24
Cz, Maj

z dn. 2008-02-20

Ponieważ za utrzymanie, stan techniczny, konserwację i remonty części wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli odrębnych mieszkań i lokali, niezależnie od tego, czy dany właściciel z niej fizycznie korzysta czy nie, czasem pewne elementy budynków stanowią problem ich zakwalifikowania jako części wspólne – doskonałym tego przykładem są balkony.
Problem z balkonami – część wspólna nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, czy jednak nie?

Poniżej przedstawiono analizę problemów, które sygnalizują wspólnoty mieszkaniowe, odnosząc się do niskiej jakości usług świadczonych przez zarządców nieruchomości. Stanowi ona próbę zestawienia tych aspektów obsługi klienta, które mają kluczowy wpływ na zaspokajanie potrzeb właścicieli lokali. Obejmują zarówno aspekty charakterystyczne dla bezpośredniej obsługi wspólnot (tzw. front office, np. administratorzy nieruchomości), jak i również pozostałych służb zarządcy pośrednio odpowiedzialnych za jakość obsługi klientów (tzw. back office, np. służby księgowe czy inspektorzy techniczni). Stanowią one podstawę oceny działań zarządcy nieruchomości wspólnej bądź jej administratora i mogą być brane pod uwagę w trakcie formułowania systemu jakości w firmie zarządzającej nieruchomościami. Artykuł stanowi fragment nowego poradnika „Zarządzanie wartością nieruchomości mieszkaniowych” przygotowywanego do druku przez Wydawnictwo C.H. Beck.

Spółdzielnia chce 21 milionów odszkodowania.

Marta Kowalczuk

Lokatorzy spółdzielni Słoneczny Stok mogli przekształcić swoje mieszkania za złotówkę. Umożliwiła im to ustawa, ale zakwestionował ją Trybunał Konstytucyjny. Dlatego szefowie spółdzielni szykują pierwszy w Polsce pozew przeciwko Skarbowi Państwa. I domagają się odszkodowania.

Ustawa umożliwiła lokatorom przekształcenie mieszkania na własnościowe za symboliczną złotówkę. Na Słonecznym Stoku w ten sposób ludzie wykupili 693 mieszkani

Według naszych wyliczeń chodzi o ponad 21 milionów złotych - mówi Jerzy Cywoniuk, prezes spółdzielni Słoneczny Stok. Pozew o takie odszkodowanie ma być gotowy już w lutym. Teraz pracują nad nim prawnicy.

Nad podobnym krokiem zastanawiają się też szefowie innych białostockich spółdzielni. Na razie obserwują co robi Słoneczny Stok i czekają na finał. Tym bardziej, że podobnego procesu w Polsce jeszcze nie było.

Chodzi o ustawę, która umożliwiła lokatorom przekształcenie mieszkania na własnościowe za symboliczną złotówkę. Na Słonecznym Stoku w ten sposób ludzie wykupili 693 mieszkania. Lokatorzy byli zadowoleni, bo płacili grosze, ale spółdzielnia traciła pieniądze. Dlatego chce pozwać państwo, by je oddało. - To nie mój pomysł, ale wynik orzeczenia Trybunału - tłumaczy Jerzy Cywoniuk. Bo w grudniu 2008 roku Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że ustawa jest niezgodna z konstytucją.

- Dobrze, że idą do sądu. Będziemy obserwować, co z tego wyjdzie. My też się zastanawiamy nad pozwem i jeśli wygrają pewnie też się zdecydujemy - mówi Stanisław Hołubowski, prezes Białostockiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Szacuje, że BSM na ustawie straciła około 12 mln złotych.

Wyliczenia ma też Rodzina Kolejowa: to około 20 mln złotych. - Też czekamy na wyrok. I życzymy kolegom sukcesu - komentuje prezes Andrzej Rojek, prezes spółdzielni.

http://www.poranny.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20100123/BIALYSTOK/327672741


KOMENTARZ EKSPERTA:

Artykuł Marty Kowalczuk w Kurierze Porannym z dnia 23.01.2010 Słoneczny Stok vs Skarb Państwa. Spółdzielnia chce 21 milionów odszkodowania, wprawił mnie w zdumienie. Zdumienie moje nie powodowane jest absurdalnością pomysłu zarządu SM Słoneczny Stok , by za nic wyłudzić od Skarbu Państwa 21 milionów zł, ale kilkakrotnym stwierdzeniem przez autorkę artykułu, że spółdzielcy wykupili mieszkania za złotówkę lub symboliczną złotówkę.

