Pan Andrzej Cieślikowski z Olsztyna wysłał list do Międzynarodowego Związku Spółdzielczego (COOP) charakteryzujący stan postkomunistycznej spółdzielczości w III RP.
Mieszkańcy polskich spółdzielni nie mają reprezentacji w międzynarodowym ruchu spółdzielczym. Dlatego głos zwykłych członków jest szczególnie ważny i pożądany.
/English, translate google/
Andrzej Cieślikowski 28/04/2014
Olsztyn, Poland
Dear Activists cooperatives and the European Union .
I give you some information about the actual state around the proposed further amendments set the cooperative banks in Poland . I know that you know the one-sided, distorted image of Polish officcials of the cooperative . They are interested in maintaining their privileged position of the power and were and are against changing the law aimed to actually subjective position of the members especially in housing cooperatives /HC/ . It's members and residents have to be real owners and to decide their cooperatives , with their wealth , not their functionaries staff ! In many MS produced a few percent group holding power there . Centered around governors.
The current law states that "the property is privately owned cooperative members." At the same time the property is owned cooperative ! This is particularly odd in relation to housing , all of which were built with funds of residents and
preferential loans - loans paid off residents , and the administration of HC only served this operation. Despite this, the apartment became the property of the cooperative !
Invented three forms of ownership in the resources of HC :
1 Flats condominiums - owned cooperatives;
2 Home ownership “quasi- private”/- the ownership of the cooperative ;
3 Flats separate property , or private property finally capita .
Ad1 . Flats condominiums are not for rent / lease / , because usually in full the cost of construction paid off by a resident . Only a small portion of such housing is still in a state repaying the loan. The cooperative had not released it any of your money. A resident virtually nothing to say on the management part of the premises and the common property or the property of the general building management of HC.
Ad2 . Home ownership “quasi- private”. Name untranslatable into any other language , so the term as " quasi - own ",/ “quasi- private”/ . Invented this form in Poland in order to continue to be the property of the cooperative. Were created in two ways. The first was the total financing by the resident before completing the full cost of construction / even though it was not the owner ! / . The second way is to transform the tenant to freehold . It was an excuse to draw from the unconscious cooperative thick of thousands of additional money for the alleged redemption of outstanding long after housing! No money has already co-operatives were not ! People thought that they pay for this flat thing missing yet due and the money he spent on board MS repair fund , a general in the whole cooperative. Therefore, not the building . Members thought that finally become the owners of the apartments, and they were still owned cooperative ! Many still think so ! This is the effect of mining distorted awareness of the general cooperative . Since 2007, he has this type of new housing , and rightly so. This solution was lots of PiS and PO , and against the post-communist SLD and PSL .
Ad3 . Flats separate / private / . Since 2000, the SM can be isolated places, or at the request of the cooperative housing cooperative transform the private property of the cooperative . This involved some costs and re- lasting , often postpone deliberately by the presidents of organizing the formal issues of land and premises with the municipalities and the cities. On this occasion joined the boards of some of the buildings in the joint estate multi-building / not all / . Taken much land under the buildings taking them , although earlier settled
in the construction at the expense of residents.
Slowly, people started to apply .
In 2007, Parliament passed yet further facilitate the isolation - voices of the same party and the post-communist resistance . Significantly reduced fees, including notary . Lobby function then , as now conducted a wide campaign against these changes. As a result, the entire country has about 40% of the units are separated . 60 % continues to be cooperative Sale type 1 and 2
Despite such a significant percentage of separate apartments , their owners are subject to the Board quasi-slave co-operative . This means that practically do not have anything to say on the management of part of a joint in their property . Planning for repairs or maintenance , their cost, etc. is happening without their participation . Here, " absolute power " are the boards of cooperatives with the support often alienated from the environment State supervisory boards.
/ In many HC the personnel of these councils largely depends essentially on presidents HC / .
Are extremely rare local estate / buildings / the authorities to consult management of this property. You can almost say that there is no basic form of self-government .
Housing associations are contrary to the Constitution excluded from the total of the Act
ownership of premises . For its power in other housing stock first isolated local causes that arise in real estate / building / residential community . In the HC only when 100 % of premises are separated ! Alternatively, even if most of the apartments have such status
and this majority / share / only at their request, may appoint a community.
We are currently working on the next change of parliamentary laws cooperative . Significant , positive changes suggests a group of deputies of the PO. In this deputy Lidia Staron , vice-president of the parliamentary commission , not invited to the recent General Assembly of the COOP in Warsaw.
