Poradnik sądowy – rozliczanie kosztów ogrzewania w spółdzielni

Szczegóły: Autor: Stanisław Bartnik; Opublikowano: 14 luty 2021

Działając w interesie publicznym udostępniamy poradnik przybliżający mechanizmy powstawania dopłat za ogrzewanie oraz prezentujący wskazówki przydatne w sporach sądowych ze spółdzielnią.

To zadziwiające, ale w zgłaszanych sprawach dotyczących procesów o opłaty za ogrzewanie ani sędziowie prowadzący postępowania, ani pozwani użytkownicy lokali nie wnioskowali o pozyskanie dowodu w postaci kompleksowych danych o kwotach podziału kosztów ogrzewania przypisanych poszczególnym lokalom w obrębie rozliczanego bloku. Działo się tak nawet w przypadkach, gdy powoływano biegłych do szerszej oceny prawidłowości naliczenia spornej opłaty.

Ten fundamentalny brak w materialne dowodowym okazywał się niezwykle korzystny dla prezesów, bowiem pozbawiał płaszczyzny odniesienia i sztucznie zawężał rozważania sądu wyłącznie do oceny kosztu ogrzewania bloku i kosztu naliczonego pozwanemu użytkownikowi, co w efekcie często uniemożliwiało prawidłową weryfikację rozliczenia pod kątem zgodności z prawem, a pełnomocnikom spółdzielni pozwalało na relatywizowanie wartości i wiarygodności nawet najrzetelniejszych opinii biegłych.

By zapobiec manipulowaniu danymi o faktycznej sytuacji w nieruchomości oraz deprecjonowaniu opinii specjalistów, zalecane jest wdrożenie jako żelaznej zasady każdego procesu o opłaty za ogrzewanie, obowiązku przedkładania pełnych danych o dokonanym rozliczeniu kosztów c.o. w formie przejrzystej i zrozumiałej dla laików (sąd i pozwani) tabeli zawierającej specyfikację kosztów naliczonych dla wszystkich rozliczanych lokali z uwzględnieniem ich położenia w bryle bloku (wyżej przykład poglądowej tabeli).

REKLAMA

Rozwiązanie to znacznie uprości i skróci postępowanie sądowe, bowiem od razu, nawet bez udziału biegłego, będzie możliwe ustalenie, które lokale w partycypacji podzielnikowej płacą wielokrotność średniego rzeczywistego kosztu ogrzewania, a które – jak się niestety zdarza – zaledwie część tego kosztu.

Ponadto sąd będzie mógł łatwo skonfrontować i zweryfikować opłaty w lokalach narożnych i ostatniopiętrowych oraz położonych wewnątrz bryły bloku i ustalić czy ich struktura mieści się w normatywie ustawy, czy np. realizuje zasadę wyrażoną w ust. 4 art. 45a: "wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu".

W systemach podzielnikowych przy 40-50-60-procentowym udziale podzielników w rozliczeniu błąd rozliczenia jest największy – najgroźniejszy dla lokali narożnych i na najwyższej kondygnacji, gdyż muszą one zapłacić od 2-krotności do nawet 10-krotności rzeczywistego średniego kosztu ogrzewania, gdy równocześnie lokale położone wewnątrz bryły bloku niejednokrotnie płacą znacznie poniżej kosztu rzeczywistego, ponieważ korzystają z przenikania ciepła przez ściany i stropy okalających lokali.

