorca nie spłaci pożyczki? Inwestor może starać się o egzekucję z nieruchomości, jednak nie jest to prosta i szybka sprawa. Po pierwsze, skomplikowane jest już wezwanie do wykupu weksla, a po drugie mogą być problemy z prawem własności.
Spółki wystawiające weksle inwestycyjne nie podlegają pod Komisję Nadzoru Finansowego, czyli niemożliwe jest wykorzystanie środków nadzorczych, które ma KNF. Kolejna kwestia to spółki wystawiające weksle najczęściej nie należą do rynku finansowego i tu znów odpada pomoc Rzecznika Finansowego w przypadku problemów. Konkluzja jest taka, że gdy zyski nie spływają, własne pożyczone pieniądze nie wracają, to inwestor zdany jest sam na siebie. Pozostaje mu droga sądowa i dobry prawnik.
Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, natomiast przepisy prawne, nadzór państwa, gwarancje minimalizują ryzyko. W przypadku weksli inwestycyjnych tego brakuje. Nie ma szybkich i bardzo dochodowych inwestycji, bo większość byłaby milionerami.