There's so simple and cheap , administrative transformation of apartments in a separate property / private / - at the request of the person concerned. Also , finally, in accordance with the constitutional equality rights of full integration of the Act on the ownership of premises for HC. The result would be the creation of communities in almost all properties . In these communities continue to so in the current distribution of approximately 60 % of the shares would co-operatives For type 1 and 2 represent more there governors of HC. Of course , as usual, functional lobby is very opposed to this change , because the loss of the monopoly of decision-making and information -cooperators would mean more control over their employees! Again, the negative propaganda campaign and parliament cooperative presidents support mainly post-communist groups - SLD and PSL .
One of the proposed changes . The best design provides that the formation of communities of cooperative assets would be assignedto the relevant part of each community. Then , finally, the real dimension gained a statutory provision that this property is privately owned by its members. Of course, management , maintenance costs and benefits belong but the owners , or to members - within the SM . The cooperative may be a community of communities . Bad management presidents , contrary to the principles of cooperative rightly fear the uncertainty of its power to impose totalitarian . They run so acute unilateral propaganda campaign , organized by the panel or the National CouncilCooperative and the Union of Cooperative Housing Associations Auditing Polish Republic. Both of these central structure composed mainly cooperaitive officiels. The voice of ordinary cooperative neglect , call the " plankton " . For years, there are a number of such groups active members, even as the association. Their voice is ignored.
The following briefly present the case law of the Polish authorities on the management of the cooperative . . Polish courts sometimes deny himself .
Yes holes are co-operative Act and their interpretation . If eminent professional lawyers have a problem with that , the more ordinary members of SM / housing associations / .
Here are some examples of case law contradict each other and confirming the illegal part of the management of shared only by the cooperative , without the participation of the owners of separate / private / flats.
The Constitutional Court /Tribunal/ in its judgment of 29.V.2001r . sign. K 5 / 01: " the legal status of property owners should not be compared to the status of persons who have the right to co-operative apartment ... "
The Supreme Court passed on March 27, 2014 r. sign . III CZP 122/13
" ... Housing association /Housing cooperative/can independently carry out activities in excess of the ordinary management of common property (Article 27 paragraph . 2 of the Act of 15 December 2000 on housing cooperatives, one . Text: Journal of Laws of 2013, pos. 1222) ... " .
The District Court in Olsztyn 02.12.2014 Ca IX , the file No 811/13 rules:
"In accordance with Art. 27 of the Act on Housing Cooperatives property management joint forming cooperative ownership is executed by the cooperative as the board entrusted referred worth . Paragraph 18 . 1 of the ownership of the premises .
Cooperative housing of the board referred to in that provision may exercise in relation to the common property only routine administration , but as to the steps above this range requires the consent of all co-owners. "
The Court of Appeal in Warsaw of 23 October 2012 , ref . Act I ACa 224/12 : said:
" .. That Article . 27 of the Act on Housing Cooperatives which implies the right of cooperatives to the management of the property, which is a co-owner , ....... management of common property does not include the right to dispose of shares in the common property not belonging to cooperatives , because this would limit the rights of property. "
Judgment of the Constitutional Tribunal of 29.V.2001r . sign. K 5 / 01: " the legal status of property owners should not be compared to the status of persons who have the right to co-operative premises ...."
The Supreme Administrative Court in its resolution of 13 November 2012 , ref. Act II OPS 2/12 :
" ... Performed by the cooperative housing , on the basis of Art. Paragraph 27 . 2 of the Act of 15 December 2000 on housing cooperatives (consolidated text . : Journal of Laws of 2003 No. 119, item . 1116 , as amended . ) , The management of common property constituting the cooperative ownership entitles it to independently dispose of common property to construction purposes within the meaning of art. 3 point 11 of the Act of 7 July 1994 - Construction Law (consolidated text . : Journal of Laws of 2010 No. 243, item . 1623 , as amended . ) , Without the need to obtain the consent of landlords constitute separate property , only the operation and maintenance of the common property managed ... "
The Constitutional Court /Tribunal/ in its judgment of 15 July 2009 (C 64/ 07) found
" ... That the assignment of a housing cooperative power of art . Paragraph 27 . 2 sentence . 2 of the Act on Housing Cooperatives common real estate board was designed not so much to favor cooperative housing as protecting the interests of its members " .