Poniżej poglądowa grafika ilustrująca sytuację cieplną lokali. Na niebiesko zostały oznaczone mieszkania (nr 9, 10, 19, 20) o największym ryzyku wystąpienia kominowych dopłat a na różowo lokale o najmniejszym zagrożeniu dopłatami (4, 6, 13, 15). [Tutaj opis mechanizmu powstawania kominowych dopłat]

Powszechnym i bardzo poważnym w konsekwencjach błędem przy rozliczeniach podzielnikowych jest niewyposażenie grzejników lokalowych w głowice termostatyczne +16°C zgodnie z rozporządzeniem z 12 kwietnia 2002 r. [czytaj o wymaganiach zawartych w rozporządzeniu]. Niedopełnienie tego obowiązku przez spółdzielnię umożliwia użytkownikom lokali umiejscowionych wewnątrz bryły bloku całkowite zakręcanie grzejników albo rzadkie używanie, dzięki korzystaniu z ciepła z tzw. pionów oraz z przenikania. W takim wariancie lokale z korzystnym położeniem mogą w ogóle nie uczestniczyć w podziale kwoty rozliczanej podzielnikami. Wówczas całość kosztów podzielnikowych (np. 60% łącznego kosztu ogrzewania bloku) jest dzielona tylko między lokale o "złym" położeniu oraz z niezerowymi wskazaniami na podzielnikach. W takiej sytuacji przypadają im do zapłaty horrendalne kwoty. Dopłaty mogą sięgać nawet powyżej 10 tys. zł, gdyż płacą za siebie oraz ogrzanie lokali z głębi bloku [przykład wysokiej dopłaty].

REKLAMA

Kwoty kominowych dopłat może dodatkowo podwyższać wliczanie w ogrzewanie części kosztu podgrzania wody. Niestety wiele spółdzielni wbrew prawu dopuszcza się tego procederu przyczyniając się do eskalowania dopłat. Tak się dzieje gdy dana spółdzielnia ma we wszystkich nieruchomościach jednakową stawkę podgrzewu wody. Zgodnie ze znowelizowanym artykułem 45a prawa energetycznego od października 2016 r. spółdzielnie mają obowiązek rozliczać ogrzewanie oraz koszty ciepłej wody odrębnie dla każdego bloku, zatem co do zasady nie ma możliwości aby koszt podgrzewu był identyczny w całej spółdzielni.

Reasumując: pozwani w procesie o dopłatę za ogrzewanie:

powinni żądać pozyskania od spółdzielni jako dowodu w sprawie, ewidencji lokali zawierającej: numery, metraże, naliczone kwoty i informacje o położeniu w bryle budynku;
ustalić czy grzejniki w lokalach są wyposażone w głowice termostatyczne +16°C – ich brak wyłącza możliwość racjonalnego wykorzystania podzielników w rozliczeniach;
sprawdzić proporcję podziału kosztów na tzw. stałe i zmienne (rozliczane podzielnikami) – jeśli udział podzielników jest większy niż 20% i jednocześnie brakuje głowic +16°C – to rozliczenie ogrzewania nie spełnia wymagań art. 45a prawa energetycznego;
żądać sprawdzenia czy spółdzielnia ewentualnie stosuje karne ryczałty za c.o. dla użytkowników odmawiających rozliczenia podzielnikowego – stosowanie uznaniowych stawek opłat niezwiązanych z faktycznie ponoszonymi kosztami ogrzewania bloku jest zabronione przez prawo;
sprawdzić czy spółdzielnia wlicza w koszty ogrzewania podgrzanie wody – od 2016 r. koszt c.w.u. musi być rozliczany odrębnie (poniżej grafika) i nie wolno doliczać kosztu podgrzewu do rachunku za ogrzewanie.

Uwaga! Artykuł 45a umożliwia użytkownikom lokali korzystanie z alternatywnej dla podzielników metody rozliczenia kosztów c.o. w oparciu o powierzchnię użytkową lub kubaturę lokalu. Wyżej przykładowy wniosek o zmianę sposobu rozliczenia kosztów ogrzewania.

Bilans wykorzystania podzielników dla mieszkańców i prezesów spółdzielni

Straty i koszty dla mieszkańców:

wydatki na zakup podzielników;
wysokie coroczne koszty pseudorozliczeń;
strach przed korzystaniem z ogrzewania z obawy przed wysokimi dopłatami;
wyziębianie i zagrzybianie budynków;
zagrożenie utratą lokali dla słabszych ekonomicznie spółdzielców;
spadek wartości rynkowej mieszkań narożnych i ostatniopiętrowych.

