21
Cz, Mar

Podmiotem stosunkowo nowym na rynku inwestycji mieszkaniowych są wspólnoty mieszkaniowe. Wspólnota mieszkaniowa jest co prawda jednostką organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, to jednak posiada zdolność kredytową akceptowaną przez banki. Ten status prawny, jak również brak ograniczeń w dostępie do premii termomodernizacyjnej stwarzają dla wspólnot mieszkaniowych możliwość posiłkowania się kredytem termomodernizacyjnym przy podejmowaniu programów remontowych. Jest to szczególnie istotne wobec braku instrumentu polityki państwa ukierunkowanego na modernizację istniejących zasobów mieszkaniowych, bowiem nie zaistniał kredyt remontowy z dopłatą do oprocentowania, ani kredyt sanacyjny służący do finansowania programów rewitalizacji.

z dn. 2008-02-20

Ponieważ za utrzymanie, stan techniczny, konserwację i remonty części wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli odrębnych mieszkań i lokali, niezależnie od tego, czy dany właściciel z niej fizycznie korzysta czy nie, czasem pewne elementy budynków stanowią problem ich zakwalifikowania jako części wspólne – doskonałym tego przykładem są balkony.
Problem z balkonami – część wspólna nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, czy jednak nie?

Poniżej przedstawiono analizę problemów, które sygnalizują wspólnoty mieszkaniowe, odnosząc się do niskiej jakości usług świadczonych przez zarządców nieruchomości. Stanowi ona próbę zestawienia tych aspektów obsługi klienta, które mają kluczowy wpływ na zaspokajanie potrzeb właścicieli lokali. Obejmują zarówno aspekty charakterystyczne dla bezpośredniej obsługi wspólnot (tzw. front office, np. administratorzy nieruchomości), jak i również pozostałych służb zarządcy pośrednio odpowiedzialnych za jakość obsługi klientów (tzw. back office, np. służby księgowe czy inspektorzy techniczni). Stanowią one podstawę oceny działań zarządcy nieruchomości wspólnej bądź jej administratora i mogą być brane pod uwagę w trakcie formułowania systemu jakości w firmie zarządzającej nieruchomościami. Artykuł stanowi fragment nowego poradnika „Zarządzanie wartością nieruchomości mieszkaniowych” przygotowywanego do druku przez Wydawnictwo C.H. Beck.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. Aby jednak wspólnota mogła zacząć działać, należy dokonać pewnych czynności: zwołać pierwsze zebranie właścicieli, wybrać zarząd i dopełnić formalności w urzędach. Oczywiście jest to dopiero początek, gdyż nowa wspólnota mieszkaniowa musi też nauczyć się radzić z podstawowymi problemami, które napotykać będzie już od początku swojej działalności. Umiejętność ich rozwiązywania jest podstawową sprawą niezbędną do właściwego funkcjonowania każdej wspólnoty.

Wbrew pozorom przyczyna jest bardzo prosta. We wspólnotach mieszkaniowych i małych spółdzielniach następuje praktyczna realizacja idei spółdzielczości - czyli zrzeszania się poprzez integrację w celu redukcji kosztów i racjonalizacji zarządzania. Nie trzeba być absolwentem ekonomii, by wiedzieć, że utrzymanie domu wielorodzinnego w normalnych warunkach w przeliczeniu na mieszkanie jest tańsze niż utrzymanie domu jednorodzinnego. Z tej zasady wzięłasię idea zrzeszania się, by móc oprócz redukcji kosztów utrzymania realizować inwestycje normalnie nieosiągalne dla jednostki.

Spółdzielczość rozwijała się prawidłowo do momentu pojawienia się systemu totalitarnego zwanego komunizmem. Ideolodzy tego systemu wytworzyli coś niemożliwego w warunkach gospodarki wolnorynkowej: zrzeszanie się w duże podmioty = wzrost kosztów. A więc w praktyce doszło do zaprzeczenia podstawowej reguły rynku. Ten niebywały paradoks jest wciąż możliwy i wciąż go doświadczamy wskutek niezreformowania odziedziczonej po PRL-u spółdzielczości PRL negującej prawa jednostki. W szczególności mam tu na myśli pozbawianie obywateli realnego prawa do demokratycznych wyborów przedstawicieli władz spółdzielni w spółdzielniach liczących po kilka lub kilkanaście tysięcy członków. Nieuchronnie skutkuje to zanikiem mechanizmów kontroli i nadzoru. Z reguły w spółdzielniach-molochach zarządy rozbudowują zatrudnienie w grupy liczące (łącznie z rodzinami) setki osób. W ten sposób władze zyskują gwarancję nieusuwalności. Przy takiej formule funkcjonowania spółdzielni nie ma już mowy o racjonalnym zarządzaniu, ograniczaniu wydatków ani presji konkurencji zewnętrznych zarządców.

Wspólnoty mieszkaniowe i małe spółdzielnie są tańsze, ponieważ funkcjonują w sposób demokratyczny. Zmiana źle działającego zarządcy jest w nich możliwa, wykonalna i pozostaje w zasięgu członków tych zrzeszeń. Dlatego sama świadomość istnienia takiego narzędzia jest bezpośrednim bodźcem dla funkcjonujących na rynku zarządców do świadczenia usług na jak najwyższym poziomie. Dlatego też, gdy w spółdzielni-molochu opłata eksploatacyjna wynosi np. 1,80 zł/m2 czy 2,00 zł/m2, to we wspólnocie lub małej spółdzielni ta stawka maleje średnio o ok. 50% i wynosi złotówkę za m2 powierzchni.

Reasumując, wymieńmy jeszcze raz najważniejsze czynniki determinujące koszt usługi zarządzania we wspólnotach mieszkaniowych i małych spółdzielniach:

1. DEMOKRATYCZNE FUNKCJONOWANIE - realna możliwość dokonania zmiany zarządcy i w związku z tym odpowiedzialność zarządcy przed mieszkańcami.
2. Duża konkurencja wśród zarządców oferujących swoje usługi.
3. Integracja społeczności wspólnoty/małej SM - mieszkańcy znają się, czują się odpowiedzialni za własne pieniądze i mienie.
4. Mieszkańcy mogą łatwo kontrolować działalność zarządcy.
5. Transparentność zarządzania i możliwość zmiany zarządcy gwarantuje racjonalizację wydatków, stosowanie mechanizmów przetargowych, wdrażanie innowacji (np. pozyskiwanie dotacji).


autor / źródło:

oprac. Stanisław Bartnik

Więcej artykułów…