The same Court further decrees :
" And in the time of conclusion of the cooperative agreement for the establishment of separate ownership rights , consent " membership " in the community housing . "
Supreme Court rules on 22 October 2010 Ref . III CZP 77/10
" As a rule, therefore no legal basis for deciding on the change in the share
in the common property when it is no longer the exclusive property of the cooperative , but is co-owned cooperatives and landlords .
Basics such does not create or art . 27 of the Act on Housing Cooperatives .
This provision only due to the power of cooperatives to the board of the property, which is co-owned cooperative . The Management of common property as a rule does not include the right to dispose of shares in the common property not belonging to cooperatives .
Such permission , as constituting a restriction of the right of ownership, would have its clear statutory basis , which, due to the constitutional protection of property subject to the control as to its compatibility with the Constitution . "
Does any of this can be combined into a single meaningful whole ?
I hope that the material provided will allow you to search for learning about the actual state of affairs.
I am aregular member Housing Cooperative.
Regards, Andrzej Cieślikowski
========
Polish
Andrzej Cieślikowski 28.04.2014
Olsztyn, Poland
Szanowni Działacze spółdzielczości oraz Unii Europejskiej.
Przekazuję Wam część informacji o faktycznym stanie wokół proponowanych kolejnych zmian ustaw spółdzielczych w Polsce. Wiem, że znacie jednostronny, wypaczony obraz od polskich funkcjonariuszy spółdzielczych. Oni zainteresowani utrzymaniem swego władztwa i uprzywilejowanej pozycji byli i są przeciw zmianom prawa zmierzających do faktycznie podmiotowego usytuowania członków zwłaszcza w spółdzielniach mieszkaniowych. To członkowie i mieszkańcy mają być realnymi właścicielami oraz decydować o swej spółdzielni, o swym majątku, a nie ich funkcyjni pracownicy! W wielu SM wytworzyły się kilkuprocentowe grupy trzymające tam władzę. Skupione wokół prezesów.
Obecne prawo stanowi, że „majątek spółdzielni jest prywatną własnością członków”. Jednocześnie ten majątek jest własnością spółdzielni! Szczególnie jest to dziwne w odniesieniu do mieszkań, które wszystkie zostały wybudowane ze środków finansowych mieszkańców oraz
z preferencyjnych kredytów – kredyty spłacili mieszkańcy , a administracja SM tylko obsługiwała tę operację. Mimo to mieszkania stały się własnością spółdzielni!
Wymyślono trzy formy własności w zasobach SM:
-
Mieszkania lokatorskie – własność spółdzielni;
-
Mieszkania własnościowe – także własność spółdzielni;
-
Mieszkania odrębnej własności, czyli nareszcie prywatna własność mieszkańca.
Ad1. Mieszkania lokatorskie nie są na wynajem /dzierżawę/, bo zwykle w całości ich koszt budowy spłacił przez mieszkaniec. Tylko niewielka część takich mieszkań jeszcze jest w trakcie spłacania państwowego kredytu. Spółdzielnia nie miała i nie wydała na to żadnych swoich pieniędzy. Mieszkaniec praktycznie nie ma nic do powiedzenia w sprawie zarządzania tym lokalem i częścią wspólną w nieruchomości budynkowej czy mieniem ogólnym SM.
Ad2. Mieszkania własnościowe . Nazwa nieprzetłumaczalna na inny język, więc określenie jak „quasi-własne”. Wymyślono tę formę w Polsce po to, aby nadal były własnością spółdzielni. Powstawały na dwa sposoby. Pierwszy polegał na całkowitym sfinansowaniu przez mieszkańca pełnych kosztów przed dokończeniem budowy /mimo to nie był właścicielem!/. Drugi sposób to przekształcenie z lokatorskiego na własnościowe. To był pretekst do wyciągnięcia od nieświadomych spółdzielców grubych tysięcy dodatkowych pieniędzy na rzekomy wykup dawno spłaconych przecież mieszkań! Żadne pieniądze już się spółdzielni nie należały!!!Ludzie myśleli, że płacą za owo mieszkanie coś brakującego jeszcze do spłaty, a pieniądze zarząd SM przeznaczał na fundusz remontowy, ogólny w całej spółdzielni. Zatem nie na dany budynek. Członkowie myśleli, że stają się wreszcie właścicielami mieszkań, a one nadal były własnością spółdzielni! Wielu do dziś tak sądzi! Oto efekt urabiania wypaczonej świadomości ogółu spółdzielców. Od 2007 roku już tego typu nowych mieszkań , i słusznie. Za takim rozwiązaniem były partie PiS oraz PO, a przeciw postkomunistyczne SLD i PSL.