Korzyści dla prezesów i dostawców podzielników:

zyski ze sprzedaży urządzeń;
coroczne duże przychody i zyski z poboru opłat za rozliczenia (w wielkich spółdzielniach kwoty w setkach tysięcy złotych);
możliwość zatrudniania dodatkowych pracowników pod pretekstem zarządzania rozliczeniami;
możliwość inicjowania postępowań sądowych o zapłatę i eksmisję w przypadku kominowych dopłat;
skuteczne antagonizowanie mieszkańców na poziomie każdego bloku.

Poniżej komentarz do art. 45a prawa energetycznego.

ABC rozliczeń ciepła na potrzeby c.o.

Każdy budynek musi być rozliczany oddzielnie.

„7. Jeżeli miejsce zainstalowania układu pomiarowo-rozliczeniowego służącego do rozliczeń kosztów zakupu ciepła jest wspólne dla dwóch lub więcej budynków wielolokalowych albo dwóch lub więcej grup lokali lub lokali, właściciele lub zarządcy tych budynków lub lokali są obowiązani wyposażyć:

1) budynki te i grupy lokali w ciepłomierze;”

W każdym budynku powinien być oddzielny licznik ciepła na c.o. i c.w.u.

„9. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda:

1) zapewniała:

a) energooszczędne zachowania,

b) zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego, lub

c) ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej;

Podstawą każdego rozliczenia jest lokal – każdy lokal może być rozliczony tylko jedną metodą. Nie można rozliczać pokoi i kuchni według wskazań urządzeń wskaźnikowych (podzielników), a łazienki według powierzchni – art. 45 a ust. 8. Prawo energetyczne.

„8. Koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej:

1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:

a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:

- wskazania ciepłomierzy,

- wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi

w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności,

- powierzchnię lub kubaturę tych lokali,”

W prawie energetycznym nie ma ”kosztów stałych” i „kosztów zmiennych”. Są za to koszty ogrzewania rozliczane na lokale i powierzchnie wspólne. Koszt rozliczane na poszczególne lokale za pomocą urządzeń – ciepłomierzami lub urządzeniami wskaźnikowymi, muszą być ustalane w każdym sezonie grzewczym. Koszty ogrzewania rozliczane na lokale, ze względu na budowę budynków i ich położenie, będą różne w obrębie tego samego osiedla. Nie istnieje wiec jedna proporcja, która właściwie określi koszty jakie powinny być rozliczone na ogrzewanie lokali i ogrzewanie powierzchni wspólnych.

ABC rozliczeń ciepła na potrzeby c.w.u.

Informacje potrzebne do rozliczenia kosztów podgrzewu wody użytkowej:

Faktury zakupu ciepła do celów c.w.u.
Faktury zakupu wody – ustalenie kosztów za m3 wody użytkowej
Zużycie indywidualne ciepłej wody w poszczególnych lokalach.

Rozliczając indywidualne koszty c.w.u. na początku ustalamy koszty zakupu ciepła do celów c.w.u. Koszty te dzielimy przez sumę wykazanego we wszystkich lokalach zużycia ciepłej wody. W ten sposób otrzymujemy koszt podgrzania 1 m3 wody w budynku. Indywidualny koszt zużycia ciepłej wody wyliczamy sumując kosz zakupu 1 m3 wody z kosztami jego podgrzania, a następnie mnożąc otrzymaną wartość przez wykazane jej zużycie w lokalu.

W przypadku, gdy w lokalu nie ma wodomierza, lub nie można ustalić zużycia na podstawie jego wskazań, zużycie wody określa się mnożąc liczbę osób zamieszkałych na stałe w lokalu, z wartość zużycia określoną w normie.

„8. Koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej:

2) przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:

a) wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,

b) liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.”