Niedługo minie 10 lat gdy weszła w życie ustawa porządkująca sprawy własności w spółdzielniach mieszkaniowych, a pani Marta Kowalczuk nadal nie wie, że spółdzielnie mieszkaniowe według konstrukcji PRL-owskiej nie zapłaciły ani jednego grosza za wybudowanie mieszkań spółdzielczych. Jak powszechnie wiadomo, a płacący spółdzielcy wiedzą to z własnego doświadczenia, koszt budowy mieszkania w 100% pokryli ci spółdzielcy, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a w 70-75%, ci którzy mają spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Resztę kosztów pokrył Skarb Państwa. Mimo, że spółdzielnie mieszkaniowe nie zapłaciły za te mieszkania ani grosza, na mocy ustawy z 1961 r. stały się właścicielami tych mieszkań. W ustawie o SM z 15.12.2000 r. z późniejszymi zmianami, Skarb Państwa pozwolił spółdzielcom mającym, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zwrócić te 25-30% na tej samej zasadzie jak na początku lat 90. pan Balcerowicz wymieniał pieniądze. I jak sądzę zarządom spółdzielni nic do tego, to Skarb Państwa tak zadecydował. W ten sposób spółdzielcy z prawem lokatorskim również mogli pokryć w 100% koszty budowy mieszkania i nabyć prawo do żądania, by mieszkanie było ich prawdziwą, odrębną własnością.

Powstaje zatem pytanie, w którym miejscu przy przeniesieniu własności mieszkania spółdzielnia poniosła stratę? Nic za mieszkania nie zapłaciła, na mocy socjalistycznej sprawiedliwości została właścicielem, a teraz gdy ma oddać prawowitemu właścicielowi nie swoją rzecz podnosi wielkie larum jak bardzo jest stratna.

Wygląda na to, że pani Marta Kowalczuk nic o tym nie wie, ale artykuł pisze. Nie dopuszczam myśli, że jest inaczej, że wszystko to pani Marta Kowalczuk wie, a mimo to tak pisze, bo to wystawiałoby autorce najgorsze świadectwo.
Ktoś jednak powie, że spółdzielnia jest dobrem wspólnym i jeśli zarząd Złotego Stoku wycygani od Skarbu Państwa 21 mln. zł. to będzie dlaspółdzielców korzyść. Otóż figa z makiem. Po pierwsze zapłacimy, spółdzielcy też, ten koszt z naszych podatków kosztem zdrowia lub edukacji, po drugie w ustawie zapisane jest, że spółdzielnia nie może zarabiać na swoich członkach, a zwłaszcza przy przekształcaniu własności mieszkań. Jeśli tak, to wystąpienie do sądu jest całkowicie bezpodstawne, ale koszty sądowe poniesie spółdzielnia, czyli główny jej sponsor, każdy spółdzielca.
Prezes Słonecznego Stoku według Marty Kowalczuk powołuje się na orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, ja też się na nie powołam. Po pierwsze blisko połowa składu TK wyraziła zdanie odrębne. Po drugie TK składa się z ludzi i też popełnia błędy, co widać w orzeczeniu z 18 grudnia 2008 r. , a szczególnie w niezgodności tego orzeczenia z poprzednimi orzeczeniami oraz na pominięciu w swoim stanowisku podstawowej zasady konstytucyjnej – SPRAWIEDLIWOŚCI ! Prawo ma strzec sprawiedliwości, a nie wspierać niesprawiedliwość.