Ad3. Mieszkania odrębne /prywatne/. Od 2000 roku można SM wyodrębniać lokale, tj. na wniosek spółdzielcy przekształcać mieszkania spółdzielcze na własność prywatną spółdzielców. Wiązało się to z pewnymi kosztami i na nowo długotrwałego, nierzadko zwlekanego celowo przez prezesów porządkowania formalnych kwestii gruntowych i lokalowych z gminami czy z miastami. Przy tej okazji zarządy połączyły część budynków we wspólne nieruchomości wielobudynkowe /nie wszystkie/. Okrojono znacznie grunt pod budynkami zabierając je, choć wcześniej rozliczone
w ramach budowy na koszt mieszkańców.
Powoli ludzie zaczęli składać wnioski.
W 2007 roku parlament uchwalił jeszcze dalsze ułatwienia w tym wyodrębnianiu – głosami tych samych partii i przy oporze postkomunistycznych. Zmniejszono znacznie opłaty, w tym notarialne. Lobby funkcyjne wtedy, tak jak teraz prowadziło szeroką kampanię przeciw tym zmianom. W efekcie w skali całego kraju już około 40 % lokali jest wyodrębnionych. 60 % nadal stanowią lokale spółdzielcze typu 1 i 2.
Mimo tak znaczącego odsetka odrębnych mieszkań, ich właściciele podlegają półniewolniczemu zarządowi spółdzielczemu. Oznacza to, że praktycznie nie mają nic do powiedzenia na zarządzanie częścią wspólną w swych nieruchomościach. Planowanie remontów czy konserwacji, ich kosztów, itp. dzieje się bez ich udziału. Tu „władzą absolutną” są zarządy spółdzielni przy wsparciu często wyalienowanych od środowiska członkowskiego rad nadzorczych. /W wielu SM skład personalny tych rad zależy w dużej mierze od prezesów/.
Niezwykłą rzadkością są samorządy nieruchomości /budynków/ jako organy do konsultowania owego zarządzania nieruchomością. Można powiedzieć, że niemal nie ma takiej podstawowej formy samorządu.
Spółdzielnie mieszkaniowe zostały wbrew konstytucji wyłączone z ogólnej Ustawy
o własności lokali. Na jej mocy w innych zasobach mieszkaniowych pierwszy wyodrębniony lokal powoduje, że powstaje w nieruchomości /budynku/ wspólnota mieszkaniowa. W SM dopiero gdy 100% lokali jest wyodrębnionych! Ewentualnie także wtedy, gdy większość mieszkań ma taki status
i ta większość /udziałów/ dopiero na swój wniosek może powołać wspólnotę.
Obecnie trwają prace parlamentarne nad kolejną zmianą ustaw spółdzielczych. Istotne, korzystne zmiany proponuje grupa posłów PO . W tym posłanka Lidia Staroń, wiceprzewodnicząca komisji sejmowej, nie zaproszona na niedawne zgromadzenie ogólne COOP w Warszawie.
Jest tam więc proste i tanie , administracyjne przekształcanie mieszkań w odrębną własność /prywatną/ – na wniosek zainteresowanego. Także wreszcie zgodne z konstytucyjną równością praw pełne włączenie Ustawy o własności lokali do SM. Efektem byłoby powstanie wspólnot niemal we wszystkich nieruchomościach. W tych wspólnotach nadal więc w obecnym rozkładzie około 60% udziałów miałyby spółdzielnie i lokale typu 1 oraz 2 reprezentowaliby tam prezesi SM. Oczywiście jak zwykle lobby funkcyjne jest bardzo przeciwne tym zmianom, bo utrata monopolu decyzyjnego oraz informacyjnego oznaczałaby pełniejszą kontrolę spółdzielców nad swymi pracownikami! Znowu w negatywnej kampanii propagandowej i w parlamencie prezesów wspierają głównie postkomunistyczne ugrupowania - SLD i PSL.