Aktualne brzmienie art. 45a prawa energetycznego (na dzień 14.02.2021 r.):

Opłaty za dostarczane do odbiorcy paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło

Przedsiębiorstwo energetyczne na podstawie cen i stawek opłat zawartych w taryfie lub cen i stawek opłat ustalanych na rynku konkurencyjnym, o którym mowa w art. 49 zwolnienie z obowiązku przedkładania taryf do zatwierdzenia, ust. 1, wylicza opłaty za dostarczane do odbiorcy paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło.

Opłaty, o których mowa w ust. 1, z uwzględnieniem udzielonych odbiorcy upustów i bonifikat, stanowią koszty zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami.

Przedsiębiorstwo energetyczne udziela upustów lub bonifikat, o których mowa w ust. 2, za niedotrzymanie standardów jakościowych obsługi odbiorców w wysokości określonej w taryfie lub w umowie.

Koszty zakupu, o których mowa w ust. 2, są rozliczane w opłatach pobieranych od osób, o których mowa w ust. 2. Wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.

Przepisy ust. 4 stosuje się odpowiednio do ustalania przez odbiorcę - właściciela lub zarządcę budynku opłat dla osób, o których mowa w ust. 2, do których ciepło dostarczane jest z własnych źródeł i instalacji cieplnych.

W przypadku gdy wyłącznym odbiorcą paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.

Jeżeli miejsce zainstalowania układu pomiarowo-rozliczeniowego służącego do rozliczeń kosztów zakupu ciepła jest wspólne dla dwóch lub więcej budynków wielolokalowych albo dwóch lub więcej grup lokali lub lokali, właściciele lub zarządcy tych budynków lub lokali są obowiązani wyposażyć:

budynki te i grupy lokali w ciepłomierze;

lokale, tam gdzie jest to technicznie wykonalne i opłacalne, w ciepłomierze lub wodomierze ciepłej wody użytkowej.

Koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej:

ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:
a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:
− wskazania ciepłomierzy,
− wskazania urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych,
− powierzchnię lub kubaturę tych lokali,
b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali;

przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:
a) wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,
b) liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.

Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda:

zapewniała:
a) energooszczędne zachowania,
b) zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego, lub
c) ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej;

w zależności od warunków technicznych budynków i lokali uwzględniała:
a) ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub przenikania między lokalami oszacowanego w szczególności na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu, jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione,
b) współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku.

10.

Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej "regulaminem rozliczeń"; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

11.

W przypadku gdy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadził metodę, o której mowa w ust. 9, wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wymienione w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie oraz pkt 2 lit. a, osoba, o której mowa w ust. 2, udostępnia swoje pomieszczenia w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwia dokonywanie ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w tym budynku.

11a.

Jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może:

dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania albo

obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania:
a) midx3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury lokalu użytkowanego albo
b) midx2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni lokalu użytkowanego.

12.

W przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody, o której mowa w ust. 9, wykorzystującej wskazania urządzeń wymienionych w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.

13.

W przypadku gdy ilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego w ciągu kolejnych 12 miesięcy przekracza 0,40 GJ w odniesieniu do midx3 ogrzewanej kubatury budynku lub 0,30 GJ w odniesieniu do midx3 przygotowanej ciepłej wody, właściciel lub zarządca budynku wykonuje audyt energetyczny tego budynku w celu określenia przyczyn nadmiernej energochłonności i wskazania sposobów ograniczenia zużycia ciepła przez ten budynek lub zmiany zamówionej mocy cieplnej.

Bibliografia:

Gigantyczne dopłaty za ciepło to wina nowych podzielników

Dlaczego powstają kominowe dopłaty za ogrzewanie

Horror dopłatowy w spółdzielni

Artykuł 45a prawa energetycznego a dopłaty

Przełom w rozliczaniu kosztów ogrzewania

Regulamin spółdzielni unieważniony

Koniec z kominowymi dopłatami

Spółdzielnia zapłaci

Skandaliczny wyrok w Białymstoku

Jak obliczyć zapłacony i podzielnikowy koszt ogrzewania

Przykład odpowiedzi na żądanie kominowej dopłaty za ogrzewanie