Niech każdy odpowie sobie sam, czy jest sprawiedliwe, by za towar jeden płacił, a właścicielem był ktoś inny, czy ten kto płaci ma być jego właścicielem?


autor / źródło:

dr Tomasz Wójcik

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. Aby jednak wspólnota mogła zacząć działać, należy dokonać pewnych czynności: zwołać pierwsze zebranie właścicieli, wybrać zarząd i dopełnić formalności w urzędach. Oczywiście jest to dopiero początek, gdyż nowa wspólnota mieszkaniowa musi też nauczyć się radzić z podstawowymi problemami, które napotykać będzie już od początku swojej działalności. Umiejętność ich rozwiązywania jest podstawową sprawą niezbędną do właściwego funkcjonowania każdej wspólnoty.

Wbrew pozorom przyczyna jest bardzo prosta. We wspólnotach mieszkaniowych i małych spółdzielniach następuje praktyczna realizacja idei spółdzielczości - czyli zrzeszania się poprzez integrację w celu redukcji kosztów i racjonalizacji zarządzania. Nie trzeba być absolwentem ekonomii, by wiedzieć, że utrzymanie domu wielorodzinnego w normalnych warunkach w przeliczeniu na mieszkanie jest tańsze niż utrzymanie domu jednorodzinnego. Z tej zasady wzięłasię idea zrzeszania się, by móc oprócz redukcji kosztów utrzymania realizować inwestycje normalnie nieosiągalne dla jednostki.

Spółdzielczość rozwijała się prawidłowo do momentu pojawienia się systemu totalitarnego zwanego komunizmem. Ideolodzy tego systemu wytworzyli coś niemożliwego w warunkach gospodarki wolnorynkowej: zrzeszanie się w duże podmioty = wzrost kosztów. A więc w praktyce doszło do zaprzeczenia podstawowej reguły rynku. Ten niebywały paradoks jest wciąż możliwy i wciąż go doświadczamy wskutek niezreformowania odziedziczonej po PRL-u spółdzielczości PRL negującej prawa jednostki. W szczególności mam tu na myśli pozbawianie obywateli realnego prawa do demokratycznych wyborów przedstawicieli władz spółdzielni w spółdzielniach liczących po kilka lub kilkanaście tysięcy członków. Nieuchronnie skutkuje to zanikiem mechanizmów kontroli i nadzoru. Z reguły w spółdzielniach-molochach zarządy rozbudowują zatrudnienie w grupy liczące (łącznie z rodzinami) setki osób. W ten sposób władze zyskują gwarancję nieusuwalności. Przy takiej formule funkcjonowania spółdzielni nie ma już mowy o racjonalnym zarządzaniu, ograniczaniu wydatków ani presji konkurencji zewnętrznych zarządców.

Wspólnoty mieszkaniowe i małe spółdzielnie są tańsze, ponieważ funkcjonują w sposób demokratyczny. Zmiana źle działającego zarządcy jest w nich możliwa, wykonalna i pozostaje w zasięgu członków tych zrzeszeń. Dlatego sama świadomość istnienia takiego narzędzia jest bezpośrednim bodźcem dla funkcjonujących na rynku zarządców do świadczenia usług na jak najwyższym poziomie. Dlatego też, gdy w spółdzielni-molochu opłata eksploatacyjna wynosi np. 1,80 zł/m2 czy 2,00 zł/m2, to we wspólnocie lub małej spółdzielni ta stawka maleje średnio o ok. 50% i wynosi złotówkę za m2 powierzchni.

Reasumując, wymieńmy jeszcze raz najważniejsze czynniki determinujące koszt usługi zarządzania we wspólnotach mieszkaniowych i małych spółdzielniach:

1. DEMOKRATYCZNE FUNKCJONOWANIE - realna możliwość dokonania zmiany zarządcy i w związku z tym odpowiedzialność zarządcy przed mieszkańcami.
2. Duża konkurencja wśród zarządców oferujących swoje usługi.
3. Integracja społeczności wspólnoty/małej SM - mieszkańcy znają się, czują się odpowiedzialni za własne pieniądze i mienie.
4. Mieszkańcy mogą łatwo kontrolować działalność zarządcy.
5. Transparentność zarządzania i możliwość zmiany zarządcy gwarantuje racjonalizację wydatków, stosowanie mechanizmów przetargowych, wdrażanie innowacji (np. pozyskiwanie dotacji).


autor / źródło:

oprac. Stanisław Bartnik