Jeszcze jedna z proponowanych zmian. Najlepszy projekt przewiduje, że przy powstawaniu wspólnot majątek spółdzielni przypisany byłby w odpowiedniej części do każdej wspólnoty . Wtedy wreszcie realnego wymiaru nabrałby zapis ustawowy o tym, że ów majątek jest prywatną własnością członków. Oczywiście zarządzanie, koszty utrzymania ale i pożytki spadałyby na właścicieli, czyli na członków – w ramach SM. Spółdzielnia może być wspólnotą wspólnot. Źle zarządzający prezesi , wbrew zasadom spółdzielczym słusznie obawiają się niepewności swego totalitarnego władztwa. Prowadzą więc ostrą jednostronną kampanię propagandową, organizowaną przez centralę czyli Krajową Radę Spółdzielczą i Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych Rzeczypospolitej Polskiej . Obydwie te centralne struktury w składzie głównie prezesowskim. Głos zwykłych spółdzielców lekceważą , nazywają „planktonem”. Od lat działa szereg grup takich aktywnych członków, nawet w jako stowarzyszenia. Ich głos jest ignorowany.
Niżej w skrócie przedstawiam orzecznictwo polskich organów w sprawie zarządzania spółdzielczego . . Sądy polskie czasami sam sobie zaprzeczają .
Tak dziurawe są ustawy spółdzielcze oraz ich interpretacja. Jeśli wybitni zawodowi prawnicy mają z tym kłopot, to tym bardziej zwykli członkowie SM /spółdzielni mieszkaniowych/.
Oto niektóre przykłady orzecznictwa sprzeczne między sobą i potwierdzające sprzeczne z prawem zarządzanie częścią wspólną wyłącznie przez spółdzielnię, z pominięciem udziału właścicieli odrębnych /prywatnych/ mieszkań.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 29.V.2001r. sygn. K 5/01 : „status prawny właścicieli lokali nie powinien być porównywany ze statusem osób, które przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu…”
Sąd Najwyższy uchwalił w dniu 27 marca 2014 r.sygn. akt III CZP 122/13
„…Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1222)…” .
Sąd Okręgowy w Olsztynie z 12.02.2014 roku sygn.akt IX Ca 811/13 orzeka:
„Zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa wart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu określonego w powyższym przepisie może wykonywać w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu, natomiast co do czynności przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.”
Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 23 października 2012 r. Sygn. akt I ACa 224/12: stwierdził:
„.. iż art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z którego wynika uprawnienie spółdzielni do zarządu nieruchomością, której jest współwłaścicielem, …….zarząd nieruchomością wspólną nie obejmuje prawa rozporządzania udziałami w nieruchomości wspólnej nie należącymi do spółdzielni, bostanowiłoby to ograniczenie prawa własności”.
Wyrok TK z 29.V.2001r. sygn. K 5/01 : „status prawny właścicieli lokali nie powinien być porównywany ze statusem osób, które przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu….”
Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12:
„…Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej…”
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 lipca 2009 (K 64/07) uznał,
„…że powierzenie spółdzielni mieszkaniowej mocą art. 27 ust. 2 zd. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarządu nieruchomością wspólną miało na celu nie tyle uprzywilejowanie spółdzielni mieszkaniowej, ile ochronę interesów jej członków”.
Ten sam Trybunał dalej wyrokuje:
„ Natomiast w momencie zawarcia ze spółdzielnią umowy o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu, wyrażają zgodę „na członkostwo” we wspólnocie mieszkaniowej.”
Sąd Najwyższy orzeka w dniu 22 października 2010 r. Sygn. akt III CZP 77/10
„Co do zasady brak więc podstaw prawnych dla decydowania o zmianie udziału
w nieruchomości wspólnej, gdy nie jest ona już wyłączną własnością spółdzielni, lecz stanowi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali.
Podstawy takiej nie stwarza też art. 27 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Z przepisu tego wynika tylko uprawnienie spółdzielni do zarządu nieruchomością, której spółdzielnia jest współwłaścicielem. Zarząd nieruchomością wspólną co do zasady nie obejmuje prawa do rozporządzania udziałami w nieruchomości wspólnej, nie należącymi do spółdzielni.
Takie uprawnienie, jako stanowiące ograniczenie prawa własności, musiałoby mieć swoją wyraźną podstawę ustawową, która ze względu na konstytucyjną ochronę własności podlegałaby kontroli co do jej zgodności z Konstytucją”.
Czy coś z tego da się połączyć w jedną sensowną całość?
Mam nadzieję, że przekazany materiał pozwoli Wam na szukanie i poznawanie faktycznego stanu rzeczy.
Jestem zwykłym członkiem spółdzielni mieszkaniowej.
Pozdrawiam, Andrzej Cieślikowski
